Kuinka löytää hyvä urakoitsija kodinsisustuskorjauksiin

Kukaan ei halua käydä läpi koettelemusta. Ja silti se tapahtuu koko ajan, etenkin kesällä, kun enemmän asunnonomistajia aloittaa kodinparannushankkeita.

Suurin osa urakoitsijoista on rehellisiä ja luotettavia, mutta aina löytyy niitä, jotka ovat valmiita ja halukkaita ajamaan huijauksen ja ajamaan rahat pois. Joten miten voit varmistaa, että löydät luotettavan ja hyvämaineisen urakoitsijan, joka pitää lupauksensa? Ja miten varmistat, että palkkaat oikean ammattilaisen työhön? Katsotaanpa.

Tarvitsetko urakoitsijan vai yleismiehen?

Katso projektin tehtäväluettelo. Ehkä sinun on vaihdettava katto, korjattava vuoto tiskipöydän alle, laattattava käytävän lattia uudelleen ja asennettava kattotuuletin poikasi makuuhuoneeseen. Haluat myös rakentaa pienen kannen kesätaukoihin.

Jotkut näistä hankkeista ovat suhteellisen helppoja toteuttaa, kun taas toiset ovat paljon monimutkaisempia. Joten kysymykseksi tulee: Tarvitseeko sinun palkata urakoitsija vai riittääkö yleismies?

Tietyt projektit vaativat perusteellista tietoa ja jopa paikallisia tai valtion varmenteita; näihin hankkeisiin tarvitset urakoitsijan. Muita projekteja voi hoitaa joku, joka osaa käyttää vannesahaa tai jolla on aikaa korjata vuotava putki. näihin hankkeisiin voit soittaa yleismieheksi, joka veloittaa tyypillisesti vähemmän tunti tai projekti kuin lisensoitu urakoitsija.

Näin selvittää, mikä ammattilainen palkata projektiisi.

Yleismies

Yleismiehet suorittavat tyypillisesti kodin yleiset korjaus- ja kunnossapitoprojektit, kuten:

• Altaan vaihto
• Asennetaan uusi wc
• Maalaus
• Kourujen puhdistus
• Kipsilevyn korjaus
• Patio asennus
• Kausivaihtelut
• Pieni LVI-korjaus
• Lattian korjaus tai vaihto
• Pihatyöt
• Aitojen korjaus
• Ulkomuodin poistaminen

Nämä projektit eivät ole monimutkaisia ​​eivätkä vaadi paljon erikoistunutta tietoa.

Urakoitsija

Urakoitsijat sopivat paremmin suurempiin töihin, jotka vaativat luvan, erikoistuneen tiedon tai molemmat. Nämä ammattilaiset jakautuvat kahteen luokkaan: pääurakoitsijat ja urakoitsijat.

Pääurakoitsija

Pääurakoitsija (GC) toimii suurten projektien johtajana. He palkkaavat alihankkijoina toimivia urakoitsijoita suorittamaan erikoistuneita tehtäviä, kuten uuden putkiston asennuksen, uusien työtasojen asentamisen tai talon johdotuksen. Pääurakoitsijat varmistavat, että kaikki luvat jätetään, kaikki määräajat noudatetaan ja kustannukset pysyvät budjetissa.

Sinun tulisi palkata pääurakoitsija esimerkiksi seuraaviin hankkeisiin:

• Keittiön tai kylpyhuoneen uusiminen
• Lisäyksen rakentaminen
• Uuden kodin rakentaminen

urakoitsijat

Urakoitsijat ovat ammattitaitoisia ja lisensoituja kauppiaita, jotka työskentelevät itsenäisesti useiden pääurakoitsijoiden tai suuremman toimiston kanssa. Palkkaat urakoitsijan esimerkiksi seuraaviin hankkeisiin:

• Kannen rakentaminen
• Kodin uudelleenkytkentä
• Koko talon generaattorin asennus
• Putkiston vaihtaminen tai vedenlämmittimen asentaminen
• Uusien ikkunoiden tai ovien asentaminen
• Takan uudelleenrakentaminen tai puuhella asentaminen
• Laattojen tai muurausten asennus
• LVI-yksikön asennus

Jos et edelleenkään ole varma, tarvitsetko pääurakoitsijaa, vakituista urakoitsijaa tai yleismiestä, noudata näitä HomeSuban sääntöjä:

• Jos työ vie yli viikon, palkkaa GC.
• Jos työ vaatii useita erilaisia ​​ammattilaisia, palkkaa GC.
• Jos työ vaatii muutamia lupia, palkkaa GC.
• Jos nämä säännöt eivät koske projektiasi, saatat olla hieno tavallisen urakoitsijan tai jopa yleismiehen kanssa.

Kuinka paljon se maksaa sinulle?

Saatat kysyä, kannattaako tehdä se itse (DIY) tai vuokrata urakoitsija. Ja jos palkat jonkun, kuinka paljon se maksaa sinulle?

Urakoitsijan tarjous riippuu monista tekijöistä: projektityypistä, kuinka kalliit materiaalit ovat ja missä asut. Keskimääräistä hintaa ei voida lainata, koska projektit vaihtelevat niin suuresti.

Esimerkiksi, jos olet ajatellut keittiön uusintaa, joudut todennäköisesti palkkaamaan pääurakoitsijan, joka myös palkkaa alihankkijoita, kuten putkimiehiä ja sähköasentajia. Tällaisen projektin kustannukset riippuvat hankkeen laajuudesta ja kunkin alihankkijan keskimääräisistä tuntihinnoista, jotka voivat vaihdella suuresti asuinpaikkasi mukaan.

HomeAdvisorin mukaan urakoitsijoiden keskimääräiset hinnat sisältävät:

• Sähköasentaja: 50–100 dollaria tunnissa
• Putkimies: 45–200 dollaria tunnissa
• Laatojen asetus tai kivien asettaminen Professional: 863–2681 dollaria työtä kohden
• Katontekija: 7524 dollaria työtä kohti
• LVI: 284 dollaria (korjaus) tai 4 274 dollaria (asennus) työtä kohden
• Ikkunoiden asennus: 5 274 dollaria työtä kohti
• Talon maalaus (ulkopuoli): 2 803 dollaria työtä kohti

Hieman helpompaa on arvioida, mitä maksat pienemmästä projektista, joka vaatii yleismiestä. Nämä ammattilaiset veloittavat yleensä vähemmän kuin urakoitsija; HomeAdvisorin mukaan yleismiehet-hankkeen tyypilliset kustannukset koko maassa ovat 178–650 dollaria.

Kuinka löytää hyvä urakoitsija

Nopea online-haku riittää pelottamaan sinut koskaan palkkaamaan urakoitsijaa. Verkko on täynnä kauhutarinoita perheiltä, ​​jotka palkkasivat urakoitsijan:

• Juoksi heidän rahoillaan koskaan tekemättä työtä
• Teivätkö työ niin huonosti, heidän piti palkata joku muu korjaamaan työ kaksinkertaisena tai kolminkertaisena
• Kesti kuukausia tai jopa vuosia hankkeen loppuun saattamiseksi, kymmenien tuhansien tai jopa satojen tuhansien dollarien budjetin yli

Jos alueesi on äskettäin kokenut voimakkaan myrskyn, kuten hurrikaanin, tornadon, raesateen tai tulvan, sinun on myös varottava myrskynhakureita. Nämä ovat urakoitsijoita, jotka pakenevat sisään kaupungista pois korjaamaankseen koteja, jotka ovat vahingoittuneet äskettäisestä luonnonkatastrofista. Vaikka jotkut näistä urakoitsijoista ovat laillisia, monet etsivät vain nopeaa rahaa ja astuvat sitten tielle ennen kuin asunnonomistajat löytävät surkean työn.

Silti siellä on paljon rehellisiä ja luotettavia urakoitsijoita. Kuinka löydät sellaisen? Se vie aikaa, työtä ja kärsivällisyyttä, mutta yrityksesi kannattaa.

1. Tee kotitehtäväsi

Verkkosivustot, kuten Angie's List ja HomeAdvisor, auttavat poistamaan arvailun palkkaamalla jonkun näkymättömän näköpiirin; nämä ovat upeita paikkoja aloittaa haku. Jokaisella sivustolla on laaja tietokanta kodinsisustajien urakoitsijoista, jotka todennetut jäsenet ovat tarkistaneet. Toinen vaihtoehto on Handy.com. Ne auttavat sinua löytämään yleismiehet yksinkertaiseen tehtävään, kuten television ripustamiseen asti urakoitsijaan,.

Yritä ottaa yhteyttä paikalliseen kauppakamariin tai rakennusalan yhdistykseen ja kysy heidän suosituksia.

Voit myös kysyä vakuutusyhtiöltäsi, vaikka he eivät maksa työstä. Useimmilla vakuutusyhtiöillä on sopimuksia hyvämaineisten paikallisten urakoitsijoiden kanssa. Voit paitsi hyödyntää myös tarkistusprosessia, jonka vakuutusyhtiösi on suorittanut näille yrityksille, mutta saatat jopa saada hintaeron urakoitsijan ja vakuutusyhtiön suhteen perusteella..

Kun olet tutkinut vaihtoehtojasi, tee luettelo vähintään kolmesta arvostetuista urakoitsijoista, joilta haluat saada tarjouksen, ja ota heihin yhteyttä suoraan.

2. Hanki urakoitsijoiden lisenssinumero

Kun olet luonut urakoitsijoiden luettelon, kavenna luetteloa soittamalla ja pyytämällä urakoitsijoilta lisenssinumeroita ja vakuutustodistuksia. Kaikilla urakoitsijoilla on riippumatta siitä, missä valtiossa ne toimivat, vaaditaan toimilupa ja vakuutusturva.

Yrityksen toimiluvanumeron saaminen antaa sinun ottaa yhteyttä paikalliseen kuntaan ja selvittää, onko urakoitsija laillisesti liiketoimintaa, kun taas vakuutustodistus varmistaa, että urakoitsija on katettu, jos jotain menee pieleen. Hyvien urakoitsijoiden tulee harjoittaa liiketoiminnan kautta sekä työntekijöiden vastuu- että vastuuvakuutuksia. Pyydä heidän vakuutuksiaan, jotta voit tarkistaa heidän vakuutuksensa.

Muista, että yrityslisenssi ei ole sama kuin urakoitsijan lisenssi. Jokaisella osavaltiolla, kaupungilla ja kunnalla on erilaiset vaatimukset urakoitsijoiden lisensoinnille. Käy HomeSuban valtion lisenssisivulla etsiäksesi valtion yksilölliset vaatimukset, jotta tiedät, mitä lisenssejä on hyvämaineisella urakoitsijalta etsiä.

3. Kysy kysymyksiä

Kun on aika tavata jokainen urakoitsija, on hyödyllistä kirjoittaa luettelo kysymyksistä, jotta et unohda jotain tärkeää. Harkitse heidän esittävän joitain tai kaikkia seuraavista kysymyksistä:

Mihin paikallisiin ammattijärjestöihin kuulut?

Soita haastattelun jälkeen nämä järjestöt ja tarkista, että urakoitsija on todella hyvässä asemassa.

Kuinka kauan olet ollut liiketoiminnassa?

Pyydä todistusta heidän toimikautensa vuoksi, koska jotkut lentomatkoista urakoitsijat väittävät ”20 vuoden kokemuksen” alueella, kun he tosiasiallisesti pääsivät kaupunkiin viime kuussa.

Voitko antaa minulle vähintään 3 viimeaikaista viitettä?

Avainsana tässä on “viimeaikainen”. Hyvien urakoitsijoiden tulisi olla valmiita ja halukkaita jakamaan vähintään kolmen talonomistajan yhteystiedot, joiden kanssa he ovat työskennelleet viimeisen vuoden aikana. Jos heillä on vain vanhoja viitteitä, se saattaa olla merkki heidän työn laadun heikkenemisestä.

Kun puhut näiden asunnonomistajien kanssa, kysy heiltä:

• Kuinka nopeasti tämä urakoitsija palautti puhelusi?
• Saako projekti päätökseen budjetissa? Jos ei, mitä tapahtui?
• Pitikö urakoitsija lupauksia sinulle?
• Oliko urakoitsija reagoiva muutoksiin projektin yhteydessä? Jos oli erimielisyyksiä, mitä tapahtui?
• Suosittelisitko tätä urakoitsijaa perheenjäsenellesi?

Mikä aikajana sinulla on tälle projektille? Käytätkö muita projekteja, jotka voivat vaikuttaa tähän aikajanaan?

Kysy heiltä myös uusista tarjouksista, joita he ovat tehneet muiden asunnonomistajien kanssa. Heillä ei ehkä ole tällä hetkellä mitään linjassa projekteja, mutta mitä tapahtuu, jos kaksi muuta asunnonomistajaa palkkaa heidät myöhemmin viikolla?

Mitä maksuaikataulua vaadit?

Muista, että rehellinen urakoitsija ei koskaan kysy koko hankkeen summaa etukäteen, mutta suurin osa pyytää talletusta ja säännöllisiä maksuja koko projektin ajan. Varmista, että tiedät milloin maksut erääntyvät ja kuinka paljon ne tulevat.

Työskentelevätkö samat ihmiset tässä projektissa joka päivä?

Jos haastattelet pääurakoitsijaa, kysy heiltä, ​​ketkä tulevat näkymään kotona joka päivä. Millaista tarkastusprosessia he käyttävät alihankkijoiden palkkaamiseen? Onko se sama alihankkijajoukkue joka päivä vai esiintyvätkö eri joukkueet eri päivinä? Ota selvää yksityiskohdista, jotta tiedät mitä odottaa.

Mitä minun pitäisi tehdä, jotta talo tai työtila olisi valmis?

Tarvitseeko sinun siirtää huonekaluja? Ota kuvia vierekkäisissä huoneissa seinistä? Rullaa matot?

Tämä on myös mahdollisuus kysyä, onko jotain mitä voisit tehdä alueen valmistamiseksi, mikä saattaa alentaa projektin kustannuksia.

Miltä projekti näyttää oikeasti?

Tällä kysymyksellä kysyt, miten projekti vaikuttaa elämääsi ja perhettäsi. Seurantakysymyksiin voisi kuulua:

• Kuinka kovaa työ tulee olemaan?
• Kuinka paljon pölyä puhalletaan?
• Kuinka paljon roskakoria syntyy, ja puhdistetaanko se kaikki päivittäin?
• Pitääkö jonkin meistä olla kotona töiden valmistuttua?
• Käytätkö tarpeja huonekalujen ja muiden esineiden suojaamiseksi??
• Käytävätkö urakoitsijat kenkäsuojaa tuleessaan sisään?
• Missä tarvitset työkalujen ja materiaalien varastointia projektin aikana?

Jos kyse on suuresta projektista, kysy, tuoko urakoitsija potti-potta vai käyttävätkö alihankkijat jotain vessastasi koko päivän.

Jotkut näistä kysymyksistä saattavat tuntua hiukan epätarkkoilta, mutta älä aliarvioi, kuinka paljon se voi ärsyttää sinua, kun urakoitsija seuraa mutaa koko matollasi, koska he eivät ottaneet saappaitaan. Ota selville nämä asiat ennen projektin alkamista, jotta voit kommunikoida odotuksiesi kanssa ja säästää itsesi päänsärkyä.

4. Hanki eritelty tarjous

Jokaisen haastattelemasi urakoitsijan tulee antaa sinulle eritelty tarjous. Tämä on tarjous, jossa luetellaan kaikki tuotteet, joista maksat. Sen tulisi sisältää:

• Kaikki työvoimakustannukset (mukaan lukien arvioidut alihankkijakustannukset, jos projekti vaatii niitä)
• Kaikki materiaalit (mukaan lukien erikoiset, kuten maali, kipsilevy ja valaisimet)
• Kaikki lupamaksut
• Muut kulut, kuten matkakustannukset, joita urakoitsija odottaa laskuttavan

Kohdassa eritelty lasku antaa sinulle selkeät ja ajantasaiset tiedot projektin kustannuksista. Se antaa sinulle myös voiman pysyä budjetissa. Jos urakoitsijan alkuperäinen tarjous on enemmän kuin sinulla on varaa, voit helposti muuttaa projektin laajuutta vastaamaan paremmin budjettiasi. Voit esimerkiksi päättää mennä halvempaan laattaan tai tehdä kaiken maalauksen itse.

Jos alkuperäiseen tarjoukseen on tehtävä muutoksia, dokumentoi ne alkuperäiseen tarjoukseen ja varmista, että sekä sinä että urakoitsija allekirjoittavat sen. Lainauksesi tulisi sisältää myös sovellettavia tietoja suoritetun työn ja käytettyjen materiaalien takuista tai takuista.

Pidä tämä sopimus turvallisessa paikassa, kunnes takuusi päättyy, jos sinun on joskus ryhdyttävä oikeustoimiin urakoitsijaa vastaan.

Sinun on myös selvitettävä, onko urakoitsijan tarjous arvio tai kiinteä hinta. Arviot voivat maksaa sinulle paljon enemmän, joten selvitä mitkä tekijät voivat vaikuttaa lopulliseen hintaan.

Jos urakoitsija ei halua antaa sinulle eriteltyä tarjousta, älä palkkaa heitä.

Punaiset liput varoa

Luottamaton urakoitsija voi ilmestyä milloin tahansa, missä tahansa. Mutta heillä on usein punaisia ​​lippuja, joita voit pitää silmällä.

1. He pyytävät ovelta ovelle

Hyvällä urakoitsijalla on yleensä enemmän työtä kuin pystyy käsittelemään, eikä heidän tarvitse koputtaa ovia tai laittaa esitteitä postilaatikoihin löytääkseen työtä.

Jotkut halveksitut urakoitsijat käyttävät ovelta ovelle -hakuja huijatakseen asiakkaitaan suoraan. Esimerkiksi yhdessä vanhassa naapurustossani asfaltin sulkemisen urakoitsija ajoittain vieritti kadulla pitkin palvelujaan kaikille, jotka sattuivat olemaan ulkopuolella. Yksi naapuri palkkasi hänet viisaasti, ja he sopivat hinnasta ja kättelivät sitä. Mitään sopimusta ei tehty.

Urakoitsija valmistui työhön iltapäivällä ja vaati kaksinkertaista hintaa, jonka hän oli alun perin ilmoittanut. Koska sopimusta ei allekirjoitettu, kyse oli tapauksesta, jossa hän sanoi, hän sanoi. Naapurini piti viedä urakoitsija vähäisiä vaatimuksia käsittelevään tuomioistuimeen ongelman ratkaisemiseksi; hän voitti tapauksensa, mutta ei ilman merkittävää aikaa ja stressiä.

Toinen yleinen huijaus liittyy maisemointiin. Puita, pensaita ja kukkasia kuorma-auto kuljettaa kaupunginosien ympäri kysyen asunnonomistajilta, haluavatko he ostaa näitä erittäin halpoja ”ylijäämäkasveja” ja asettaako maisemaammattilainen istuttamaan ne pihalleen. Yleensä nämä kasvit ovat kuoleman ovella, ja talonomistaja maksaa hyvää rahaa vain joutua kaivaamaan ne viikko tai kaksi myöhemmin.

Ole varovainen kaikille, jotka menevät ovelta ovelle etsimällä yritystä. Useammin kuin ei, tämä on merkki henkilöstä, joka on epätoivoinen töistä.

2. He pyytävät sinua saamaan luvat

Hyvämaineiset urakoitsijat vastaavat hankkeelle tarvittavien lupien saamisesta, koska he keskustelevat rakennustarkastajan kanssa saapuessaan tarkastamaan töitä. He arkistoivat luvan urakoitsijan lisenssinumeroillaan.

Huijari pyytää sinua hankkimaan oman rakennusluvan, mikä tarkoittaa, että sinun on valehdettava siitä, kuka todella tekee töitä. Asunnonomistajana voit hankkia oman luvan DIY-projekteihin, mutta jos joku muu tekee töitä, heidän on saatava lupa - ja siten he ovat vastuussa tarkastajalle. Aivan liian usein urakoitsijoilla, jotka vaativat asunnonomistajia saamaan omat luvansa, ei ole lupaa tai heillä on huono maine paikallisten tarkastajien kanssa. Joka tapauksessa, juokse.

3. He haluavat kaiken rahan edessä

On normaalia, että urakoitsijat pyytävät etukäteen rahaa, yleensä kiinteämääräisen summan tai prosenttiosuuden siitä, mitä he tarjouksessaan ilmoittivat - yleensä korkeintaan 10%. Jos urakoitsija haluaa kaiken rahan etukäteen, näytä heille ovi.

4. Heidän tarjouksensa on liian alhainen

Sinun pitäisi saada ainakin kolme tarjousta ennen palkkaamista, ja näiden tarjousten tulee olla suhteellisen samankaltaisia ​​hinnassa.

Ole varovainen kaikille urakoitsijoille, jotka tekevät erittäin alhaisen tarjouksen. On suuri mahdollisuus, että he tarjoavat alhaiset hinnat saadakseen jalkansa oveen, jotta myöhemmin he voivat lyödä sinua odottamattomilla materiaali- tai työvoimakustannuksilla.

Toinen yleinen huijaus, jonka tarjoukset ovat alhaiset, sisältää urakoitsijan sanomalla, että hän haluaa käyttää projektiasi mainostarkoituksiin tai esittelykappaleeksi portfoliossa. Sano vain ei ja kävele pois. Erittäin alhainen tarjous on merkki kokemattomuudesta, kulmien leikkaamisesta tai pahemmasta.

Hanki yleiskuva projektisi kustannuksista, ennen kuin aloitat tarjousten katselun. Tutustu Remodelingin kustannus- ja arvoraporttiin, jossa luetellaan 30 yhteisen kodinsisustusprojektin tyypilliset kustannukset alueittain.

Lopullinen sana

Se on tarpeeksi pelottavaa kerätä tuhansia dollareita tai enemmän kodinsisustusprojektiin, ja se on jopa pelottavampi, kun et luota täysin työn suorittamiseen vastuussa olevaan henkilöön.

Hyvän urakoitsijan löytäminen vie aikaa ja tutkimusta, mutta se on vaivan arvoista. Asiantunteva ammattitaitoinen, kokenut ja luotettava henkilö vapauttaa paljon stressiä jo stressaantuneessa tilanteessa ja varmistaa, että saat mitä maksat.

Millainen on kokemuksesi urakoitsijoista? Onko sinulla vinkkejä suuren urakoitsijan löytämiseen (tai mitä kauhujuttuja voi jakaa)?