Mikä on FHA-asuntolaina - vaatimukset, rajat ja pätevyys

Jos olet kuten useimmat amerikkalaiset, tämä kauppa on suurin yksittäinen sijoitus, jonka olet tehnyt elämässäsi. On myös todennäköistä, että rahoitat ostoa asuntolainalla. Asuntolainoja on kuitenkin monenlaisia, joista suurin osa ei sovellu tilanteeseesi.

Kuinka tiedät, mikä laina sopii sinulle? Ensimmäinen askel on oppia lisää tavallisista lainatyypeistä.

Tämä viesti sisältää kaiken, mitä sinun on tiedettävä FHA-asuntolainasta, joka on suosittu vaihtoehto tavanomaisille asuntolainoille. FHA-lainoja on monia erilaisia alatyyppejä, joilla on erilaisia rajoituksia ja soveltuvuus.

Lue myös: Asuntolainamaksut, joita sinun ei pitäisi maksaa

Mikä on FHA-asuntolaina?

FHA-lainoja myöntävät yksityiset lainanantajat, mukaan lukien luottoyhdistykset ja perinteiset pankit. Lainat vakuuttaa liittovaltion asuntohallinto ja ne on tarkoitettu omistajien asuttamiin asuntoihin, ei vuokrakohteisiin tai loma-asuntoihin.

Toisin kuin yleisesti uskotaan, FHA: n lainat eivät ole suoraan peräisin liittohallituksesta. Kuitenkin, kun lainanottaja laiminlyö FHA-lainan, liittovaltion asuntohallinnon vakuutussuoja suojaa lainanantajaa taloudellisilta tappioilta.

FHA on vakuuttanut yli 40 miljoonaa asuntolainalainaa vuodesta 1934 lähtien. Alhaisten ennakkomaksuvaatimusten (vain 3,5% ostohinnasta) ja epätäydellisen luotonsaajien löysien vakuutusstandardien ansiosta (on mahdollista saada alalaina) 600 FICO-pistemäärää), ohjelma on suosittu ensimmäistä kertaa ostajien, henkilöiden, joilla on rajalliset henkilökohtaiset säästöt, ja lainanottajien, joilla on huonot luottotulokset, välillä..

FHA-lainoilla on joitain merkittäviä haittapuolia, kuten kalliita asuntolainavakuutuksia, kuten yksityisiä asuntolainavakuutuksia tai asuntolainan maksusuojaussuunnitelmia. FHA: n lainoilla on myös myyntihintarajoituksia, jotka voivat vaikuttaa ostajiin kalliiden markkinoiden markkinoilla.

FHA-lainojen tyypit

FHA-asuntolainoilla on useita eri makuja iästä, varoista, tuloista ja nykyisestä kodin pääomasta (jos sellainen on) riippuen.

Kiinteäkorkoinen laina. Tämä tunnetaan myös nimellä 203b asuntolaina. Tämä on suosituin FHA-laina. Ehdot voivat vaihdella, mutta 15 ja 30 vuotta ovat yleisimmät. Korot ovat yleensä alhaisemmat kuin vertailukelpoiset perinteiset asuntolainat. Asuntolainoja 203b voidaan käyttää yhden tai neljän perheen asunnoissa.
Säädettävä korkoinen laina (ARM). Säädettävän koron asuntolainaohjelman 251 §: n nojalla FHA vakuuttaa ARM: t, joiden korot voivat nousta enintään yhdellä prosenttiyksiköllä vuodessa ja korkeintaan viidellä prosenttiyksiköllä koko toimikauden ajan. Lainanottajat saavat ilmoituksen odotettavissa olevista koronnostoista vähintään 25 päivää ennen korotusta.
Asuntolainat. Kohdassa 234c mainitut lainat, FHA: lla vakuutetut osakehuoneistot ovat 30 vuoden kiinteäkorkoisia tuotteita, jotka rahoittavat yksittäisten osakehuoneistoyksiköiden ostamisen yli neljä yksikköä suuremmissa kehityshankkeissa. Siellä ei ole tiukkaa vuokrausvaatimusta, joten lainanottajat voivat käyttää FHA: n takaamia huoneistolainoja vuokratuottojen ansaitsemiseen. Kuitenkin missä tahansa kehitysvaiheessa vähintään 80% FHA: n vakuutetuista lainoista on tehtävä omistajille.
Turvallinen jälleenrahoituslaina. FHA Secure Refinance -lainojen tarkoituksena on auttaa lainansaajia tavanomaisilla asuntolainoilla jälleenrahoittamaan kiinteäkorkoisiksi, FHA: n tukemiksi asuntolainoiksi. Rikollisuus ei välttämättä estä oikeuden menettämistä, vaikka sen on perustuttava korkeampiin kuukausimaksuihin tavanomaisella armeijalla. Lainansaajat, jotka eivät ole myöhässä, voivat jälleenrahoittaa minkä tahansa tyyppisiä lainoja. Tavanomaisia pätevyysvaatimuksia sovelletaan, mukaan lukien tasaiset tulot, hyväksyttävä luottoluokitus ja kohtuulliset velan ja tulon suhteet.
Oman pääoman muuntolainat (HECM tai käänteinen asuntolaina). HECM, joka tunnetaan nimellä käänteinen asuntolaina, antaa 62-vuotiaille tai sitä vanhemmille omistajilleen asuville eläkeläisille käyttää omaa pääomaa ja maksaa loput olemassa olevista asuntolainoistaan maksamatta kuukausittain asuntolainan maksuja tai muuttamatta. Senioreille, joilla on rajoitetut säästöt ja kiinteät tulot, HECM ovat erinomaiset verovapaan käteisvarojen lähteet, vaikka niillä onkin merkittäviä oikeudellisia ja taloudellisia seurauksia asunnonomistajille ja heidän perillisilleen.
Valmistunut maksulaina. Pääluokan 245 mukaiset lainat, asteittain maksetut lainat on tarkoitettu omistajille, jotka odottavat tulojensa kasvavan huomattavasti keskipitkällä aikavälillä - esimerkiksi ammattilaisten tai insinöörien pyrkiessä koulutuksen myöhemmissä vaiheissa. Valmistuneiden maksulainojen kuukausimaksut voivat nousta 5 tai 10 vuoden aikana, minkä jälkeen ne pysyvät vakiona jäljellä olevan ajan. Vuotuiset korotukset vaihtelevat 2,5 prosentista 7,5 prosenttiin viiden vuoden suunnitelmissa ja 2 prosentista 3 prosenttiin 10 vuoden suunnitelmissa.
Kasvava pääomalaina - osa 245a. Kasvavan pääoman laina-ohjelman tarkoitus on samanlainen kuin asteittainen maksurahoitus -ohjelma, paitsi monipuolisempi: Niitä voidaan soveltaa omistajien käyttämien yhden tai neljän perheen talojen, osakehuoneistojen, osuuskuntien osuuksien ja korjaus- tai kuntoutus. Kuukausimaksuihin lisätään vuosittain 1–5 prosenttia, ja laina-aika ei voi ylittää 22 vuotta.

Mitä sinun on pätevä

FHA-lainanhakuprosessin aikana sinun on annettava lainanantajallesi:

Valtion myöntämä henkilöllisyystodistus, kuten ajokortti, passi tai armeijan henkilöllisyystodistus
Maksa kannuja (tai kopioita) vähintään 30 päivää ennen
Tuloslaskelmat, kuten W-2-lomakkeet ja 1099-lomakkeet, kahden viimeisimmän verovuoden ajalta
Pankki- ja sijoitustilit (tai jäljennökset) viimeisimmästä kahdesta kuukaudesta

Jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja tai omistat yritystä, sinun on myös annettava:

Kuluvan verovuoden tuloslaskelma nykypäivään asti
Kaksi viimeisintä veroilmoitusta, mukaan lukien kaikki aikataulut

Sulkemiskustannukset

Kuten useimmat asuntolainat, myös FHA-lainoihin liittyy erilaisia sulkemiskustannuksia. Kulut voivat vaihdella huomattavasti lainanantajan, maantieteellisen sijainnin, markkinaolosuhteiden ja käsirahamäärän mukaan. Voit odottaa maksavan osan tai kaikki seuraavista sulkemiskustannuksista FHA-lainalla:

Asuntolainan vakuutus: FHA-lainat vaativat ennakkovakuutusmaksun, joka on 1,75% rahoitetusta määrästä - esimerkiksi 3 500 dollaria 200 000 dollarin lainalla. Meneillään olevia yksityisiä asuntolainavakuutusmaksuja (PMI), joita vaaditaan 78%: n laina-arvo -suhteeseen (LTV), ei oteta huomioon tässä erässä.
Ennakkomaksuverot: Useimmissa tapauksissa sinun on maksettava ennakko kiinteistöverot, jotka kertyvät sulkemisen ja seuraavan verojen eräpäivän välillä. Kodin arvosta, paikallisista verokannoista ja sulkemispäivästä riippuen tämä voi asettaa sinulle takaisin satoja tai tuhansia dollareita.
Ennakkomaksuvakuutus: Tämä kattaa ensimmäisen vuoden asunnonomistajien vakuutusmaksut, jotka voivat vaihdella muutamasta sadasta muutamaan tuhanteen dollariin. Se maksetaan useimmiten sulkemisen ulkopuolella, mutta sinun on silti otettava se huomioon budjettisi.
Kiinteistötutkimus: Kiinteistötutkimukset voivat vaihdella laajuudeltaan ja kattavuudeltaan. Asuntolainatutkimuksessa vain verrataan kiinteistön nykyistä kuvausta aikaisempiin tallennettuihin kuvauksiin ja tunnistetaan mahdolliset epätarkkuudet. Sijaintitutkimus sisältää perusteellisen paikalla tehtävän tarkastuksen, joka etsii tarkasti rakennukset, rautateiden ja aiemmat tutkimusmonumentit. Rajatutkimus on perusteellisempi - ne tunnistavat kiinteistön tarkat kulmat ja rajat sekä todisteita loukkaamisesta tai väärinkäytöstä. Kyselykustannukset vaihtelevat yksityiskohtaisuuden ja kiinteistön koon mukaan, mutta monet maksavat alle 500 dollaria. Yksityiskohtaiset rajamittaukset voivat ylittää 5000 dollaria - vaikka rajakartoitukset eivät ole tarpeen useimmissa tapahtumissa.
Kiinteistöjen arviointi: Luotonantajan tilaamassa kiinteistöarvioinnissasi varmistetaan, että talo on sen arvoinen, jota myyjä pyytää. Tämä vähentää luotonantajan riskiä markkinoiden sulkemisen yhteydessä. Arvioinnit ovat yleensä pakollisia ja maksavat usein alle 500 dollaria.
Kodintarkastus: Kodintarkastus kattaa kodin päärakenteen ja kaikki asuttavat ulkorakennukset. Vaikka se ei ole sitova takuu kodin kunnolle, tarkistuksella voidaan tunnistaa mahdolliset turvallisuusriskit tai korjausta tarvitsevat elementit. Lainanantajat eivät yleensä vaadi tarkastuksia, mutta niitä suositellaan voimakkaasti, etenkin vanhemmissa kodeissa. Odotat maksavan 200–500 dollaria tarkastustasi.
Otsikkohaku: Tämä olennainen vaihe varmistaa kiinteistön omistus- ja omistusketjun koko olemassaolon ajan ja varmistaa, että myyjällä on oikeus myydä kiinteistö sinulle. Odotettavissa on, että maksat 100–400 dollaria.
Otsikkovakuutus: Omistusvakuutus kattaa nimikehaussa havaittujen kysymysten (kuten piilevien panttioikeuksien ja kovenanttien) korjauskustannukset, ja se tarjoaa jatkuvan suojan omaisuutta koskevilta vaatimuksilta. Omistusvakuutuskulut vaihtelevat huomattavasti osavaltioittain, mutta 1000 dollaria on hyvä peukalohko.
Tallennus ja siirto: Jokainen asunnon myynti on kirjattava sen lainkäyttöalueella, jolla kiinteistö sijaitsee - yleensä kaupunki tai lääni. Useimmissa tapauksissa vaaditaan myös siirtomerkit (maksut). Odotat maksavansa useita satoja dollareita näistä esineistä lainkäyttövallasta ja omaisuuden arvosta riippuen.
Tulvien määritykset ja ympäristöarvioinnit: Jos haluat sijoittaa kodin nykyisille tulva-alueille ja selvittää, onko tulvavakuutus välttämätöntä, vaaditaan tulvan määritys (ja joissain tapauksissa jatkuva tulvien seuranta). Nämä kohteet maksavat yleensä alle 100 dollaria sulkeutuessaan, vaikka tulvavakuutus voi maksaa jatkuvasti huomattavasti enemmän. Tietyillä alueilla vaaditaan muun tyyppisiä ympäristöarviointeja - kuten Kalifornian palovaaran arviointeja.
Alkuperämaksu: Lähetysmaksua käytetään usein kaiken kaikkiaan paketoimaan sekalaisia sulkemiskustannuksia, kuten kuriiri-, asiakirja-, esc-palkkiot, asianajajapalkkiot ja muut. Ne voivat ylittää 1% ostohinnasta, mikä lisää huomattavasti vaadittavalle käteiselle sulkemisen yhteydessä. Jos et ole varma, mikä sisältyy aloitusmaksuun, pyydä lainanantajaa selittämään jokainen eritelty maksu. Älä pelkää haastamalla heitä yksittäisissä kohdissa.

Lain mukaan myyjä saa maksaa jopa 6% myyntihinnasta lopettamiseen. Se on yleensä enemmän kuin riittävä kattamaan sulkemiskustannukset. Ostajan markkinoilla motivoituneilla myyjillä, jotka ovat halukkaita potkaisemaan tuhansia dollareita kohti sulkemiskustannuksia, on helpompi suorittaa liiketoimia, mutta käytäntö on paljon harvempi myyjän markkinoilla..

Keskeiset erot FHA: n ja perinteisten kiinnelainojen välillä

Luottovaatimukset ovat rento. FHA: n lainat vakuuttaa liittohallitus. Tämä vähentää huomattavasti lainanantajien taloudellista riskiä ja antaa heille mahdollisuuden vakuuttaa FHA: n lainoja kuluttajille, joiden luottotaso on alhaisempi - ihmiset, jotka todennäköisesti eivät kelpaa tavanomaisiin asuntolainoihin, joita ei tue Yhdysvaltain hallitus. Asuntolainaraporttien mukaan FHA vakuuttaa 96,5% (3,5% alas) asuntolainoja ostajille, joiden FICO-pistemäärät ovat vain 580, ja 90% (10% alas) kiinnitykset ostajille, joiden FICO-pistemäärät ovat vain 500. Sitä vastoin se on kova lainanottajille, joiden FICO-pistemäärä on alle 680, tavanomaisten asuntolainojen vakuuttamiseksi edullisin ehdoin.
Ostohintaan sovelletaan rajoituksia. Toisin kuin tavanomaiset asuntolainat, joita voidaan myöntää missä tahansa määrin (vaikkakin niitä kutsutaan ”epäasianmukaisiksi” tai jumbo-asuntolainoiksi ja tietyin rajoituksin, jotka ylittävät 417 000 dollarin lainan arvon), FHA: n vakuutetut lainat koskevat enimmäisarvorajoja, jotka vaihtelevat alueittain. Paikalliset rajat saadaan kertomalla alueen (yleensä läänin) mediaani myyntihinta 1,15: lla (115%). Väestönlaskennalla määritellyllä suurkaupunkitilastoalueella (MSA), johon sisältyy usein useampi kuin yksi lääni, paikallinen FHA-raja on 1,15-kertainen keskimääräiseen myyntihintaan kalleimmassa läänissä. Yhdysvaltojen mantereella sijaitseville FHA: n takaamille ostolainoille paikalliset limiitit eivät saa olla alle 271 050 dollaria tai korkeammat kuin 625 000 dollaria. Tämä yläraja on huono uutinen ostajille erittäin kalliissa maissa, kuten San Franciscossa, jossa keskimääräinen yhden perheen kodin hinta on pohjoisessa 1,1 miljoonaa dollaria vuoden 2016 lopusta lähtien. Alaskassa, Havaijilla ja tietyissä Yhdysvaltain merentakaisissa kiinteistöissä yläraja on 150% suurempi kuin Yhdysvaltojen mannerosaraja tai 938 250 dollaria. HECM-enimmäismäärä on 625 000 dollaria kaikkialla Yhdysvaltain mannerosassa ja 938 250 dollaria muualla kuin mantereella tapahtuvissa poikkeuksissa. Löydä paikalliset rajat HUD: n FHA Mortgage Limits -laskurilla.
Ennakkomaksu on yleensä pienempi. Yksi FHA-lainojen suurimmista myyntikohdista on lupaus pienestä käsirahasta - vain 3,5% lainanottajille, joiden FICO-pistemäärä on 580 tai parempi. Useimmat perinteiset asuntolainat vaativat käsirahana vähintään 10% ostohinnasta. Sen mahdollinen löytää niin sanotut tavanomaiset 97 lainaa, jotka rahoittavat 97% ostohinnasta vain 3% alaspäin, mutta monet lainanantajat välttävät niitä ja ne voivat olla mukana muilla kielillä.
Asuntolainavakuutus on edullisempaa. Yksi FHA-lainojen suurimmista haitoista on asuntolainavakuutus. Kaikissa FHA-lainoissa on etukäteen kiinnitysvakuutusmaksu 1,75% rahoitetusta määrästä riippumatta lainan koosta, myyntihinnasta, lainan kestosta tai käsirahasta. Jatkossa alle 10%: n alaspäin lainaavien on maksettava asuntolainavakuutusmaksuja koko lainan voimassaoloajaksi tai kunnes se on maksettu kokonaan. Lainanottajan, joka laskee yli 10 prosenttia, on maksettava asuntolainan vakuutusmaksuja vähintään 11 vuotta. Maksut vaihtelevat 0,80 prosentista 1,05 prosenttiin lainoista, joiden ehdot ovat yli 15 vuotta, ja 0,45 prosentista 0,90 prosenttiin lainoista, joiden ehdot ovat lyhyemmät tai yhtä suuret kuin 15 vuotta, rahoitetusta määrästä ja alkuperäisestä LTV-arvosta riippuen. Sitä vastoin tavanomaiset asuntolainat eivät yleensä vaadi etukäteen vakuutusmaksuja. Jos tarjotaan ennakkomaksuja, ne korvaavat yleensä kuukausimaksut lainanottajan valinnalla. Lisäksi tavanomaiset asuntolainat, joiden alkuperäiset LTV-arvot ovat yli 20%, eivät vaadi asuntolainavakuutusta ollenkaan, ja asuntolainavakuutusmaksut lakkaavat automaattisesti, kun LTV-arvo saavuttaa 78%.
Sallittu velan ja tulon suhde (DTI) on korkeampi. Velkaantosuhteet mittaavat lainanottajan velan (korko- ja eräsuhde) suhdetta lainanottajan tuloihin (brutto). FHA vakuuttaa asuntolainat, joiden DTI-arvot ovat korkeammat (jopa 43% ja joskus korkeammat) kuin useimmat luotonantajat hyväksyvät tavanomaisissa asuntolainoissa (yleensä enintään 36%)..
Sallittu asumissuhde on hiukan korkeampi. Asumisaste on lainanottajan kuukausittaisen kokonaismaksun (mukaan lukien vaaravakuutus, verot, HOA-palkkiot jne.) Suhde lainanottajan kuukausittaisiin bruttotuloihin. FHA vakuuttaa lainat jopa 31% asunto-suhteella. Perinteiset asuntolainat ovat dicey yli 28%.
Ei ennakkomaksuja tai ennenaikaisia maksuja. Dodd-Frank Wall Streetin uudistus- ja kuluttajansuojalaissa kielletään eniten ennakkomaksuja asuntolainoista, jotka on annettu 10. tammikuuta 2014 jälkeen. Monissa ennen tätä päivää syntyneissä tavanomaisissa asuntolainoissa kuitenkin on ennakkomaksuja. Ennakkomaksut voivat olla jopa 3% tai 4% lainan pääomasta riippuen siitä, milloin laina maksetaan. Luotonantajat ovat jo kauan kieltäneet veloittamasta ennakkomaksuja FHA-lainoista, joten tämä ei ole huolenaihe FHA-lainanottajille.
Myyjät voivat maksaa suuremman osan sulkemiskustannuksista. FHA: n sääntöjen mukaan myyjät voivat maksaa sulkemiskustannukset jopa 6%: iin myyntihinnasta - yleensä enemmän kuin tarpeeksi kattamaan sulkemisen yhteydessä maksetut kustannukset. Perinteiset asuntolainat korottavat myyjäparit 3%: lla myyntihinnasta.
Pätevät ostajat voivat olettaa lainoja. FHA-vakuutetut lainat ovat oletettavia, mikä tarkoittaa, että ne voidaan siirtää myyjiltä ostajille ilman, että korkoissa ja ehdoissa muuttuu vain vähän tai ei ollenkaan. Oletusprosessi ei kuitenkaan ole niin yksinkertainen kuin avainten heittäminen ostajalle. FHA: n on annettava nimenomainen lupa jokaiselle oletukselle, ja ostajille tehdään perusteelliset luotto- ja tulotarkastukset. Silti tavanomaiset asuntolainat eivät yleensä ole oletettavia, joten tämä on iso osto motivoituneille myyjille ja ostajille.
Korot ovat yleensä alhaisemmat. Vaikka jokainen lainanantaja on erilainen, FHA-lainoilla on yleensä alhaisemmat korot kuin perinteisillä asuntolainoilla. Pidemmät ja pidemmät asuntolainavakuutusmaksut voivat kuitenkin korvata osittain tai kokonaan mahdolliset säästöt.

Lopullinen sana

Olitpa asettamasi ensimmäisenä uuden rakennuksen kodissa, kääntämässä nuhjuista kiinnittimiä unelmienne ikuiseksi kodiksi tai napsauttamalla viihtyisää huoneistoa tulevalla kaupunkialueella, mahdollisuudet ovat hyvät, että siellä on sinulle suunniteltu FHA-lainaohjelma.

Ei kuitenkaan ole taata, että FHA-vakuutettu laina on paras vaihtoehto tarpeitasi varten.

Jos sinulla on varaa suureen käsirahaan tai asut kalliilla asuntomarkkinoilla, tavanomainen asuntolaina voi olla parempi taloudellinen valinta. Jos olet armeijan veteraani, VA-lainaohjelma voi vähentää asunnonomistamisen kustannuksia paremmin kuin mikään FHA-laina.

Kodin ostaminen on iso juttu. Joten epäilet, älä epäröi kysyä luotettavalta finanssialan asiantuntijalta.

Harkitsetko FHA-asuntolainaa seuraavaa asuntoa varten?