9 tyyppiä kiinteistösijoituksiin verrattuna

Kaikki uudet sijoitukset pelottelevat aluksi, kun yrität vielä oppia sanastoa, haasteita, riskejä ja palkkioita. Mutta kiinteistö tarjoaa joitain vakuuttavia etuja sijoittajille, jotka haluavat oppia köydet, omaisuuden hajauttamisesta passiivisiin tuloihin kiinteistöihin, jotka sijoittavat veroetuja.

Ja sinulla on runsaasti vaihtoehtoja kiinteistöjen sijoittamiseen. Nopeasta kertaluontoisesta voitosta jatkuviin tuloihin, käytännön työstä passiivisuuteen saakka, voit valita oikean sijoitusvaihtoehdon henkilökohtaisten tavoitteidesi perusteella.

Tässä on yhdeksän suosittua vaihtoehtoa, joiden avulla voit aloittaa kiinteistöimperiumin rakentamisen - tai ainakin lisätä kiinteistöjä salkkuusi.

1. Kääntyvät talot

Todellisuus-TV-ohjelmat, kuten ”Käännä tämä talo”, popularisoitu talo, kääntyivät takaisin 2000-luvun puolivälissä, ja flippingin vetoomus onnistui selviytymään asuntokriisistä ja suuresta taantumasta.

Ei ole vaikea ymmärtää miksi. Kun tehdään oikein, sijoittajat voivat ansaita tuottoa useita satoja prosentteja vain muutamassa kuukaudessa.

Tietenkin, monet uudet sijoittajat eivät tee sitä oikein ja lopulta menettävät rahaa. Jopa ne, jotka ansaitsevat voimakkaan tuoton, ovat usein yllättyneitä saavuttamiseen tarvittavasta työstä. Talojen liukuminen vaatii aikaa ja työtä, ei vain rahaa.

Jos et halua sekoittaa kovaa rahalainaa ja kiirehtiä korjausta, yksi muu vaihtoehto on live-in-flip. Muutat kotiin, joka tarvitsee päivitystä, parannat sitä vuoden tai kahden kuluessa, myyt sitten ja maksat vain myyntivoittoveron voitosta. Tai voit välttää myyntivoitot kokonaan, jos olet oikeutettu osion 121 poissulkemiseen.

Ei ole monia sijoitusstrategioita, joiden avulla voit kävellä pois kymmenien tuhansien dollareiden kanssa vain muutaman kuukauden kuluttua. Talojen kääntö on yksi niistä, mutta siihen liittyy omat riskit. Joten varmista, että saat numerot oikein, erityisesti korjauskustannukset, kuljetuskustannukset ja korjauksen jälkeinen arvo. Varmista myös, että hallitset ja neuvottelit urakoitsijoiden kanssa miellyttävästi, ennen kuin kokeilet kättäsi ensimmäisellä kääntöllä.

2. Pitkäaikainen vuokraus

Kaikkia ei ole leikattu vuokranantajaksi ja he voivat käsitellä kaikkia odottamattomia haasteita, joita maanomistajat kohtaavat. Silti vuokrakiinteistöt voivat tarjota jatkuvaa passiivista tuloa ja runsaasti veroetuja yrittäjille, jotka haluavat ottaa päänsärkyä.

Ensimmäisen vuokrakohteesi ostamiseen on kolme tapaa.

BRRRR-strategia

Yksi vaihtoehto on kunnostamista tarvitsevan kiinteistön ostaminen, mutta sen sijaan, että myydään sen valmistumisen jälkeen, pidät sen vuokrana. BRRRR tarkoittaa ostamista, kunnostamista, vuokraamista, jälleenrahoitusta, uusintaa ja se on loistava tapa rahoittaa 100% kiinteistösi ostoista.

Se toimii näin: laitat noin 20 prosenttia osto- ja kuntoutuslainalla, tee korjauksia luodaksesi omaa pääomaa kotona ja vuokraat sen. Kaikella tällä pääomalla voit nostaa käteistä rahaa jälleenrahoittaessasi pitkäaikaista kiinnitystä. Tarpeeksi rahaa alkuperäisen käsirahasi palauttamiseen, jos olet luonut tarpeeksi pääomaa.

Tämä toimii, koska jälleenrahoituslainan määrä perustuu kiinteistön korjausarvoon kuin alkuperäiseen ostohintaan ja korjauskustannuksiin.

Tämä vapauttaa sinut toistamasta prosessin määräämättömäksi ajaksi samalla käteisellä. Jokaiseen omaisuuteen lisäät passiivisempia tuloja ilman, että käteistä on taskussa.

Uudelleensijoittajat joutuvat usein vaikeuksiin, kuten kalkkikivien kääntäminen, aliarvioimalla kustannuksia, erityisesti korjaus- ja kantokustannuksia. Suuri osa heidän menestyksestään johtuu heidän kyvystään löytää hyviä urakoitsijoita, jotka eivät aiheuta kustannuksia remontin keskellä. HomeAdvisor on loistava paikka löytää hyvämaineisia urakoitsijoita omalta alueeltasi. He asettavat kaikki urakoitsijat alustalleen seulontaprosessin avulla varmistaakseen, että palkkaat parhaan yrityksen tarpeitasi varten.

Avaimet käteen -ominaisuudet

Ei ole niin innoissani ajatuksesta palkata urakoitsijoita ja valvoa korjaushankkeita?

Avaimet käteen -kiinteistö on kiinteistö, joka on jo jo vuokrattu tai joka on vuokrattavissa. Odotat tietysti enemmän maksaa, koska et osta erikoismiehiä. Voit välttää myös päänsärkyä, jotka liittyvät kiinteistön kunnostamiseen.

Viime vuosina on käynyt paljon helpommaksi ostaa avaimet käteen -ominaisuuksia kaikkialta maasta. Virtuaalisen kiertuetekniikan lisäksi ei ole vain tullut parempia, mutta vertaisverkkomyyntialustoja kuten Roofstock ovat ponnahdusikkunoita lisäämään prosessin läpinäkyvyyttä.

Roofstock sisältää runsaasti tietoja sekä kiinteistöstä että naapurustosta. Ne sisältävät kodintarkastusraportit, nimikehistoriaraportit, enimmäismäärät ja käteisvarojen palautusanalyysit, naapuruus- ja kiinteistötason arvostushistoria, paikallisten koulujen tiedot ja paljon muuta. Vaikuttavinta, että ne tarjoavat kaksi ostajatakuuta, mukaan lukien 30 päivän rahat takaisin -takuu ja 45 päivän vuokratakuu avoimille kohteille.

Talon hakkerointi

Vaikka hakkerointiin on monia tapoja, klassiseen strategiaan kuuluu pienen moniperhekiinteistön ostaminen, muutto yhteen yksikköyn ja toisen yksikön tai yksiköiden vuokraaminen. Idea on yksinkertainen: Naapurit maksavat asuntolainan sinulle.

Se on loistava tapa helpottaa tiensä vuokrausinvestointeihin, etenkin koska voit saada alhaisen koron asuntolainan pienellä käsirahalla. Asunnot, joissa on kaksi, kolme tai neljä yksikköä, luokitellaan edelleen asuntolaina-asuntoksi, joten voit ottaa kotiisi tavallisen asuntolainan. Se voi tarkoittaa, että käsiraha on niin alhainen kuin 3,5% FHA-lainalla, 3% Fannie Mae HomeReady -lainalla tai 0% VA-lainalla..

Sen sijaan, että sijoituskiinteistölainalle asetetut tavalliset 20 prosenttia korotetaan korkeammalla korolla, voit nähdä, miksi talo hakkerointi osoittautuu niin houkuttelevaksi sanomatta mitään "naapurini maksavat asuntolainaani" perk.

3. Lyhytaikaiset loma-asunnot

Kukaan ei sano, että sinun on vuokrattava vuokrakohteesi pitkäaikaisille vuokralaisille. Sivustot kuten Airbnb ja asunnot voit vuokrata ne lyhytaikaisesti lomailijoille tai jopa keskipitkän ajan yritysasiakkaille.

Loma-asunnoissa on tietysti omat vaihtoehtonsa. Kyllä, voit periä enemmän per yö, mutta käyttöasteet ovat alhaisemmat. Ja vaikka sinulla ei ole samoja päänsärkyjä maksamatta olevien vuokralaisten ja häätöjen kanssa, sinulla on muita päänsärkyjä, kuten siivoaminen yksikkö vieraiden välillä, huoneiston sisustaminen ja apuohjelmien maksaminen.

Ennen kuin sijoitat lomakohteeseen tai päätät käyttää olemassa olevaa vuokrausta turistien vastaanottamiseen, varmista, että olet kerännyt tarkat numerot kuluja, kuten vajaakäyttöastetta, hallintopalkkiota, siivouskuluja sekä vuodenaikojen vuokria ja käyttöastetta varten. Sisällytä käyttökustannukset ja ole varovainen kaikissa arvioissa.

Se voi olla tehokas liiketoimintamalli, jos lähestyt sitä yritykseksi eikä passiiviseksi sijoitukseksi.

4. Tukkukauppa

Usein pyrkivät kiinteistösijoittajat aloittavat kiinteistöjen tukkumyynnillä mieluummin kuin itse ostamalla kiinteistöjä. Tukkumyynnissä löydät paljon kiinteistöstä ja laitat sen sopimuksen mukaan esimerkiksi 100 000 dollaria. Kiinteistön arvo on nykyisessä kunnossaan 120 000 dollaria, mutta sen sijaan että myyt sen, myyt sopimuksen toiselle sijoittajalle 110 000 dollarilla..

Ansaitset voittoa joutumatta koskaan ottamaan omaisuutta omaisuudelle, ja ostaja saa kiinteistön alennuksesta, joka on alempi kuin sen markkina-arvo. Se on voittoisa.

Jos se kuulostaa helposti rahalta, niin ei ole. Kiinteistöjen erinomaisten kauppojen löytäminen vie paljon työtä, ja sijoittajien ostajien verkoston rakentaminen vaatii myös työtä. Tukkukauppiaiden on myös hyväksyttävä tietty riski siitä, että he eivät löydä ostajaa, jättäen heidät sopimukseen, jota he eivät koskaan aio sulkea..

Mutta kaiken kaikkiaan, se on hieno tapa oppia löytämään tarjouksia ja ansaita rahaa ennen kuin olet taloudellisesti valmis ostamaan kiinteistöjä itse.

5. Julkiset kiinteistösijoitusrahastot

Kiinteistösijoitusrahasto (REIT) on eräänlainen arvopaperi, jolla käydään kauppaa julkisilla osakemarkkinoilla. REIT-rahasto käyttää pääomaa sijoittaakseen kiinteistöihin joko suoraan ostamalla kiinteistöjä tai välillisesti lainaamalla kiinnelainoja kiinteistöjä vastaan ​​- näitä kutsutaan asuntolainan REITiksi tai mREITiksi.

Yksi REIT: n yleinen etu verrattuna perinteisiin osakerahastoihin on korkea osinkotuotto. Lain mukaan REIT: n on maksettava vähintään 90% voitostaan ​​osakkeenomistajille osinkoina, mikä tuottaa korkean tuoton sijoituksia.

Korkean osinkotuoton heikkous on, että REIT: llä on usein vaikeuksia koota pääomaa pääoman kasvattamiseksi, koska heidän on välittömästi maksettava niin suuri osa voitosta osakkeenomistajille. Mutta jos etsit täysin passiivista tapaa monipuolistaa osakekantasi sisällyttääksesi kiinteistöihin, ei ole helppoa vaihtoehtoa kuin ostaa REIT-arvo välitystililtäsi IRA tai 401 (k).

Pro-vinkki: Jos sinulla ei ole välitystiliä tai IRA: ta, voit tehdä avaa tili J. Invest Morganille. He tarjoavat jopa 625 dollaria, kun avaat ja rahoitat uutta tiliäsi.

6. Kiinteistöön liittyvät osakerahastot

Tietyt teollisuudenalat sisältävät suuren altistumisen kiinteistöille, kuten kaupalliset rakennusyritykset, talonrakentajat, rautakaupat ja jopa hotelliteollisuus. Tämä tarkoittaa, että voit sijoittaa epäsuorasti kiinteistöihin ostamalla osakkeita yrityksissä, jotka ansaitsevat elantonsa kiinteistöalalla.

Voit sijoittaa valitsemalla yksittäisiä osakkeita tai ostamalla toimialakohtaisia ​​sijoitusrahastoja tai pörssiyhtiöitä. Huomaa vain, että näiden yhtiöiden osakkeita eivät johda vain kiinteistömarkkinat, ja ne voivat nousta tai laskea johtuen niin monista erilaisista syistä kuin huono hallinta, korkeat rakennusmateriaalikustannukset tai jopa toimitusjohtajan seksiskandaali.

Vaikka se on vähiten suora tapa monipuolistua kiinteistösijoituksiin, se on täysin passiivinen ja voit tehdä sen napin painalluksella.

7. Yhteisrahoituksen verkkosivustot ja yksityiset REITit

Kaikki kiinteistöjen joukkorahoitussivustot eivät toimi samalla mallilla.

Yhdessä mallissa joukkorahoitus-verkkosivusto tarjoaa rahoitusta lyhytaikaisille osto- ja kuntoutuslainoille - sellaisia ​​lainanvaihteita ja BRRRR-sijoittajat käyttävät. Yhteisrahoitteinen verkkosivusto hankkii rahaa näiden lainojen rahoittamiseksi, ja se kerää rahaa yleisöltä. Pääomasijoittajana voit tarkastella parhaillaan rahoitettavia lainoja, arvioida omaisuutta ja lainanottajaa ja sijoittaa rahaa lainaan. Yksi esimerkki tästä mallista on GroundFloor, joka sallii vapaaehtoisten sijoittajien osallistumisen.

Toinen yleisrahoitteisten verkkosivustojen yleinen malli toimii kuten REIT, mutta mallia ei käytetä julkisesti pörssissä. Näissä tapauksissa joukkorahoitusverkkosivusto ostaa ja hallinnoi tuloja tuottavia kiinteistöjä yksityisesti, kuten sinäkin yksittäisiltä sijoittajilta kerätyllä rahalla. Hyvä esimerkki sisältää DiversyFund, jonka vuosituotto on keskimäärin 17,6% alusta alkaen. Tämä joukkorahoitussivusto hyväksyy rahaa akkreditoimattomilta sijoittajilta ja jopa 500 dollarin sijoituksilta.

Huomaa, että monet joukkorahoitussivustot hyväksyvät varoja vain akkreditoiduilta sijoittajilta, asettavat korkeat vähimmäissijoitusmäärät tai molemmat.

8. Pääomasijoitusrahastot ja mahdollisuusaluerahastot

Akkreditoiduilla sijoittajilla, joilla on runsaasti rahaa sijoittamiseen, on enemmän vaihtoehtoja kuin muilla. Näihin vaihtoehtoihin kuuluvat pääomasijoitusrahastot.

Nämä rahastot antavat varakkaille sijoittajille mahdollisuuden yhdistää rahansa laajempiin sijoituksiin, kuten liikerakennuksiin. Rahastonhoitaja valvoo päivittäistä toimintaa - tietysti mojovaan korvaukseen -, jolloin rahaston sijoittajat voivat rentoutua, rentoutua ja nauttia tuottoista..

Yksi erityinen pääomarahastotyyppi, joka on erityisen merkityksellinen kiinteistöjen suhteen, on mahdollisuusvyöhykerahasto. Nämä rahastot ostavat ja parantavat kiinteistöjä valtion nimeämillä ja valtiovarainministeriön sertifioimilla pätevyysalueilla.

Pätevyysalueet ovat tyypillisesti matalan tulotason alueita, joilla valtion tavoitteena on vauhdittaa talouskasvua ja investointeja. Porkkana sijoittajille: laskennalliset ja alennetut voittoverot. Katso lisätietoja tästä IRS-yhteenvedosta.

Nämä veroedut tekevät houkuttelevan tarjouksen varakkaille akkreditoiduille sijoittajille, jotka etsivät luovia tapoja leikata verolaskuaan. Mutta varaudu suurempiin riskeihin, kun sijoitat hätätilanteisiin.

9. Yksityiset muistiinpanot

Yksi tapa sijoittaa kiinteistöihin epäsuorasti ja passiivisesti on lainaamalla rahaa suoraan kiinteistösijoittajille kiinteistöjen ostoa varten.

Yleensä tämä tarkoittaa lainaamista ystäville, perheenjäsenille ja muille henkilöille, jotka tunnet henkilökohtaisesti ja luotat rahoihisi. Luottamus on avainasemassa, koska jos he epäonnistuvat sinuun, sinulla ei ole muuta mahdollisuutta turvautua kuin haastaa heitä. Useimmat yksityiset velkakirjalainanantajat eivät saa panttioikeutta omaisuuteen, ja vaikka he tekisivätkin, ei ole triviaalia sulkea kiinteistöä..

Mutta tyypillisesti yksityiset velkasijoittajat veloittavat korkeita korkoja. Ja kun he tietävät henkilökohtaisesti kiinteistösijoittajan ja heidän (toivottavasti erinomaisen) kokemuksensa, mikä usein tarkoittaa alhaista riskiä, ​​korkea tuotto. Ole varovainen sekoittaessasi henkilökohtaista elämääsi ja taloudellisia investointeja. Riskit henkilökohtaisissa suhteissasi, ei vain rahassasi.

Lopullinen sana

Sinulla ei ole pulaa vaihtoehdoista, kun olet valmis lisäämään kiinteistöjä sijoitussalkkuusi.

Ennen kuin päätät, minkä kiinteistöjen sijoittamisstrategian haluat ottaa, selviä henkilökohtaisista tavoitteistasi. Flipping on hieno tapa tuottaa käteistä nopeasti kääntymällä, mutta se on kertaluonteinen voitto, jota verotetaan säännöllisinä tuloina ja se on kaukana passiivisesta. Sen sijaan rahan lainaaminen yksityisen setelin muodossa kiinteistösijoittajan ystävällesi on täysin passiivista, mutta ei jätä sinulle muuta valvontaa tai vakuutuksia kuin henkilökohtainen luottamus lainanottajaan.

Kiinteistöt ovat tunnetusti epälikvidit sijoitukset, joten varmista, että ymmärrät varojesi aikaindeksi ennen sijoittamista. Suunnittele ihanteellinen poistumisstrategiasi ja luo sitten varosuunnitelma, jos sinun on siirryttävä suunnitelmaan B.

Korkean tuoton, jatkuvien tulojen ja veroetujen lähteenä kiinteistö tekee voittavan tapauksen sisällyttämiseen salkkuusi. Mutta kuten minkä tahansa sijoituksen kanssa, tee kotitehtäväsi ja ymmärrä riskit ennen vaikeasti ansaitsemiesi käteisten kuoret.

Kuinka olet sijoittanut kiinteistöihin aiemmin? Mitkä ovat huolestasi ja haasteesi eteenpäin?