USDA n asuntolaina maaseudun kehittämiseen - kelpoisuusvaatimukset

Kodin ostoprosessin laajuutta ei voida yliarvioida. Tilastollisesti kotisi on todennäköisesti suurin, kallein osto, jonka olet koskaan ostanut. On parhaasi, että teet sen oikein.

Se alkaa oikealta asuntolainalla. Tunnettuja vaihtoehtoja on runsaasti tavanomaisista asuntolainoista, jotka vaativat perinteisesti 20%: n alaspäin, FHA: n asuntolainoihin, jotka vaativat vain 3,5%: n alaspäin, VA: n asuntolainoihin armeijan palveluksessa oleville henkilöille ja heidän perheilleen. Miljoonat asunnonomistajat voivat saada yhden näistä kolmesta laajasta asuntolainaluokasta.

Entä vähemmän yleiset vaihtoehdot? Niitäkin on olemassa. Yksi mielenkiintoisimmista ja tuottavimmista asuntolainavaihtoehdoista on USDA-laina, eräänlainen asuntolainatuote, joka on varattu pääasiassa maaseutuyhteisöjen asukkaille. USDA-lainat, jotka on tarkoitettu ostamaan tai jälleenrahoittamaan "riittäviä, vaatimattomia, kunnollisia, turvallisia ja terveysasuntoja pääasiallisena asuinpaikkana tukikelpoisilla maaseutualueilla".

Yhdysvaltojen maatalousministeriön hallinnoima USDA-lainaohjelma tunnetaan virallisesti nimellä USDA Rural Development Guaranteed Housing Loan -ohjelma. USDA: n ostolainoihin viitataan joskus jakson 502 lainoina. USDA: n korjauslainoihin ja apurahoihin viitataan joskus jakson 504 lainoina tai avustuksina.

Jos punnitset asuntolainan vaihtoehtojasi ja uskot, että sinulla voi olla USDA-laina, jatka lukemista. Seuraavissa kappaleissa keskustellaan USDA-lainojen ja -takausten erityypeistä, parametreista ja peruskelpoisuusvaatimuksista, yhteisistä päätöskursseista ja USDA: n ja tavanomaisten lainojen suurimmista eroista..

Mikä on USDA-asuntolaina?

USDA-lainat on tarkoitettu matalan ja kohtalaisen tulotason asunnon ostajille ja asunnonomistajille tukikelpoisilla alueilla, jotka USDA määrittelee ”maaseutualueiksi, joiden asukasluku on alle 35 000”. Voit tarkistaa USDA: n maaseudun kehittämisohjelman tukikelpoisuuskartan, onko alue, jota haluat ostaa, tukikelpoinen.

Maantieteellinen rajoitus on pakottava: Vaikka täyttäisit kaikki muut kelpoisuusvaatimukset, et voi saada USDA-lainaa, jos ostat (tai vahvistat) omistajan käyttämän talon tukikelpoisen alueen ulkopuolella. Vaikka suurin osa Yhdysvaltojen maa-alueesta on USDA-kelpoista, suurin osa maasta on harvaan asuttua, joten suurin osa amerikkalaisista ei kelpuuta.

USDA-lainat voivat olla peräisin yksityisiltä lainanantajilta ja taata USDA: lta (taatut lainat) tai itse USDA: lta (suorat lainat). USDA-apurahat maksetaan USDA-varoista.

USDA-lainoilla on erittäin lievät käsirahavaatimukset. Useimmissa tapauksissa käsirahaa ei vaadita, vaikka rahan vähentäminen voi tietenkin vähentää lainan pitkäaikaisia kustannuksia.

USDA-lainoilla on myös puutteelliset vaatimukset ostajille, joiden luotto on puutteellista: FICO-pistemäärät alle 580 eivät välttämättä estä. Ostajille, joiden luottohistoria on rajallinen tai puuttuva, on olemassa vaihtoehtoisia (ei-luottoisia) vakuutusmenetelmiä, kuten oikea-aikaisen ja yhdenmukaisen vuokra- tai palvelumaksun todentaminen..

Nämä ominaisuudet tekevät USDA-lainoista ihanteellisen pienituloisille ostajille ja omistajille, ostajille, joiden luotto on vähemmän kuin täydellinen, ensimmäistä kertaa ostajille sekä ostajille ja omistajille, joilla on vähän henkilökohtaisia säästöjä. Maantieteellisten rajoitusten lisäksi USDA-lainoilla on kuitenkin joitain keskeisiä haittoja. Erityisesti ne vaativat ostajia kuluttamaan kallista asuntolainavakuutusta.

USDA-asuntolainojen tyypit

USDA-lainoilla on kolme päämakua kotitaloustulojesi, nykyisen elämäntilanteen ja asumistarpeiden mukaan.

Kaikki on suunniteltu omistajille. Vuokranantajat tai toisen kodin omistajat eivät voi käyttää niitä. Kaikilla on kiinteät korot - ei ole sellaista asiaa kuin säädettävä korko USDA-asuntolaina. USDA-asuntolainan korot ovat yleensä alhaisemmat (joskus jopa kokonaisen prosenttiyksikön) kuin vertailukelpoiset perinteiset asuntolainakorot. Ne vastaavat suurin piirtein VA: n asuntolainojen korkoja ja VA: n virtaviivaistaa jälleenrahoituslainojen korkoja.

Yhden perheen asumisen takuulainat ovat myöntäneet yksityiset lainanantajat. Ne ovat oletettavia, mikä tarkoittaa, että niitä voidaan siirtää myyjiltä ostajille ostamisen ehtoja muuttamatta.

USDA takaa jopa 90% pääomasta, ja jopa 100% ostohinnasta voidaan rahoittaa. Takatuille lainoille ei ole kovaa ja nopeaa lainarajaa. Useimmissa tapauksissa lainan suuruus on sidottu vakuutussopimuksiin, kuten asunto-suhde ja velan ja tulon suhde.

Taattuja lainoja voidaan käyttää:

Uuden tai olemassa olevan kodin ostaminen
Sivuston ostaminen, jolle rakennetaan uusi koti
Olemassa olevan kodin ostaminen ja sen jälkeinen kunnostaminen tai kunnostaminen
Olemassa olevan kodin hyväksyttävän asuntolainan jälleenrahoitus
Tietyt työmaan valmistelutyöt
Tietyt kiinteistöjen päivitykset (mukaan lukien laajakaista Internet ja energiatehokkaat päivitykset).

Pätevyyden hankkimiseksi sinun on saavutettava alueellasi kohtalaisen tulotason kynnysarvon alapuolella tai sen alapuolella. Useimmissa paikoissa tämä kynnysarvo on 75 000–80 000 dollaria kotitalouksien kokonaistuloista, mutta se voi olla suurempi suurten kotitalouksien ja kalliimpien alueiden, kuten Alaskan ja Havaijin, alueilla. Tarkista maaseudun kehittämisen taatut asumisen tulorajat -taulukko metsäkaulaasi koskevista tiedoista.

Yhden perheen asumisen suorat asuntolainat on tarkoitettu pienituloisille ja erittäin pienituloisille perheille, jotka "eivät voi saada lainaa muista varoista ehdoilla, jotka [heidän] voidaan kohtuudella odottaa täyttävän". Ne valmistaa suoraan USDA ja ne voivat rahoittaa jopa 100% ostohinnasta plus tukikelpoiset sulkemiskustannukset, jos koti arvioi yli myyntihinnan.

Takuulainojen tavoin ne ovat myös toteutettavissa. Toisin kuin taatut lainat, suoria lainoja ei voida käyttää olemassa olevien lainojen jälleenrahoittamiseen. Muutoin tukikelpoiset käytöt ovat suurelta osin samanlaisia kuin USDA: n takaukset.

Suoriin lainoihin sovelletaan myös kovia ja nopeita lainoja. Nämä rajat läänistä lääniin riippuen paikallisista asuntojen hinnoista, ja ne voivat muuttua vuodesta toiseen. Halpojen maaseutualueiden rajat voivat olla niinkin alhaiset kuin 115 000–120 000 dollaria. Kalliimpien osavaltioiden, kuten Kalifornia, Alaska ja Havaiji, kalliimmissa osissa rajat voivat ylittää 500 000 dollaria. Katso tarkempia tietoja läänistäsi maaseudun kehittämisalueen lainarajakartasta.

USDA: n suorilla lainoilla rahoitettujen asuntojen on täytettävä tietyt vaatimattomuuden kriteerit, mukaan lukien:

Asuinpinta-ala on enintään 2000 neliöjalkaa (joitain poikkeuksia lukuun ottamatta)
Markkina-arvo alle sovellettavan pinta-alarajan
Ei maanpäällisiä uima-altaita
Ei suunniteltu tai varustettu tuloja tuottavaan toimintaan (kuten työpajoihin tai harrastetiloihin)

Ei-rahat-alas-kokoonpanojen ja rahoitettujen sulkemiskustannusten lisäksi USDA: n suorilla lainoilla on usein maksutukia, jotka auttavat erittäin pienituloisia lainanottajia maksamaan kuukausimaksut. Nämä tuet voivat vähentää dramaattisesti vähiten korkotasoa vähäisimmille lainansaajille - jopa joissakin tapauksissa jopa 1%. Näitä tukia ei kuitenkaan voida antaa anteeksi - ne on maksettava takaisin asteittain lainan voimassaoloaikana.

Onneksi USDA: n suorilla lainoilla on pitkät takaisinmaksuajat. Tarpeellisimmille lainansaajille myönnetyt lainat voivat olla kelluvia jopa 38 vuotta.

Yhden perheen asunnonkorjauslainat ja -apurahat, Pääluokan 504 asuntorakennusohjelman nojalla myönnetyt jaotellaan kahteen laajaan luokkaan: ”lainat erittäin pienituloisille asunnonomistajille kodinsa korjaamiseksi, parantamiseksi tai nykyaikaistamiseksi” ja “tuet vanhusten erittäin pienituloisille asunnonomistajille terveys- ja turvallisuusriskien poistamiseksi .”

Korjauslainojen korot ovat kiinteät 1 prosentissa yli 20 vuoden ehdoilla, enimmäispääoma 20 000 dollarilla. Apurahojen enimmäismäärä on 7500 dollaria per tapaus. Niitä ei tarvitse maksaa takaisin, ellei saaja myy kotia kolmen vuoden kuluessa. Sekä lainat että avustukset on varattu asunnonomistajille, joiden tulot ovat alle 50% paikallisesta mediaanista. Apurahat on rajoitettu yli 62-vuotiaille asunnonomistajille.

Yleiset kelpoisuusvaatimukset

Edellä hahmoteltujen tuotekohtaisten vaatimusten lisäksi tukikelpoisuuteen vaikuttavat muutamat muut tekijät:

Sijainti: Saadakseen USDA-lainaa ostajan tai asunnonomistajan on etsittävä ostaa (tai jo asua) USDA-kelpoisella alueella - tyypillisesti maaseutuyhteisöillä ja kaukaisilla reuna-alueilla suurempien kaupunkien reunoilla. Jos asut helposti työmatkan päässä etäisyydestä tärkeimmistä keskuskaupungeista, kuten San Francisco, Chicago tai Boston, et todennäköisesti pääse.
Kansalaisuus tai asuinpaikka: USDA-kelpoisten asunnonomistajien ja lainanottajien on oltava Yhdysvaltain kansalaisia tai vakinaisia asukkaita tai heillä on oltava tietyt pitkäaikaiset viisumit.
Liittovaltion ohjelman tukikelpoisuus: USDA: n laina- ja apurahansaajia ei voida ”keskeyttää tai estää osallistumasta liittovaltion ohjelmiin” rikostuomioiden tai aikaisemman vilpillisen toiminnan vuoksi.
Luottoriski: Ihanteellisen USDA-lainanottajan FICO-pistemäärä on yli 640. Lainanottajat, joiden pisteet ovat alhaisemmat, saattavat joutua antamaan lisätietoja ennen kelpoisuutta ja todennäköisesti kohtaavat korkoja. Pätevyyden todennäköisyys laskee huomattavasti luottoriskin kasvaessa. Viimeaikaiset viivästykset (enintään 12 kuukautta) voivat vakavasti vaarantaa lainanottajien hakemukset. Luotonantajapolitiikasta riippuen lainansaajat, joilla on huono tai rajoitettu luottotieto, voivat kuitenkin joskus saada kelpoisuuden osoittamalla pitkäaikaisia ja oikea-aikaisia maksutapoja sellaisille velvoitteille kuin vuokra ja apuohjelmat..
Säännölliset tulot: Ihanteelliset lainanottajat voivat osoittaa vakaat tulonsa pitkien ajanjaksojen aikana - vähintään kaksi vuotta. Poikkeuksia voidaan kuitenkin tehdä lainansaajille, jotka osallistuvat ennakoimattomaan tai nousevaan toimintaan, kuten maanviljelyyn.
Asumisen suhde: Jos luotto on hyvällä tasolla, sinun on yleensä pidettävä asumisaste alle 29%. Tämä tarkoittaa, että kuukausimaksusi kokonaismäärä (pääoma, korko, kodin vaaravakuutus, asuntolainan maksusuojaus, verot) ei voi ylittää 29% tuloista. Jos sinulla on erinomainen luotto, useimmat lainanantajat luopuvat 29%: n säännöstä, jos ne pitävät asumisastettasi kohtuullisena.
Velkasuhde: Kotitalouksien velkasuhde - velkasitoumusten kokonaisosuus prosentteina tuloista - ei yleensä voi ylittää 41%. Jälleen voidaan tehdä poikkeuksia luotonsaajille, joilla on erinomainen luotto.

Mitä sinun on pätevä

USDA-lainahakemusprosessin aikana sinun on annettava:

Ajokortti, passi, armeijan henkilötodistus tai muu hyväksytty valtion myöntämä henkilötodistus
Maksa kannuja (tai kopioita) vähintään kaksi kuukautta aiemmin
Tuloslaskelmat, mukaan lukien W-2-lomakkeet ja 1099 -lomakkeet, palautuvat kolmeen verovuoteen
Todisteet pankki- ja sijoitustuloista (lausunnot) vähintään kahden kuukauden ajalta
Todisteet vähintään kahden vuoden vakaasta työstä (veromuotojen tulisi riittää)
Jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja, kuluvan verovuoden tuloslaskelma (nykyinen)

Henkilökohtaisista olosuhteistasi, luottohistoriastasi, lainasta, jota haet, ja muista tekijöistä, lisädokumentaatio voi olla tarpeen.

Sulkemiskustannukset

Kuten useimmat asuntolainat, myös USDA-lainoilla on suuri loppukulu. Alla olevat luodit on tarkoitettu vain yleisohjeiksi. Kustannukset voivat vaihdella suuresti sijainnin, markkinaolosuhteiden, käsirahamäärän (jos sellainen on) ja lainanantajakäytännön mukaan. Sinun tulisi kuitenkin valmistautua maksamaan osa tai kaikki seuraavista sulkemiskustannuksista USDA-lainalla:

Asuntolainan vakuutus: USDA-lainat edellyttävät etukäteisvakuutusmaksua, joka on 1,00% rahoitetusta määrästä - esimerkiksi 2000 dollaria 200 000 dollarin lainalla. Lainan voimassaoloaikana vaaditaan sitten jatkuvia vuotuisia asuntolainavakuutusmaksuja, jotka ovat 0,35% rahoitetusta määrästä. Ennakkomaksu voidaan laskea lainaan sulkemisen yhteydessä.
Ennakkomaksuverot: Sinun on yleensä maksettava ennakko kiinteistöverot, jotka on asetettu kertyvän sulkemispäivän ja seuraavan kiinteistöveron eräpäivän välillä. Riippuen siitä, milloin sulkeminen putoaa, kodin arvosta ja paikallisesta veroprosentista, tämä voi lisätä satoja tai jopa tuhansia dollareita.
Ennakkomaksuvakuutus: Sinun on yleensä suoritettava ennakkomaksu ensimmäisen vuoden asunnonomistajien vakuutusmaksuista. Kodin arvosta ja sijainnista riippuen tämä voi vaihdella muutamasta sadasta muutamaan tuhanteen dollariin. On tapana maksaa tämä esine sulkemisen ulkopuolella, ennen sulkemispäivää.
Kiinteistötutkimus: Sinua voidaan joutua teettämään kiinteistömittaus. Useimmissa tapauksissa kysely on ns. Asuntolainatutkimus, joka on suhteellisen hajanainen tehtävä, joka yhdistää omaisuuskuvausten historian epätarkkuuksien ja kielteisten vaatimusten osoittamiseksi. Joissakin tilanteissa tarvitaan sijaintitutkimus. Tämä on paikan päällä tehtävä tutkimus, joka selvittää rakennusten, rautateiden, katsastusmonumenttien ja muiden tärkeiden ominaisuuksien tarkan sijainnin. Kun kauppaan liittyy uuden rakennuskoti tai äskettäinen alajako, vaaditaan kattavampi rajatutkimus. Rajatutkimukset ovat paikan päällä tehtäviä tutkimuksia, jotka kartoittavat kiinteistön ääriviivat ja parametrit tarkasti tunnistaen mahdolliset haitallisen käytön tai pääsyn merkit. Asuntolainatutkimukset maksavat yleensä alle 500 dollaria. Rajatutkimukset voivat maksaa useita tuhansia dollareita - mutta jälleen kerran, niitä ei yleensä tarvita.
Kiinteistöjen arviointi: Ennen suostumusta lainan myöntämiseen lainanantajat vaativat kiinteistöarviointeja varmistaakseen, että asunto on myyjän pyytämän hinnan arvoinen, ja vähentää menetyksen riskiä markkinoilta sulkemisen yhteydessä. USDA-suorien lainojen osalta USDA toimeksiannon suorittaa arvio omalla vastuullaan. Arvioinnit maksavat yleensä alle 500 dollaria.
Kodintarkastus: Vaikka kodintarkastukset ovat teknisesti valinnaisia, niitä suositellaan etenkin vanhempien asuntojen ostajille. Tarkastajat tutkivat perusteellisesti kiinteistön kaikki asumiskelpoiset rakenteet, mukaan lukien päärakennuksen ja ulkorakennukset, mahdollisten turvallisuusriskien ja välittömän korjaamisen edellyttävien esineiden tunnistamiseksi. Tarkistukset maksavat yleensä alle 500 dollaria, tosin ne voivat olla kalliimpia suurempien asuntojen ja kiinteistöjen osalta, joissa on useita ulkorakennuksia.
Otsikkohaku: Otsikkohaku tutkii kiinteistön omistusketjua (omistajuutta) sen alkuperäisestä muotoilusta tai alajaosta nykyiseen asti. Tämä varmistaa, että myyjällä on heidän oikeutensa luetteloida myytävä kiinteistö ja vähentää riskiä, että omaisuutta vastaan nostetaan tulevaisuudessa vaatimus. Otsikkohaut maksavat yleensä alle 400 dollaria.
Otsikkovakuutus: Otsikkovakuutus, joka voi kattaa nimikehaun kustannukset, tarjoaa taloudellisen suojan otsikkohaun paljastamilta ongelmilta, kuten vanhoilta panttioikeuksilta ja unohdettuilta liittoilta. Se tarjoaa myös jatkuvan suojan omaisuusvaatimuksilta. Otsikkovakuutuksen kustannukset voivat vaihdella dramaattisesti, mutta on järkevää budjetoida vähintään 1 000 dollaria (kertaluonteinen, maksetaan sulkemisen yhteydessä) kustannuksiksi.
Tallennus ja siirto: Myynti ei ole virallista, ennen kuin se on kirjattu asianmukaisille viranomaisille - yleensä kaupungin tai läänin asunto-osastolle. Tähän sisältyy tyypillisesti kaksi erillistä maksua: tallennusmaksut ja siirtomerkit. Yhdessä nämä esineet maksavat tyypillisesti muutama sata dollaria, vaikka tarkka määrä voi vaihdella huomattavasti sijainnista ja kiinteistön arvosta riippuen.
Tulvien määritykset ja ympäristöarvioinnit: Vaikka et asu alueella, jolla on ilmeinen tulvariski, kuten joki, sinun on tilattava edullinen tulvamääritys löytääksesi kotisi nykyisillä tulva-aluekarttoilla ja selvitettäessä onko tulvavakuutus on tarpeellista. Tämä maksaa yleensä alle 100 dollaria, mutta jatkuva tulvien seuranta (ja tarvittaessa tulvavakuutus) voi lisätä pitkäaikaisia kustannuksia. Tietyillä alueilla vaaditaan muun tyyppisiä ympäristöarviointeja - esimerkiksi paloturvallisuusarviointeja Yhdysvaltojen länsiosien osissa.
Alkuperämaksu: Jotkut lainanantajat veloittavat aloitusmaksut yksinkertaistaakseen sulkemiseen usein liittyviä pieniä kuluja ja kuluja: asianajajapalkkiot, asiakirjapalkkiot, kuriiripalkkiot, escrow-maksut ja paljon muuta. Lähtömaksut ylittävät joskus yhden prosentin ostohinnasta, mutta niiden koosta ja koostumuksesta on laillisia ja tavanomaisia rajoituksia. Jos olet epävarma, pyydä lainanantajaa selittämään yksityiskohtaisesti, mikä sisältyy aloitusmaksuun. Älä pelkää kutsua heitä epäilyttäviin rivikohtiin.

Taskujen sulkemiskustannusten välttäminen
Monet USDA-lainanottajat voivat vähentää tai kokonaan eliminoida taskun sulkemiskustannuksia. Jotkut kustannusten vähentämis- tai vähentämismenetelmät ovat ainutlaatuisia USDA-lainaohjelmassa, kun taas toiset ovat käytettävissä laajemmalle kodin ostajien väestöryhmälle:

Vie ne lainaan: Jos kotisi arvioi enemmän kuin myyntihinta, USDA-lainaohjelma antaa sinulle mahdollisuuden rahoittaa sulkemiskustannuksia - toisin sanoen, kääntää ne lainapääomaan. Voit rahoittaa vain kodin myyntihinnan ja arvioidun arvon erotuksen. Esimerkiksi, jos teet tarjouksen 150 000 dollaria ja koti arvioi 155 000 dollaria, voit rahoittaa sulkemiskustannuksia jopa 5 000 dollariin. Mahdolliset ylijäämät on vielä maksettava taskusta.
Pyydä myyjää maksamaan: Myyjä saa maksaa jopa 6% kodin myyntihinnasta kohti sulkemiskustannuksia - jopa 12 000 dollaria esimerkiksi 200 000 dollarin talossa. Se on yleensä enemmän kuin tarpeeksi sulkemiskustannusten kattamiseen. Tämä taktiikka on erityisen yleinen ostajien markkinoilla, joilla epätoivoiset myyjät ovat halukkaita jakamaan tuhansia dollareita varmistaakseen, että myynti menee läpi. Kuumemmilla markkinoilla myyjät ovat yleensä vähemmän halukkaita leikkimään.
Hanki lahja ystäviltä tai perheenjäseniltä: Et voi lainata rahaa sulkemiskustannusten kattamiseen. Voit kuitenkin vastaanottaa lahjan, jota ei tarvitse maksaa takaisin. Tällaiset lahjat tulevat tyypillisesti ystäviltä tai perheenjäseniltä, eivätkä ne saa kerätä kiinnostusta.
Hanki lainanantajaluotto: Lainanantaja hyvittää joskus osan ostohinnasta takaisin ostajalle alennuspisteiden kautta, jotka ovat pieniä viipaleita lainan pääomasta (yleensä 1%, vaikka alennuspisteet voidaan jakaa puoli- ja neljänneksipisteisiin). Alennuspisteet voivat korvata osan tai kaikki lainan sulkemiskustannukset sen mukaan, kuinka niitä käytetään. Kuitenkin tapahtuu kompromissi: Jokainen alennuspiste nostaa lainan korkoa 0,25%, tuottaa korkeampia kuukausimaksuja ja nostaa lainan pitkäaikaisia kustannuksia. Tämä on hyvä vaihtoehto, jos sinulla on tällä hetkellä vähän rahaa, mutta odotat, että tulosi nousevat ajan myötä tai jälleenrahoittavat lainaa suhteellisen nopeasti.

Keskeiset erot USDA: n ja tavanomaisten asuntolainojen välillä

1. Suhteellisen löysät luottovaatimukset

USDA-lainoilla on löyhemmät vakuutusvaatimukset kuin tavanomaisilla asuntolainoilla. Vaikka lainansaajat, joilla on erinomainen luotto (FICO-pistemäärä noin 720: n pohjoispuolella), saavat kiistattomasti parhaat lainat ja ehdot, näillä hakijoilla, joilla on FICO-pistemäärä jopa 580, on hyvät mahdollisuudet hyväksyä. Ja pistepisteinen luotto ei ole automaattinen hylkääjä, koska hakijat voivat kääntyä muihin kuin luottovarmennusmenetelmiin, kuten vuokran ja julkisen maksun historiaan. Tällainen turvautuminen ei yleensä ole tavanomaisten lainanhakijoiden käytettävissä.

2. Saatavana vain maaseudulla ja puolimaaseudulla

USDA-lainat on tarkoitettu maaseudun ja puolimaaseudun asukkaille, kaukana tärkeimmistä kaupunkikeskuksista. Toisin sanoen, vaikka suurin osa Yhdysvaltojen maa-alueesta kuuluu USDA-lainaohjelman piiriin, vain murto-osa maan asukkaista on tukikelpoisia. Maantieteellinen sijainti ei rajoita tavanomaisia lainoja.

3. Pieni tai ennakkomaksu ei vaadita

Suurin osa USDA-kelpoisista lainansaajista voi päästä eroon laskematta rahaa - toisin sanoen rahoittamalla 100% ostohinnasta. Suuremmassa asemassa olevia lainanottajia voidaan pyytää vähentämään rahaa, mutta lähes missään vaiheessa perinteisten asuntolainojen historiallisen 20 prosentin viitearvon lähellä. Sanomattakin on selvää, että tämä on valtava asia vähävaraisille lainanottajille, joilla ei yksinkertaisesti ole varaa tavanomaisten lainojen käsirahaan.

4. Mahdollisesti kalliita asuntolainavakuutuksia

USDA: n osto- ja jälleenrahoituslainat vaativat asuntolainavakuutusta. Ennakkomaksusta (joka voidaan lainata lainaan) vahvistetaan 1% myyntihinnasta tai kodin arvosta riippumatta käsirahasta tai asunnon arvosta. Käynnissä oleva vuosimaksu on 0,35% jäljellä olevasta pääomasta. Perinteiset asuntolainat eivät vaadi asuntolainavakuutusta, ellei ostaja laske alle 20%.

5. Korot ovat yleensä alhaisemmat

USDA-lainojen korot ovat melkein aina alhaisemmat kuin tavanomaisten lainojen. Lainanottajan luotosta ja muista tekijöistä riippuen ero voi olla yhtä suuri kuin yksi prosenttiyksikkö ja joskus jopa enemmän.

6. Sulkemiskustannukset voidaan sisällyttää lainaan

USDA-tukikelpoiset lainanottajat voivat laskea sulkemiskustannuksensa lainoihin vähentämällä dramaattisesti tai eliminoimalla kokonaan taskukulut. Kuten ennakkomaksuominaisuus, tämä on valtava juttu vähävaraisiin lainanottajiin, joilla ei ole varaa hävittää tuhansia sulkemisen yhteydessä. Sulkemiskustannukset on mahdollista kääntää tavanomaiseen lainaan ottamalla alennuspisteitä. Se nostaa kuitenkin lainan korkoa ja nostaa sen pitkäaikaiset kustannukset.

7. Pätevät ostajat voivat olettaa lainoja

USDA: n suorat ja taatut lainat ovat oletettavia. Kun myydään USDA: n rahoittama talo, laina voidaan siirtää myyjältä ostajalle vähäisin muutoksin korkoihinsa ja ehtoihinsa. Tietysti ostajien on käynyt läpi luotto- ja tulotarkastukset, ja USDA: n maaseudun kehittämistoimiston on hyväksyttävä jokainen oletus. Ostajien on ehkä myös etsittävä lisärahoitusta. Pelkkä olettamusmahdollisuus on silti suuri etu verrattuna tavanomaisiin lainoihin, joita ei yleensä voida käyttää.

8. No Cash-Out -rahoitusta ei sallita

USDA: n taatut ja suorat lainaohjelmat eivät salli käteisvarojen uudelleenrahoitusta. Jos haluat lainata USDA: n tukeman kodin arvoa vastaan, sinun on odotettava, kunnes olet rakentanut riittävästi omaa pääomaa ja ota kotiin oman pääoman luottolimiitti. Sitä vastoin tavanomaiset jälleenrahoituslainat antavat sinun lainata (nostaa käteisvaroja) kotisi arvoon jälleenrahoituslainalla, mikäli laina ei ylitä lainanantajan tai valtion laina-arvon rajoituksia (yleensä välillä 80–100% kodin nykyarvo tai alkuperäinen hankintahinta lainanantaja- ja lainaohjelmasta riippuen).

9. Vain yksinperheinen, omistajan käyttämä asunto

USDA-lainaohjelma on tarkoitettu omakotitalojen omistajille. Vaikka monen perheen asunto on maaseutualueilla harvempaa kuin kaupunkikeskuksissa, tämä on edelleen potentiaalinen haitta ihmisille, jotka haluavat ostaa kaksoishuoneistoja tai asuntoja pienissä kaupungeissa. Tavanomaisia asuntolainoja voidaan käyttää ostamaan paljon laajempi valikoima asuntolajeja, ja niiden asumisrajoitukset ovat huomattavasti löyhemmät.

Lopullinen sana

USDA-asuntolaina on kapealla tuotteella. Suurin osa perheistä ei kelpaa. Hyviä uutisia kaupunkien ja esikaupunkien asukkaille: Paljon muita vaihtoehtoja on resurssien kannalta kevyillä kodin ostajille, joilla ei ole varaa laskea 20 prosenttia. Tarpeitasi parhaiten vastaavan vaihtoehdon valitseminen ei ehkä ole yhtä mielenkiintoista kuin unelmiesi kodin valitseminen, mutta se voi säästää tuhansia (tai kymmeniä tuhansia) pitkällä tähtäimellä..

Jos sinä tehdä saada USDA-asuntolaina, laske siunauksesi. Sinun sisällyttäminen yhteen onnellisimpiin amerikkalaisten kotiostostajien alaryhmiin johtuu kokonaan siitä, missä olet päättänyt tehdä elämäsi, ei vaaroista, joita olet joutunut kohtaamaan sotilaallisissa tai henkilökohtaisissa uhrauksissa, joita olet tehnyt osana maan reservijoukkoja. Jotkut kaupungin leikkurit uskovat epäilemättä, että maassa asuminen on itsessään uhrausta, mutta jos rakkautesi avaraista avoimista tiloista ja ystävällisistä hymyistä ylittävät sinun tarpeen olla kaiken keskellä, kuka välittää siitä, mitä he ajattelevat?

Voiko sinulla olla USDA-asuntolaina?