11 tapaa verojen alentamiseksi merkittävästi kiinteistösijoittajana

Kaikkien vähennyskelpoisten kulujen lisäksi kiinteistösijoittajat nauttivat paljon enemmän veroetuja kuin tyypillinen sivutoimisto sallii. Kotikaupungissani Baltimoressa ylimmässä veroluokassa olevan itsenäisen ammatinharjoittajan tuloverovelvollisuus on yli 60%, kun taas San Franciscossa asuvan henkilön ylin tuloveroaste on 67% - yli kaksi kolmasosaa heidän tuloistaan . Elämässä on vaikea päästä eteenpäin, kun menetät 30–60% tuloistaan ​​veroihin.

Jos olet etsinyt täydellistä sivutoimistoa ansaita rahaa ja vähentää verovelvoitteitasi, tässä on 11 ideaa verolaskun pienentämiseksi kiinteistöjen sijoittamisen kautta.

Oletko kiinnostunut tulemaan kiinteistösijoittajaksi, mutta et ole ostanut ensimmäistä kiinteistöäsi? Mieti Roofstockia. Ne ovat kiinteistöjen sijoittajien koteja. He ovat tarkastaneet kiinteistöjä varmistaakseen, että niillä on hyvät tulovaihtoehdot.

Verosäästöstrategiat kiinteistösijoittajille

1. Omat ominaisuudet itseohjatussa IRA: ssa

Tunnet todennäköisesti IRA: t ja Roth IRA: t verotuksellisena tapana sijoittaa eläkkeelle. Mitä et ehkä tiedä, on, että voit perustaa oman itsensä ohjaaman IRA: n ja käyttää sitä sijoittaakseen kiinteistöihin verovapaasti..

Varoitus: Tämä ei ole niin yksinkertaista kuin osakkeiden ostaminen normaalissa IRA: ssa. Ensinnäkin sinun on palkattava säilytysyhteisö tai luottamusyritys hallitsemaan itseohjattua IRA: ta sinulle. He luovat itseohjautuvan IRA: n, ja sinä siirrät rahaa siihen. Voit sitten luoda oikeushenkilön, kuten LLC, ostaa ja omistaa sijoituskiinteistöjä. Itse sijoitettu IRA sijoittaa rahaa oikeushenkilöön valitsemasi sijoituksena.

Mistä monimutkaisempaa on, jos haluat rahoittaa sijoituskiinteistön sen sijaan, että ostaisit sen käteisellä. Rahoitus on sallittua, mutta siihen liittyy joitain tärkeitä huomautuksia. Lainan on oltava ”takautumaton”, eli lainanottaja ei voi olla yksilöllisesti vastuussa, mitä monet lainanantajat eivät salli. IRA suojaa myös veroilta vain rahoittamatonta ostoa. Ja tietysti, normaalia IRA-sääntöä sovelletaan: Et voi nostaa rahaa ennen 59,5-vuotiaita, ja sinun on aloitettava nosto 70,5-vuotiaana..

Jos olet kiinnostunut sijoittamaan kiinteistöihin itseohjautuvan IRA: n kautta, aloita tutkimalla säilytyshenkilöitä ja puhumalla heidän kanssaan prosessista ja heidän palkkioistaan. Tutustu Rocket Dollariin, mutta muista tehdä kotitehtäväsi ja ymmärtää prosessi täysin ennen sitoutumista säilytysyhteisöön..

2. Pidä kiinteistöjä yli vuoden ajan

Kun omistat jotain alle vuoden ja myyt sen voittoa varten, voittoa verotetaan normaalilla tuloverokannalla. Tämä koskee kiinteistöjen kääntämistä, vanhojen autojen palauttamista ja myyntiä, päiväkauppaa, antiikkia kääntöä - kaikkea, mikä tarkoittaa alhaisen oston ja korkean myynnin.

Jos käännät useampaa kuin yhtä tai kahta kiinteistöä vuodessa, vaarana on, että IRS luokittelee sinut itsenäisenä ammatinharjoittajana ”jälleenmyyjäksi” ja alistaa ansiosi kaksinkertaisen FICA-veron (lisää tästä pian).

Yksi vaihtoehto tämän välttämiseksi on omistaa kiinteistöjä yli vuoden ajan ennen myyntiä. Tämä mitätöi riskin luokitella jälleenmyyjäksi ja siirtää voitot verotettaessa normaalituloja verotukseen myyntivoitoiksi. Useimmille amerikkalaisille myyntivoittoja verotetaan 15 prosentilla - huomattavasti pienempiä kuin useimpien amerikkalaisten normaalit tuloverot.

Jos käännät taloja, harkitse niiden vuokraamista yhden vuoden vuokra-ajaksi ennen niiden myyntiä. Lasket verokantaa, ansaitset jonkin verran kassavirtaa, ja voit jopa hyötyä arvostumisesta ja korkeammasta myyntihinnasta.

Tässä on joitain muita vinkkejä kiinteistösijoitusten myyntivoittoprosentin alentamiseksi sekä lisätietoja siitä, kuka oikeuttaa jälleenmyyjäksi.

3. Vältä maksamasta kaksinkertaista FICA-veroa

Kuten edellä mainittiin, jos IRS luokittelee sinut jälleenmyyjäksi eikä sijoittajaksi, sinut pidetään itsenäisenä ammatinharjoittajana ja velkaa kaksinkertaiset FICA-verot.

FICA-verot ovat työsuhdeveroja, jotka on tarkoitettu sosiaaliturvan ja lääketieteen rahoittamiseen. Ne jaetaan työnantajien ja työntekijöiden kesken, ja molemmat osapuolet maksavat 7,65%. Jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja, olet velkaa molemmille, yhteensä 15,3% liittovaltion, osavaltion ja paikallisten tuloverojen lisäksi.

Kaikkien taloja kääntävien tulee muodostaa strategia välttääkseen jälleenmyyjien luokittelua IRS: n mukaan ja välttää siten ylimääräisen 15,3%: n veron. Yksi tapa välttää jälleenmyyjän asemaa on osoittaa ”sijoitus aikomus” kunkin myynnin voitolle. Toisin sanoen rakenna tapaus, jossa et myy kiinteistöjä osana tavanomaista liiketoimintaa, vaan tuottaa pääomaa muihin sijoitusprojekteihin. Näihin muihin sijoitusprojekteihin voi kuulua toisen kiinteistön parannusten maksaminen tai ennakkomaksun suorittaminen pitkäaikaiselle vuokra-sijoituskiinteistölle.

Toinen strategia on välttää liiketoimintaa yhden jäsenen LLC: n kautta, joka jätetään tyypillisesti verotuksessa huomiotta. Sen sijaan voit luoda oikeushenkilön, kuten kumppanuusyhtiö LLC tai S-corp, joka muuttaa sijoittajien verotustapaa.

Keskustele kirjanpitäjän kanssa, jolla on paljon kokemusta työskennellä kiinteistösijoittajien kanssa, jos aiot kääntää enemmän kuin pari kiinteistöä vuodessa. Kuten monissa muissakin verolain elementeissä, tässäkin on joitain harmaita alueita, joten sinun on voitava tehdä vakuuttava tapaus, joka koskee jälleenmyyjän asemaa, jos IRS haastaa sinut.

4. Asu kiinteistössä kaksi vuotta

Oletko koskaan ajatellut tehdä live-flip? Muutat sisään ja teet ajan myötä parannuksia ja päivityksiä. Jos asut kiinteistössä vähintään kaksi vuotta, ensimmäiset 250 000 dollarin myyntivoitot ovat verovapaita sinkkuille. Naimisissa oleville pariskunnille raja on kokonainen 500 000 dollaria.

Tietysti et ehkä halua asua vakiona työskentelyvyöhykkeellä tai muuttaa kahden vuoden välein, mutta jos rakastat kodinparannusta ja asiointia talon ympärillä, se voi olla hauska tapa ansaita rahaa verovapaasti..

5. Laskennalliset verot 1031-pörssillä

Verolain 1031 §: n mukainen ”samankaltainen vaihto” antaa kiinteistöjen omistajille lykätä verojen maksamista määräämättömäksi ajaksi ostamalla vastaavan kiinteistön tulollaan.

Se toimii näin: Oletetaan, että ostat kiinteistön 100 000 dollarilla, käytät vielä 20 000 dollaria parannuksiin ja myyt sen 150 000 dollarilla 30 000 dollarin voitolla. Voit taskuttaa 30 000 dollaria ja puhaltaa sen aterioille tai ostaa uuden auton osoittaaksesi kuinka menestyvä olet. Maksat sen jälkeen tuloveroa, jolloin sinulla on 15 000 dollaria tai 20 000 dollaria nettotuloja, jotka osoittavat yrityksillesi 30 000 dollarin sijasta..

Tai voit sijoittaa sen toiseen omaisuuteen eikä maksaa siitä veroja - ainakin toistaiseksi.

Oletetaan, että otat 30 000 dollaria ja käytät sitä käsirahana 200 000 dollarin kiinteistön sijasta 100 000 dollarin kiinteistön sijasta. Tässä seuraavassa kaupassa sijoitat 50 000 dollaria parannuksiin ja myyt kiinteistön 60 000 dollarin voitolla. Nyt sinulla on voittoa 60 000 dollaria. Voit jälleen käyttää tätä rahaa tai sijoittaa sen uudelleen käyttämällä uutta 1031-vaihtoa. Ehkä seuraavalla kerralla, kun ostat 400 000 dollarin kiinteistön sen mukana, neljän yksikön vuokrakiinteistö, joka verkottaa sinulle 1 200 dollaria kuukaudessa kassavirran.

Jos myyt kyseisen kiinteistön, joudut jälleen kerran maksamaan voitoista veroja tai tekemään toisen vaihtokaupan 1031. Kukaan ei sano, että sinun täytyy myydä; voit pitää sen ikuisesti ja nauttia ylimääräisistä vuokratuotoista.

6. Tee erämyynti

Oletetaan, että myyt kiinteistön 50 000 dollarin voitolla. Mistä tahansa syystä et halua tehdä 1031-vaihtoa ostaaksesi uuden kiinteistön heti. Jos jätät veroilmoituksellesi ylimääräisen 50 000 dollarin verotettavan tulon yhden vuoden aikana, voit odottaa maksavan siitä jonkin verran veroja, mikä saattaa hyvinkin työntää sinut korkeampaan veroluokkaan.

Voit vaihtoehtoisesti jakaa voiton useille vuosille tarjoamalla myyjärahoitusta. Vuonna kun myyt kiinteistöä, joudut maksamaan tuloveroa kaikesta käsirahasta ja pääomasta, jonka ostaja maksaa sinulle. Ajan myötä he maksavat vähitellen sinulle velkaa olevan saldon kuukausittain ja vuosi vuodelta. Jotta asiat olisivat vielä parempia, sinun on veloitettava ostajakorko.

Tietysti riski on, että ne laiminlyövät ja sinun on suljettava omaisuus. Älä tee erämyyntiä kevyesti, ja varmista, että olet oikein pätevä ostajalle. Yksi vaihtoehto on aloittaa vuokrasopimuksella, jossa ostaja aloittaa vuokralaisena ja osa vuokrasta menee käsirahaan kuukausittain. Tietyn ennakkomaksun yhteydessä voit sitten siirtää kiinteistön vuokralaiselle ostajalle ja allekirjoittaa asuntolainan ja panttioikeuden.

7. Maksimoi vähennykset

Yksi kiinteistöjen sijoittamisen eduista on, että kaikki kiinteät kulut ja jotkut paperikulut ovat verovähennyskelpoisia.

Voit vähentää:

• Asuntolainan korko
• vakuutus
• Kiinteistöverot
• Ylläpito kulut
• Kiinteistönhoitomaksut
• Mainontakulut
• Ohjelmistot, työkalut tai muut kiinteistöjen tukikulut
• Oikeudelliset palkkiot
• Sulkemiskustannukset, kuten nimikeyhtiö ja lainanantajapalkkiot
• Kotitoimiston kulut
• Matka- ja ajokilometrit
• Läpivientivähennys (lisää siitä pian)
• Poistot (lisätietoja pian)

Paras osa? Voit silti tehdä vakiovähennyksen. Suurin osa näistä ei vaadi vähennysten erittelemistä; ne yksinkertaisesti vähentävät aikataulun E tai aikataulun C verotettavan kokonaistuoton määrää.

Suorita kotitehtäväsi juuri niiden vähennysten perusteella, joita voit vaatia minimoimaan verolaskun, ja keskustele kuten aina kirjanpitäjän kanssa harmaista alueista.

8. Hyödynnä 20%: n läpimenovähennys

Vuoden 2017 verovähennys- ja työllisyyslaki sisälsi kiehtovan verotuksen pienyritysten omistajille, mukaan lukien kiinteistösijoittajat.

Yksinkertaisimmalla tasolla se antaa pienyritysten omistajille mahdollisuuden vähentää ylimääräiset 20% liiketoiminnan nettotuloista. IRS: ssä mikään ei ole yksinkertaista. Sallittu vähennys on pienempi seuraavista:

1. Sinun ”yhdistetty pätevä yritystulosi”
2. 20% verotettavan tulon ylityksestä mahdollisen nettovoiton summan kanssa

Mikä tarkalleen on ”yhdistetty pätevä yritystulo”? Tietyntyyppisissä yrityksissä on tulorajoituksia: 315 000 dollaria avioparille ja 157 500 dollaria yksinhuoltajalle. Voit lukea täyden IRS-määritelmän "pätevästä yritystulosta" tai pelastaa itsesi migreenin ja puhua siitä kirjanpitäjällesi.

Vaikka se on testaamattomana eikä se ole täysin selvää IRS: stä, terävän kirjanpitäjän kanssa sinun pitäisi voida vähentää 20% ylimääräisistä kiinteistösijoittajista, jotka sijoittavat yritystuloja verotettavasta tulostasi.

9. Poista ominaisuutesi

Toinen paperikulu kiinteistövälittäjät voivat hyödyntää poistoja. IRS asettaa asuinrakennuksen elinkaareen 27,5 vuotta, joten kiinteistöjen omistajat voivat vähentää 1 / 27,5 kiinteistön rakennusarvosta vuosittain ensimmäisistä 27,5 vuodesta, jona he omistavat kiinteistön.

Oletetaan esimerkiksi, että ostat kiinteistön 150 000 dollarilla, maa-arvon ollessa 50 000 dollaria ja rakennuksen arvo 100 000 dollaria. Joka vuosi seuraavien 27,5 vuoden aikana voit vähentää 3 636 dollaria poistoista: 100 000 dollaria ÷ 27,5 = 3 636 dollaria.

Voit myös poistaa kiinteistön pääomaparannukset. Esimerkiksi, jos asennat uuden katon 8000 dollarilla, se 8000 dollaria voi myös poistua 27,5 vuoden aikana.

Se on hyvä uutinen. Huono uutinen on, että kun myyt kiinteistöä, olet velkaa veroja "poistojen perimisestä" kaikista voittoista, joita olet aikaisemmin välttänyt maksamaan veroja poistojen kautta. Tietysti, jos et koskaan myy, et koskaan ole velkaa näitä veroja.

10. Toteuta arvostus lainaamalla, ei myymällä

Kiinteistö, jonka olet ostanut yllä 150 000 dollarilla, arvostaa ajan myötä, ja muutaman vuoden kuluttua olet rakentanut siihen jonkin verran omaa pääomaa.

Voit myydä sen ja maksaa pääomavoittoveroa kyseisestä pääomasta, tai voit lainata kiinteistöä vastaan ​​eikä maksaa veroja käteisestä. Itse asiassa sinun pitäisi vähentää lainanottokustannukset, sekä sulkemiskustannukset että asuntolainan korot.

Ajan myötä vuokralaiset maksavat lainan sinulle. Sinun on pidettävä omaisuutta, joka toivottavasti jatkaa arvostusta sinulle, ja vuokrat nousevat ajan myötä, vaikka asuntolainan maksusi pysyy kiinteänä.

Ja arvaa mitä, kun laina on maksettu? Voit kääntyä ympäri ja lainata lisää rahaa kiinteistöjäsi vastaan!

11. Kuolema Ominaisuuksien omistaminen

Jos kuolet omistaessasi kiinteistöjä, alkuperäinen perusta (hankintameno) katoaa, ja perilliset eivät maksa mitään myyntivoittoja.

Jatkaaksesi yllä olevaa esimerkkiä, alkuperäinen kiinteistön perusta oli 150 000 dollaria. Oletetaan, että yli 30 vuoden aikana se arvostaa 900 000 dollaria. Jos myyt kiinteistön, voit odottaa olevan verovelkaa 750 000 dollarin myyntivoitostasi.

Tai voit jatkaa vuokran hankkimista kiinteistöstä joka kuukausi eikä koskaan myydä sitä. Jos haluat nostaa käteisellä, voit lainata sitä edellä kuvatulla tavalla, tai voit jättää sen vailla rasitusta ja ansaita siitä paljon enemmän kassavirtaa..

Kun kuolet, omaisuus siirtyy perillisillesi osana omaisuutta. He saattavat olla siitä velkaa kiinteistöveroja, mutta vain jos kuoli varakas; ensimmäinen 11,18 miljoonaa dollaria kiinteistöstäsi on veroton. Muuten he saavat myydä kiinteistön ja pitää tulot verovapaina.

Lopullinen sana

Jos haluat voittaa varallisuuspelissä, sinun on tiedettävä säännöt. Ja missään nimessä ei ole selkeämpää kuin oppiessaan alentamaan tuloveroa.

Opi hyödyntämään kiinteistöjen omistajille myönnettyjä veroetuja. Koko elämäsi ajan, he voivat säästää satoja tuhansia dollareita tai enemmän ja auttaa sinua sijoittamaan enemmän rahaa kohti varallisuuden rakentamiseen.

Mitkä ovat suosikkitaktikoksesi verojen alentamiseksi?