5 tapaa nostaa omaa pääomaa kotisi HELOC-lainat, lainat, jälleenrahoitus ja muut
Ja olkaamme rehellisiä, joskus asunnonomistajat joutuvat rahanarvoisiin, mutta rikkaisiin omaan pääomaan.
Jos harkitset oman pääoman hankkimista kotoasi, tässä on viisi tapaa, joilla voit tehdä sen, sekä kummankin edut ja haitat. Ole varovainen, ettet liiaksi itsesi taloudellisesti. Omaa pääomaa ei voida realisoida ennen kuin myyt; kaikki mitä voit tehdä ennen sitä, on lainata sitä vastaan.
Kuinka vetää pääomaa kotisi
Kaikilla asuntovelkoilla on muutama yhteinen asia. Ensinnäkin useimmat kotivelat ilmoittavat maksuhistoriasi luottotoimistoille; poikkeuksia ovat käänteiset asuntolainat ja joskus yleiset vuokrakiinteistölainat. Jos unohdat maksun tai maksukyvyttömyyden kokonaan, odota sen vaikuttavan luottopisteisiisi.
Samoin, jos olet laiminlyönyt velat, jotka on vakuutettu kotisi vakuutuksella, lainanantaja voi sulkea sinut. Vaikka sinulla on käytettävissäsi muutama vaihtoehto sulkeakseen markkinoiden sulkeminen, riski menettää kotisi on todellinen.
Viimeiseksi, voit vähentää korkokustannukset kotivakuudellisista veloista, mutta vain jos erittelet vähennykset. Jos et, se ei ole erityisen hyödyllinen. Ennen kuin sukellat viiteen vaihtoehtoon pääoman saamiseksi kotoasi, varmista, että ymmärrät nämä yhtäläisyydet.
1. Cash-Out -rahoitus
Jos sinulla on koti, jonka arvo on 300 000 dollaria, ja olet vain velkaa 150 000 dollaria, voit jälleenrahoittaa asuntolainan ja vetää lisää rahaa. Tietysti se maksaa korkeammat kotimaksut ja lainan lyhennyksen aloittaminen tyhjästä (lisää siitä pian).
Hyödyntää jälleenrahoitusta
Asuntolainan jälleenrahoittamisella on muutamia etuja. Ensinnäkin voit lainata rahaa kiinteällä korolla, mikä tarkoittaa ennustettavia asuntolainan maksuja. Pääoma- ja korkomaksusi eivät koskaan nouse; vain kiinteistöverot tai asunnonomistajien vakuutusmaksut voivat aiheuttaa kuukausimaksun nousun.
Toinen etu on, että lainanantajat veloittavat tyypillisesti alhaisemmat korot jälleenrahoituksista kuin muun tyyppiset lainat tässä luettelossa. Tämä johtuu siitä, että heillä on ensimmäinen panttioikeus jälleenrahoituksella, mikä tarkoittaa, että heidän velkaansa tulee ensisijainen etuoikeusrikkomus ja markkinoiden sulkeminen.
Viimeinkin jälleenrahoituksen avulla voit nostaa korkeamman laina-arvo-suhteen (LTV) kuin muut luettelon vaihtoehdot samasta syystä. Ensimmäisessä panttioikeudessa luotonantaja voi lainata suuremman prosentin osuuden kiinteistön arvosta tietäen, että heille maksetaan takaisin ensin.
Pro-vinkki: Jos harkitset kotisi uudelleenrahoitusta, tutkia asiaa LendingTree. Se tarjoaa tarjouksia useilta lainanantajilta, jotta voit varmistaa, että saat alhaisimmat hinnat.
Miinukset jälleenrahoituksen
Asuntolainan jälleenrahoittaminen aloittaa uudelleen poistot tyhjästä, jota luotonantajat rakastavat. Sen pitäisi lähettää punainen lippu sinulle lainanottajana.
Lainanantajat käyttävät laskentaa nimeltään ”yksinkertainen korkojen poisto” määrittääkseen, kuinka suuri osa jokaisesta kuukausimaksusta menee korkoon ja kuinka suuri kohti pääoman loppusumman maksamista. Laina-ajan alussa lähes kaikki maksut menevät korkoihin, ei pääomaan. Ajan myötä tämä suhde muuttuu, kunnes laina-ajan lopussa lähes kaikki maksut menevät kohti pääoman loppusumman maksamista..
Mutta tässä asia: Tämän suhteen muutos seuraa eksponentiaalista käyrää, ja se tapahtuu enimmäkseen lainan lopussa. Yli 30 vuoden asuntolainalla suurin osa saldostasi voidaan maksaa vasta parin viime vuoden aikana. Joten lainanantajat rakastavat vanhempien lainojen jälleenrahoitusta, koska he saavat uudelleen kelloperintää poistoille ja keräävät korkeita korkoja jokaisesta kuukausimaksusta.
Uudelleenrahoitus aloittaa myös laina-ajan laskemisen. Jos sinulla oli 20 vuotta 30-vuoden asuntolainalla ja rahoitat uudelleen toista 30-vuoden asuntolainaa, siirryt lainalle jäljellä olevasta 10 vuodesta siihen, että sinulla on vielä 30 vuotta jäljellä.
Kiinteä korko ja maksu ovat myös heikentyneet: asuntolainat ovat joustamattomia. Lainat kiinteää summaa kiinteällä takaisinmaksuajalla, keskustelun päättyessä.
Jos olet ajatellut jälleenrahoitusta luottokorttiluoton vakiinnuttamiseksi, ajattele huolellisesti. Luottokorttien laiminlyönti tarkoittaa tuomiota; asuntolainan laiminlyönti tarkoittaa sulkemista.
Viimeinkin jälleenrahoitukseen liittyy kokonaan uusi sulkemiskustannus. Valmistaudu kuluttamaan tuhansien dollarien palkkioita lainanantajamaksujen, otsikkomaksujen, arviointimaksujen ja muun välillä.
Pohjaviiva
Asuntolainan jälleenrahoittaminen käteisvarojen nostamiseksi voi joskus olla järkevää - esimerkiksi jos sinulla on FHA-asuntolaina ja haluat jälleenrahoittaa tavanomaiseen asuntolainaan asuntolainan vakuutusmaksun poistamiseksi.
Ennen jälleenrahoitusta lue tämä tarkempi vastaus kysymykseen ”Pitäisikö minun jälleenrahoittaa asuntolainani?”
2. Toinen asuntolainan / asuntolainan laina
Jos sinulla on jo asuntolaina ja haluat lainata enemmän rahaa kotiisi, kukaan ei sano, että sinun on maksettava nykyinen asuntolaina. Yksi vaihtoehto on toisen asuntolainan ottaminen, joka tunnetaan myös nimellä asuntolaina. Voit käyttää samalla tavalla kuin alkuperäisen asuntolainan uudelleenrahoittaminen LendingTree saada parhaat hinnat asuntolainalle.
Teknisesti ottaen nämä kaksi termiä eivät tarkoita täsmälleen samaa asiaa. Asuntolaina on mikä tahansa uusi asuntolaina, jonka otat nykyisenä asunnonomistajana. Jos omistat kodin ilmaiseksi ja selkeänä, voit lainata asuntolainaa, jolla olisi ensisijainen panttioikeus sijaan, että se olisi toinen kiinnitys. Mutta yleisessä keskustelussa termejä käytetään usein vuorottelevasti.
Kodin pääomalainojen plussat
Yksi selkeä etu toisessa kiinnityksessä on, että sinun ei tarvitse käynnistää uudelleen poistoaikataulua tyhjästä ensimmäisestä kiinnityksestäsi. Yllä olevassa esimerkissä lainanottajalla on vain 10 vuotta jäljellä asuntolainalle, joten koko lainan uudelleenaloittaminen johtaisi valtavaan haittapuoliin. Mutta toisella asuntolainalla he voivat vain ottaa tarvitsemansa uuden lisälainan.
Lainanantajan palkkiot voivat lopulta olla toisella asuntolainalla alhaisemmat kuin jälleenrahoittaa. Lainanantajat veloittavat usein ennakkomaksuja, nimeltään ”pisteitä”, yhden pisteen ollessa 1% lainan määrästä. 30 000 dollarin toisella kiinnityksellä 1 piste on vain 300 dollaria, kun taas yksi piste 300 000 dollarin jälleenrahoituksella on 3 000 dollaria.
Toiset asuntolainat, jotka on turvattu kotisi vastaan, tarjoavat yleensä matalampia korkoja kuin vakuudettomat henkilökohtaiset lainat. Tätä tietynlaista alhaisempaa korkoa voi tietysti mitätöidä korkeammat kustannukset nimityötöiden suorittamisesta, panttioikeuksien kirjaamisesta ja muut asuntolainan sulkemisen vaatimukset.
Kodin pääomalainojen haitat
Toisiin asuntolainoihin liittyy melkein aina korkeampia korkoja kuin jälleenrahoituksiin, koska lainanantajan on otettava toinen panttioikeus ensimmäisen asuntolainan myöntäjän takana.
Asuntolainat, kuten muun tyyppiset asuntolainat, ovat myös joustamattomia. Se tekee niistä hyödyllisiä vain kertaluontoisena käteisinfuusiona - ja siinä kallista.
Ja kuten edellä mainittiin, sulkemiskustannukset ovat kalliita. Huolimatta siitä, kuinka pieni lainasummasi, joudut silti maksamaan nimityötöistä, tallennusmaksuista, arvioista ja lainanantajan veloittamista kiinteistä "roskapostimaksuista".
Pohjaviiva
Jos sinulla on kertaluonteinen käteistarve, kuten esimerkiksi kodin kunnostamisen maksaminen, toisilla asuntolainoilla voi olla järkeä. Erityisesti asunnonomistajat voivat käyttää niitä vaihtoehtona, kun heillä on alhainen edullinen ensimmäinen asuntolaina, jota he eivät halua menettää..
Ole varovainen korkeiden sulkemiskustannusten suhteen ja katso lainan kokonaiskustannukset, mukaan lukien kaikki sulkemiskustannukset ja lainan käyttöiän korot verrattuna lainan määrään, jonka haluat lainata. Kukaan ei halua maksaa 60 000 dollaria korkoja ja palkkioita lainataksesi 25 000 dollaria.
3. Kodin pääoman luottolimiitti (HELOC)
Kotipääoman luottolimiitti (HELOC) sellaisen yrityksen kautta kuin Figure.com on paljon joustavampi vaihtoehto kotiin pääoman hyödyntämiseen lainatamatta kertaluonteista asuntolainaa.
Kuten nimestä voi päätellä, HELOC on pyörivä luottolimiitti kuin suojattu luottokortti. Mutta sen sijaan, että se olisi vakuutettu käteisellä, se suojataan kotiasi vastaan. HELOC-yhdisteiden suurin yhdistetty LTV laskee tyypillisesti 75 - 85%. Esimerkiksi kodille, jolla on 150 000 dollarin asuntolaina, jonka arvo on 300 000 dollaria, sijasta voit jälleenrahoituksen tai toisen asuntolainan ottamisen sijaan ottaa HELOCin, jonka luottolimiitti on 100 000 dollaria..
Alkuperäisellä 5-10 vuoden nostokaudella voit vetää rahaa luottorajaa vasten ja maksaa saldosi alas haluamallasi tavalla. Ainoat kuukausittain suorittamasi maksut ovat vain korkoja.
Luottojakson jälkeen tulee takaisinmaksuaika, jolloin luottoraja sulkeutuu ja sinun on suoritettava kuukausittaiset maksut saldosi maksamiseksi. Takaisinmaksuajat kestävät yleensä 10 - 20 vuotta.
Hyödyt HELOCista
HELOCien kauneus on heidän joustavuutensa. Sinun ei ehkä tarvitse koskaan käyttää niitä tai voit käyttää niitä vain satunnaisesti kodinparannuksen maksamiseen ennen kuin loppusumma maksetaan nopeasti. Voit myös maksimoida ne tärkeiden kustannusten kattamiseksi.
Myös HELOC-korot ovat tyypillisesti alhaisemmat kuin luottokortit, koska ne ovat kotisi turvaamat. Yleensä korot laskevat samalla tasolla kuin toiset asuntolainat ".
Miinukset HELOCs
Joustavuus tulee kustannuksin; HELOC-lainat ovat säädettävän koron lainoja. Korkotaseet, kun lainaat, saattavat olla alhaiset, mutta jos ne kolminkertaistuvat seuraavan 10 vuoden aikana, saatat joutua maksamaan 16% korkoa lainallesi.
Luottokorttisi laiminlyönti ei välttämättä tarkoita asunnottomuutta, mutta HELOC: n laiminlyönti saattaa johtua siitä, että luottolimiitti on suojattu kotisi.
Kuten toisilla asuntolainoilla, myös asunnonomistajille saattaa aiheutua korkeita sulkemiskustannuksia luottolimiitin avaamiseksi. Sulkemisprosessi on samanlainen, edellyttäen nimityötä ja kaikkia niihin liittyviä maksuja.
Lainanottajat kohtaavat myös ainutlaatuisen riskin HELOC: ien kanssa: jäädytetty luottosuhde pääoman menettämisen vuoksi. Jos kotisi arvo laskee, lainanantaja voi jäädyttää luottorajasi riippumatta siitä, oletko suorittanut kaikki koronmaksut ajoissa.
Lopuksi, jotkut HELOC-sopimukset sisältävät pysyvän asumislausekkeen. Toisin kuin asuntolainat, jotka yleensä antavat lainanottajalle muuttaa vuoden kuluttua ja pitää kiinteistön vuokralla, jotkut HELOC-sopimukset sulkeutuvat automaattisesti, jos lainanottaja muuttaa, ja koko jäljellä oleva erä erääntyy välittömästi. Tarkista hienosäätö.
Pohjaviiva
Kotirahoitusluotot voivat tehdä joustavista rahoituslähteistä. Heloc-oppilaitoksilla on monia käyttötarkoituksia kodinparannuksista maksamiseen lasten yliopisto-opetukseen asti käsirahaan vuokrakohteesta tai lomakodista. Niitä voidaan käyttää myös täydentävänä tai korvaavana hätärahastona, jos sinulla on suuri riskinkantokyky ja haluat mieluummin sijoittaa rahasi kuin antaa sen ravistua säästötilille..
Mutta kuten toisten asuntolainojen yhteydessä, analysoi huolellisesti, ovatko pitkäaikaiset kustannukset joustavuuden arvoisia.
4. Käännä kiinnitys
Monet vanhemmat aikuiset ovat ainutlaatuisessa asemassa, koska heillä on runsaasti pääomaa, mutta rajoitetut tulot. Yksi vaihtoehto heidän käytettävissään on käänteinen kiinnitys LendingTree.
Käänteisessä asuntolainassa lainanantaja maksaa lainanottajalle eikä päinvastoin. Asunnonomistajalla ei ole velvollisuutta suorittaa maksuja asumisensa aikana. Heidän kuolemansa jälkeen talo menee lainanantajalle, ellei lainanottaja tai hänen kiinteistö maksaa loppusummaa.
Vaikka käänteisiä asuntolainoja on useita muotoja ja kokoja, yleisin on, että lainanantaja suorittaa kuukausimaksut lainanottajalle ja lainasaldo kasvaa ajan myötä. Lainanottaja voi vaihtoehtoisesti suorittaa kertaluontoisen voiton, kuten toisen asuntolainan, tai kiinteämääräisen ja kuukausimaksun yhdistelmän..
Hyödyt kääntämällä kiinnitykset
Toisin kuin muut luettelon vaihtoehdot, käänteiset asuntolainanantajat eivät voi sulkea markkinoita. Lainan ehdoista riippuen he voivat lopettaa maksujen suorittamisen tietyn määrän jälkeen, mutta he eivät voi pakottaa talonomistajaa lähtemään. Ja koska lainanottaja ei suorita maksuja, huonolla luottotuloksella ei ole merkitystä.
Kuten edellä on esitetty, käänteiset asuntolainat sisältävät lainanottajille jonkin verran joustavuutta valita, miten he haluavat vastaanottaa maksuja. Kummassakaan tapauksessa lainamaksut eivät vaikuta lainanottajan kelpoisuuteen sosiaaliturvaan tai Medicareen.
Huonot puolet asuntolainoista
Ensinnäkin vain vanhemmat aikuiset - yleensä yli 62-vuotiaat - voivat ottaa käänteisiä asuntolainoja. Vaikka tämä ei ole sinänsä harmi, se on rajoitus.
Toinen rajoitus on, että vain ensisijaista asuinpaikkaa voidaan käyttää käänteisen asuntolainan vakuutena. Älä luota siihen, että otat yhden vuokrakiinteistöltä, riippumatta siitä, kuinka paljon pääomaa sinulla on.
Nyt vakavaan con: asuntolainavakuutus. FHA: n käänteisten asuntolainaohjelmien osalta lainanottajan on maksettava etukäteen 0,5%: n ennakkomaksu pöydässä, jos lainasaldo on alle 60% LTV ja ruma 2,5% yli 60% LTV: n lainasaldoista. Ja se on vain ennakkomaksu. Lainanottajan on myös maksettava jatkuvat kuukausimaksut, jotka ovat 1,5% lainan määrästä vuosittain - summa, joka usein kasvaa ajan myötä.
Pohjaviiva
Vanhemmille aikuisille, joilla on huomattava pääoma kotonaan ja jotka eivät koskaan suunnittele muuttoaan, käänteiset asuntolainat tarjoavat toimivan lisätulon lähteen. He ovat velkaa, mutta ilman niitä ärsyttäviä kuukausittaisia laskuja.
Mutta jos haluat jättää jotain lapsillesi, ole varovainen, kuinka käänteinen asuntolaina vaikuttaa kiinteistösuunnitteluun.
5. Osta vuokrakiinteistö huopalainalla
Valmiina olemaan luovampaa päästäksesi kotiisi omaan pääomaan?
Oletetaan, että haluat ostaa vuokrakohteen. Löydät lainanantajan, joka tarjoaa avokätisesti 80% LTV-rahoitusta - tai toisin sanoen vaatii sinulta 20% käsirahaa. Voit yskättää käteisellä, tai voit tarjota ristiin vakuuttavan kodin.
Se toimii näin: Sen sijaan, että vakuutettaisiin vain panttioikeudella vuokrakohteelta, lainanantaja asettaa pantin nykyiseen kotiisi vuokrauksen lisäksi. He saavat vakuutena kaksi kiinteistöä, mikä tarjoaa heille paremman turvallisuuden. Lisävakuuden takia he eivät enää vaadi käsirahaa.
Hyödyllinen laina
Sinun ei tarvitse keksiä rahaa yleiseen lainaan. Voit mahdollisesti rahoittaa jopa uuden kiinteistön sulkemiskustannukset. Mutta saat uuden tuloja tuottavan omaisuuden.
Tämä taktiikka ei myöskään vaadi erillistä ratkaisua; olet vain lähellä kiinteistöäsi, jonka olet ostanut rahoituksen avulla. Otsikkoyhtiön täytyy vetää kaksi nimiketöiden sarjaa, mutta mahdolliset lisäkustannukset ovat vaaleita verrattuna erillisen ratkaisun sulkemiskustannuksiin.
Miinukset vilttilaina
Aluksi laitat kodin riville ostaa sijoituskiinteistön, riskiä markkinoiden sulkemisesta ja kodittomuudesta, kuten yllä on esitetty.
Toinen riski rahoittaa sataprosenttisesti vuokraostoksia on negatiivinen kassavirta. Tällaiset korkeat asuntolainan maksut voivat tarkoittaa korkeampia keskimääräisiä kuluja kuin vuokratuotot, mikä laiminlyöisi koko vuokran ostamisen tarkoituksen. Negatiivinen kassavirta on riski ostaa vuokrakiinteistöä, kun ostat 70–80% LTV. Riski on vielä suurempi, kun rahoitat koko ostohinnan.
Samoin, jos kiinteistö laskee jopa hieman arvoltaan, se asettaa sinut ylösalaisin asuntolainalle.
Vuokrakiinteistön ostaminen huopalainalla voi tuntua samanlaiselta kuin HELOCin käyttäminen. Useimmat tunnetut sijoittajat käyttävät tätä taktiikkaa kuitenkin vain väliaikaisena varojen lähteenä, jotta he voivat ostaa salamannopeasti. He maksavat HELOC-maksun nopeasti takaisin, kun kaikki korjaukset on valmis, yleensä ottamalla pitkäaikainen kiinnitys vuokrakiinteistölle. Toisin sanoen, he eivät käytä kotiaan vuokran vipuvaikuttamiseen. Sen sijaan he käyttävät sitä väliaikaiseen, nopeaan, joustavaan rahaan, jonka he maksavat kokonaisuudessaan erillisellä vain vuokra-asuntolainalla.
Pohjaviiva
Kotisi ristikkäinen vakuuttaminen sijoitusten rahoittamiseksi on riskialtista. Älä kokeile tätä kotona, ellet ole kokenut sijoittaja, jolla on kymmenkunta kauppaa vyön alla.
Lopullinen sana
Velka on vaarallinen väline, jota on helppo väärinkäyttää ja jota on vaikea hallita taitavasti. Paras tapa saada kotisi pääomaa on myydä koti ja muuttaa muuten halvempaan paikkaan. Mutta jos sinun on otettava velka, lainaaminen kotiisi tarkoittaa yleensä alhaisempia korkoja kuin vakuudettomia velkoja.
Varo vain korkeita alkuvaiheen sulkemiskustannuksia ja ole erityisen varovainen, ettet ota enemmän velkaa kuin pystyt maksamaan. Suurin osa velasta on itse asiassa luottotappiota, ja ainoa poikkeus on velka, joka auttaa sinua rakentamaan varallisuutta. Joten jos pystyt auttamaan sitä, kuuntele nuo surkeat pundit ja älä käytä talosi pankkiautomaattinä.
Mikä on kokemuksesi kodin pääoman hankkimisesta? Mitä yllä olevista menetelmistä olet käyttänyt, ja mitä mieltä olet siitä?
