Mikä on VA-asuntolaina - asuntolainan kelpoisuus, edut ja rajat

Henkilökohtaisten uhrauksien korvaamiseksi asevoimien henkilöstö nauttii monista suorista ja epäsuorista taloudellisista eduista.

Jos olet nykyinen tai entinen asevoimien jäsen ja harkitset, haluatko ostaa kodin, sinulla on yksi etu tarve tietää enemmän: VA-lainasta. Lue tästä, kuinka voit säästää tuhansia dollareita asunnonomistajana.

Mikä on VA-laina?

Yhdysvaltain veteraaniasiainministeriön mukaan VA-laina on ”asuntolainan takuuetu…, jonka avulla voit ostaa, rakentaa, korjata, säilyttää tai mukauttaa taloa omaan henkilökohtaiseen käyttöön.” Se on yksi armeijan jäsenten parhaimmista taloudellisista eduista.

VA-lainan perusteet

Tavallisten asuntolainojen tavoin suurin osa VA-lainoista on yksityisten lainanantajien myöntämiä. Niitä tukee kuitenkin (useimmissa tapauksissa jopa 417 000 dollaria lainan arvo) Yhdysvaltain liittohallituksen täysi usko ja luotto.

Tämä takaus vähentää lainanantajien riskiä ja antaa niille mahdollisuuden tarjota edullisempia ehtoja, joihin sisältyy mahdollisesti alhaisemmat korot ja yksityisen asuntolainan vakuutuksen (PMI) luopuminen lainoista, joiden laina-arvo-suhde (LTV) on yli 80%..

Sen avulla lainanantajat voivat myös ostaa VA: n lainoja ilman, että vaaditaan käsirahaa - asunnonomistaminen on palvelun jäsenille ulottuvilla rajoitetusti henkilökohtaisilla säästöillä. Perinteiset lainat vaativat käsirahaa - yleensä enintään 20% kiinteistön arvosta. Myös muut asunnonomistajaystävälliset lainat, kuten FHA-lainat, vaativat rahaa.

VA-lainaohjelman historia

Liittohallitus on taannut asuntolainoja veteraaneille vuodesta 1944 lähtien, kun kongressi hyväksyi palvelusmiesten uudelleenjärjestelylain (SRA). SRA valtuutti VA: n takaamaan pätevien lainanantajien asuntolainat.

Alun perin tämä valtuutus kattoi vain lainat, jotka annettiin veteraaneille, jotka ostivat moduuliton asunto. Vuonna 1970 kongressi muutti SRA: ta kattamaan asuntolainoihin myönnetyt lainat. Vuonna 1992 lakia laajennettiin edelleen käytännössä kaikkiin aktiivisiin tehtäviin ja vapautettiin kunniallisesti asevoimien veteraaneista sekä armeijan varanto- ja kansalliskaartin jäsenistä, jotka palvelivat kunniassa vähintään kuusi vuotta. Joissakin tapauksissa myös palvelusjäsenten entiset puolisot voivat saada VA: n lainatakuita.

SRA tarjoaa muita taloudellisia etuja ja suojauksia tietyille palveluryhmien jäsenluokille, mukaan lukien kiinteän koron 6% asuntolainan koroista aktiivisen virkakauden aikana.

VA-lainojen ja avustusten tyypit

VA-lainoilla ja -apurahoilla on useita makuja:

Ostolaina: Ostolaina on tarkoitettu auttamaan pätevää palvelun jäsentä rahoittamaan omistajan käyttämän asunnon oston ilman rahaa. Ostolainoilla voidaan tehdä jokin seuraavista: ostaa olemassa oleva omakotitalo; ostaa osakehuoneisto VA: n hyväksymässä projektissa; rakentaa uusi rakennuskoti; samanaikaisesti kodin ostaminen ja kunnostaminen (samanlainen kuin FHA 203k -kuntoutuslainalla); tai ostaa valmistetun kodin tai erän jo omistamalle valmistetulle kodille.
Cash-Out -rahoituslaina: Rahoitusrahoituslaina on tarkoitettu korvaamaan nykyinen asuntolaina asunnossa, jonka lainanottaja jo omistaa, samalla kun se tarjoaa lainansaajalle kertaluontoisen käteismaksun ilman rajoituksia. Nykyisen asuntolainan ei tarvitse välttämättä olla VA-lainaa. Cash-out -rahoituslainat ovat samanlaisia kuin asuntolainat, joiden avulla voit myös lainata talosi arvoa vastaan, mutta eroavat toisistaan tärkeillä tavoilla: korvaavat olemassa olevat asuntolainat (asuntolainat eivät), yleensä (mutta ei aina) niiden korot ovat alhaisemmat kuin asuntolainojen, ja niillä on sulkemiskustannuksia (asuntolainoilla ei ole). Monet lainanantajat sallivat laina-arvo -suhteen 100 prosenttiin saakka VA: n takaamilla käteisvarojen jälleenrahoituslainoilla, kun taas useimpien asuntolainojen ja luottolimiittien laina-arvo on 80%. Joten, jos olet silti 100 000 dollaria velkaa 150 000 dollarin asuntolainalla ja talosi arvo on 200 000 dollaria, rahatalletusrahoituslainasi voi olla niin suuri kuin 200 000 dollaria - josta 100 000 dollaria on saatavana käteisvaroihin ja tehdä niin kuin näet sopivana..
Koron alennusrahoituslaina (IRRRL): Tämä tuote tunnetaan myös nimellä VA Streamline -rahoituslaina. Tämän tuotteen avulla voit jälleenrahoittaa olemassa olevan VA-lainan ja varmistaa alhaisemman koron käymättä läpi VA-lainan hakemusprosessia toisen kerran. Toisin kuin käteisvaroitusrahoituslainoja, IRRRL: ää ei voida käyttää kotiin oman pääoman rahan hankkimiseen, lukuun ottamatta 6000 dollarin korvausta energiatehokkaisiin kodinparannushankkeisiin. Vaikka sinun ei tarvitse alistua luottotarkastukseen tai muihin tyypilliseen asuntolainan vakuutusprosessiin, sinun on todistettava, että asut kotona, jolla laina on vakuutettu..
Intiaanien suoran lainan ohjelma (NADL): Tämä on uudempi, vähemmän yleinen VA-laina, joka on suunniteltu erityisesti alkuperäiskansojen alkuperäisten palvelun jäsenille ja veteraaneille. Toisin kuin osto- ja jälleenrahoituslainat, se on suora laina, eli VA toimii lainanantajana ja palveluna. Se on aina rakenteeltaan kiinteäkorkoinen, 30-vuotinen laina, ja sitä on käytettävä rahoittamaan federaatiorahaston (varausmaa) asuntojen oston, rakentamisen tai parantamisen rahoittamiseen tai aiemman NADL-rahoituksen uudelleenrahoittamiseen vähentääkseen korko."
Mukautetut asumistuet: Nämä kaksi lainaa vailla olevaa tuotetta (erityisesti mukautetut asumistuet ja erityiset asumisen mukauttamisapurahat) on tarkoitettu veteraaneille, joilla on ”pysyvät ja kokonaiset palveluihin liittyvät vammat” tai vammaiset, joille voidaan myöntää 100-prosenttinen työkyvyttömyyskorvaus VA: n arviointirajoitteiden mukaisesti ja jotka ovat ei odoteta paranevan ajan myötä. Tukikelpoisiksi vammaisuuksiksi kuuluvat molemmat jalat tai käsivarsien käytön menetys, yhden jalan ja yhden käsivarren käytön menetys, vakavat palovammat ja sokeus molemmissa silmissä sekä vakavat hengitysvammat. Veteraanit voivat käyttää molempia apurahoja vammaisuuteen sopeutuneiden asuntojen rakentamisen alusta alkaen rahoittamiseen tai korvaamiseen, jo mukautetun asunnon ostamiseen, nykyisin mukauttamattomien asuntojen ostamiseen ja mukauttamiseen tai jo asuneiden asuntojen mukauttamiseen.

VA: n rahoitusmaksu

VA-asuntolainoissa on erityinen maksu, jota ei sovelleta muihin asuntolainoihin: VA-rahoitusmaksu. Tämä maksu vaihtelee hakijan palvelualoittain ja käsirahassa, mutta vaihtelee yleensä 0,5-3,3 prosentista ostohinnasta.

Maksurakenne on seuraava:

Ensiluokkaiset osto- ja rahanrahoituslainanottajat (veteraanit): 2,15% alle 5% käsirahaan (mukaan lukien ei käsiraha) 1,50% käsirahamaksujen välillä 5–10%; 1,25% vähintään 10% ennakkomaksuina
Ensiluokkaiset osto- ja rahanrahoituslainanottajat (varavirkamiehet ja kansalliskaarti): 2,40% alle 5% käsirahaan (mukaan lukien ilman käsirahaa); 1,75% käsirahamaksujen välillä 5–10%; 1,50% vähintään 10% ennakkomaksuina
Myöhemmät osto- ja rahansiirto-lainanottajat (veteraanit): 3.30% alle 5% käsirahaan (mukaan lukien ilman käsirahaa); 1,50% käsirahamaksujen välillä 5–10%; 1,25% vähintään 10% ennakkomaksuina
Myöhemmät osto- ja rahanrahoituslainanottajat (varavirkamiehet ja kansalliskaarti): 3.30% alle 5% käsirahaan (mukaan lukien ilman käsirahaa); 1,75% käsirahamaksujen välillä 5–10%; 1,50% vähintään 10% ennakkomaksuina
IRRRL (kaikki palvelun jäsenluokat): 0,50%
NADL-ohjelmalainat (kaikki palvelun jäsenluokat): 1,25% ostolainalle; 0,50% jälleenrahoituslainalle
Valmistetut, pysyvästi kiinnittämättömät asuntolainat (kaikki tyypit ja luokat): 1,00%
Veteraanit, joilla on palveluun kytkettyjä vammaisuuksia (kaikki tyypit): 0,00%

Voit maksaa rahoitusmaksun sulkeessasi tai kääri sen laina-arvoosi, vaikka kääre kuitenkin tuottaa suuremman kuukausimaksun. Katso täydellinen yleiskatsaus VA-rahoitusmaksuista VA: n rahoitusmaksujen taulukosta.

VA-lainan edut ja rajoitukset

VA-lainoilla on joitain hyödyllisiä (ja mahdollisesti tuottavia) etuja, joita ei ole saatavana muihin lainanottajaluokkiin:

Etumaksua ei vaadita: Käteisrajattujen lainanottajien kannalta tämä on VA: n takaaman lainan suurin etu. Suurin osa muista asuntolainatyypeistä vaatii vähintään 3 prosenttia, ja monet lainanantajat pitävät mieluummin vähintään 10 prosenttia. Varoita, että jotkut lainanantajat vaativat silti VA-lainojen käsirahaa, mutta toimiala on kilpailukykyinen ja voit todennäköisesti tehdä ostoksia välttääksesi tämän vaatimuksen..
PMI: tä ei vaadita: VA: n vakuudelliset lainat eivät vaadi yksityistä asuntolainavakuutusta. Sitä vastoin tavanomaiset lainat, joiden liikkeeseenlasku on yli 80 prosenttia, edellyttävät PMI: tä, kunnes lainanottajan LTV laskee alle 78% (tai 80%, jos lainanottaja vaatii PMI: n poistamista varhain). Lainan pääomasta ja käsiraha-arvosta riippuen tämä voi säästää muutamasta dollarista useisiin satoihin dollareihin kuukaudessa verrattuna tavanomaiseen PMI-lainaan.
Suhteellisen lievä vakuutus: Luotonantajat pitävät päteviä VA-lainan hakijoita alhaisemmilla luottotiedoilla kuin tavanomaisten asuntolainojen hakijat. Vaikka sinulla olisi kohtuullinen tai keskimääräinen luotto, saatat silti saada VA: n takaaman lainan.
Vaadittavien päätöskustannusten rajoitukset: VA-lainoihin oikeutettujen lainanottajien ei tarvitse maksaa tiettyjä sulkemiskustannuksia, kuten vakuutus-, esc-palkkiot, asianajajien palkkiot ja asiakirjojen käsittelymaksut. Luotonantaja voi osittain korvata tappioita näistä ei-hyväksyttävistä kohteista veloittamalla lainanottajalta aloituspalkkion, joka on enintään 1% lainan pääomasta. Muutoin myyjä voi suostua maksamaan heille (koska myyjien on melko yleistä maksaa sulkemiskustannukset), ostajan edustaja voi myöntää agenttiluoton sulkeessaan ja ottaa osuman palkkiosta, tai lainanantaja voi yksinkertaisesti syödä kustannukset myyntitapahtuman kautta. lainanantajan luotto sulkemisen yhteydessä. Luotonantajat saavat veloittaa VA-kelpoisia lainanottajia tietyistä sulkemistoimenpiteistä, mukaan lukien omaisuusvakuutukset, luottotiedot, kiinteistöjen arviointi, kiinteistömittaus ja kirjaaminen.
VA Uusien rakennuskohteiden tarkastus: Kun VA-lainaa käytetään uuden rakennuskunnan rahoittamiseen, VA lähettää luvan saaneet tarkastajat arvioimaan rakentamisen edistymistä ja vahvistamaan, että asunto vastaa VA: n vaatimuksia. Rakentajan on annettava vähintään yhden vuoden takuu uudelle kodille. Jotkut rakentajat tarjoavat jopa 10 vuoden takuun, mikä tarjoaa uusien asunnon omistajille tärkeän mielenrauhan.
Ei ennakkomaksuja: VA-lainoissa ei ole ennakkomaksuja. Jos haluat välttää korkomaksu kiihdyttämällä lainan maksua tai suorittamalla lisämaksuja pääomaa kohti, voit tehdä sen ilman rangaistuksia. Jotkut lainanantajat veloittavat huomattavia ennakkomaksuja - usein jopa 80% kuuden kuukauden koroista, jotka voivat olla yli 10 000 dollaria suurelta lainalta.
Assumability: VA-lainat ovat oletettavia, eli ne voidaan siirtää myyjältä ostajalle muuttamalla korkoja ja ehtoja vain vähän (tai ei). Tämä on erittäin hyödyllistä nousevassa korkoympäristössä. Ostajan on kuitenkin vielä katettava jäljellä olevan lainan saldo ja asunnon arvioitu arvo erotus joko laskemalla käteisellä tai ottamalla toinen kiinnitys.

VA: n lainarajoitukset

VA-lainoissa on joitain merkittäviä rajoituksia:

Lainan päämies: Vaikka lainan kiinteistöjen arvolle ei ole ylärajaa, VA takaa lainan pääomista vain 417 000 dollariin saakka - raja perinteisten ja jumbo-asuntolainojen välillä. Tätä ylärajaa voidaan poistaa tietyillä alueilla, joilla asumiskustannukset ovat korkeat, lähinnä Alaskassa, Havaijilla ja suurilla rannikkoalueiden suurkaupunkialueilla, kuten San Franciscossa..
Cash-Out -rahoitusarvio ja LTV: Lainanantajat tyypillisesti rajoittavat käteisvarojen jälleenrahoittamisen LTV: t 100%: iin, eli et voi lainata enemmän kuin kotisi arvioitu arvo. Arviointi vaaditaan vakuutusprosessin aikana.
IRRRL-korko: Ellet rahoita uudelleen säädettävän koron kiinnitystä kiinteäkorkoiseksi tuotteeksi, IRRRL-korkoosi tulee olla alhaisempi kuin alkuperäisen lainan korko.
IRRRL rajoitukset tuotolle: Sinun on käytettävä IRRRL: n tuotot maksamaan olemassa oleva VA-laina tai investoimaan päteviin energiatehokkuuden parannuksiin.

VA-lainan kelpoisuusvaatimukset

VA-lainan kelpoisuusvaatimukset vaihtelevat hakijan palvelualoittain, palvelun pituuden ja päivämäärien sekä vastuuvapauden mukaan. (Erillisesti vapautetut palvelun jäsenet eivät missään olosuhteissa ole oikeutettuja VA-lainoihin.)

Hyväksymätöntä palvelun jäsentä koskevat kelpoisuusvaatimukset

Asevoimien henkilöstö, joka on suorittanut vähintään 24 kuukautta peräkkäistä palvelua aktiivisessa tai ei-aktiivisessa tehtävässä, on 8. syyskuuta 1980 lähtien oikeutettu VA-lainoihin. Ne, jotka kutsutaan aktiiviseen tehtävään milloin tahansa uransa aikana, ovat oikeutettuja suoritettuaan vähintään 90–181 päivää aktiivisessa työssä riippuen palvelusajasta. Tällä hetkellä aktiivisessa tehtävässä olevat ovat oikeutettuja suoritettuaan vähintään 90 peräkkäistä päivää aktiivisessa työssä.

2. elokuuta 1990 lähtien kansalliskaartin ja reservilistien henkilöstö, joka antoi vähintään 90 peräkkäistä päivää aktiivisessa tehtävässään, on oikeutettu VA-lainoihin. Kansalliskaartin ja reservilistien henkilöstö, joka ei ole antanut vähintään 90 peräkkäistä päivää aktiivisessa tehtävässään, on oikeutettu, kun he ovat kirjautuneet vähintään kuusi vuotta palvelukseensa ja täyttävät jonkin seuraavista perusteista:

Eläkkeellä (sijoitettu eläkeläisten luetteloon)
Siirretään muuhun kuin valittuun varaustilaan varaustilaan (mukaan lukien valmius- tai valmiusvaraus)
Jatka valitun varaustilan tilaa

Lisätietoja saat VA: n kelpoisuustaulusta.

Muut kelpoisuusluokat

Muut voivat myös saada VA-lainoja:

Elopuolisot: Monentyyppiset jäljellä olevat palveluspuolisot ovat oikeutettuja VA-lainoihin. Näihin kuuluvat palveluksessa kuolleet aviopuolisot aviopuolisot; palvelun jäsenten aviopuolisot, jotka kuolivat palvelukseen liittyvästä vammasta; eloonjääneet puolisot, jotka avioituivat uudelleen 16. joulukuuta 2003 jälkeen ja 57 vuoden ikäisenä; ja täysin vammaisten veteraanien eloonjääneet puolisot, joiden kuolemaa ei voida lopullisesti katsoa johtuvan vammasta.
Naturalisoituneet Yhdysvaltain kansalaiset: Tähän luokkaan kuuluvat henkilöt, jotka palvelivat tietyissä Yhdysvaltojen kanssa liittoutuneissa ulkomaisissa armeijoissa toisen maailmansodan aikana ja joista myöhemmin tuli naturalisoituneita Yhdysvaltain kansalaisia.
Tiettyjen armeijan palveluksessa olevien järjestöjen jäsenet: Tähän luokkaan kuuluvat henkilöt, jotka toimivat kadetina Yhdysvaltain sotilasakatemiassa, ilmavoimien akatemiassa tai rannikkovartiostoakatemiassa; kansanterveysviranomaisina; midshipmeninä Yhdysvaltain merivoimien akatemiassa; ja virkamiehet National Oceanic & Atmospheric Administrationissa.

Kelpoisuustodistuksen hankkiminen

Kun olet todennut, että olet oikeutettu VA-lainaan, saatat joutua hankkimaan kelpoisuustodistuksen (CoE), joka esitetään lainanantajallesi. Vaikka et tarvitse CoE: tä IRRRL: n saamiseksi, lainanantajasi ei saa VA: n ostoa tai rahansiirtorahoituslainaa ilman voimassa olevaa CoE: tä..

CoE: n hankkimiseen tarvittavat todisteet vaihtelevat palvelun jäsenluokittain. Yleiset vaatimukset ovat seuraavat:

Armeijan veteraanit: Puolustusministeriön lomake 214 (DD214), joka sisältää täydellisen selityksen eroamisen luonteesta ja palvelun luonteesta.
Aktiivisen palvelun palvelun jäsenet: Allekirjoitettu palveluilmoitus, josta käy ilmi palvelun jäsenen palvelun alkamispäivä, henkilökohtaiset tiedot (mukaan lukien syntymäaika ja sosiaaliturvatunnus) ja menetetty palvelusaika (jos sellainen on).
Nykyiset tai entiset reserviläiset ja kansalliskaartin jäsenet, joilla on aktiivinen työkokemus: Puolustusministeriön lomake 214, jossa kuvataan eroamisen luonne ja palvelun luonne.
Nykyiset reservit ja kansalliskaartin jäsenet ilman aktiivista työkokemusta: Allekirjoitettu palveluilmoitus, josta käy ilmi palvelun kokonaiskesto ja menetetty aika.
Vapautetut reserviläiset ilman aktiivikokemusta: Todisteet kunniallisesta palvelusta (voi vaihdella tapauskohtaisesti) ja jäljennös viimeisimmästä eläkepisteistä.
Vapautetut kansalliskaartin jäsenet ilman aktiivista työkokemusta: Palvelutiedot ja erotteluraportit jokaisesta kansalliskaartin palvelutasosta tai eläkepisteiden kirjanpitoilmoitus, joka sisältää todisteet kunniallisesta palvelusta.
Eläneen avioliiton riippuvuus- ja korvauskorvaukset (DIC): Veteraanin DD214 (jos saatavilla) ja VA-muoto 26-1817.
Selviytyvä puoliso, joka ei saa DIC-etuja: Veteraanin DD214 (jos saatavilla), VA-lomake 21-534, kuolematodistus tai puolustusministeriön onnettomuusseloste (DD1300) ja avioliitto. Nämä asiakirjat on lähetettävä puolison paikalliselle VA-korvaus- ja eläketoimistolle käsittelyä varten.

Kuinka hakea omaasi
Helpoin tapa hakea CoE: tä on verkossa VA: n eBenefits-portaalissa. Saatat myös pystyä hakemaan luotonantajan kanssa vakuutusprosessin aikana, mutta kaikilla lainanantajilla ei ole tätä mahdollisuutta.

Jos haluat hakea offline-tilassa, voit täyttää ja lähettää VA-lomakkeeseen 26-1880 (kelpoisuustodistuspyyntö) palveluluokallesi sopivat CoE-todisteet. Jos olet eloonjäänyt puoliso, sinun on täytettävä paperiversio VA-lomakkeesta 26-1817 ja joko annettava se lainanantajalle välitettäväksi VA: lle tai lähetettävä suoraan VA: lle..

Kun CoE on kädessä, voit VA: n verkkosivustolta löytää pätevän lainanantajan, joka antaa VA-lainoja, ja aloittaa vakuutusprosessin. Lisätietoja CoE: n hakemisesta VA: n kelpoisuustodistuksesta.

Lopullinen sana

Palveleminen asevoimissa on raskas tehtävä - joten valitaan viettää elämäsi urapalvelun jäsenen kanssa. Vähiten liittohallitus voi tehdä kunniaksi ja palkitakseen palvelun jäsenten ja heidän läheistensä uhrauksia, jotta heidän on helpompi ostaa omia kotejaan. Ei ihme, että yksityiset lainanantajat ovat myöntäneet lähes 20 miljoonaa VA: n tukemaa lainaa ohjelman perustamisesta lähtien.

Yhä turmellisemmassa ja epävarmemmassa maailmassa rauhan ylläpitäjät ansaitsevat omat turvalliset tilat.

Oletko hyödyntänyt etuja, kuten VA-lainoja? Mitä muita palveluja tulisi tarjota nykyisille ja entisille armeijan jäsenille?