Kuinka myydä talosi omistajan kautta - ilman välittäjää

Kun koti osuu markkinoille ilman listausagenttia, se tunnetaan nimellä “myytävänä omistajalle” tai FSBO (lausutaan “FIZZ-boh”). FSBO-luettelot ovat nykyään yleisempiä kuin vuonna 2007, koska kuluttajat kohtaavat listausalustat, kuten Zillow, ja helpottavat pääsyä usean luettelon palveluun (MLS) muille kuin edustajille..

Mutta FSBO ei ole kävelymatka puistossa. Vuoden 2017 Zillow-raportissa todettiin, että 36% asunnonomistajista yrittää myydä kotejaan ilman asiamiestä, mutta vain 11% suorittaa myynnin itse. Toisin sanoen, yli kaksi kolmasosaa FSBO: ta kokeilevista myyjistä epäonnistuu.

Luuletko sinulla, että mitä tarvitset liittyäksesi myyjien joukkoon, jotka sulkevat FSBO-tarjoukset? Tässä on mitä sinun on tiedettävä kotisi myymisestä ilman edustajaa - ja kuinka selvittää, onko sillä järkeä sinulle.

Mitä ammattimaiset listausasiamiehet tekevät?

Ennen kuin päätät luopua edustamisesta, ymmärrä, mistä luulet. Ammattimaisten listausyritysten päätehtäviin kuuluvat:

• Auttaa myyjää asettamaan realistisen hinnan. Olettaen, että käytät paikallista edustajaa, jolla on kokemusta sinun kaltaisten talojen myymisestä, heidän tulisi tuntea markkinat hyvin. Heidän tulisi myös tietää, kuinka tulkita kompasseja tai viimeaikaisia ​​vertailukelpoisia myyntiä ja viimeisimpiä myyntitapoja. He voivat sitten ottaa huomioon tavoitteesi ja motivaatiosi, kuten kuinka nopeasti haluat myydä, ja auttaa sinua asettamaan realistisen listahinnan..
• Kodin valmistelu myytäväksi. Agentti kiinnittää objektiivisen, jopa kriittisen silmän kotiisi, ja tunnistaa ongelmat, joita on käsiteltävä ennen listalle ottamista, tai mitkä alennukset soveltuvat listahintaan kysymysten perusteella.
• Kodin lavastaminen. Agenttisi auttaa sinua valmistamaan kotisi luetteloon. Siihen sisältyy yleensä perusteellinen, systemaattinen puhdistus- ja purkuprosessi sekä tiukkoja sääntöjä järjestyksen ylläpitämiseksi kodin ollessa markkinoilla.
• Kodin listaaminen ja markkinointi. Ennen luettelointia edustajan tulee tilata tai ottaa ammattimaisia ​​valokuvia kodin sisä- ja ulkopuolelta, tuottaa kattava kuvaus kiinteistöstä ja lisätä koti MLS: ään. Myyjämarkkinoilla edustajasi voi tehdä ostoksia kotoa ostajien edustajille ja mahdollisesti houkutella tarjouksia ennen kuin se virallisesti osuu markkinoille.
• Kotinäyttelyiden helpottaminen. Agenttisi on ensisijainen järjestäjä ja yhteyspiste kotinäyttelyihin ja avoimiin taloihin. Ne toimivat välittäjinä ostajien edustajille; Jos edustajasi hoitaa työnsä hyvin, et ehkä koskaan näe mahdollisia ostajia tai ostajien edustajia.
• Neuvottelujen helpottaminen. Agenttisi vastaanottaa myös mahdollisten ostajien tarjouksia ja toimii välittäjänä neuvotteluissa. Myynti kokemus ja paikalliset markkinat asiantuntemus ovat hyödyllisiä täällä; pätevä edustaja voi auttaa sinua lajittelemaan kaukaiset tarjoukset laadukkaista.
• Avustaminen sulkemisprosessissa. Asiamiehesi tulee seurata sinua sulkemiseen, jonka yleensä järjestävät selvitysasiamies tai omaisuusyritys, ja johon voi kuulua myös kiinteistövälittäjä, riippuen lainkäyttövaltasi laeista ja tulleista. Kokemattomille myyjille edustajan läsnäolo sulkemisessa on merkittävä luottamuksen lisääjä, joka voi lieventää viime hetken riitoja tai juridisia kysymyksiä.

Hyvin organisoidut myyjät, jotka ovat halukkaita panostamaan huomattavasti aikaa ja vaivaa, ovat enemmän kuin kykeneviä hoitamaan nämä tehtävät itse.

Kuinka myydä talosi ilman kiinteistönvälittäjää

Karkeasti peräkkäisessä järjestyksessä tässä on mitä sinun on tehtävä FSBO-kotisi paimentamiseksi ennakkoluettelon valmisteluvaiheesta päätöspäivään.

1. Hanki kotisi valmis

Aloita talosi valmistelu myyntiin hyvissä ajoin ennen kuin listaat sen. Aloita perusteellisella purkamiskampanjalla. Tavoitteena on helpottaa potentiaalisten ostajien kuvitella itseäsi kotona, sen sijaan, että näkisit persoonallisuutesi merkkejä kaikkialla. Poista kaikki, mikä lisää kodin tuntumaa, kuten perhevalokuvat, ja piilota se pois lukittuihin kaappeihin, säilytystiloihin, autotalliin tai muualla olevaan varastointiyksikköön. Käytä tilaisuus myydä tai luovuttaa omaisuuttasi, jota et enää tarvita; Käytä eBaya, Amazonia, Craigslistia tai vanhanaikaista autotallimyyntiä niiden purkamiseen nopeasti.

Seuraavaksi hankaa paikkaa, kunnes se loistaa. Jos olet halunnut käyttää rahaa ammattimaiseen siivoukseen tähän saakka, kannattaa ehkä tehdä poikkeus täältä. Löydät laadukkaita siivousaineita kohtuulliseen hintaan alkaen Handy.com. Mahdolliset ostajat voivat kertoa eron hyvää tarkoittavan amatööripuhdistuksen ja ammattimaisen syväpuhdistuksen välillä.

Napauta nyt ainakin yhtä objektiivista lähdettä - ainakin ystävää, joka ei mielestä loukkaa sinua, mutta mieluiten joku, jolla on kiinteistökokemusta - kävelläksesi kodin läpi kanssasi ja tunnistaaksesi asiat, joista saatat unohtaa. Yhteisiä hankkeita, jotka on käsiteltävä ennen listaamista, ovat:

• Sisäseinien maalaaminen neutraaleissa väreissä
• Huonekalujen uudelleenjärjestely suurten tilojen täyttämiseksi ja pienten korostamiseksi
• Vanhentuneiden laitteiden tai kiinnikkeiden vaihtaminen
• Lisäämällä kodikkaita mutta persoonattomia aksentteja, kuten aluemattoja ja koristekynttilöitä

Ellet asu asunnossa, et voi myöskään unohtaa kodin ulkopintaa. Jos ulkopinta selvästi tarvitsee työtä, kuten uutta maalaus- tai ajotieltä, puhu ensin näihin ongelmiin. Muutoin ensisijaisena tavoitteena pitäisi olla korostaa nykyistä maisemanhoitoasi ja lisäominaisuuksiasi hillitäksesi vetovoimaa. Jos sinulla on perinteinen nurmikko, nurmikasvien siementen tai mätin levitys ei satuta; kukkapenkeille tai xeriscapeille tulee tehdä temppu vastaavasti tuoreella multilla ja soralla.

2. Tutki markkinoita ja aseta hinta

Nyt on aika suorittaa objektiivinen analyysi paikallisista asuntomarkkinoistasi ja asettaa kodisi listahinta. Avainsana tässä on ”objektiivinen”. FSBO-myyjät antavat liian usein tunteiden häiritä sitä, minkä pitäisi olla täysin järkevä harjoitus. Rakkautesi kotiisi ei vaikuta sen arvoon.

Tutustu lähialueesi vertailukelpoisten asuntojen myyntiin saadaksesi käsityksen siitä, mistä kotisi tulisi hinnoitella. Katso myyntihinnat koteihin, joissa on samanlaisia ​​valmiita neliömateriaaleja, makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden lukumäärä ja erien koko. Voit tarkentaa hinnoittelua liittovaltion asuntorahoitusviraston HPI-laskurilla, mutta älä ota sen sana evankeliumina. Ja älä välitä arvioinnista; käytät 300–500 dollaria vahvistaaksesi jo määrittämäsi ilmaiseksi, ja ostajan pankki suorittaa joka tapauksessa oman arvionsa vakuutusten aikana..

Aseta markkinatutkimuksen tuloksesi kädessä ja aseta listahinta, joka heijastaa tavoitteitasi ja ajanjaksoa. Jos joudut olemaan poissa talosta niin pian kuin mahdollista, ehkä työnsiirron vuoksi, hinnoittele se myymään nopeasti. Jos sinulla on varaa odottaa oikeaa ostajaa, aseta korkeampi listahinta. Kuumilla myyntimarkkinoilla, joilla koteja myydään rutiininomaisesti kysynnän yläpuolella, matalampi listahinta voi käynnistää tarjoussotan, joka päättyy kotimyyntiin paljon enemmän kuin pitäisi.

3. Kerää tietoja ja luonnosta tiedot

Seuraavaksi kerätä tiedot, joita tarvitset luodaksesi yritystietosi, mukaan lukien:

• Kotitiedot. Tämä sisältää kvantitatiivisia tietoja, kuten vuosi valmistuneita, valmiita sisätilojen neliömateriaaleja, erien kokoa, makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden lukumäärää sekä yksityiskohtia, kuten lämmitys- ja jäähdytyskokoonpanot ja pysäköintijärjestelyt. Nykyään monilla kodeilla, jotka eivät tällä hetkellä toimi MLS: ssä, on kuitenkin olemassa "listalleottoja" asuntomarkkinasivustoilla, kuten Zillow ja Trulia. Jos näin on sinun, sinun on yksinkertaisesti vetää nämä tiedot tarkistettuasi tarkkuuden. Muista kuitenkin katsoa aktiivisia MLS-ilmoituksia varmistaaksesi, että et menetä mitään tärkeää.
• Valokuvat. Kotisi valokuvat voivat tehdä tai rikkoa yritystiedot. Jos et halua hävittää useita satoja dollareita ammattimaisesta valokuvauspaketista, tee parhaasi replikoida se. HGTV suosittelee sisällyttämään runsaasti luonnollista valoa, korostamaan laajojen näkymien lähikuvia, ottamaan enemmän valokuvia kuin aiot lähettää ja käyttämään muokkausohjelmistoa valokuvien lisäämiseen, jotka aiot lähettää. Haluat ainakin yhden kuvan jokaisesta talon huoneesta ja käytävästä sekä useita ulko- ja ulkorakennuksen valokuvia.
• Kuvaus. Kuvauksessasi tulisi sekoittaa tosiasiatiedot, joita ei sisälly standarditietoihin, myyntikopioon, joka kiinnittää ostajien huomion. Istu alas ja aivoriihi kodisi myyntipisteistä objektiivisen ystäväsi kanssa; kuten teit valmisteluvaiheessa, tavoitteesi tässä on nähdä kotisi mahdollisten ostajien silmien kautta. Kotisi kuvaus ei ole runoutta, eikä sen pitäisi vetää yli pari sataa sanaa, joten älä vaivaudu palkkaamaan ammattilaista kirjoittamaan se. Mutta varmista, että sanasi auttavat ostajia näkemään itsensä kotona. Jos olet jumissa, lue vertailukelpoisten listausten kuvaukset.

4. Listaa kotisi MLS: ään

Sinun ei tarvitse listata kotiasi MLS: ssä, ja monet FSBO-evankelistat vannovat, ettei se ole myyjien ajan arvoinen. Mutta MLS-listaus on helpoin ja luultavasti kustannustehokkain tapa saada vakavaa altistusta yritystietosi käyttämättä ammattivälittäjää - ja mikä tärkeintä, saada ilmoituksesi ostajien edustajien edessä..

Listaaminen MLS: llä ei ole erityisen kallista. Maineikkaiden FSBO-palveluntarjoajien, kuten MLS My Home, MLS-paketit alkavat tyypillisesti noin 100 dollaria kuuden kuukauden ajan, mukaan lukien ostajan edustajan palkkiot, jos sellaisia ​​on.

5. Mainosta muualla

MLS-yritystietojesi - ja piha- tai jalkakäytävämerkin, jonka löydät muutamasta taalasta verkossa - ei pitäisi olla FSBO-markkinointikampanjasi loppu. Harkitse myös kotisi mainostamista joillakin tai kaikilla seuraavista vaihtoehdoista:

• FSBO-sivustot. FSBO-sivustoja on runsaasti, mutta haluat hallita kustannuksia ja pitää logistiikan hallittavana, kannattaa todennäköisesti pitää kiinni parista tunnetuimmasta. FSBO.com-sivustossa vain FSBO.com-listauspaketti maksaa noin 100 dollaria kuuden kuukauden ajan; MLS- ja Realtor.com-paketti, joka sisältää syndikaation Zillowilla ja Trulialla, maksaa noin 400 dollaria kuuden kuukauden ajan.
• Kiinteistösivustot. Jos et halua aloittaa hinnoiteltua FSBO-pakettia, voit lähettää FSBO-ilmoituksesi suoraan kuluttajille suunnattuihin kiinteistösivustoihin, kuten Zillow ja Trulia. FSBO-ilmoituksia on ilmaista julkaista molemmilla näillä sivustoilla, jotka tavoittavat yhdessä miljoonia mahdollisia ostajia.
• Paikalliset luokitellut verkkosivustot. Craigslist ja Nextdoor ovat molemmat ilmaisia, paljon kauppaa käyviä luokiteltuja verkkosivustoja, jotka ovat suosittuja asuntomyyjien ja ostajien keskuudessa - vaikka Nextdoorin kiinteistöjä ei ole saatavana kaikkialla.
• YouTube-kanava. Lähetä ammattitasoinen videokierros talostasi YouTubeen. Mutta älä välitä vapisevasta, kädessä pidettävästä kamerapuhelimesta; Jos et halua saada ammattimaista videokuvaajaa, kysy ystävää tai kollegaa, jolla on videotuotanto ja editointikokemus.
• Omistettu verkkosivusto. Vaikka omistettu verkkosivusto vaatii enemmän vaivaa kuin avaimet käteen -vaihtoehto FSBO-listaus tai perus Craigslist-mainos, verkkosivuston luominen voi olla hyödyllinen ostajien markkinoilla ja arvokkaille tai erottuville kodeille yleensä. Jotkut myyjien edustajat tekevät tämän, ja [sinun osoitteesi] .com-verkkotunnus on melkein varmasti käytettävissä. Jos et ole kokenut Web-kehittäjä, käytä plug-and-play-isäntä- ja sivustonmuodostajapakettia; Wixin perussuunnitelma maksaa esimerkiksi 11 dollaria kuukaudessa. Muista, että sinun täytyy isännöidä sivustoasi vain, kunnes talo myy.

6. Pidä avoin talo

Pidä avoin talo pian sen jälkeen, kun kotisi virallisesti osuu markkinoille. Valmistauduksesi isoon debyyttiisi käymällä muutamalla alueen avoimessa talossa, FSBO: lla tai muulla tavalla, ja tee muistiinpanoja.

Luo sitten kiiltävä myyntiarkki ja tee muutama tusina kopiota. Monet myyjät tulostavat yksinkertaisesti MLS- tai Zillow-ilmoituksensa, mutta harkitsevat ylimääräisen mailin siirtämistä ja lisäämällä kodin oheisempia yksityiskohtia, kuten sen taustaa, sekä lähiseudun palveluita, etenkin sellaisia, jotka vetoavat kodisi todennäköisiin ostajiin - esimerkiksi, puistot ja koulut perheille ja yöelämä nuorille sinkkuille.

Aikataulu avoimelle talollesi viikonlopun myöhään aamulla tai varhain iltapäivällä. Tyypillinen ajoaika on kaksi tai kolme tuntia, mutta voit mennä pidempään, jos haluat. Olettaen, että kotisi on jo puhdistettu, rappeutunut ja lavastettu, ensisijainen vastuusi ennen avoimen talon levittämistä. Mieti:

• Mainoksen lisääminen Craigslistissa ja Nextoorsissa, vaikka sinulla ei olisi ilmoituksia kyseisillä sivustoilla
• Lähetetään yksityiskohdat sosiaalisen median kanavilla ja pyydetään seuraajia levittämään sana
• Massamuistion lähettäminen yhteyshenkilöillesi
• Esitteiden lähettäminen yhteisötiloihin ympäri kaupunkia

Sinun on oltava läsnä ja "päällä" avoimen talosi ajan. Pukeudu ammattimaisesti ja omista täysi huomio kaikille, jotka kävelevät oven läpi riippumatta siitä, kuinka vakavat he näyttävät ostavan paikan. Vastaa kysymyksiin kärsivällisesti ja perusteellisesti.

Muista, että avoimesi talosi tavoitteena on antaa markkinoille positiivinen ensivaikutelma kodistasi, ja kilpailet ammattimaisten edustajien kanssa, jotka tekevät tämän elantonsa vuoksi. toimi tilanteen mukaan.

7. Näytä kotisi

Kun avoimesi talo on kirjoissa, se on avoin kausi yksityisiin näyttelyihin. Osta lukkolaatikko, josta löydät alle 15 dollaria Amazon.com-sivustosta, jotta varaavaimet pysyvät turvassa tai asenna numeronäppäimistön lukitus etuoveesi. voit saada monikoodilukon Amazon.com-sivustolta 75 dollaria tai vähemmän.

Kun ostajien edustajat ottavat sinuun yhteyttä, tarkista heidän henkilöllisyytensä tarkistamalla heidän lisenssinumeronsa valtion tietueiden perusteella. Esimerkiksi Kaliforniassa ota yhteyttä Kalifornian kiinteistöosastoon. Tämän jälkeen näet aikoja kunkin agentin kanssa; iltaisin ja viikonloppuisin on yleensä ostajille helpompaa.

Ihannetapauksessa olisit poissa talosta - tai ainakin näkymättömältä - esityksen aikana, koska läsnäolosi voi lykätä joitain näkymiä. Muista myös pitää kotisi tahraton ja sotkea, kunnes se myy.

8. Ole varautunut kenttä- ja neuvottelutarjouksiin

Kun siirryt FSBO: iin, sitoudut toimimaan oman edustajana. Tämä tarkoittaa tarjousten selvittämistä ja neuvottelemista ostajien edustajien kanssa, jotka neuvottelevat elantonsa varten kiinteistökaupoista.

Jos se kuulostaa pelottavalta, harjaa näitä tehokkaita neuvottelustrategioita. Pidä ennen kaikkea mielessä kaksi pääasiaa:

• Sinulla ei ole velvollisuutta vastata heikkoon tai epävarmaan tarjoukset. Se, että ostajan edustaja vie aikaa tarjouksen lähettämiseen, ei vaikuta tarjouksen laatuun. Voit hylätä epärealistisesti alhaiset tarjoukset käsistä; Useammin kuin ei, sama ostaja tulee takaisin jotain enemmän linjaa. Sama pätee erittäin vipuvaikutteisiin tarjouksiin (kun ostajan käsiraha on paljon pienempi kuin 20%: n vakiomaksu) tai myyjälle epäystävällisistä tarjouksista (esimerkiksi ostaja pyytää tonnia myyjän maksamia sulkemiskustannuksia).
• Kärsivällisyys maksaa. Motivoituneita ostajia on siellä, jopa alamarkkinoilla. Älä lannistu siitä, mikä näyttää aneemiselta kiinnostukselta yritystietojesi suhteen; voit aina pudottaa tarjoushinnan, jos se tulee siihen.

9. Säilytä otsikkoyhtiö tai selvitysasiamies

Kodin listaaminen ja markkinointi on riittävän yksinkertaista käsitellä itse, mutta tarvitset ammattilaisen apua myynnin lopettamiseksi.

Tarvitset erityisesti escrow agentin prosessin helpottamiseksi. Valtion lakien ja tapojen mukaan escrowageri voi olla nimikeyhtiön edustaja tai kiinteistövälittäjä. Käytä American Land Title Association -hakemistoa, kun haluat löytää rekisteröityjä yhtiöyrityksiä tai pyytää apua valtion kiinteistövälittäjältä.

Escrow-agenttisi on pääkontaktisi kaikissa sulkemisasiakirjoissa ja niihin liittyvissä sulkemiskustannuksissa, jotka ostaja yleensä kattaa, mutta jotka voit suostua jakamaan tai luultavasti edistämään myyntiä. Useimmissa tapauksissa ostaja on vastuussa kodin nimikehaun suorittamisesta ja omistusoikeuden vakuuttamisesta.

10. Suorita vaadittavat lailliset paperityöt ja sulje myynti

Erilaisia ​​osavaltioiden ja liittovaltion lakeja hallitaan kiinteistökauppoja Yhdysvalloissa. Kotisi sijainnista riippumatta, sinut sitovat liittovaltion laki, kuten reilua asumista koskeva laki, joka kieltää myyjiä syrjimästä tiettyjen suojattujen luokkien jäseniä..

Valtion kiinteistövälittäjäsi - esimerkiksi Kalifornian kiinteistövälitysministeriö - on valvova viranomainen osavaltion erityisistä oikeudellisista kysymyksistä. Useimmissa lainkäyttöalueissa ostajat ja myyjät käyttävät tavanomaista kiinteistöjen myyntisopimusta. FindLaw on yksityiskohtainen kuvaus siitä, mitä kyseisen sopimuksen tulisi sisältää. Vaikka käytät ilmaista tai halpaa lomaketta Internetistä, se ei haittaa sitä, että sitä hoitaa kiinteistövälittäjä tai ainakin esc-edustaja.

Escrowed agentin ja kiinteistövälittäjän, jos sinulla on sellainen, on varmistettava, että kaikki sulkeutuvat paperit ovat kunnossa, koska mikä tahansa epäkunnossa oleva voi viivästyttää tai vaarantaa myynnin. Jos et halua hallita kaikkea, harkitse vain palkkiovälittäjän palkkaamista myyntiä varten.

Etsi vain maksullinen esitys FSBO-palveluntarjoajien, kuten ForSaleByOwner.com, kautta, jonka kalleimpien kotimyyjien paketti maksaa noin 900 dollaria - silti vähemmän kuin täyden palvelun listalleedustajan 2–3% palkkiot, olettaen, että myyntihinta on vähintään $ 50000. Vain maksuvälittäjät voivat olla hyödyllisiä ennen sulkemista.

Talon myymisen edut ilman edustajaa

Asunnonomistajat mainitsevat yleensä nämä syyt FSBO: n menemiseen.

1. Sinun ei tarvitse maksaa listalleedustajan komissiota

Dollarina tämä on suurin etu myymällä talosi ilman edustajaa. Listaushenkilöt ottavat harvoin alle 2% palkkiot; se on 2 000 dollaria jokaisesta 100 000 dollarin myyntihinnasta. Vuoden 2018 viimeisen vuosineljänneksen mediaani Yhdysvaltain kodin myyntihinta oli 317 400 dollaria, mikä on 6 348 dollaria. Monilla markkinoilla 3%: n palkkio on vakio; se on 3 000 dollaria per 100 000 dollaria myyntiarvosta ja 9 522 dollaria mediaanihintaisen myynnin yhteydessä.

FSBO-myyjien on silti maksettava ostajan edustajanpalkkiot, jos ostajalla on ammatillinen edustus, kuten yleensä tapahtuu. Mutta 2–3% lopullisesta myyntihinnasta on vähemmän kuin 4–6% lopullisesta myyntihinnasta, jonka maksaisit, jos molemmilla olisi edustajia.

2. Olet prosessin täydessä hallinnassa

Paremmin tai huonommin, FSBO: lla on täydellinen määräysvalta myyntiin. Se pätee näennäisesti myös myyjille, joilla on ammatillinen edustus, mutta jokainen, joka on työskennellyt kiinteistönvälittäjän kanssa, tietää, että he väistämättä vaikuttavat prosessiin - riippumatta siitä, ovatko ne hienovaraisia ​​tai hyväntahtoisia -.

Jopa hyvää tarkoittava agentti, jolla ei ole kiirettä sulkea, voi pakottaa sinut ottamaan tarjouksen, jonka kanssa et ehkä ole mukava - tai jonka haluat neuvotella edelleen - koska he tosiasiallisesti uskovat, että se on paras tarjous, jonka saat. . Vähemmän huolelliset edustajat saattavat pakottaa asiakkaita sulkemaan nopeammin ja hyväksymään huonommat tarjoukset lokipalkkioiden kirjaamiseksi tai myyntikiintiöiden täyttämiseksi ennen tietyn kuukauden tai vuosineljänneksen loppua. Ne saattavat jopa tiputtaa ostajia siihen tosiasiaan, että olet motivoitunut myymään, ristiriidassa taloudellisten etujesi kanssa.

3. Sinun ei tarvitse käsitellä agenttia, josta et pidä

Kun toimit oman edustajana, sinun ei tarvitse huolehtia persoonallisuuksien, esteettisten mieltymysten tai neuvottelutyyleiden törmäyksestä. Saatat silti joutua painia omilla ristiriitaisilla toiveillasi tai tehdä kompromisseja puolisosi tai kumppanisi kanssa, mutta se on erilaista; tunnet puolisosi tai kumppanisi paljon paremmin kuin satunnainen kiinteistönvälittäjä.

Agentti-myyjä-ristiriidat ilmenevät monella tavalla. Ajattelen usein kokemusta, jonka vaimoni ja minulla oli ostajina. Agenttimme, joka työskenteli kaukaisella esikaupunkialueen toimistolla, suhtautui kriittisesti työväenluokan kaupunkialueeseen, jonka halusimme ostaa. Hän ohjasi meitä säästeliäästi ”kauniimpiin” ja kalliimpiin osiin kaupunkeja ja matkalla näyttelyihin, hän teki halventavia kommentteja huonosti hoidetuista taloista, nuhjuisista autoista ja näennäisesti tyhjäkäynnistä paikallisista.

Ohitimme hänen "neuvoja" ja osimme suuren haun aloitusrakennuksen haluamaltamme naapurustosta. Vuotta myöhemmin olemme edelleen tyytyväisiä valintoihimme. Mutta aivan kuten meillä oli ongelmia kiinteistönvälittäjän kanssa ostajina, sinulla voi olla ongelmia edustajan kanssa, kun myyt talosi.

4. Voit puhua tietoisesti kodistasi

Ammattimaiset edustajat ovat hyvin ammattilaisia. He tietävät, kuinka viedä kodin paras jalka eteenpäin, korostaen sen myydyimpiä pisteitä ja minimoimalla sen puutteet.

Mutta edes taitava ammattiasiamies ei tiedä kotiasi niin hyvin kuin sinä. Vaikka tunteiden tunkeutuminen ei ole koskaan viisasta antaa tarkoituksenmukaisuuden tai parhaiden taloudellisten etujesi tielle (katso alla), kiintymyksesi kotisi on suuri etu avoimissa taloissa ja näyttelyissä. Olen aina pitänyt FSBO-esityksiä mielenkiintoisimpana ja informatiivisempana kuin edustajien edustamia näyttelyitä. Yhdessä erityisen ikimuistoisessa avoimessa talossa kävin pitkän keskustelun FSBO-myyjän kanssa kodin keskusvakuudesta, työkalusta, jota en ennen ollut nähnyt.

5. Sinun ei tarvitse käydä sitä yksin

Ammattimaisen edustajan kiertäminen täyden palvelun edustamisesta ei tarkoita sen tekemistä täysin yksin. Jos olet todella sitoutunut DIY-myyntiin, käytä sosiaalista mediaa löytääksesi menestyviä FSBO-myyjiä omalta alueeltasi; heillä on epäilemättä arvokkaita neuvoja. Resurssien, kuten Craigslist ja FSBO.com, avulla voit listata ja mainostaa kotiasi useilla sivustoilla kohtuullisella vaivalla. Ja jos päätät tarvitset enemmän apua kuin luulit, kiinteän maksun välityspalvelut maksavat silti huomattavasti vähemmän kuin täyden palvelun edustajien edustaminen.

Haittoja talosi myymisessä ilman edustajaa

Tästä syystä kannattaa miettiä kahdesti FSBO-myyntiä.

1. Et ole niin kokenut kuin kokenut ammattilainen

FSBO-myyjillä ei ole yhtä paljon kokemusta kuin kokeneilla kiinteistönvälittäjillä tai välittäjillä, joiden valtuudet vaativat vuosien opiskelua ja harjoittelua. Toki, saatat työskennellä myynnissä tai tuntea tietäsi laillisen sopimuksen ympärillä, mutta sinulla ei todennäköisesti ole kaikkea tietämystä, taitoja ja menetelmiä vastaamaan todellista ammattilaista.

Huolimatta NBER-tutkimuksen päätelmistä, jonka mukaan FSBO: t toimivat yhtä hyvin kuin edustajien avustamat myyjät, kokemuksen puute voi satuttaa sinua neuvottelupöydässä tai johtaa aloittelijavirheeseen, joka lisää oikeudellista tai taloudellista vastuuasi tiellä.

2. Sinulla todennäköisesti ei ole paikallisten markkinoiden asiantuntemusta

Riippumatta siitä, kuinka kauan olet asunut alueella, et todennäköisesti tunne paikallisia kiinteistömarkkinoitasi kuin ammattimainen edustaja, joka on toiminut siellä vuosien ajan. Kokopäiväiset edustajat osallistuvat kymmeniin myynteihin vuodessa; suurempiin välitystoimintoihin liittyviä näkee kymmeniä tai satoja enemmän. Ne voivat haistaa vihjeitä ja suuntauksia, joita ei selvästi ilmene kvantitatiivisesta markkina-analyysistä, ja muuttaa nämä hätit toimiviksi strategioiksi, jotka maksavat myyjille - sanoen neuvomalla asiakasta hinnoittamaan aloituskotinsa alhaisemmalle tasolle kuin markkinat voivat kantaa ja käynnistämällä tarjouskilpailujen sodan Ostajat haluavat hyödyntää lisäarvoa.

3. Sinun on osoitettava paljon aikaa prosessille

Talon myyminen on aikaa vievää riippumatta siitä, mutta se on paljon enemmän ilman asiamiehen apua. Ennen kuin sitoudut menemään yksin, selvitä, kuinka paljon aikaa kannattaa säästää ja kuinka paljon säästät ilman agenttia. Muista, että kotisi saattaa lopettaa myynnin vähemmän FSBO: na kuin edustajan avustamassa myynnissä. Jos palkkio ei ole niiden monien, monien tuntien arvoinen, jotka vietät valmistelemaan ja näyttämään kotiasi, FSBO ei ehkä ole sinua varten.

4. Sinun on oltava johtava neuvottelija

Kaikki FSBO-myyjät eivät ole syntyneet neuvottelijoita, mutta niillä, jotka ovat tyytyväisiä kaupan tekemiseen, on luonnollisesti jalka ylös vastakkainasettelun vastaisille..

Jos olet valmis maksamaan jollekin neuvottelemaan puolestasi, varsinkin jos epäilet heidän tekevän parempaa työtä kuin sinä, työskentely ammattimaisen edustajan kanssa saattaa olla sinun kannattaa. Kun punnitset vaihtoehtojasi, muista, että myyntihinta ei ole ainoa merkki neuvotteluiden menestyksestä. Jos olet motivoitunut myymään, mutta sinusta tuntuu, että tunteellinen kiintymys kotisi tai kyvyttömyys tunnistamaan laadukasta tarjousta haittaa kykyäsi solmia kauppa, ammattilainen voi auttaa sinua ja ostajaasi pääsemään "kyllä" nopeammin.

5. Voit kohdata ostajien edustajien vastustusta

Ymmärrettävästi kiinteistönvälittäjät suojelevat kiltaansa. Jotkut ohjaavat asiakkaitaan aktiivisesti FSBO: ista. Toiset nauttivat neuvotteluista amatöörien kanssa, mutta ovat huolissaan kokemattomien myyjien kanssa tekemisissä olevista juridisista riskeistä. Useimmat edustajat eivät myöskään tarkista säännöllisesti FSBO-listaussivustoja, elleivät heidän asiakkaansa sitä erikseen pyydä - toinen syy sinun pitäisi lisätä kotisi markkinoiden näkyvyyttä lisäämällä luettelo MLS: ään..

Tarvitsetko lisätietoja kodin myymisestä ilman edustajaa? Amazonista löytyy hieno kirja nimeltään, Check, Check, Myyty: Tarkistuslista-opas kotisi myymiseen lisää rahaa ilman edustajaa.

Lopullinen sana

Mahdollinen taloudellinen hyöty myynnistä ilman edustajaa korreloi suoraan myyntihinnan kanssa. Agenttipalkkiot ovat korkeammat kalliimmissa asuntomarkkinoissa - kuten suurissa rannikkokaupungeissa, kuten San Franciscossa ja New Yorkissa, tai erittäin toivottavissa lomayhteisöissä, joilla on rajoitettu asuntotarjonta - kuin maaseutualueilla ja pienemmissä kaupungeissa. Mutta kalliilla asuntomarkkinoilla on taipumus olla kilpailukykyisempiä ostajien ja myyjien keskuudessa. Tämä lisää edustajien hyödyllisyyttä kaupan molemmilla puolilla - ja myyjien kannalta lisää mahdollisuuksia, että kauppaedustajien palvelut maksavat itselleen.

Päivän lopussa on sinun päättää, onko FSBO: lla järkeä kotisi, markkinoidesi ja tavoitteidesi kannalta. Tämä määritys voi johtua yksinkertaisesta dollarien ja senttien laskemisesta tai jotain monimutkaisempaa ja subjektiivisempaa, kuten halukkuutesi käyttää aikaa kiinteistön markkinointiin tai kestää suoraa vuorovaikutusta potentiaalisten ostajien kanssa.

Aiotko myydä talosi ilman kiinteistönvälittäjän apua? Miksi tai miksi ei?