Kuinka tehdä tarjous talossa - vinkkejä ja strategioita voittamiseksi

Mutta uuden kotihaun unelmavaiheen täytyy lopulta loppua. Kun olet löytänyt tarpeitasi vastaavan talon, on aika lukita ja ostaa se tosiasiallisesti ennen kuin joku muu tekee.

Et voi ostaa taloa tekemättä siitä ensin tarjousta. Ostotarjous, joka tunnetaan myös nimellä ostosopimus tai aiesopimus ostoksi, on laillinen asiakirja, jossa esitetään hinta, jonka olet valmis maksamaan kodista, kuinka aiot maksaa siitä, ja muut kaupan keskeiset ehdot.

Ostotarjouksista tulee yleensä oikeudellisesti sitovia, kun myyjä hyväksyy ehdot. Niiden toteuttamista ja mitätöimistä koskevat lait vaihtelevat kuitenkin valtion mukaan, ja on erittäin yleistä muuttaa niitä ennen sulkemista tai asettaa niiden täytäntöönpano ehdollisiksi tietyille suotuisille tuloksille, kuten läpäisevä termiittitarkastus tai muut tarkastukset..

Jos työskentelet kiinteistönvälittäjän kanssa, hän todennäköisesti muuttaa ennalta kirjoitettua mallia, jossa on transaktiollesi sopivia ehtoja. Joissakin osavaltioissa, kuten New Yorkissa, lisensoitu asianajaja vaaditaan tosiasiallisesti laatimaan tai allekirjoittamaan kaikki muodolliset ostosopimukset riippumatta siitä, työskenteleekö ostaja edustajan kanssa.

Silti, kun otetaan huomioon minkä tahansa asuinkiinteistökaupan laajuus ja pitkäaikaiset vaikutukset, on sinun parhaaksi ymmärtää seuraavat asiat täysin:

Ostotarjouksen komponentit
Yleiset varaukset, jotka voivat vaikuttaa sen toteuttamiseen
Kuinka tehdä vahva tarjous paikallisten kiinteistömarkkinoidesi ja henkilökohtaisen tilanteen rajoissa?
Kuinka vastata myyjän mahdollisiin vastaväitteisiin

Ostotarjouksen avainkomponentit

Monet asuinkiinteistöjen ostotarjoukset laaditaan valtionkohtaisilla malleilla, joten tietyn tarjouslausekkeen sanamuoto ja järjestys vaihtelevat todennäköisesti sijainnin mukaan. Mutta suurin osa Yhdysvalloissa tehdyistä ostotarjouksista sisältää nämä avainkomponentit:

Huomioikkuna. Tämä lauseke määrittelee kuinka kauan tarjouksen ehdot ovat voimassa - toisin sanoen kuinka kauan myyjän on harkittava sitä. Jos myyjä ei vastaa ikkunan loppuun mennessä, ostaja voi vapaasti tehdä uuden tarjouksen.
Ansaitseva talletus. Vakava rahatalletus osoittaa, että ostaja suhtautuu tosissaan talon ostamiseen. Määrä, yleensä noin 1% tarjouksen kokonaishinnasta, ilmoitetaan tarjouksessa ja asiakirjan mukana olevassa henkilökohtaisessa tai kassatarkissa. Jos kauppa päättyy onnistuneesti, ansainta rahaa hyvitetään sulkeutuessaan (vähentämällä kokonaiskustannuksia). Jos kauppa toteutuu, ansain rahat voidaan palauttaa tai ei palauteta valtion lainsäädännön ja sen mukaan, sisältääkö tarjous erityisiä kieliä siitä, milloin talletus on palautettava, mukaan.
Omaisuuden laillinen kuvaus. Tämä on fyysisen omaisuuden laillinen kuvaus alkuperäisen otsikon mukaisesti. Paikallisista muodoista riippuen, se sisältää jonkin yhdistelmän alajako-, lohko- ja eränumeroista, omaisuuden numeeriset mittaukset ja kuvaus sen fyysisistä rajoista. Äskettäin jaettujen kiinteistöjen osalta myyjän on taattava, että kaikki rajat ovat lopulliset ja että niillä on tarvittavat valtion hyväksynnät.
Kuvaus mukana toimitetuista kiinnikkeistä ja laitteista. Tässä osassa kuvataan kaikki kalusteet, laitteet, mekaaniset tavarat, henkilökohtaiset tavarat ja muut ”tarvikkeet”, jotka sisällytetään kiinteistön myyntiin ilman lisäkustannuksia. Yleisiä esimerkkejä ovat keittiökoneet, LVI-laitteet, ulkorakennukset, puutarhakasvit, savunilmaisimet ja kaapeliliittimet.
Kokonaishinta ja rahoitus. Tämä kuvaa kokonaishinnan, jonka ostaja on valmis maksamaan kiinteistöstä, käsiraha (loppusumma), rahoitettavan määrän ja rahoitustavan (kuten tavanomaisen tai FHA-asuntolainan).
teko. Tämä kuvaa tapahtumaan tyyppistä tekoa, kuten takuusäädöstä tai toimitsijamiesasiakirjaa. Siinä kuvataan myös mitä (jos on) rajoituksia, joita tekoon sovelletaan, kuten mineraalioikeuksien varaaminen ja hyötyosastot.
Suhteelliset verot ja apuohjelmat. Tämä määrittelee ostajan ja myyjän vastuun kiinteistöverosta ja hyödyllisistä maksuista ennen sulkemista ja sen jälkeen. Yksinkertaisuuden vuoksi myyjä maksaa usein yleishyödylliset palvelut (vesi, viemärit, jätteet, sähkö ja niin edelleen) laskutuskauden lopussa, johon sisältyy määräaika. Kiinteistöverot maksetaan yleensä ennen 6 tai 12 kuukauden arviointijaksoa, joten ostajan on tapana palauttaa myyjälle jo maksetut verot sulkemisen ja nykyisen arviointijakson päättymisen välisenä aikana..
Erityiset arvioinnit. Tämä määräys asettaa vastuun erityisten arviointien maksamisesta. Erityisarviot ovat kertaluonteisia veroarvioita, joita paikallishallinnon yksiköt perivät julkisiin infrastruktuurihankkeisiin, kuten uusiin vesijohtoihin tai katuvalaistukseen. Niitä esiintyy todennäköisemmin uusissa osa-alueissa ja äskettäin liitetyissä kunnissa. Tyypillisesti myyjä maksaa kaikki ennen sulkemispäivää perityt erityisarviot, kun taas ostaja maksaa kaikki sulkemisen jälkeen, riippumatta siitä, milloin varsinainen infrastruktuurihanke on saatettu päätökseen..
Sulkemis- ja toimituspäivät. Tässä osassa määritetään kaupantekopäivä tai päivä, jona kauppa saatetaan päätökseen. Siinä määrätään myös, milloin myyjä toimittaa kodin ostajalle - toisin sanoen milloin ostaja voi muuttaa sisään. Useimmiten sulkemis- ja toimituspäivämäärät ovat samat, mutta myyjät sallivat joskus ostajien siirtyä aikaisin. Molemmat päivämäärät voidaan siirtää taaksepäin, jos lainan hyväksyminen, kiinteistömuutokset tai muut kauppakomponentit vievät odotettua pidempää aikaa.
Viemäröinti ja vesi. Tässä osassa kuvataan kiinteistön vesi- ja jätevesipalvelut, selvitetään, onko kiinteistö kytketty yhdyskunta- ja jätevesilinjoihin, juomaveden kaivoon, maanalaiseen jätevedenkäsittelyjärjestelmään (kuten septinen säiliö) ja muihin asiaan liittyviin parannuksiin. Kaivojen ja maanalaisen jätevedenkäsittelyn ominaisuudet vaativat usein ylimääräisiä tarkastuksia ja todentamista ennen sulkemista.
Dual Agency -edustaja. Joissakin valtioissa on laillista, että sama edustaja edustaa ostajaa ja myyjää. Ehto tunnetaan nimellä "kaksitoimisto" tai "kahden edustajan edustaja". Jos kauppaan liittyy kaksi edustajaa, tässä osassa esitellään ostajan ja myyjän oikeudet ja vaaditaan kummankin osapuolen myöntävä suostumus.

lisäyksiä

Tyypillinen ostotarjous sisältää useita lisäyksiä, jotka vaihtelevat tilanteen ja sijainnin mukaan. Jotkut lisäykset täsmentävät ostotarjouksen tärkeimmät näkökohdat, kuten kuinka ostot rahoitetaan ja kuka maksaa päätöskurssit. Muut ovat lain edellyttämiä yksityiskohtaisia ilmoituksia. Vaikka jokainen lisäys on rakennettu erillisenä asiakirjana, jolla on oma allekirjoitussivu, sitä pidetään osto-sopimuksen täytäntöönpanokelpoisena osana.

Yleisiä lisäyksiä ovat:

Sulkemiskustannukset. Tässä lisäyksessä määrätään, kuka on vastuussa kustannusten sulkemisesta ja missä määrin. Ostaja voi esimerkiksi pyytää myyjää maksamaan 3 000 dollaria sulkemiskustannuksiin korvauksen vastaavan ostajan kanssa. Sulkemiskustannusten lisäystä ei tarvita, jos ostaja sitoutuu maksamaan kaikki sulkemiskustannukset kokonaisuudessaan.
rahoitus. Jos ostaja rahoittaa osaa kauppahinnasta asuntolainalla, tämä lisäys kuvaa lainan rakenteen, keston ja koron. Siinä selvitetään myös, edellyttääkö lainanantaja myyjältä korjauksia kiinteistölle ennen asuntolainan myöntämistä (ja jos on, korjauksen luonne) ja mitä ansainta rahaa tapahtuu, jos rahoitus katoaa.
Välimiessopimus / paljastaminen. Allekirjoittamalla tämän valinnaisen lisäyksen ostaja ja myyjä sopivat ratkaisevansa kaikki riidat sitovalla välimiesmenettelyllä ja luopuvat oikeuksistaan oikeudenkäyntiin..
Lyijypohjaiset maalit ja muut vaarat. Lainkäyttövallasta riippuen ostosopimus sisältää usein useita paikallisten lakien edellyttämiä vaarojen ilmoittamista. Yleiset vaaratekijät kattavat radonin, kaivojen ja maanpinnan jätevedenkäsittelyjärjestelmät sekä lyijypohjaiset maalit (ennen 1970-luvun loppua rakennettuihin koteihin).
Kiinteistöjen ilmoittaminen. Ostotarjouksiin sisältyy tyypillisesti myyjän ilmoittama omaisuus, jossa myyjä vakuuttaa, että kiinteistö on edustettuna tarkasti hänen tietämyksensä mukaisesti. Paikalliset lait edellyttävät toisinaan kolmansien osapuolten ilmoittamista tai raporttia, jossa esitetään yksityiskohtaisesti kodin osien tila.

Yhteiset varaukset ja muutokset

Useimmissa osavaltioissa ostotarjouksesta tulee sitova sopimus, kun myyjä on sen hyväksynyt ja molemmat osapuolet allekirjoittanut. Sopimuksen toimeenpano riippuu kuitenkin melkein aina tietyistä asioista, joita kutsutaan yhteisesti "ennakoiviksi ehdoiksi". Jotkut vakuutukset sisällyttää ostaja tai heidän edustajansa ostajan suojaamiseksi, kun taas toiset lisää myyjä tai heidän edustajansa myyjän suojaamiseksi. Jotkut, kuten kodintarkastus ja arviointi, ovat osa tavanomaista ostotarjouskieltä monissa osavaltioissa.

Joissakin tapauksissa tietyn tilanteen tulos johtaa ostotarjouksen muuttamiseen. Oletetaan esimerkiksi, että ostajan tilaamalla kodintarkastuksella paljastuu aiemmin tuntematon vika, jonka ostaja haluaa korjata ennen sulkemista. Ostaja tai tämän edustaja laatii sitten muutoksen, joka kuvaa asiaa ja määrittelee, milloin ja miten se on korjattava. Jos myyjä suostuu, hän allekirjoittaa muutoksen ja todennäköisesti korjaa asian. Jos myyjä paahtaa, ostaja voi halutessaan poistua sopimuksesta ja pyytää ansaitsevan rahan palautusta.

Yhteisiä ostotarjouksia ja niihin liittyviä muutoksia ovat:

Kodintarkastus. Kaikki lainanantajat eivät vaadi ostajien tilaamia kotitarkastuksia ennen kuin päättävät lainan myöntämisestä, mutta ostajia kehotetaan voimakkaasti aloittamaan yhden lainan hankkiminen (tyypilliset kustannukset ovat noin 300–500 dollaria, maksetaan tarkastuspäivänä ja yleensä palauttamatta). Kodintarkastuksen aikana luvanvarainen tarkastaja tarkastelee taloa perusteellisesti ja tuo esiin pienet viat ja tärkeät ongelmat, jotka eivät aina ole näkyviä kouluttamattomille ostajille. Jos tarkastuksessa havaitaan suuri ongelma, josta ei aiemmin ilmoitettu, kuten katto- tai pohjavaurioita, tarkastustapahtuma antaa ostajalle mahdollisuuden vaatia ongelman korjaamista tai kävellä kokonaan.
Vaaran tarkastukset. Vaarintarkastuksissa etsitään tarkempia kysymyksiä, joita radoni, tuholaiset ja lyijymaali, joita tyypillinen kotitarkastus ei kata, ovat. Vaaran tarkastukset ovat suositeltavia, vaikka ne ovat aina valinnaisia, kun erityisen vaaran riski on suuri - esimerkiksi alueilla, joilla termiitti-tartunnat tai radonin saastuminen ovat yleisiä. Kustannukset vaihtelevat tarkastustyypin mukaan, mutta ovat yleensä alhaisella kolminumerotasolla.
Viemärien ja kaivojen tarkastus. Viemärien ja kaivojen tarkastuksissa arvioidaan kiinteistön vesi- ja puhtaanapitojärjestelmien kuntoa, toimivuutta ja turvallisuutta. Kustannukset ovat riippuvaisia tarkastuksen kattavuudesta ja sijainnista - tyypillinen ei palauteta ennakkomaksua 200–500 dollaria. Kuten kodin ja vaarojen tarkastuksissa, ostajat voivat pyytää korjausta tärkeimmistä ongelmista (kuten saastunut kaivo tai puun juurten vaurioittama viemärijohto) tai peruuttaa sopimuksen.
arviointi. Kukaan lainanantaja ei halua hyväksyä asuntolainaa, jonka arvo on enemmän kuin taustalla oleva omaisuus. Tästä syystä lainanantajat vaativat melkein aina arvioinnin (tyypillisesti 300–500 dollaria, ennakkomaksu ja ei palauteta) ennen ostajan lainahakemuksen hyväksymistä. Jos kodin arvioitu arvo on alempi kuin ostohinta, lainanantaja sitoutuu rahoittamaan vain arvioitua arvoa vastaavan summan.
Lainan hyväksyminen. Jos ostajan lainanantaja lopulta epää lainahakemuksen jostakin syystä, myyjällä ei ole velvollisuutta suorittaa kauppaa. Tämä tilanne määrittelee, palautetaanko ansaitut rahat vai menetetäänkö myyjä, jos kauppa toteutuu.
Ostajan olemassa oleva omaisuus ja muut ostotarjoukset. Jos ostaja yrittää myydä nykyisen kodinsa ja luottaa kyseisen myynnin tuottoihin uuden kodinhankinnan rahoittamiseen, hän todennäköisesti asettaa sulkemisen ehdoksi onnistuneen myynnin. Jos kotia ei myydä sulkemalla, ostotarjouksessa määritetään, peruutetaanko uusi kodin hankinta vai pidennetäänkö määräaikaa. Samoin, jos myyjä harkitsee muita kodin ostotarjouksia, nykyinen ostotarjous asetetaan tyypillisesti ehtona niiden peruuttamiselle tiettynä päivänä.
Varhainen käyttöaste. Jos ostaja ei odota olevan pysyvää kotia ennen sulkemista (esimerkiksi heidän aiemman kodinsa myynti sulkeutuu ennen nykyistä myyntiä), myyjä voi suostua sallimaan muuton ennen määräaikaa ja muuttamaan ostoa sopimaan vastaavasti.
Selattava. Ostajien on perinteisesti sallittu käydä läpi kodin vähän ennen sulkemista (yleensä samana päivänä) varmistaakseen, että kaikki vaaditut korjaukset ja päivitykset on tehty ja että talon kunto ei ole olennaisesti muuttunut kodintarkastuksen jälkeen. Suuri ongelma, kuten uusi vesi- tai palovaurio, voi lykätä kaupan toteuttamista tai tehdä sen kokonaan.

Kuinka tehdä vahva tarjous

Kun kokoat ostotarjousta, pidä nämä vinkit mielessä. Älä vain tuijota silloin liian kauan, tai nopeampi ostaja voi lyödä sinut lyöntiin.

1. Tilaa vertaileva markkina-analyysi

Ennen alkuperäisen kysyntähinnan asettamista useimmat myyjät tilaavat vertailevan markkina-analyysin (CMA). CMA arvioi kodin nykyisen markkina-arvon arvioimalla vähintään kolme viimeaikaista myyntiä samanlaisista kiinteistöistä lähialueella.

Kysy kiinteistönvälittäjältäsi ennen tarjouksen tekemistä CMA-palvelun suorittamisesta puolestasi. Tämä antaa sinulle ajantasaisen kuvan paikallisista markkinoista, mikä on erityisen tärkeää, jos koti on ollut markkinoilla muutama kuukausi. Se havaitsee myös kodin, joka on selvästi ylihintainen - jos CMA ehdottaa markkina-arvoksi 250 000–270 000 dollaria ja kodin hinta on 300 000 dollaria, sinulla on tilaa neuvotella. Mutta vaikka koti olisi kohtuuhintainen valikoiman huippuluokassa, CMA antaa sinulle kohtuullisen lähtökohdan ensimmäiselle tarjoukselle.

2. Harkitse markkinoilla olevaa aikaa ja muita markkinaindikaattoreita

CMA: n tulosten lisäksi kodin markkinoilla viettämä aika on hyvä osoitus ostajien kiinnostuksesta. Nämä tiedot ovat julkisesti saatavilla MLS: ssä ja kotien löytämissivustoilla, kuten Truliassa.

Laajemmin: kotisi keskimääräinen aika markkinoilla alueellasi (postinumero, kaupunki tai lääni) tarjoaa käsityksen alueen asuntomarkkinoiden kokonaistilanteesta - ovatko se ostajan markkinat, myyjän markkinat vai eivät. Asunnot pysyvät markkinoilla pidempään ostajamarkkinoilla ja myyvät nopeammin myyjän markkinoilla.

Tarjouksesi on heijastettava nykyistä paikallista kysyntää, ja sen on oltava yhdenmukainen muiden myyjän todennäköisesti saamien tarjousten kanssa. Esimerkiksi myyjä, jonka talo on ollut markkinoilla pitkään ja kamppaillut tarjousten houkuttelemiseksi, hyväksyy todennäköisemmin alhaisemman tarjouksen kuin myyjä, joka juuri listasi kiinteistön. Kuumemmilla markkinoilla asunnot pysyvät markkinoilla usein vain muutaman päivän (tai jopa tunteja) ja houkuttelevat tarjouksia listahinnalla tai sen yläpuolella.

Sitten taas, jokainen tilanne on erilainen. Esimerkiksi jopa kuumimmilla myyjämarkkinoilla törkeästi ylihinnoitelluissa uudemmissa kodeissa ja vanhoissa kodeissa, joilla on vakavia puutteita, on vaikeuksia houkutella merkittäviä tarjouksia. Jos olet epävarma, kysy neuvoa kiinteistönvälittäjältäsi (tai jos edustat itseäsi, paikallisille markkinoille tuntevalta tuttavalta).

3. Varmista myyjän motivaatio

Myyjän henkilökohtaiset motivaatiot ovat yhtä tärkeitä kuin markkinoiden yleinen lämpötila. Joidenkin myyjien on purkauduttava mahdollisimman nopeasti, mikä johtuu ehkä kiireellisestä muutosta tai kiireellisestä tarpeesta hankkia pääomaa toisen kiinteistön ostamiseksi. Tällaisia myyjiä kutsutaan ”motivoituneiksi myyjiksi” ja he ovat usein valmiita hyväksymään huomattavasti vähemmän kuin kysyntähintaan, etenkin ostajan markkinoilla.

Muut myyjät, kuten pitkäaikaisesta perheen kodista supistaminen lyhyemmäksi vuokraksi, eivät ole kiireellisiä, ja heillä on varaa odottaa oikeaa tarjousta. Etsi vihjeitä, kuten onko koti omistajan käytössä, ja myyjän omat lausunnot siitä, mihin luokkaan myyjäsi sopii.

4. Tutustu muihin kiinteistön tarjouksiin

Monilla lainkäyttöalueilla myyjien ei tarvitse julkistaa tarkasteltavana olevia tilauksia. Vasta kun myyjä hyväksyy tarjouksen, siitä tulee julkinen tuki.

Kokenut kiinteistönvälittäjä voi kuitenkin haistaa kilpailevia tarjouksia. Ennen tarjouksen lähettämistä kysy edustajaltasi myyjän edustajalta viimeksi näytettyä toimintaa. Myyjän edustaja ei todennäköisesti paljasta, onko myyjällä toinen tarjous, mutta hän voi myöntää, että omaisuuteen ei ole kovin vakavaa kiinnostusta tai päinvastoin, viime aikoina on ollut paljon kiinnostusta. Jos sinulla ei ole agenttia, sinun on tehtävä tämä tyydyttävä yksin.

Jos epäilet, että myyjällä on useita tarjouksia kädessä, lähetä tarjouksesi nopeasti ja tee siitä myyjäystävällisempi (korkeampi tarjoushinta, vähemmän myyjän maksamia kustannuksia) kuin olisit muuten tehnyt. Jos tuntuu epätodennäköiseltä, että talossa on useita tarjouksia, tee tarjouksestasi entistä ystävällisempiä, koska sinulla on todennäköisesti mahdollisuus neuvotella.

5. Muista, että tietyt sulkemista edeltävät kustannukset eivät ole palautettavissa

Muista, että tietyt sulkemista edeltävät kulut on maksettava etukäteen eikä niitä palauteta. Maksat ainakin todennäköisesti kodin tarkastuksesta ja arvioinnista - mikä voi johtaa yhteensä 1 000 dollaria. Voit myös maksaa tuholaisten, radonin, viemärien, lyijymaalien ja muiden vaarojen tarkastuksista lisäämällä vähintään 1 000 dollaria ennakkomaksuihisi. Ja jos ansaittua rahaasi ei palauteta, voit olla pois satoja tai tuhansia enemmän.

Minkä tahansa näiden maksujen suorittaminen kiinteistöllä, joka ei tee sitä sulkemiseen, voi vaikuttaa budjettiin ja moraaliin. Ennen kuin lähetät ostotarjouksen, jopa matalan pallo-tarjouksen, jota et varmasti hyväksytä sellaisenaan, tarkista, että olet tosissasi ostamassa kyseistä kiinteistöä.

6. Hanki ennakkohyväksyntäkirja rahoitetuista liiketoimista

Ennen kuin teet mitään tarjouksia, kysy lainanantajalta ennakkohyväksyntäkirje, jossa ilmoitetaan, että olet väliaikaisesti hyväksytty asuntolainalle tiettyyn dollarimäärään saakka. Saadaksesi ennakkohyväksyntäkirjeen sinun on todennäköisesti tapaava lainavastaavan kanssa, suostuttava luottotarkastukseen ja toimitettava tulojen ja omaisuuden varmennus (yleensä palkkien tai tiliotteiden).

Vaikka se ei ole sama kuin lopullinen lainan hyväksyntä, ennakkohyväksyntä lisää todennäköisyyttä, että lainahakemuksesi lopulta hyväksytään. Koska lopullinen hyväksyntä on vähemmän todennäköistä, monet myyjät eivät harkitse vakavasti rahoitettuja tarjouksia ilman liitteenä olevia ennakkohyväksyntäasiakirjoja. Ennakkohyväksyntää ei tarvita kaikesta käteiskaupasta, koska rahoitusta ei ole tehty.

7. Venytä käsirahasi

Mitä suurempi tarjouksesi käteisosa, sitä houkuttelevampi se näyttää myyjälle. Tämä johtuu siitä, että pienempiä lainoja vaativat tarjoukset joutuvat todennäköisemmin läpi rahoituskysymyksen vuoksi.

Kaikkien muiden asioiden ollessa tasavertaiset, myyjälle tarjotaan 200 000 dollarin tarjous 3,5% käsirahalla ja 200 000 dollarin tarjous 20% käsirahalla todennäköisesti viimeinen. Kaikkien käteisvarojen tarjoukset ovat vielä parempia, vaikka niitä ei voida saavuttaa useimmille ensimmäistä kertaa ostajille.

8. Pyydä asianajajaa tarkistamaan tarjous

Kiinteistöjen ostotarjous on yksi tärkeimmistä juridisista asiakirjoista, joihin todennäköisesti kirjaudut elämäsi aikana. Vaikka lakisi eivät vaadi lisensoitua asianajajaa laatimaan ostotarjouksia, on melkein aina kannattavaa, että asianajaja tarkistaa tarjouksesi ja varmistaa, että siinä ei ole mitään epätavallista tai potentiaalisesti haitallista..

Monet kiinteistövälittäjät tekevät tämän työn kohtuulliseen kiinteään hintaan, joka voi olla alueella 150–300 dollaria tai enemmän. Se on edullinen verrattuna huonosti muotoilun tai huolimattomasti tarkistetun tarjouksen mahdollisiin kustannuksiin - esimerkiksi jos allekirjoitat tarjouksen olettamalla, että 2000 dollarin ansainta rahaa tallettaa takaisin, ja huomaat myöhemmin, että se ei ole.

Myyjän vastaukset ja vastavastavaraukset

Kun olet lähettänyt ostotarjouksesi, myyjän on vastattava arviointiikkunan loppuun asti. Jos myyjällä on talossa useita tarjouksia ja sinun ei ole yksi houkuttelevimmista, hän voi yksinkertaisesti sivuuttaa tarjouksen.

Yleisemmin myyjät vastaavat ostotarjouksiin:

Ehtojen hyväksyminen. Kun tarjous on olosuhteissa niin hyvä kuin myyjä voi toivoa, hän hyväksyy sen kirjoitettuna ja allekirjoittaa sen luomalla sitovan ostosopimuksen. Vielä on mahdollista tehdä muutoksia (kuten pyynnöt korjata kotitarkastuksessa paljastuneet ongelmat) määräpäivään saakka, jos molemmat osapuolet sopivat ja allekirjoittavat.
Ehtojen hylkääminen. Kun tarjoushinta on liian alhainen tai tarjouksen ehdot ovat myyjälle epäsuotuisat, myyjä hylkää tarjouksen suoraan. Vaikka hylkäys aina pistää, hopeavuori on, että myyjä on ainakin halukas ottamaan yhteyttä sinuun. Voit seurata hylättyä tarjousta uudella, myyjäystävällisemmällä tarjouksella.
Vastaviitteen tekeminen. Kun tarjous on houkutteleva, mutta ei täysin tyydyttävä, myyjä muuttaa sitä muuttamalla keskeisiä lausekkeita (kuten ostohintaa ja myyjän maksamia kustannuksia), allekirjoittamalla sen ja lähettämällä sen takaisin. Tätä kutsutaan vastaviittaukseksi. Voit halutessaan hyväksyä vastavedon kirjoitettuna tai muokata sitä edelleen, allekirjoittaa sen ja lähettää sen takaisin myyjälle tarkistettavaksi. Prosessi voi jatkua niin kauan kuin tarpeellista, kunnes myyjä hyväksyy tarjouksen tai jompikumpi osapuoli keskeyttää neuvottelut.

Joissakin tilanteissa myyjät, jotka saavat useita tarjouksia kerralla, neuvottelevat kunkin mahdollisen ostajan kanssa erikseen yrittääkseen saada parhaan mahdollisen tarjouksen. Jos myyjä haluaa päästä sitovaan sopimukseen nopeammin, hän voi yksinkertaisesti pyytää jokaiselta kiinnostuneelta ostajalta parhaan mahdollisen tarjouksensa ja valita sitten edullisimman..

Lopullinen sana

Ostotarjouksen laatiminen ja toteuttaminen ei ole aivan yhtä houkuttelevaa kuin avoimissa taloissa käyminen tai myytävien kodeiden läpi käyminen, mutta prosessilla on omat charmansa. Vaikka vaimollani ja minulla oli kiinteistönvälittäjä, joka laati ostotarjoukset ja vastaehdot, jotka teimme äskettäin ostetulle talomme, opimme prosessin aikana paljon. Lisäksi neuvotteluprosessi - vaikkakin stressaava - oli todella hauskaa, ja oli erittäin tyytyväinen kuulla, että myyjä oli hyväksynyt tarjouksen, joka oli huomattavasti alhaisempi kuin mitä olimme valmiita maksamaan. En halua käydä läpi prosessia uudelleen milloin tahansa pian, mutta olen ehdottomasti varmempi kyvyssäni navigoida siinä, kun aika lopulta tulee.

Oletko tehnyt ostotarjouksen kodista?