Pitäisikö minun säästää talon käsirahaa tai maksaa velka?

Itse asiassa se, kuinka paljon käsirahasi on ennakkomaksu tässä määrityksessä, samoin kuin arvio olemassa olevasta velasta. Mutta tämä luo mielikuvituksen. Mitä teet jos sinulla on sekä terve käsiraha että melko vähän velkaa? Maksatteko velan ja maksatte pienemmän ennakkomaksun vai pidättekö sekä velan että käsirahana ehjät?

Vastaus tähän kysymykseen ei ole vaikeaa, mutta vaatii tarkkaa henkilökohtaisen tilanteen selvittämistä, kuten kuinka paljon käsirahaa sinulla on varaa, kuinka paljon velkaa sinulla on, mikä korko se on ja kuinka suuri kiinnitys haluat saada.

Hakuprosessi

Kun haet asuntolainaa, pankki tai välittäjä ottaa huomioon säännöllisesti saamasi tulot sekä nykyiset velanmaksut. Tämä antaa heille kuvan siitä, kuinka paljon rahaa voit säästää kuukausittain asuntolainan maksamiseksi.

Tämän, muiden varojesi, luottohistoriasi ja käsirahasi perusteella pankki tai välittäjä päättää, kuinka suurta asuntolainaa he voivat tarjota sinulle ja kuinka nopeasti.

Tapaustutkimus

Mieti Jimia, joka aikoo ostaa ensimmäisen talonsa. Hänellä on erittäin hyvä luotto ja hän vie kotiinsa 36 000 dollaria vuodessa verojen jälkeen. Jimillä on myös 10 000 dollarin luottokorttiluotto, jonka vähimmäismaksu on 250 dollaria kuukaudessa, mutta jolla ei ole muuta velkaa. Jim säästi 20 000 dollaria käsirahaan ja etsii 30 vuoden kiinteäkorkoista asuntolainaa. Oletetaan, että kotivakuutus maksaa 800 dollaria vuodessa ja kiinteistöverot ovat 2 000 dollaria.

Jos Jim käyttää 10 000 dollaria käsirahastansa velan maksamiseksi sen sijaan, hänellä on oikeus erilaiseen asuntolainan määrään kuin jos hän ei maksa velkaa ja laittaa koko 20 000 dollaria alas. Jos oletetaan, että Jim voi saada 6%: n koron, luvut toimivat tässä. Myös yksityisen asuntolainavakuutuksen tai PMI: n huomioon ottaminen ei vaikuta merkittävästi tähän vertailuun, ja se on yksinkertaisuuden vuoksi poissuljettu..

20 000 dollarin käsiraha, 250 dollaria kuukaudessa luottokorttiluottoa

• Kuukausimaksu (mukaan lukien asuntolaina, verot ja vakuutukset): 830 dollaria
• Talon kokonaishinta: 119 519 dollaria

10 000 dollarin käsiraha, ei velkaa

• Kuukausimaksu (mukaan lukien asuntolaina, verot ja vakuutukset): 1 073 dollaria
• Talon kokonaishinta: 150 105 dollaria

Tuo on aika iso ero! Jim voi saada asuntolainan, joka on 30 000 dollaria suurempi, jos hän maksaa velansa, vaikka hänen käsiraha on puolet suurempi. Miksi ero on niin suuri??

Kuinka lainan määrä määritetään

Se liittyy siihen, kuinka pankki laskee, mitä sinulla on varaa maksaa. Yleensä pankki ottaa prosenttiosuuden kuukausitulostasi (36% on yleinen) ja olettaa, että kuinka paljon voit maksaa kaikelle velallesi, asuntolaina mukaan lukien.

Toisin sanoen nykyiset velanmaksut vähentävät suoraan summaa, jonka pankki mielestäsi voi tarvittaessa maksaa asuntolainan maksulle, asunnonomistajille, veroille ja PMI: lle. Kun he ovat päättäneet, kuinka paljon kuukausimaksusta sinulla on varaa, he ekstrapoloivat, kuinka suuri asuntolaina sinulle kuuluu.

Näiden laskelmien luonteesta johtuen käsiraha lisää vain asuntolainan kokonaismäärää, johon kelvollinen olette dollaria kohti. Eli jos sinulla on 150 000 dollarin asuntolaina ja sinulla on ylimääräinen 10 000 dollaria lainataksesi, voit saada 160 000 dollarin asuntolainan. Mutta koska olemassa oleva velka vaikuttaa siihen, kuinka paljon pankki luulee kykeneväsi maksamaan, se myös rajoittaa asuntolainan kokoa. Itse asiassa velan maksaminen kasvattaa saamasi asuntolainan määrää noin kolme kertaa enemmän kuin vain säästää rahaa käsirahaan.

Siten on yleisesti ottaen järkevää maksaa olemassa oleva velka, jos haluat maksimoida lainasummasi.

Lisähuomioita

Tässä huomiossa on myös toinen näkökohta. Luottokorttiluoton korko on usein paljon korkeampi kuin asuntolainan korko, ja se pitää paikkansa Jimin tapauksessa. Lisäksi voit vähentää asuntolainan korot veroiltasi ja alentaa siten edelleen asuntolainasi tosiasiallisesti maksamaa korkoa.

Koska melkein aina on parempi käydä kauppaa korkean koron velalla alhaisen koron lainalla, Jimin päätös tältä kannalta on no-brainer. Puhumattakaan siitä, että vaikka hän laittaa koko 20 000 dollarin käsirahaa kotiinsa, hänen on silti maksettava PMI, joka on lisätty kuukausikustannus, jos käsiraha on vähemmän kuin 20%.

poikkeukset

Mutta on olemassa muutamia tilanteita, joissa osa käsirahasta lainaan kohdistaminen ei ole välttämättä älykäintä siirto:

1. Jos voit vähentää vähimmäismaksuvaatimuksiasi
Koska pankki käyttää vähimmäisvaatimuksiasi laskeaksesi, kuinka paljon lainaa sinulla on varaa, pienentämällä vähimmäismaksuja, jopa väliaikaisesti, voidaan nostaa lainasummaa ilman, että sinun on maksettava lainaa. Lisäksi tämä tehdään parhaiten lainoilla, jotka haluat pitää, kuten lainoilla, joiden korot ovat lähellä tai jopa alhaisemmat kuin asuntolainan korko.

Esimerkiksi, monet opintolainat kuuluvat tähän luokkaan, ja ne voivat antaa sinun muuttaa maksusuunnitelmaa vuodeksi tai kahdeksi, jolloin on helpompaa saada laajempaa lainaa joutumatta maksamaan mitään matalan koron opintovelkaa..

tai luottokorttiluottojen lisäksi, voit pyytää yritykseltäsi vähentämään vähimmäismaksuvaatimuksiasi. Voit myös harkita saldonsiirtoa luottokortille, jolla on alhaisempi vuotuinen huhtikuu tai tarjouskausi ilman korkoa. Älä kuitenkaan avaa uutta korttia liian lähellä asuntolainan hakemisaikaa, koska se voi vahingoittaa luottotulostasi lyhyellä aikavälillä.

2. Jos sinulla ei ole varaa paljon käsirahaan
Vaikka nollamaksua koskevia kiinnitysvaihtoehtoja on olemassa, maksat todennäköisesti paljon korkeampia korkoja. Säästämällä rahaa, jotta pystyt toimittamaan jopa pienen ennakkomaksun, esimerkiksi 3,5%, voi säästää enemmän rahaa pitkällä aikavälillä kuin maksaa velkasi.

Tämä riippuu kuitenkin siitä, pystytkö jopa hyväksymään matalan tai kokonaan käsirahalainan, minkälainen korko sinulle tarjotaan ja nykyisen velan nykyisen koron.

3. Jos voit välttää yksityisen asuntolainan vakuutuksen maksamisen
Jos olemassa olevan velan maksamatta jättäminen antaa sinulle käsirahana 20% kotisi myyntihinnasta, voit välttää yksityisen asuntolainan vakuutuksen maksamisen. Tämä voi säästää rahaa ajan myötä, kunhan olemassa olevan velan korko ei ole kovin korkea.

4. Jos sinun ei tarvitse maksaa lainan määrää eniten
Jos sinun ei tarvitse saada suurta lainaa, säästä käteistäsi sen sijaan, että sinulla olisi käsi lopussa ja muutettaessa uuteen kotiisi. Tällöin odottamattomat kulut todennäköisesti kasvavat ja voit välttää ylimääräisen velan ottamisen maksamalla ne ulkopuolella.

Lopullinen sana

Jos olet asuntolainan markkinoilla, yritä pelata Bankrate's New House Laskin -sovelluksella, joka tuotti yllä olevassa tapaustutkimuksessa käytetyt numerot. Löydä ensin haluamasi talot. Kytke sitten hinta, kiinteistöverotiedot ja arvio asunnonomistajien vakuutuskustannuksista laskimeen. (Yritä kysyä muilta asunnonomistajilta tai paikalliselta vakuutusasiamieheltä vakuutusarvio.)

Katso, kuinka paljon olet oikeutettu alun perin, ja jos velan maksaminen kasvattaa summaa. Muista myös ottaa huomioon korot nykyisestä velasta. Esimerkiksi, vaikka voisit vähentää asuntolainan korkoa täysimääräisesti lisäämällä käsirahaa, minkä koron verolla olet voinut maksaa? Muista, että asuntolainan korot ovat vähennyskelpoisia veroisi.

Jos olet vasta aloittamassa kodin etsimisen, pelaamalla yllä olevaa laskinta ja harkitse erilaisia ​​tapoja viettää käsirahasi. Älä jätä sitä kokonaan pankin tehtäväksi päättää, mitä sinulla on varaa. Jos pankki luulee kykeneväsi käsittelemään 2000 dollarin asuntolainan maksua kuukaudessa, mutta tiedät et voi, älä astu siihen vain siksi, että pankki niin sanoo. Löydä talo, jonka sinulla on mukavasti varaa, joten voit olla varma, että suoritat kaikki kuukausimaksut ja nauttia uudesta kodistasi stressitöntä.

Oletko koskaan joutunut kohtaamaan päätöksen säästää talon käsirahaa tai maksaa velka? Mihin menit ja miksi?