Kuinka saada asuntolainaa, jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja vaihtuvilla tuloilla

Jos olet yrityksen omistaja tai olet itsenäinen ammatinharjoittaja, kiinteistörahoituksen saaminen ei ole yhtä helppoa. Tuloistaan ​​riippumatta uudet liittovaltion määräykset edellyttävät, että itsenäiset ammatinharjoittajat siirtyvät useiden kehien läpi asuntolainojen saamiseksi, mikä tarkoittaa, että joudut ehkä ajattelemaan laatikon ulkopuolella etsimään tarvittavaa rahoitusta..

Uudet säännöt pätevästä rahoituksesta

Sen jälkeen kun Yhdysvaltain kiinteistökupla puhkesi vuonna 2008 - käynnistäen luottokriisin ja tuhoisan taantuman -, liittohallitus tarkasteli asuntolainanantokäytäntöjä ja päätti, että jotain on muututtava. Näiden muutosten seurauksena kuluttajien oli heti yhä vaikeampaa saada kotirahoitusta.

Määräyksiä noudatetaan edelleen. Vuonna 2014 kuluttajansuojavirasto vahvisti standardit ”päteville asuntolainoille” osana Dodd-Frankin lainauudistuksia. New York Timesin mukaan nämä lainat ovat usein haastavia saada hyväksyntää, jos et työskentele tavanomaista työtä.

Markkinat kuitenkin hallitsevat niitä. Hallitus pitää niitä vakuuttavina ja oikeudenmukaisina sekä kuluttajien että lainanantajien kannalta. Ja lisäksi asuntolainayritykset ovat erittäin motivoituneita tarjoamaan heille, koska sillä suojataan heitä lailliselta takautumiselta, jos laina menee huonosti.

Pätevän asuntolainan saamiseksi vaaditaan seuraavat asiat:

• Tulojen todentaminen. Ei riitä, että sinulla on pehmustettu pankkitili - sinun on todistettava, että tulosi ovat tasaiset. Jos sinulle maksetaan satunnaisesti, mutta suurina paloina, nämä palkkiot lasketaan keskimäärin kahden vuoden aikana, jotta lainanantajat saavat hyvän kuvan kuukausittaisesta kotiinotosta.
• Velka-tulosuhde. Velkasuhde-tulosuhde ei voi ylittää 43%. Asuntolainan myöntämistä varten tämä luku lasketaan jakamalla toistuva kuukausittainen velkasi toistuvilla keskimääräisillä kuukausituloilla. Tämä on tietysti ongelmallista, jos olet ottanut lainoja yrityksen perustamiseen tai tukemiseen.
• Kaksi vuotta itsenäisten ammatinharjoittajien veroa ja henkilökohtaista veroa. Valitettavasti verojen poistot saattavat palata ottamaan jättiläismäisen osuuden hyväksyttävistä tuloistasi, kun kaikki on sanottu ja tehty, minkä vuoksi lainanantajat haluavat tarkistaa täydet tuotot. Oletetaan esimerkiksi, että itsenäisen ammatinharjoittamisen tulot olivat 75 000 dollaria vuodessa kahden viime vuoden aikana, mutta yrityksesi poistot olivat 50 000 dollaria vuodessa. Luotonantajat näkevät tämän vuositulona 25 000 dollaria - mikä vaikeuttaisi oikeutta saada paljoa mitä tahansa.
• Tulotrendien analyysi. Ole valmis selittämään tulojen lasku. Vaikka tulosi näyttää hyvältä kahden vuoden keskiarvona, sinun on selitettävä laskusuuntaukset ennen pätevyyttä.
• Lisärahoitusvarat ja historia. Asuntolainayhtiöt haluavat usein, että sinulla on vähintään 640 luottoluokitusta, jotta saat FHA-lainan (liittovaltion asuntoviranomaisen vakuuttama laina), mutta pistemääräsi on oltava lähempänä 700: ta tavanomaisella lainalla. Tarvittava käsiraha on noin 3-20% kodin hinnasta asuntolainatuotteesta riippuen (FHA-lainat vaativat yleensä pienemmän käsirahana kuin perinteiset lainat). Korkeat käsirahamaksut voivat olla erittäin haasteellisia, jos olet sijoittanut likvidit varat yrityksesi yrityksiin.

Kaikki nämä vaatimukset voivat tehdä rahoituksen löytämisestä huomattavasti haastavamman, jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja tai yrityksen omistaja, vaikka sinulla olisi rahaa ja sinulla on huomattavia säästöjä.

Vaihtoehdot perinteiselle kiinteistörahoitukselle

Vaikka näyttää siltä, ​​ettet koskaan pysty omistamaan omaa kiinteistöäsi uusien lakisääteisten lainojen vuoksi, kaikki ei menetetä. Muut vaihtoehdot saattavat auttaa sinua löytämään kotirahoituksen.

1. Perheenjäsenten tuki

Jotkut itsenäiset ammatinharjoittajat eivät varmasti ole vaihtoehto kaikille, mutta luottavat asuntolainoihin perheenjäseninä. Oletetaan, että olet ollut itsenäinen ammatinharjoittaja vuoden ajan ja ansaitset hyvät tulot, mutta et voi vakuuttaa pätevää asuntolainatuotetta, koska sinulla ei ole kahden vuoden vakaa tulo. Tässä tilanteessa perheenjäsenet, joilla on vakaat tulot (ja mojova anteliaisuus) voivat olla valmiita allekirjoittamaan lainan. Kiinteistö kuuluu sinulle ja maksat asuntolainalla, mutta perheenjäsenesi takaavat lainan.

Jotkut asuntolainayritykset sallivat sinun jopa jälleenrahoittaa kiinteistön nimesi jälkeen, kun sinulla on vaaditut kaksi vuotta todisteita. Tietysti tämä vaihtoehto voi osoittautua ongelmalliseksi perheen dynamiikan kannalta, jos yrityksesi menee etelään tai olet laiminlyönyt lainan, joten esittele sitä varovaisesti.

2. Myyjän rahoitus

Kiinteistöt suoraan omistavat myyjät voivat halutessaan tarjota rahoitusta yksin, koska markkinat ovat heikot (he eivät löydä ostajaa) tai he ovat kiinnostuneita tuottamaan tulovirran sijoituksistaan. Lainan ehdot kirjoitetaan velkakirjaan, ja kuukausimaksut menevät suoraan myyjälle.

Näillä järjestelyillä on yleensä korkeampi korko kuin pankkilainoilla, mutta ne voivat vähentää kokonaiskustannuksia poistamalla asuntolainojen aloituspalkkiot ja muut lainapalkkiot. Sinun on oltava valmis selittämään myyjälle, miksi olet luotettava ehdokas, kun et ollut tarpeeksi vahva ehdokas perinteiselle pankkilainalle. Näissä tapauksissa suuri käsiraha, suuri pankkitili ja vahvat tulovirrat voivat auttaa sinua.

3. Vuokraa omaksi

Vuokraus omaisuudeksi voi olla hyvä vaihtoehto, jos odotat kahden vuoden tulotodistustasi ennen kuin hankit pätevän kiinnitystuotteen. Näissä sopimuksissa teet vuokrasopimuksen ja maksat vuokraa samalla tavalla kuin mistä tahansa vuokrakohteesta. Vuokra on kuitenkin tyypillisesti hieman korkeampi kuin markkina-arvo, ja tämä ”ylimääräinen” menee ennakkomaksun rakentamiseen, jota voit käyttää vuokra-ajan lopussa kiinteistön ostamiseen. Jos et halua ostaa taloa vuokrasopimuksen lopussa, tämä ylijäämä jää yleensä vuokranantajan vastuulle.

Tämän vaihtoehdon etuna on säästää käsirahasi yhden tai kahden vuoden ajan, rakentaa yritystäsi, kasvattaa tulojasi ja käsitellä kaikkia muita asioita, jotka saattavat estää sinua hyväksyttävästä asuntolainatuotteesta, kuten huono luotto..

4. Sijoitustilit tai vakuutukset

Jos sinulla on eläkkeitä tai vakuutuksia, voit ehkä lainata niitä vastaan. Kaikissa seuraavissa vaihtoehdoissa edellytetään kuitenkin, että rakennat vanhuuseläketilisi tai rahaarvon vakuutuksen entiseen kokoonsa, jos et halua vaihtaa heidän tarjoamiaan etuja. Muista myös, että menetät ansiosi, kun vanhuuseläkesi käytetään kotiin, eikä sen sallita kasvaa tililläsi.

Henkivakuutus
Jos omistat käteisarvoisen henkivakuutuksen, kuten koko elämän tai yleisen henkivakuutuksen, voit lainata sen rahaarvoa vastaan. Kun maksat vakuutukseen ajan myötä, kassa-arvo kasvaa, kun se ansaitsee osinkoja ja korkoja. Sinun ei todennäköisesti tarvitse edes vastata kysymyksiin lainan ottamisesta, mutta tarvitset suunnitelman maksaa se takaisin (kuten minkä tahansa lainan kanssa)..

Lisäksi sinun on mietittävä pitkään ja kovasti riskejä, jotka liittyvät henkivakuutuksesta lainaamiseen, etenkin jos ajattelematon tapahtuu ja perheesi jää pienemmäksi, koska käteisarvo on sidottu lainaan. Säännöt vaihtelevat omistamasi politiikan mukaan, joten keskustele vakuutusyhtiösi kanssa ennen päätöksentekoa.

IRA
Voit milloin tahansa nostaa maksusi Roth IRA: lta ilman veroja tai sakkoja. (Jos olet yli 59 1/2-vuotias, voit nostaa varoja vero- ja rangaistusvapaasti mihin tahansa tarkoitukseen.) Vaikka oletkin alle 59 1/2 ja maksat alle 10 000 dollaria Roth, voit nostaa jopa 10 000 dollaria ilman veroja tai sakkoja käyttääksesi ensimmäisen kodin ostamiseen, korjaamiseen tai uusimiseen.

Sinua ei tule omistaa kotona kahden viime vuoden ajan, jotta sitä voidaan pitää ensimmäistä kertaa ostavana kotona. Mahdollisesti nostetut ansiot on käytettävä 120 päivän kuluessa, ja niiden on oltava tilillä vähintään viiden vuoden ajan, jotta vältetään sekä ennenaikainen 10 prosentin sakko että tulovero peruuttamisesta. Jos ansiot ovat olleet tilillä vähemmän kuin viisi vuotta, sinulle ei lasketa 10%: n sakkoa, mutta sinun on maksettava tavallinen tulovero.

Voit nostaa jopa 10 000 dollaria perinteisestä IRA: sta, mukaan lukien SEP-IRA: t, ja välttää 10%: n sakko, jos rahaa käytetään samaan tarkoitukseen ja se käytetään 120 päivän kuluessa. (Jos olet yli 59 1/2-vuotias, voit nostaa IRA-varoja mihin tahansa tarkoitukseen ilman rangaistusta.) Sinun on kuitenkin maksettava tulovero perinnästä..

Lisäksi 10 000 dollarin varhainen peruuttamiskorvaus on elinikäinen rajoitus kaikista IRA: sta - mukaan lukien Roth IRA - tapahtuville nostoille ensimmäisen kodin ostamiseksi (ja korjaamiseksi tai uusimiseksi). Toisin sanoen, kaikista IRA-tilien yhdistelmistä tehtyjen nostojen summa ei saa ylittää 10 000 dollaria.

401k
Vaikka voit lainata 401 000 dollaria vastaan, se on vaarallinen vaihtoehto. Toisin kuin varojen nostaminen 401 000 dollarista - mikä on huono idea, ellei sitä tehdä täydellisessä epätoivossa - 401 000 dollarin vastainen laina voi saada sinulle käteisen jopa puolet tilisi arvosta, enimmäismäärä on 50 000 dollaria..

Jos tilisi arvo on esimerkiksi 50 000 dollaria, voit lainata vain käsirahaa 25 000 dollaria. Maksat korkoa - mutta se maksetaan takaisin itsellesi. Korko on kuitenkin vaihteleva - koron perusteella - mikä voi olla ongelma, jos korko nousee nykyisen 3,25%: n tason yläpuolelle. Koska 401 kk: n laina-aika on tyypillisesti viisi vuotta (mutta jotkut jopa 15 vuotta), sinun on oltava varma, että sinulla on varaa kuukausimaksuihin keston ajan. Lisäksi, jos menetät työsi, sinulla on vain 60 päivää aikaa maksaa laina takaisin - muuten maksamatta olevaa summaa voidaan verottaa tavanomaisina tuloina ja arvioi 10% varhaisesta vetäytymisestä, jos olet alle 59-vuotias.

5. Osta ei-päteviä kiinnitystuotteita

On mahdollista löytää lainanantajia, jotka haluavat ajatella ”pätevän asuntolainan” ruudun ulkopuolella, jos osoitat, että olet matalan riskin ehdokas. Luottamuksettomia asuntolainatuotteita ovat lainat, jotka eivät sisällä dokumentaatiota, lainat vain korkoon ja maksuvaihtoehtoiset lainat.

Oletetaan esimerkiksi, että yrityslainat ovat työntäneet sinut yli hyväksyttävän asuntolainan velan ja tulon suhteen. Jos sinulla on 40% käsiraha, hyvä luotto-pistemäärä ja useita vuosia vakaa tulo, löydät todennäköisesti lainanantajan. Koska luotonantajan juridisiin ja taloudellisiin riskeihin liittyy luokittelemattomia tuotteita, maksat yleensä korkeamman koron tällaisesta tuotteesta.

Lopullinen sana

Vain siksi, että seurasi unelmaasi omistaa yritys, ei tarkoita, että joudut luopumaan unestasi omistamaan kodin. Vaikka joudut odottamaan kaksi vuotta todistaaksesi tulosi riittävästi, aika, jonka sijoitat itsesi tekemiseen itsellesi hyväksi ehdolle lainaa, voi johtaa siihen, että maksetaan merkittäviä osinkoja. Käytä aikaasi varataksesi rahaa suurempaan käsirahaan ja nosta luotto-pisteitäsi, jotta voit saada parhaan mahdollisen tuotteen siellä, kun on aika ostaa.

Mitä lisävaihtoehtoja voit ehdottaa kodin rahoituksen löytämiseksi säilyttäen itsenäisen ammatinharjoittajan aseman?