8 vuokrakiinteistön ostamista ja vuokranantajaksi tulemista koskevat kysymykset

Ennen kuin otat yhteyttä kiinteistönvälittäjään tai selaat esimerkiksi Roofstock-sivustoja, miettiä, mihin todella liittyy. Jos haluat luoda tuloja heti, sinun on vuokrattava kiinteistösi. Vaikka ehdotus voi kuulostaa yksinkertaiselta, se on kaikkea muuta. Seuraavat tiedot tuovat esiin kiinteistöjen hallinnan epäkohdat.

Sitä ei ole tarkoitettu estämään sinua eteenpäin siirtymisestä, vaan sen sijaan osoittamaan, että vuokrakohteiden ostamisessa ja hallinnassa on sekä haittoja että etuja. Älä anna mahdollisuuden ansaita rahaa hämärtää visioasi, kun harkitset, onko sinulla sitä tekevää.

Maanomistajaksi tulemisen ongelmat

1. Alkupääoma

Kaikki potentiaaliset vuokranantajat harkitsevat sijoituskiinteistön ostamisen kustannuksia, mutta monet jättävät huomioimatta uusintakustannukset. Toisin sanoen, älä odota käynnistyskustannusten päätyvän sulkemiseen.

Jos ostat vaurioituneen tai vanhentuneen kodin, voit käyttää huomattavia summia tehdäkseen siitä vuokrattavan. Perustan, putkiston tai johdotuksen vaurioituminen voi maksaa tuhansia dollareita. Mutta vaikka ostatkin hyvässä kunnossa olevan kiinteistön, joudut silti tekemään muutoksia saadaksesi sen koodattavaksi. Tämä johtuu siitä, että monissa osavaltioissa on tiukat vaatimukset vuokrakohteista, jotka on täytettävä ennen vuokrauksen aloittamista.

Näiden standardien noudattaminen voi uusinnan lisäksi lisätä merkittävästi käynnistyskustannuksia. Oletetaan esimerkiksi, että ostat äskettäin rakennetun kaksipuolisen tulostuksen, joka oli aikaisemmin omistajan käytössä. Osavaltion vuokranantaja- ja vuokralaki edellyttävät, että lisäät kiinteistöihin turvaominaisuudet ennen kuin mainostat vuokralaisille. Vaadittavat muutokset jakautuvat seuraavasti:

• Etu- ja takaosaa pitkin asennetut kaiteet: 1 300 dollaria
• Etu- ja takaovet korvataan kiinnitetyillä, vahvistetuilla teräsporteilla: 300 dollaria
• Peep reikä asennettu etuovi: 50 dollaria
• Etu- ja takaoviin asennettu tangon aukko: 50 dollaria
• Tavallinen väliseinä korvattuna paloseinällä: 1 600 dollaria
• Kooditarkastus valmis: 35 dollaria

Kokonaiskustannukset: 3,335 dollaria

2. Korjausten tekeminen

Vuokranantajaksi asettamisessa kaksi asiaa elämässä on väistämätöntä: kuolema ja korjaukset. Älä edes harkitse kiinteistövälitystoimintaa, ellet ole varma, että pystyt maksamaan korjaukset. Vuokranantaja- ja vuokralaki edellyttävät, että teet vakavat korjaukset nopeasti. Jos et, niin sinut voidaan pitää vastuussa lisävahinkoista.

Korjauksen asia on, että ne hiipivät sinuun yhtäkkiä ja maksavat usein paljon. Esimerkiksi, jos vuokralainen soittaa klo 11.30 yöllä kertoaksesi, että vedenlämmitin on katkennut ja tulvii taloa, sinun on välittömästi lähetettävä hätäkorjaaja sulkemaan vesi ja kuivaamaan matto.

Koska se on tuntien kuluttua, hän veloittaa sinulta 100 dollaria tunnissa jokaisesta kahdesta tunnistaan, jotka hän on paikalla. Lisäksi tiedät, että sinun on vaihdettava vedenlämmitin. Koska tämä on korjaus, joka on tehtävä niin pian kuin mahdollista, suunnaat Searsiin ja ostat kohtuuhintaisimman vedenlämmittimen. Sinun ei tarvitse vain maksaa toimituksesta ja asennuksesta, vaan Sears ei vie myöskään vanhaa, rikki vedenlämmitintä. Onneksi korjauskaveri tarjoaa poistaa sen niin kauan kuin maksat hänelle hänen tuntihintansa ja kattaa dump-palkkiot.

Tässä on tämän yksittäisen korjauksen kokonaiskustannukset:

• Hätäkorjaus (2 tuntia @ 100 dollaria tunnissa): 200 dollaria
• Uuden 50 litran vedenlämmittimen ostaminen: 599 dollaria
• Toimitus- ja asennuskustannukset: 329 dollaria Searsilla
• Vanhan vedenlämmittimen poisto- ja kuljetuskustannukset (2 tuntia @ tavallinen hinta 50 dollaria): 100 dollaria + 50 dollaria dump-maksu = 150 dollaria

Kokonaiskustannukset: 1 278 dollaria

Suuret ongelmat eivät ole ainoita ongelmia, joista sinun on otettava huomioon. Jotkut vuokralaiset soittavat sinulle kaikesta. Ole valmis viettämään vapaa-aikaasi vaihtamalla hehkulamppuja, vaihtamalla ilmansuodattimia, kitkemällä pihoja ja ruiskuttamalla niukkoja saranoja.

3. Keräysvuokraus

Sinulla on hyviä vuokralaisia, jotka maksavat vuokran ajoissa kuukausittain. Sinulla on hyviä vuokralaisia, jotka lipsahtavat aika ajoin, mutta ilmoittavat aina etukäteen, milloin odottaa vuokraa. Ja sitten sinulla on vuokralaisia, jotka eivät maksa ja eivät soita. Vuokranantajana joudut pelaamaan laskujen kerääjää ajoittain.

Kysy itseltäsi, onko mukava kohdata vuokralaisiasi ennen vuokrauksen aloittamista. Muista, että joudut tekemään arviointipuheluja vuokranantajana. Kuvittele esimerkiksi, että sinulla on ollut vuokralainen kuusi kuukautta ja yhden kuukauden hän ei maksa vuokraa. Et kuule hänestä viikon ajan. Viimeinkin päätät soittaa ja vuokralainen kertoo, että hän ei pysty maksamaan vielä 7 päivää. Sinun on tehtävä valinta joko antaa vuokralaisen liukua tai aloittaa häätöprosessi. Varmista, että olet mukava tehdä tällainen päätös ja pitää siitä kiinni.

4. Ongelmallisten vuokralaisten käsittely

Suurin osa vuokralaisista maksaa vuokran, kohtelee kiinteistöä kuin omaa ja pitää naapurit onnellisina. Mutta jossain vaiheessa sinulla on väistämättä ongelma-vuokralainen.

Kiinteistönhoitajana näin suuren osuuteni ongelmista. Kerran suostuin vuokraamaan kiinteistön kolmelle opiskelijalle. Toiseen kuukauteen mennessä he lopettivat vuokran maksamisen. Työtoverini ja menimme taloon puhumaan heille. Kun ovi aukesi, minua toivotti suuri napa, joka tuli ulos maasta ja ulottui kattoon. Vuokralaiset olivat asentaneet talossa palomiehen sauvan, jossa oli reikä ensimmäisen kerroksen kattoon ja kasa betonia maahan. Vuokralaiset lupasivat maksaa vuokran ja korjata vahingot pylväästä. Ei ole yllättävää, että he eivät.

Kolmantena kuukautena jätin muutoksenhakua. Kuulemisen jälkeen vuokralaiset palasivat taloon ja poistivat tavaransa ennen sheriffiä ja minä pääsin sinne. Kun menin sisälle, löysin graffitit seinältä, betonin käymälöistä ja pesuallasta, homeen laitteissa, tahroja lattioissa ja kirkkaan, kiiltävän palomiehen kyselyn.

Jos aiot tulla vuokranantajaksi, joudut käsittelemään vuokralaisia, jotka taistelevat muiden vuokralaisten kanssa, vuokralaisia, jotka aiheuttavat vahinkoa sijoituksellesi, ja vuokralaisia, jotka eivät maksa. Sinun on tunnettava valtiosi häätölakeja hyvin ja varauduttava käyttämään niitä.

5. Evicin selviytyminen

Valtion vuokranantaja ja vuokralaki tekevät häätöjä näyttää aika yksinkertainen. Aloittaaksesi yhden, menet paikallisen tuomioistuimen käsiteltäväksi, teet ilmoituksen, ajoitat tuomioistuimen päivämäärän ja näytät kyseisenä päivänä. Tuomari käskee sitten vuokralaisen poistumaan. Vuokralainen suuntaa suoraan takaisin kiinteistöihisi, pakata nopeasti ja kävelee ulos ovesta. Ei haittaa, ei virhe, oikein?

Todellisuudessa häätö on usein erittäin kallista ja aikaa vievää. Vaikka häätät vuokralaisen onnistuneesti, olet todennäköisesti aiheuttanut suuria kuluja ja menettänyt huomattavan ajan prosessissa.

Olen käynyt läpi sen aiemmin. Tässä on esimerkki siitä, kuinka häätö voidaan toteuttaa:

1. Vuokralainen ei maksa vuokraa ensin.
2. Viides pyörii ja vuokralainen ei ole vieläkään maksanut, mutta päätät odottaa vielä viisi päivää yrittääksesi välttää muutoksen jättämistä.
3. Kymmenes tulee ja et ole vieläkään kuullut vuokralaiselta. Menet tuomioistuimeen, maksat palkkion (joka vaihtelee välillä 35 dollaria - 100 dollaria tai enemmän, riippuen valtiostasi), ja tuomioistuimen virkamies kertoo tuomarin tukevan. He eivät voi ajoittaa kuuloasi ensi kuussa.
4. Kun tuomioistuimen päivämäärä vierii, olet kahden kuukauden vuokra. Tuomari päättää sinun eduksesi, mutta nyt sinun on ajoitettava aika seriffin kanssa häätön loppuun saattamiseksi. Se vie vielä viisi päivää.
5. Esiintää seriffin kanssa 20-luvulla ja huomaat, että vuokralainen jätti paalut tavaroita taakse. Monien osavaltioiden lain mukaan sinun on nyt vuokrattava säilytyslokero vuokralaisen omaisuuden pitämiseksi. Se maksaa vielä 50 dollaria. Nyt, jos sinulla on onni, sinulla on tyhjä huoneisto, joka tarvitsee siivousta ja uudelleenvuokrausta. Jopa onnellisimpanasi menetät todennäköisesti ainakin yhden kuukauden enemmän vuokraa, kun etsit vuokralaista. Jos sinulla ei ollut niin onnea, vuokralainen aiheutti vaurioita, jotka joudut korjaamaan, ennen kuin voit vuokrata asunnon uudelleen.

Loppujen lopuksi jakautuminen näyttää noin:

• 4 kuukauden menettänyt vuokra 750 dollarilla: 3000 dollaria
• Oikeudenkäyntikulut: 35 dollaria
• Varaston vuokrakustannukset: 50 dollaria
• Korjauksen kustannukset: 500 dollaria

Kokonaiskustannukset vuokralaisen häätämiseksi: 3585 dollaria

6. Talouden hallinta

Vuokranantajien on katsottava kiinteistöjen hallintaa pyörivänä ovena. Vuokralaiset tulevat sisään, jäävät vuokrasopimukseensa ja menevät sitten. Vaikka jotkut vuokralaiset uudistavat vuokrasopimuksen, suurin osa siirtyy seuraavaan paikkaan vuokrasopimuksen päätyttyä ja jättää sinulle tyhjän asunnon.

Alennusaikana huoneisto voi istua tyhjänä useita kuukausia. Menestyväksi vuokranantajaksi sinun on opittava hallitsemaan taloutta juhla- ja nälänhätäaikoina. Joinakin kuukausina sinulla on täysi käyttöaste, vuokra maksetaan ajallaan, eikä korjauksia ole. Sinun on oltava tarpeeksi omistautunut säästämään eikä kuluttamaan noina kuukausina, koska muiden kuukausien aikana saat avoimia työpaikkoja, myöhässä vuokrata ja suuria korjauksia.

Vuokranantajan talous ei pysy vakiona. Jos voit oppia kulkemaan virtauksen kanssa ja suunnittelemaan odottamattomia, saatat vain selviytyä.

7. Kiinteistön pitäminen turvassa

Jos vuokralainen loukkaantuu omistamassasi kiinteistössä, on suuri mahdollisuus, että sinut nostetaan oikeuteen. Toki, sinulla on talonomistajien vakuutuksia, mutta velvollisuutesi on aina pitää kiinteistöjä kunnolla kunnossa ja hyvässä kunnossa, jotta vältetään mahdollisten väärinkäytösten aiheuttaminen. Pitämällä yksikköjäsi turvassa riippumatta siitä, mitä se vie, vähennät huomattavasti mahdollisuuksiasi vaikeuksiin tällä alueella.

Ongelmien välttämiseksi sinun on tunnettava alueellasi olevat rakennus- ja turvallisuusmääräykset ja noudatettava niitä käymällä säännöllisessä kunnossapidossa ja tarkistamalla kiinteistöjäsi säännöllisesti. Se voi viedä paljon työtä, mutta voi säästää sinulle kallista laillista taistelua myöhemmin.

8. Verojen maksaminen

Yksi asia, jota et voi sivuuttaa, on verot. Kiinteistön vuokraus on sinun yrityksesi, joten joudut ilmoittamaan ansaitsemasi tulot, kun rekisteröit verojasi joka vuosi. Mutta yksi vero, jota yleisesti jätetään huomiotta, on kiinteistövero. Jos omistat asumisen kodin plus yksi vuokratalo, kiinteistöverolaskusi voi olla kaksinkertainen verrattuna siihen, jonka maksit ennen vuokrauksen ostamista. Varmista, että ymmärrät verojen vaikutukset tuloihisi ja että olet valmis maksamaan ne.

On joitain tapoja, joilla verot voivat hyödyttää kiinteistön omistajaa, etenkin ala-asuntomarkkinoilla. Harkitse esimerkiksi, jos joudut myymään kodin, mutta et pysty korvaamaan sitä, minkä olet maksanut siitä. Jos myyt sen ensisijaisena kodina, et voi vaatia verojen menetystä. Jos kuitenkin muutat siitä ensin vuokrakiinteistöksi, saatat pystyä vaatimaan menetystä liiketoiminnan tappiona vastaan ​​saaduista vuokratuottoista tai tavallisista tuloistaan. Tämä voi vähentää verolaskuasi tuhansilla dollareilla, varsinkin jos väität suuria menetyksiä ja korkeat tulot.

Lopullinen sana

Vuokrakiinteistöjen ostaminen on hieno tapa ansaita rahaa. Muista vain, että vuokranantajana oleminen ei ole kaikki hauskaa ja pelejä. Työskentelet kovasti rahasi puolesta ja voit joutua ajoittain kohtaamaan vastoinkäymisiä. Vuokrakiinteistön ostaminen ei ole kaikille. Sen tulisi olla sijoitusvaihtoehto, jota harkitset vasta, kun olet saavuttanut tietyn taloudellisen riippumattomuuden.

Käynnistys- ja käynnissä olevat korjauskustannukset voivat paitsi olla merkittäviä, mutta sinun kannattaa sijoittaa huomattava käsiraha, jotta saat parhaat lainaehdot ja minimoit kuukausittaisen asuntolainan maksun. Toisin sanoen, tiedä, että ala-asuntomarkkinoilla voit menettää rahaa sijoitukseesi ja tulla ylösalaisin asuntolainalle. Vuokrakiinteistöjen ostaminen voi silti olla hieno tapa lisätä tulojasi tai jopa korvata nykyiset.

Omistatko vuokrakohteita? Mitä olet oppinut kokemuksesta?