6 vaihtoehtoa, jos sinun on muutettava taloasi etkä voi myydä talosi

Huolimatta siitä, että lasimme talomme markkinoille kevään - tärkeimmän kiinteistökauden - jälkeen ja tosiasiasta, että ensimmäisen kerran asunnon ostajien verohyvitys oli vanhentunut kaksi kuukautta ennen muuttoa, olimme varmoja, että myymme talon sisällä muutama kuukausi.

Poika, olimmeko väärässä.

Kesti melkein koko vuoden - toukokuuhun 2011 - ennen kuin pystyimme myymään talomme, ja hinta oli lähes 20 000 dollaria alempi kuin mitä odotimme saada.

Tämä on aivan liian yleinen tilanne perheille, joiden on muutettava. Asuntokaatumisen jälkeen talosi myynti ei ole enää suhteellisen helppo osa muuttoa. Onneksi asunnonomistajille, jotka yrittävät myydä, on useita vaihtoehtoja.

Vaihtoehdot niille, jotka eivät voi myydä taloaan

1. Myy oikeaan hintaan

Kolmen Columbuksen kodissamme käytetyn viiden vuoden aikana aviomieheni ja minä panimme tuhansia dollareita kodinparannuksiin sekä lukemattomia tunteja omaa työtämme. Vaikka tiesimme, että kodinsisustaminen on jotain, joka olisi toteutettava, koska halusimme tuloksia (eikä pelkästään lisääntynyttä jälleenmyyntiarvoa), emme silti voineet auttaa saamaan dollarin merkkejä silmiin, kun aloimme suunnitella muuttoamme. Me listattiin alun perin kotimme noin 25 000 dollarilla enemmän kuin me siitä maksoimme - hinta, joka olisi ollut sopiva kotillemme ennen asuntokaatumista, mutta jota ei voinut saada vuonna 2010.

Mennessä myyntimme, olimme onnekkaita myymään vain 6000 dollarilla enemmän kuin alkuperäinen ostohintamme. Vaikka on epätodennäköistä, että talomme alun perin listaaminen tähän hintaan olisi nopeuttanut myyntiä - ostajat olivat ensimmäisiä, jotka osoittivat vakavaa kiinnostusta taloon mihin hintaan tahansa, on tärkeää muistaa, että rahat (ja aika) sijoitettiin talo ei usein nosta ostohintaa, etenkin alamarkkinoilla.

Työskentele kiinteistönvälittäjän kanssa saadaksesi realistisen numeron, joka ei poista sinua markkinoilta ja sallii sinun myydä nopeasti. Yksi tapa tehdä tämä on tarkastella hintojen vertailukelpoisia koteja, jotka ovat viime aikoina myyneet. Jos toisaalta katsot lista omasi kaltaisten asuntojen hintoihin, et välttämättä saa tarkkaa käsitystä markkinoista, koska ne voisivat olla hinnoiteltu paljon enemmän kuin myyjä on valmis maksamaan.

Tärkeintä on, että kun asuntomarkkinoilla on liikaa, sinun on ymmärrettävä, että hintapiste, jossa voit myydä kotisi, on todennäköisesti pienempi kuin haluat ja mahdollisesti jopa vähemmän kuin olet maksanut talosta. Mutta muista, että jos sinulla ei ole varaa myydä talosi alle maksamasi summan, et ole ilman vaihtoehtoja.

2. Odota se

Kaikkien kodinmyyjien on tehtävä huonointa suunnittelua, ja tekemättä jättäminen oli mieheni ja minun tekemäni suurin virhe. Oletetaan, että asunto-onnettomuus ei ole vaikuttanut naapurimaitamme. Mutta kun meillä on kaksi sulkua muutaman korttelin sisällä ja jotkut naapuruston talot myyvät vähemmän kuin niiden arvoinen, meidän (ja kiinteistönvälittäjämme) olisi pitänyt nähdä kirjoitus seinällä. Sen sijaan osimme uuden talon heti Indianasta, ajatellen, että meillä olisi vain muutaman kuukauden kaksinkertainen asuntolaina.

Parempi suunnitelma olisi ollut, jos vuokraisimme asunnon vuodeksi tai kahdeksi, kun odotimme ensimmäistä talomme myymään. Se ei olisi vain vähentänyt meiltä taloudellista painetta, vaan se olisi myös antanut meille mahdollisuuden oppia lisää uuden kaupunkimme erilaisista lähiöistä..

Toinen vaihtoehto vaikeiden asuntomarkkinoiden aikana on, että osa perheestä pysyy paikoillaan, kun taas uusi työntekijä siirtyy itselleen ottaakseen uuden työpaikan. Vaikka tämä voi olla emotionaalisesti vaikeaa, se helpottaa talon pitämistä kärjen muodossa esityksiä varten ja antaa sinun välttää tyhjän kodin vakuuttamisesta aiheutuvat lisäkustannukset.

Viime kädessä on parasta olettaa, että et myy talosi nopeasti, ja tee asunto- ja siirtosuunnitelmasi sen perusteella.

3. Tule maanomistajaksi

Kotisi vuokraaminen voi tietyllä tavalla olla onnellinen ratkaisu myynteihisi. Vuokranantajana olemisesta on kuitenkin paljon tietoa ennen kuin hyppää sisään.

kustannukset

Asunnonomistajan vakuutukset. Kodin vuokraamiseen liittyy useita liittyviä kustannuksia, joita et ehkä ennakoi. Esimerkiksi talosi omistajavakuutuksesi on vaihdettava käytäntöön, joka kattaa erityisesti vuokranantajat / vuokrakiinteistöt. Vakuutustietoinstituutin mukaan ”vuokranantajan vakuutukset maksavat yleensä noin 25% enemmän kuin tavanomainen talonomistajakäytäntö, koska vuokranantajat tarvitsevat enemmän suojaa kuin tyypillinen talonomistaja.”
Omaisuudenhallinta. Lisäksi kiinteistönhoidon kustannukset - etenkin jos olet etäinen vuokranantaja - voisivat syödä suuren osan vuokratuotoista. Jos olet toisessa osassa maata, tarvitset jonkun käden, joka huolehtii kaikista asioista, tukkeutuneista viemäröistä, rutiininomaiseen kunnossapitoon, kuollut-vuokralaisiin. Useimmissa tapauksissa sinun on palkattava kiinteistönhoitaja, joka yleensä maksaa sinulle noin 10% kuukausivuokrasta.
Pääomavoitot. Viimeinkin verorasituksenne todennäköisesti muuttuu, kun sinusta tulee vuokranantaja. Esimerkiksi yksi mahdollinen verohuolenaihe on mahdollinen menetyksesi verovapautuksesta. Niin kauan kuin asut kotona kaksi viidestä vuodesta ennen kodin myyntiä, sinun ei tarvitse maksaa veroja jopa 250 000 dollarin voitolle (500 000 dollaria aviopareille) kotisi myynnistä. Jos kuitenkin vuokraat kodin yli kolmeksi vuodeksi muutosi jälkeen ja myyt sitten voittoa varten, olet liittovaltion hallitukselle velkaa rahaa tästä voitosta.

Mahdolliset veroedut

Pääoman menetys. Yksi kääntöpuolena huolenaiheista, jotka liittyvät myyntivoittojen verovapautuksen menettämiseen (varsinkin alemmilla markkinoilla), on se, että kotisi vuokraaminen ja myyminen sitten tappiolla tarkoittaa sitä, että voit vaatia pääomatappion tulojasi vastaan. Se voi olla valtava verohelpotus, ja tästä syystä alamarkkinoilla toimiville myyjille on usein hyvä idea vuokrata kotinsa ennen myyntiä, koska he voivat tosiasiallisesti korvata osan tappioistaan verojen kautta.
Verotaukot. Sen lisäksi, että voit vaatia pääomatappioita tuloitasi vastaan, on olemassa myös muita verohelpotuksia, joita asunnonomistajille on tarjolla, jotka vuokraavat talonsa vuokranantajana. Vuokranantajat voivat vähentää käytännössä kaikki vuokrakotinsa ylläpitoon ja markkinointiin liittyvät kulut, kuten vakuutusmaksut, korjaukset, mainoskulut, maisemointipalvelut, kiinteistönhoitopalvelut, asuntolainan korot ja jopa vuokraukseen liittyvät matkakulut.

Hinnoittelun asettaminen
Voi olla vaikeata tietää sopiva määrä vuokrata varten. Sijoituskiinteistöjen yleinen nyrkkisääntö viittaa siihen, että sinun on veloitettava vähintään 1% asuntolainan määrästä positiivisen kassavirran tuottamiseksi. Tämä sääntö on kuitenkin hieman vaikeampi, kun vuokraat nykyistä kotiasi.

Sinun on ensin määritettävä, kuinka suuri vuokra on tyypillistä naapurustollesi. Vaikka asuinpaikkoja on vähän, voit silti määrittää kohtuullisen hinnan. Ota yhteyttä kiinteistövälitystoimistoihin saadaksesi lisätietoja hinnoista ja etsiä samanlaisia vuokria verkossa. Craigslist, Rentometer ja Rent.com ovat myös hyviä resursseja tarkistaa.

Sinun on myös otettava huomioon vajaakäyttöasteesi saadaksesi kuvan siitä, kuinka paljon rahaa odottaa yli vuoden vuokraamisesta. Suurin osa sijoituskiinteistöjä koskevista neuvoista ehdottaa, että suunnittelet vain 10 ja puolen kuukauden käyttöasteen vuodessa - mikä tarkoittaa, että voit odottaa 10% vajaakäyttöä tietyn vuokraamasi ajanjakson aikana..

Vaikka huomaat, että veloittamasi vuokramäärä (vähennettynä siihen liittyvillä kuljetuskustannuksilla ja vajaakäyttöasteella) ei riittäisi kattamaan kuukausittaista asuntolainalaskuasi, voi silti olla järkevää vuokrata kotiisi sen sijaan, että yrittäisit kantaa asuntolaina itse.

Vuokralaisten löytäminen
Yksi kodin vuokraamisen vaikeimmista asioista on luotettavien vuokralaisten löytäminen. Sinun on varmistettava, että mainostat näkyvästi näkyvissä paikoissa: verkossa, sekä vuokra-sivustoilla, kuten Rent.com ja Craigslist, että myös sosiaalisissa verkostoissa, kuten Facebook; paikallisten muuttoyritysten ja henkilöstöosastojen kautta; kaikissa paikallisissa yliopistoissa; ja vanhanaikaisella kyltillä pihallasi.

Kun sinulla on hakijoita, on ehdottoman välttämätöntä, että lähetät heidät seulontaprosessin läpi. Voit löytää kattilalevyhakemuksia ja vuokrasopimuksia verkosta, mutta sinun on ehdottomasti kysyttävä potentiaalisilta vuokralaisiltasi heidän tulojaan, työhistoriaansa ja vuokrahistoriaansa - ja soitettava kaikille heidän viittauksilleen.

Muista lisäksi, että voit pyytää sosiaaliturvatunnuksia tausta- ja luottotarkistuksille sellaisen verkkosivun kautta, kuten E-vuokraaja. Nämä tausta- ja luottotarkistukset maksavat nimellismaksun (noin 25 dollaria), mutta voivat säästää sinulle useita päänsärkyjä.

4. Käännä talosi loma-asuntoksi

Vaikka pitkäaikaiseksi vuokranantajaksi tuleminen ei ole mahdollista tai houkuttelee sinua, voit silti korvata osan kustannuksista vuokraamalla kotisi matkustajille. Ilmoittamalla kotisi loma-asunnoksi Vrbon tai vertaisverkkojen majoitussivustolla Airbnb voi auttaa sinua ajamaan markkinoiden laskussa, kunnes pystyt myymään.

Lisäksi, jos käytät kotiasi loma-asunnona riittävän usein, että sitä voidaan pitää tuloja tuottavana omaisuutena, ja myyt lopulta kiinteistön ennen kuin markkinat toipuvat, voit väittää verojen menetyksen.

5. Laita kotisi lyhyeksi myyntiin

Jos pakko siirtää ehdottomasti ja olet vedenalainen kodissasi, lyhyt myynti on viimeinen ojavaihtoehto, joka ainakin vie sinut pois talosta. Tässä tapauksessa sinä ja lainanantaja suosittelisit myymään talosi huomattavasti alennetulla hinnalla, vain saadaksesi se myymään. Lainanantaja antaa sitten puutteen siitä, minkä pystyt maksamaan asuntolainalta, ja koko summan välillä. On kuitenkin tärkeää huomata, että joissain tapauksissa tämä puute on ei anteeksi, ja myyjä on edelleen vastuussa sen maksamisesta lainanantajalle.

Valitettavasti edes silloin, kun puutteesta annetaan anteeksi, lyhyellä myyntillä voi olla pitkäaikaisia taloudellisia seurauksia. Se voi vahingoittaa luotto-pisteet, vaikkakaan niin paljon kuin markkinoiden sulkeminen, mikä on usein sitä, mitä lyhyeksi myynti yrittää välttää. Myös lainanantajat suostuvat lyhytaikaiseen myyntiin vain, jos talonomistaja on jo maksamisen jälkeen ja saanut oletusilmoituksen.

Riittää, kun sanot, lyhyt myynti on ratkaisu vain, jos asuntolaina-ongelmasi on muuten ylitsepääsemätön.

6. Mene sulkemiseen

Joissakin tapauksissa voi vaikuttaa siltä, että pankkisi sulkeminen talosi on ainoa vaihtoehto. Vaikka markkinoiden sulkeminen vie sinut pois asunto-sekaannuksistasi, tämä on vaihtoehto, jonka täytyy työskennellä ahkerasti välttääksesi. Suurin osa ihmisistä ymmärtää, että markkinoiden sulkemisella on suuria luottovaikutuksia - mutta harvat eivät ymmärrä, että osto luottoon saattaa maksaa luottokorttisi. Sulkemisen jälkeen entinen asunnonomistaja voi löytää luottokortteja peruutettuina tai alentaa limiittejä. Lisäksi kestää vuosia (yleensä kolme-seitsemän), ennen kuin pankit ovat valmiita ottamaan mahdollisuuden asuntolainan asuntolaiseen, joka on sulkenut entisen kodin.

Markkinoiden sulkeminen ei myöskään tarkoita välttämättä sitä, että asunnonomistaja voi kävellä pois kuluttamatta rahaa. Useimmissa valtioissa pankit voivat laillisesti seurata asunnonomistajia puutteen vuoksi, mikä on ero sen välillä, minkä pankki sai kotiin, ja sen, mikä oli edelleen velkaa asuntolainalle. Ja jopa niiden asunnonomistajien, jotka asuvat tilassa, jossa on puutteellisuutta estäviä lakeja, on silti vastattava pankille, jos he ovat koskaan ottaneet toisen lainan tai jälleenrahoittaneet asuntolainansa rahan nostamiseksi. Puutteiden vastaiset lait eivät suojaa asunnonomistajia näissä tapauksissa.

Mikä tahansa asunnonomistaja voi tehdä markkinoiden sulkemisen välttämiseksi, on viime kädessä paras taloudellinen päätös, koska markkinoiden sulkeminen voi edelleen vaikuttaa kielteisesti talouteen tulevina vuosina.

Lopullinen sana

Et voi myydä kotiasi haluamassasi ajassa tai haluamallasi hinnalla, mutta sen hyväksyminen ja päätöksenteko vastaavasti voi auttaa sinua saavuttamaan tilanteeseesi parhaan taloudellisen lopputuloksen. Olettaen, että asuntomarkkinat ovat pahimmat, on todennäköisesti turvallisin toimintatapa tuloksesi kannalta.

Oletko viime aikoina yrittänyt myydä kotiasi? Mitä muita vinkkejä suosittelette myyntitaisteluille?