Kuinka ostaa sulkemiskoti tai kiinteistö pankista - 5 kysymystä

Tässä artikkelissa esitän yhteenvedon tärkeimmistä kysymyksistä, jotka on ajateltava ennen kuin päätetään allekirjoittaa ostosopimus markkinoiden sulkemista varten. Lisään myös joitain omia henkilökohtaisia ​​anekdootteja ja jaan osan kokemuksistani. Jos olet kiinnostunut sulkemaan kodin ostamisen, nämä seikat on tärkeää harkita ja voivat auttaa sinua rakentamaan terveellisemmän rahoitussalkun.

1. Kuinka kauan kiinteistö on ollut markkinoilla?
Kaikkia suljettuja ominaisuuksia ei luoda yhtäläisesti. Esimerkiksi hyvä kiinteistö tulevassa naapurustossa ostaa nopeasti - yleensä kiinteistösijoittaja tai innokas henkilö, joka etsii uutta taloa. Älä odota näiden talojen pysyvän markkinoilla yli 30 päivää.

Jos kuitenkin ostat taloa sub-par-kunnossa tai alueelta, johon asuntolainakriisi on vaikuttanut kovasti, odotettavissa on pidempi markkina-aika. Ostajana tämä voi johtaa hintajoustavuuden lisääntymiseen: pankit vihaavat sitä, että suljettua omaisuutta pidetään käsissä yli 90 päivän ajan (yksi verokortteli), ja ne neuvottelevat hyvän ostajan kanssa.

Ostin kotini Arizonassa sen jälkeen kun se oli ollut markkinoilla lähes kolme kuukautta. Huomasin, että talon hinta laski melkein 7% joka kuukausi, ja siksi en odottanut seuraavaa kuukautta ostaaksesi talon. Sen sijaan neuvottelin pankin kanssa alentaakseen hintaa vielä 12% viimeisimmästä hinnasta. Pankin tarjoama 9% alennus. Viimeiset säästöni edustavat melkein 23%: n alennusta listautuneesta hinnasta (ts. 7% + 7% + 9%).

2. Kuinka paljon maksat asumiskelpoisen asunnon neliöjalkaa kohti?
Hinta neliöjalkaa kohti on hyvä tapa määrittää kotisi arvoinen. Katso kahden viimeisen kuukauden aikana samassa postinumerossa myytyjen talojen keskimääräiset neliöjalokustat neliöjalkaa kohti. Kertomalla se kotisi viljelypinta-alalla määrittääksesi talosi keskimääräisen hinnan.

Esimerkiksi, jos kodin arvo on 75 dollaria neliöjalkaa kohti ja siellä on 1 500 neliöjalkaa, niin kodin kokonaisarvo on 112 500 dollaria..

Tietenkin, jos haluat maksaa keskihinnan, on vaara, että maksat liian paljon. Ellei talosi ole erinomaisessa kunnossa ja siinä ei ole paljon työtä (silloin keskimääräinen maksaminen on hienoa!), Katso alhaalta kaksi kolmasosaa hinnoista. Ottaen huomioon tämä, lasketaan uudelleen kodin arvo ja katsotaan mitä saamme.

Koska oletamme, että koti ei ole arvoltaan markkinoiden kärjessä, oletamme, että sen arvo on 65 dollaria neliöjalkaa kohti. Kerrottuna samalla 1500 neliöjalkalla kuin ennen, talon arvo on nyt 97 500 dollaria. Voila! Ysäästit juuri 15 000 dollaria. Luuletko, että voit laittaa sen parempaan käyttöön? Ehdottomasti.

Kuten kova kauppias, olin päättänyt maksaa kodilleni erittäin alhaisen neliöjalkan hinnan; Tiesin, että Arizonan markkinat eivät parane. Maksoin todella postinumerossani toiseksi alhaisimman neliöjalkan hinnan ostohetkellä 90 päivän aikana..

3. Maksatko käteisellä tai kiinnitykset?
Jos maksat käteisellä, tarjouksesi menee suoraan pankin tarjouspinoa eteen. Oletetaan, että tarjoat 85 000 dollaria käteisellä talosta, jonka hinta on 100 000 dollaria. Sinulla on todennäköisesti paremmat mahdollisuudet saada se kuin henkilöllä, joka tarjoaa 95 000 dollaria. Käteinen tarkoittaa, että olet luotettava ostaja, ja pankin ei tarvitse odottaa kaksi viikkoa sekin saapumista. Käytä tätä hyödyksesi.

Jos ostat talosi asuntolainalla, hinta on joustavampi, koska alkuperäinen käsiraha on noin 20% talosta. Jos rakastat taloa, älä murehdi siitä, että maksat hiukan enemmän saadaksesi talon.

Itse käteisostajana tiesin, että minulla oli vipuvaikutusta monilla rintamilla. Kiinteistönvälittäjäni, joka tekee palkkiot ostokseni perusteella, halusi minun tarjoavan summan, joka on hyvin lähellä kysyntähintaa, jotta hänellä olisi varma myynti. Hän ei tietysti ollut se, joka maksoi, joten hänen mielipiteensä lykättiin.

4. Onko samalla alueella monia suljettuja taloja??
Jos ostamasi lähellä on paljon suljettuja taloja, arvon lasku todennäköisesti lisääntyy. Tämä skenaario lähettää potentiaalisille ostajille monia negatiivisia viestejä naapurustosta, kaupungista ja markkinoista. Nykyisessä taloudessamme tämä on kaikkialla leviävä kohtaus, mutta älä anna sen suistaa sinua tekemään viisasta päätöstä. Ennen kuin kaikki korttelin talot myydään, tulee olemaan yksi suljettu talo, joka alentaa kiinteistösi arvoa. Suorita nopea postinumero skannaamalla luotetulle verkkosivustolle, kuten Redfin tai Zillow, nähdäksesi, miten alueella menee.

Koska ostani talo on kanssani ainakin puoli vuosikymmentä, en ollut liian huolissani nähdä vielä neljä taloa suljetussa kerroksessa. Uskon, että viisi vuotta on riittävästi aikaa, jotta hinnat voivat pudota ja palata takaisin, mikä takaa sijoitukseni turvallisuuden.

5. Kuinka paljon rahaa sinulla on oston jälkeen?
Ole valmis käyttämään paljon rahaa alkuperäisen ostoksesi jälkeen talon korjaamiseksi standardienne mukaiseksi. Pidä vähintään 20% talon arvosta hätätilanteessa. Jopa kodintarkastuksen jälkeen löydät asioita, jotka häiritsevät sinua ja jotka on muutettava. Älä unohda kodinkoneita, huonekaluja, maisemointia ja kiinteistöveroa. Jos mahdollista, pyydä pankkia kattamaan escrow-palkkiot (tai muut kiinteistöpalkkiot tai asuntolainamaksut), jotta sinulla olisi enemmän käteistä. Jopa heidän maksamansa 1000 dollaria on taskussa vielä 1000 dollaria enemmän, mikä riittää ison näytön LCD- tai plasmatelevisioon!

Henkilökohtaisesti olen viettänyt tuhansia erilaisiin kodinparannuksiin. Olin itse asiassa melko yllättynyt siitä, kuinka nopeasti nämä kustannukset laskevat. Pienet ostot, kuten sähkötilin vakuudet ja talon uudet ovet, olivat asioita, joita en vain ajatellut aikaisemmin.

On monia muita kysymyksiä, jotka on otettava huomioon ennen asettamista, etenkin ostaessaan sulkemisomaisuutta. Onko sinulla kokemusta markkinoiden sulkemisesta? Millainen on kokemuksesi ja mistä olet yleensä kiinnostunut?