Kiinteät rahat lainat kiinteistöjen korjausrakennuksiin - jos sinun pitäisi hankkia sellainen?

Kuka on oikeassa?

Kovat rahalainat eivät ole luonnostaan ​​hyviä eikä pahoja; ne ovat vain yksi rahoitusväline monien joukossa kiinteistösijoittajan työkalupakissa. Tässä on mitä haluavien kiinteistösijoittajien on tiedettävä kovista rahalainoista, mukaan lukien edut, haitat, kustannukset ja oikea ja väärä aika käyttää niitä.

Mikä on kova rahalaina?

Kova rahalaina on kiinteistöihin vakuutena annettu vakuuslaina. Kovan rahan lainanantajat keskittyvät yleensä vähemmän lainanottajaan kuin tavanomaiset asuntolainan myöntäjät ja enemmän omaisuutta ja itse kaupan laatua. Sen sijaan, että lainataan 90–95 prosenttia kiinteistön arvosta kuten tavanomaisia ​​asuntolainojen myöntäjiä, kovan rahan lainanantajat noudattavat yleensä 60–80 prosentin laina-arvoosuutta (LTV)..

Vaikka kovan rahan lainanantajat arvioivat myös lainanottajaa, pääpaino on varmistaa, että kiinteistössä on riittävästi omaa pääomaa varojen takaisin saamiseksi, vaikka lainanottaja laiminlyöisi. He tarkastavat kaupan varmistaakseen, että lainanottaja ostaa alle markkina-arvon ja pystyy luomaan vielä enemmän omaa pääomaa kunnostamalla kiinteistön kannattavasti.

Kovan rahan lainanantajat eivät ole suuria pankkeja tai yrityksiä. Sen sijaan ne ovat yleensä pieniä, ketteriä yrityksiä, jotka toimivat paikallisella, valtion tai alueellisella tasolla. Nykyään on kourallinen melkein valtakunnallisia yrityksiä, jotka tarjoavat kovia rahalainoja, mutta yksikään niistä ei toimi kaikissa 50 osavaltiossa. Toisin kuin pankit, jotka yrittävät palvella joukkomarkkinoita, kovan rahan lainanantajat ovat erikoistuneita lainanantajia, jotka ovat erikoistuneet nopeisiin korjauslainoihin kokeneille kiinteistösijoittajille.

Kiinteät rahalainat ovat yleensä lyhytaikaisia ​​(6–24 kuukautta), vain korkoja ja saatavana vain muihin kuin omistajien käyttämiin kiinteistöihin. Asuntolaina sitä vastoin yleensä on lainanottajakeskeinen ja pitkäaikainen (15-30 vuotta). Perinteiset asuntolainojen myöntäjät tarkastavat lainanottajan pätevyydet, kuten luottotiedot, tulot, velat ja suhteet, kuten velan ja tulon suhde. Vakuuden - omaisuuden - on arvioitava vain ainakin ostohinta tyydyttääkseen tavanomaiset asuntolainanantajat.

Kovan rahan lainojen edut

Kiinteät rahalainat ovat olleet olemassa jo pitkään, ja ne ovat edelleen valinnainen rahoitusvaihtoehto monille kiinteistösijoittajille huolimatta äskettäin ilmestyneistä ”häiritsijöistä” kentältä, kuten joukkorahoitussivustot. Tästä syystä ne ovat edelleen niin suosittuja sijoittajien keskuudessa.

1. Nopeus ja joustavuus

Kiinteät rahalainat ovat nopeita ja joustavia. Kiinteistösijoittajat arvostavat kahta ominaisuutta. Olen nähnyt kovat rahalainat lähellä kolmen päivän sisällä alusta loppuun. Usein tämä nopeus on välttämätöntä kiinteistövälittäjille varmistaakseen poikkeukselliset tarjoukset tarjoamalla nopean ja käytännössä taatun ratkaisun innokkaalle myyjälle.

2. Ihanteellinen remontin rahoitukseen

Missä kovat rahalainat loistavat, on korjausrahoitus. Suurin osa kovan rahan lainanantajista kattaa 100% remontin kustannuksista ja vapauttaa varat sarjassa veto-ohjelmia, jotka perustuvat yhteisesti sovittuun vetoaikatauluun (lisää tästä myöhemmin).

3. Huono luotto ei ole Deal Breaker

Koska kovan rahan lainanantajat keskittyvät enemmän vakuudelliseen omaisuuteen kuin lainanottajaan, he eivät vältellä luotonsaajia, joilla on huono luotto. he vain veloittavat korkeammat korot ja palkkiot, ja lainaavat matalammalla LTV: llä korkeamman riskin lainanottajille.

4. Joustava käsiraha

Toinen kovan rahan lainojen hankinta on se, että lainanantajat eivät usein välitä siitä, mistä käsiraha tulee. Voit lainata sen Suurtäti Sue -tapauksesta, vetää käteisennakkoa luottokortiltasi tai myydä munuaisen eBayssa tai Amazonissa; useimmat kovan rahan lainanantajat eivät välitä, koska heidän painopiste on vakuudessa. Perinteiset lainanantajat eivät yleensä salli minkään osan ennakkomaksun lainaamista edes perheenjäseniltä.

5. Kiinteistötyypillä ei ole merkitystä

Kovan rahan lainanantajat ovat myös valmiita harkitsemaan ainutlaatuisia ominaisuuksia, jotka saavat tavanomaiset lainanantajat hankaliksi. Tunsin kerran naisen, joka hoitaa sekakäyttöä pidettävää täysihoitolaa ja veloittaa viikoiksi asiakirjojen ulkopuolella olevia maahanmuuttajia, en esittänyt kysymyksiä. Kukaan tavanomainen lainanantaja ei koskenut häntä, mutta hänen löytämäsi kovan rahan lainanantaja ei lyönyt silmää, kun hän näki kiinteistön arvon ja omaisuuden.

6. Ei PMI: tä

Viimeisenä huomautuksena kovan rahan lainanantajat eivät veloita yksityistä asuntolainavakuutusta (PMI), mikä poistaa osan pistoksesta niiden korkeista kustannuksista.

Vaikeiden rahalainojen heikot puolet

Näihin lainoihin liittyy huomattavia riskejä, jotka tulevien lainanottajien tulisi ymmärtää.

1. Korkeat lainakustannukset

Nopeus ja joustavuus eivät ole halpoja. Kiinteän rahan lainojen suurin haittapuoli on ylivoimaisesti niiden korkeammat kustannukset.

Lainanottajat voivat odottaa maksavan 8–18% korkoja ja 2–6 pistettä. (Lingo-lainan ”piste” on etukäteen perittävä maksu, joka on yhtä suuri kuin 1% lainan määrästä.) Nämä korot ja palkkiot vaihtelevat paitsi lainanantajan mukaan myös lainanottajan luotto-pistemäärän, tulojen, ja kokemusta. Jos olet etsinyt syytä luoton parantamiseen, paremmat luottotulokset alentavat yleensä kovan rahan lainakustannuksia.

Kuten perinteisemmät asuntolainan myöntäjät, kovan rahan lainanantajat nostavat korkojaan nousevien korkojen ohella. Loppujen lopuksi he lainaavat rahaa itse kääntyäkseen ja lainataksesi sinulle, ja siirtävät korkeammat korkokustannukset lainansaajilleen.

Korkeiden korkojen ja pisteiden lisäksi kovan rahan lainanantajat veloittavat myös "roskapalkkiota", kuten useimmat asuntolainan myöntäjät: käsittelymaksut, hallinnolliset palkkiot, arviointitarkastusmaksut ja mikä tahansa muu, mitä he voivat keksiä erottaakseen lainanottajat suuremmasta osasta rahansa. Ja puhuen arvioista, useimmat kovan rahan lainanantajat vaativat sinua käyttämään hyväksyttyä arvioijaa, joka voi periä keskimääräistä korkeampia korkoja. Tämä on tyypillistä useimmille asuntolainanantajille, ei vain kovan rahan lainanantajille.

Suurin osa kovan rahan lainaajista perii myös tarkastusmaksut jokaisesta arvonnasta. He lähettävät tarkastajan kiinteistöhintaan jokaisessa kunnostuksen vaiheessa varmistaakseen, että määritelty työ on valmis, ennen kuin arvonnan vapauttaminen on suoritettu.

2. Ehdot ovat tyypillisesti lyhyitä

Ensinnäkin kovan rahan lainanantajat lainaavat melkein aina lyhytaikaisia ​​lainoja, jotka yleensä kestävät 6–24 kuukautta. Ja heillä ei ole huumorintajua siitä, jos et maksa takaisin heille kyseisenä ajanjaksona. Odota uusi pistekierros ja palkkiot, jos heidän on annettava sinulle uusi laina.

Koska lainat ovat lyhytaikaisia, ne ovat yleensä vain korkoja. Et maksa takaisin pääomaa, vain korkoa, joka pitää kuukausimaksut siedettävissä alueella korkeista koroista huolimatta.

3. Maksuviivästyksillä on ankarat rangaistukset

Kovan rahan lainanantajilla ei myöskään ole huumorintajua maksuviivästyksistä. Jos unohdat maksun, älä odota ystävällistä puhelua puhelinkeskuksen jyrkiltä edustajilta auttamaan sinua maksusuunnitelman laatimisessa. Sen sijaan odottaa on välitöntä sulkemista koskevaa ilmoitusta.

Loppujen lopuksi kovien rahanantajien koko liiketoimintamalli on vakuuspohjainen; niiden suojaaminen tappioita vastaan ​​ei perustu laiminlyönnin todennäköisyyden tilastolliseen mallintamiseen, vaan yksinkertaisempaan laskelmaan "Voimmeko lainaa takaisin, jos suljemme?"

4. Mahdollisuus ylittää budjetti

Kaikille korjausprojekteille ominainen lopullinen riski ylittää budjetin. Älä odota kovan rahan myöntäjältäsi myötätuntoista, jos urakoitsijasi saa sinulta ylimääräiset 5000 dollarin kulut; sinun odotetaan yskimään ylimääräiset juomat omasta taskustasi. Varmista, että saat kodintarkastuksen ennen ostamista minimoidaksesi yllätyksien riski.

Kaikki nämä riskit voidaan tiivistää yhteen lauseeseen: Noudata lainan ehtoja tai sulje ne nopeasti. Kovan rahan lainanantajat ovat joustavia ennen kuin otat lainaa rakentellen lainaa. Kun muste on paperilla, odota nollajoustoa.

Kun on järkevää saada kovaa rahalainaa

Kiinteät rahalainat ovat uskomattoman tehokkaita tietyntyyppiselle kiinteistökaupalle: osto-rehab-sopimukselle.

Toisin sanoen, ne ovat täydellisiä kiinteistösijoittajille, jotka löytävät ahdistuneita tai rappeutuneita koteja, ostavat niitä alennuksella, kunnostavat niitä ja sitten joko myyvät tai jälleenrahoittavat niitä pitämäänkseen pitkäaikaisia ​​vuokrakohteita. Kovat rahalainat ovat hienoja talojen kääntämiseen tai vuokratalojen kunnostamiseen. Lyhytaikaisten laina-ehtojensa vuoksi sijoittajien on joko joko myydä tai jälleenrahoittaa nopeasti, kun peruskorjaus on valmis.

Tämä tarkoittaa sitä, että tarvitset poistumisstrategian ennen kovan rahan lainan ottamista. Itse asiassa yksi ensimmäisistä kysymyksistä, joita kovan rahan lainanantajat kysyvät lainaa hakeessasi, onko sinulla tällainen strategia. Kovan rahan lainanantajat eivät spekuloida tuleviin lähiöihin tai mahdollisiin tuleviin arvostus- tai vuokrakorotuksiin. Ne lainaavat perustuen nykyarvoon ja korjaamisen jälkeiseen arvoon (ARV) nykypäivän markkinoilla.

Tietyssä mielessä on mukavuutta saada objektiiviset, maustetut silmät tarkistamaan numerosi ja sopimuksesi. Jos lainanantaja löytää syytä huoleen, he huomauttavat sen sinulle nopeasti ja pakottavat sinut perustelemaan kaupan logiikan..

Viimeiseksi on syytä mainita, että useimmat kovan rahan lainanantajat eivät enää lainaa asunnonomistajille pääasialliseen asuinpaikkaansa. Kovarahoisia lainoja ei ole suunniteltu kuluttajille, eivätkä ne tule normaaliin suojaan, jota kuluttajat odottavat. Ne on suunniteltu kiinteistövälittäjille, jotka haluavat liikkua nopeasti ja ansaita voittoa.

Piirrä aikataulut ja saneerausrahoitus kovalla rahalla

Kun kovan rahan lainanantaja tarkistaa sopimuksen ja hyväksyy sen, istut molemmat suunnittelemaan kunnostuksen arvontaaikataulu tarvittavien korjausten perusteella.

”Arvonta” on korvaus tietystä korjaus- tai kunnostustöistä. Ensimmäinen veto voi sisältää esimerkiksi tiettyjen putkien ja sähköjohdotuksen korvaamisen. Kun tämä työ on valmis, lainanantaja lähettää kiinteistölle tarkastajan vahvistamaan, että työ on saatu päätökseen hyväksyttävällä laadulla, ja vapauttaa sitten arvonnan korvataksesi sinulle työn.

Viimeinen kohta on syytä toistaa: Maksat kaikesta edessä olevasta työvoimasta ja materiaaleista, minkä jälkeen lainanantaja korvaa sinulle sen.

Kun yksi tasapeli on vapautettu, siirryt seuraavaan piirustukseen. Jatkaaksesi esimerkkiä ylhäältä, toinen piirustus voi sisältää kanavaputken sekä uunin ja ilmastointiyksikön korvaamisen ja niiden yhdistämisen. Jakso toistuu sitten: Soitat lainanantajalle ilmoittaaksesi, että toinen veto on valmis, he lähettävät tarkastajan vahvistamaan sen, he vapauttavat vetoa sinulle, ja niin edelleen, kunnes kunnostaminen on valmis.

Jos olet kätevä ja haluat tehdä osan kodinsisustöistä itse, saatat olla onnekas. Suurin osa kovan rahan lainaajista rahoittaa vain lisensoitujen urakoitsijoiden tekemiä korjauksia - ellei sinulla ole todistettuja kokemuksia laadukkaasta, oikea-aikaisesta työstä.

Muut vaihtoehdot korjausrahoituksen rahoittamiseen

Kovan rahan lainaajat eivät tietenkään ole ainoa peli kaupungissa. Tässä on muutama vaihtoehto, jonka voit harkita seuraavan kiinteistökauppasi rahoittamiseksi.

1. Yhteisrahoituksen verkkosivustot

Yhteisrahoitteisten verkkosivustojen ja kovan rahan lainanantajien välillä on epäselvä raja, koska monet joukkorahoitussivustot laskuttavat itseään kovan rahan lainanantajina..

Kuten edellä mainittiin, kovan rahan lainanantajat lainaavat rahaa muilta ja kääntyvät sitten ympäri ja lainaavat sitä kiinteistösijoittajille. Yhteisrahoitteisten verkkosivustojen tapauksessa ne lainaavat rahaa yleisöltä. Niillä on taipumus tarjota vahvaa tuottoa rahoitussijoittajille, koska ne tekevät korkeamman riskin ja kalliimpia lainoja. Mutta useimmat joukkorahoitteiset verkkosivustot hyväksyvät rahaa vain akkreditoiduilta sijoittajilta ja vaativat korkeita vähimmäissijoituksia.

Jos luokittelet joukkorahoitussivustot kovan rahan lainanantajiin tai kilpailijoihin, ne ovat verrattavissa lainanottajan näkökulmasta.

2. Yhteisön pankit

Paikalliset yhteisöpankit toimivat todellisina vaihtoehtona ja kilpailijoina kovan rahan lainanantajille. Mutta koska ne ovat pieniä paikallisia pankkeja, niiden ja niiden lainaehtojen tunnistaminen on usein työvaltaista. Aikaisemmin, kun olen halunnut lainata paikalliselta yhteisöpankilta, minun on pitänyt suorittaa haku, laatia luettelo jokaisesta yhteisöpankista 50 mailin päässä ja soittaa sitten jokaiselle niistä erikseen kysyäkseen hinnoistaan ​​ja ehdoistaan. korjauslainoihin.

Jos se saa ihmettelemään, miksi olet käynyt vaivan läpi, katso, että näiden pankkien hinnoittelu on joskus halvempaa kuin kovien rahanantajien. Vielä parempi vuokra-sijoittajille, jotkut pienet pankit tarjoavat silti ”korjauslujuuslainoja”, joihin sisältyy alkuperäinen peruskorjausvaihe, joka siirtyy pysyvälle pitkäaikaiselle asuntolainalle valmistumisen jälkeen - ei ole tarpeen kallista, aikaa vievää jälleenrahoitusta..

Jos irtautumisstrategiasi on jälleenrahoittaa pitkäaikainen asuntolaina ja pitää omaisuus vuokrana, kannattaa soittaa kymmeniä puheluita yrittää löytää salkunantaja, joka tarjoaa tämän vaikean lainaohjelman..

3. Yksityiset rahalainanantajat

Uudet kiinteistösijoittajat sekoittavat usein ”yksityisen rahan” ja “kovan rahan”. Yksityinen rahalaina on yksityishenkilöltä, kuten ystävältä, perheenjäseneltä, tuttavalta tai keneltä tahansa muulta, joka ei tee yrityksiä lainata rahaa.

Sijoitan joskus rahaa kiinteistösijoittajiin, joiden tunnen henkilökohtaisesti lainaamalla heille yksityisiä seteleitä. En kuitenkaan lainaa rahaa; Toisin toisinaan yksityisen rahan lainanantajana, mutta en ole kovan rahan lainanantaja.

Kuten edellä todettiin, kovan rahan lainanantajat ovat yrityksiä - vaikka ne olisivatkin yksityisen lainanantajaa yksityisyritykseltä LLC -, jotka harjoittavat rahaa luotonannossa kiinteistövälittäjille.

4. HELOC tai Home Equity Loan

Jos sinulla on koti, jossa on runsaasti omaa pääomaa, voit lainata ensisijaista asuinpaikkaasi vastaan ​​kiinteistöjen sijoituskaupan rahoittamiseksi eikä lainata uutta omaisuutta.

Etu sinulle lainanottajana on se, että ensisijaisen asuinpaikan vakuutena olevat lainat ovat melkein aina halvempia kuin sijoituskiinteistöjen lainat. Tämä johtuu siitä, että sijoittajat laiminlyövät sijoituskiinteistölainansa ennen kuin ne laiminlyövät asuntolainansa, mikä tekee asunnonomistajalainoista pienemmän riskin lainanantajille.

Yksi vaihtoehto on kotilainan luottolimiitti (HELOC) luotonannolta. Nämä ovat kiertäviä luottolimiittejä, joita voit käyttää tarpeen mukaan, ja maksaa sitten takaisin vapaa-ajallasi - ainakin alkuperäiselle luottojaksolle, joka on yleensä 10-15 vuotta. Sen jälkeen HELOC: t siirtyvät yleensä takaisinmaksuajalle, jolloin sinun on maksettava pääoma takaisin 10–20 vuoden aikana.

Monet sijoittajat käyttävät HELOC-ohjelmaa alkuperäisten kiinteistöjen hankintojen ja kunnostamisten rahoittamiseen, sitten myyvät tai jälleenrahoittavat kiinteistön valmistumisen jälkeen maksamalla HELOC-saldoa. Huuhtele ja toista ad infinitum - jos kotonasi on riittävästi pääomaa kattamaan nämä mojovat kustannukset.

Toinen vaihtoehto on asuntolaina tai toinen asuntolaina. Kiertävän luottoluokan sijasta tämä on toinen asuntolaina kotiisi. Nämä lainat ovat paljon vähemmän joustavia, ja siksi vähemmän hyödyllisiä väliaikaista rahoitusta etsiville kiinteistösijoittajille.

5. FHA 203K -lainat

Nämä lainat koskevat vain asunnonomistajia, jotka haluavat rahoittaa korjauksia pääasiallisessa asuinpaikassaan.

Jos olet asunnonomistaja, unohda kovan rahan lainanantajat ja puhu paikallisen pankkisi lainjohtajalle FHA 203K -lainasta. Lainat ovat huomattavasti halvempia kuin kovarahat lainat ja mahdollistavat sekä ostot että jälleenrahoitukset. Mitä he eivät salli, ovat ylellisiä kodin päivityksiä, joten jos sydämesi on asetettu uima-altaalle, jossa on uimabaari, avaa säästää penniäsi.

6. Käteinen

Hyvä on, joten tämä ei ole rahoitusmuoto. Mutta jos pystyt koota tarpeeksi rahaa sijoituskiinteistön ostamiseen ja kunnostamiseen, se voi säästää suuren määrän rahaa koroista ja palkkioista.

Jos sinulla on tarpeeksi rahaa, tässä on vinkkejä, joiden avulla voit päättää, kannattaako sijoittaa rahasi kiinteistöhankkeeseen vai käytetäänkö se paremmin muualle.

Lopullinen sana

Kiinteät rahalainat ovat nopea, joustava ja kätevä tapa rahoittaa saneerausinvestointeja.

Ne ovat myös kalliita, ja lainanantajat eivät epäröi sulkea markkinoilta, jos et pysty toimeen sopimaan loppuun asti. Älä missään tapauksessa käytä kovan rahan lainaa ensisijaisen asunnon rahoittamiseen, jos löydät jopa kovan rahan lainanantajan, joka edelleen lainaa asunnonomistajille. En tiedä ketään, joka tekee. Jopa kiinteistösijoittajien tulisi harkita kaikkia vaihtoehtojaan sen sijaan, että he vain laiminlyövät kovan rahan lainanantajan.

Tärkeintä: Tutustu kiinteistökauppojen rahoitusvaihtoehtoihisi kauan ennen ensimmäisen tarjouksen tekemistä.

Mikä on kokemuksesi kiinteistöjen sijoituskiinteistöjen rahoittamisesta? Oletko koskaan käyttänyt kovaa rahaa lainaa?