7 vinkkiä, joita noudatat ostaessasi ensimmäistä kiinteistösijoituskiinteistöäsi

Passiivisen tulon lähteenä se ei koskaan kuivu tai kypsy, vaan tarjoaa jatkuvan tulon menettämättä omaisuutta. Itse asiassa kohde-etuus arvostaa ajan myötä, jopa kun maksat asuntolainan sitä vastaan. Tämä tekee kiinteistösijoituksista erinomaisen eläketulon lähteen. Se monipuolistaa omaisuuserien allokointia ja suojaa tuottokerralta, koska sinun ei tarvitse myydä omaisuutta tuoton tuottamiseksi.

Sitten on veroetuja. Sijoittajat voivat vähentää kaikista mahdollisista kuluista asuntolainan koroista ylläpitokuluihin kiinteistönhoitomaksuihin. Ne voivat jopa vähentää joitain paperikuluja, joita heille ei koskaan aiheudu, kuten poistot.

Mutta kaikkien näiden etujen lisäksi se sisältää myös osuutensa ala-arvoista ja riskeistä. Jokainen kiinteistö vaatii suuren käteisvarojen sijoituksen käsirahana ja sulkemiskustannuksina. Kiinteistöt ovat tunnetusti likvidejä, mikä tekee niistä kalliita ja hitaita myydä. Sijoittamiseen tarvitaan myös sekä taitoa että työtä, toisin kuin osakkeissa, joita voit ostaa heti hakemistorahaston kautta ilman erityistietoa.

Silti tieto ja taidot, jotka sinun täytyy ostaa ensimmäisen omaisuutesi, eivät ole rakettotiede. Kuka tahansa voi oppia sijoittamaan kiinteistöihin. Tässä on seitsemän vinkkiä, joita sinun on noudatettava ostaessasi ensimmäistä sijoituskiinteistöäsi, jotta vältettäisiin sudenkuopat ja ansaitsee vahva voitto alusta alkaen.

1. Hanki numerot oikein

Yleisin virhe, jonka näen uusien kiinteistösijoittajien tekevän, on kustannusten, arvojen ja vuokrien laskenta.

Jos et ota mitään muuta tästä artikkelista, ota tämä oppitunti sydämeen: Opi kuinka laskea kassavirta ja talon kannattavat voitot tarkasti, koska se ei ole intuitiivinen. Näin sijoittajat menettävät rahaa.

Korjaukset ja kuljetuskustannukset

Kun käännät taloja tai ostat vuokrakiinteistöjä kunnostettavaksi, sinun on tiedettävä tarkalleen, kuinka paljon korjaus maksaa. Se kuulostaa pinnalta helposti; loppujen lopuksi urakoitsijat antavat sinulle kirjallisen hintatarjouksen, eikö niin?

Ongelmana on, että urakoitsijoiden työskentely on tunnetusti vaikeaa, ja saneeraukset sujuvat harvoin suunnitellusti. Usein urakoitsijat lupaavat liian vähän ja toimittavat liian vähän sekä kustannusten että aikataulun suhteen.

Ensimmäistä sijoituskiinteistöäsi varten kiinni suhteellisen pienillä kosmeettisilla korjauksilla. Sitten budjetoi valtava kustannusylitysvaraus väistämättömien hikojen käsittelemiseksi. Älä vain kerro siitä urakoitsijalle, muuten he löytävät tekosyyn sen käyttämiseen.

Hanki vähintään kolme tarjousta lisensoiduilta urakoitsijoilta ja ole erityisen selkeä haluamasi korjausten suhteen. Kun jätät tilaa tulkinnalle, jätät tilaa urakoitsijoille veloittaaksesi ylimääräisen myöhemmin.

Ja älä unohda, että itse korjauskustannukset ovat vasta alkua. Kiinteistön omistaminen maksaa myös rahaa, kun se on avoinna korjauksen alla. Nämä kirjanpito- tai ”pehmeät kustannukset” sisältävät asuntolainan, apuohjelmat, verot, vakuutukset ja luvat.

Ensimmäiselle sopimukselle budjetti on 50% ylimääräinen korjauskustannusten varauksena, ja lisäksi 50% tyyny arvioituihin kuljetuskustannuksiin. Hallitsemalla urakoitsijoita tarkkaan, voit välttää minkään sen kuluttamisen, mutta uuden sijoittajan tulisi budjetoida urakoitsijoiden kanssa tekemisissä oleviin virheisiin.

Pro-vinkki: Ennen kuin aloitat urakoitsijan löytämisen, tarkista HomeAdvisor. He ovat suorittaneet taustatarkastuksia ja löytäneet parhaimmat alueesi urakoitsijat, joista voit valita. Valitse muutama heidän luettelostaan ​​ja pyydä kutakin tarjoamaan tekemästäsi työstä.

Korjauksen jälkeinen arvo (ARV)

Aivan kuten uudet sijoittajat aliarvioivat yleensä kustannukset, he myös aliarvioivat kiinteistönsä korjausarvon (ARV)..

Tee oma tutkimus Truliasta tai Zillowista saadaksesi käsityksen vertailukelpoisista uusituista kiinteistöarvoista. Käy sitten muutamassa vertailukelpoisessa kodissa, jotka ovat tällä hetkellä myytävänä. Kävele niiden läpi ja saa suolistustason käsityksen siitä, kuinka valmistuneet kiinteistöt hinnoitellaan naapurustossa.

Aloittelevana sijoittajana yksin mielipiteesi ei leikkaa sitä, joten saat myös kolme asiantuntijalausuntoa ARV-valikoimasta tietylle kiinteistölle ennen ostamista. Kysy ensin kiinteistönvälittäjältäsi lausunto ja pyydä, että he ovat arvoalueellaan varovaisia. Löydä sitten kokenut sijoittaja, joka toimii markkinoillasi, ja kysy heidän mielipiteensä. Tarkista lopuksi lainanantajan arvioija mielipiteensä.

Kun sinulla on nämä kolme ARV-sarjan mielipidettä, ota alueen alin pää käyväksi ARV-arvoksi. Tämä ei ole aika tai paikka optimismille; sinun on tiedettävä vähimmäistuotosi kiinteistön kääntämisestä ja varmistettava, että se ei ole negatiivinen.

Korjauksen jälkeinen vuokra

Jos pidät kiinteistöä vuokrana, tarvitset tarkan arvion korjausten jälkeisestä vuokrasta. Käy läpi sama prosessi kuin ARV: n arviointi, mutta tällä kertaa vuokra.

Jos olet paikallinen, älä ohita tällä hetkellä vuokrattavien naapurialueiden kävelyä. Ei voi korvata sitä, kuinka paikalliset kompassit näyttävät omin silmin. Haluat kehittää paikallisille vuokrausmarkkinoille ymmärrystä, samoin kuin mitä viimeistelytasoa ja mukavuuksia vuokralaiset odottavat.

Jatkuvat vuokrakulut

Toista jälkeenpäin: Kassavirta ei ole vuokra vähennettynä asuntolainalla.

Toinen numerosarja, josta uudet sijoittajat erehtyvät, on jatkuvat vuokrakulut. Odota yleensä, että muut kuin asuntolainan kulut ovat keskimäärin noin 50% vuokrasta. Esimerkiksi 50%: n säännön mukaan, jos vuokra on 1 200 dollaria, muut kuin asuntolainakulut ovat keskimäärin 600 dollaria. Jos asuntolainanne on 500 dollaria, keskimääräinen kuukausittainen kassavirta on 100 dollaria - kaukana 700 dollarista, jota monet aloittelevat sijoittajat odottavat.

Muut kuin asuntolainakulut sisältävät:

• Kiinteistöverot
• Kiinteistövakuutus
• Työn vajaakäyttöaste
• Suuret korjaukset ja investoinnit (CapEx)
• ylläpito
• Kiinteistönhoitokulut
• Kirjanpito-, kirjanpito- ja lakikulut

Älä sulje pois kiinteistönhoitokustannuksia, koska aiot hallita kiinteistöä itse. Kaikilla ei ole aikaa tai luonnetta, jotta vaaditaan vuokrien hallintaa. Vaikka sinulla olisi se tänään, se ei tarkoita, että sinulla olisi se ensi vuonna. Lisäksi vuokrien hallinnointi on työvoimakustannusta riippumatta siitä, teetkö työtä vai onko joku muu. Ole taloudellisesti valmis palkkaamaan kiinteistöpäällikkö sisällyttämällä nämä kustannukset kassavirtalaskelmiin nyt.

Älä kuitenkaan luota todelliseen laskelmaan yksinomaan 50%: n sääntöyn. Se on laaja nyrkkisääntö, ja joudut laskemaan kullekin kiinteistölle aiheutuvat kulut ennen ostamista.

2. Harkitse avaimet käteen -ominaisuutta

Kaikki eivät halua sekoittaa urakoitsijoita, lupia ja pitkäaikaisen asuntolainan jälleenrahoitusta. Siinä ei ole mitään vikaa.

Jos ajatus kunnostuksen valvonnasta täyttää sinut stressistä, osta avaimet käteen -vaihtoehto. Voit ostaa kiinteistöjä, jotka on jo vuokrattu vakaille, luotettaville vuokralaisille, tai ostaa kiinteistöjä vuokrattavana.

Nykyään yhä enemmän yhteydessä olevaan maailmaan voit jopa ostaa avaimet käteen -ominaisuuksia mistä tahansa maasta muun muassa esimerkiksi Roofstock. Kuvittele MLS: n valtakunnallinen julkinen versio vain avaimet käteen -ominaisuuksille. Sinulla on hyvä käsitys tämän alustan voimasta ja mukavuudesta..

Roofstock sisältää myös runsaasti tietoja jokaisesta luettelossa olevasta kiinteistöstä, paikallisia markkinoita koskevista tiedoista historiallisiin ja ennustettuihin kodin arvosuuntauksiin yksityiskohtiin kiinteistön tilasta. Mikä parasta, niihin sisältyy kaksi takuuta: yksi antaa sinun palauttaa kiinteistö veloituksetta 30 päivän kuluessa, ja toinen takaa, että vuokraat kiinteistön vuokralaiselle 45 päivän kuluessa ostamisesta. Katso täysi Roofstock-arvostelu.

3. Pysy erillään ja ole kärsivällinen

Kuten edellä mainittiin, kiinteistöjen ostaminen vie työtä. Se työ moninkertaistuu kymmenkertaiseksi, jos haluat löytää hyvän kaupan - mitä sinä sijoittajana parempi tai mikä muu, mikä järkeä?

Monet aloittelevat sijoittajat kiinnittyvät emotionaalisesti ensimmäiseen kiinnostuksen herättävään kiinteistöön. He rakastavat sijaintia ja ajattelevat: "Haluaisin mielelläni jäädä eläkkeelle täällä" tai he rakastavat keittiötä tai mosaiikkilaattoja toisen yläkerran kylpyhuoneessa.

Tunteilla ei ole sijaa minkäänlaisiin sijoituksiin. Se johtaa vääristä syistä tehtyihin päätöksiin ja ”intuitiiviseen sijoittamiseen”, kuten yrittäminen ajantasaistaa markkinoita.

Älä koskaan anna itsesi muodostaa emotionaalista kiintymystä mahdolliselle sijoituskiinteistölle. Todennäköisesti joudut tarkistamaan kymmeniä - ehkä satoja - kiinteistöjä ennen kuin löydät oikean kaupan. Jos teet tarjouksia 15 kiinteistöstä, on hyvä mahdollisuus, että viisi myyjää neuvottelee kanssasi ja heistä kolme sopii kanssasi. Näistä kolmesta kaksi joutuu läpi ennen ratkaisua, jolloin sinulla on yksi suljettu sopimus kaikille ponnisteluillesi.

Harva ihmisillä on kärsivällisyyttä ja kyky pysyä erillään jokaisesta näistä tarjouksista. Suora kiinteistösijoittaminen on numeropeli kahdessa mielessä: Kyse on voitto- ja menolukuista, ja vain pieni osa mahdollisista kaupoista todella sulkeutuu. Ota nämä tosiasiat nyt vastaan, ennen kuin tuhlaa valtavia määriä aikaa ja rahaa epäonnistuneessa sijoitusyrityksessä.

4. Neuvottele (ja älä pelkää kävellä pois)

Myyjät odottavat sinun neuvottelevan. Jos et, he alkavat arvata hinnoitteluaan ja pohtia, pitäisikö heidän kysyä lisää.

Kiinteistöneuvottelut alkavat myyjän tutkimuksesta. Ota selvää myyjien kaikesta, kuten kuinka kiireellisesti he haluavat myydä, miksi he myyvät ja milloin he muuttavat, jos kiinteistö on omistajan käytössä. Jos käytät kiinteistönvälittäjää, pyydä heitä tuntemaan välittäjä. Olet yllättynyt siitä, kuinka usein listausagentit saavat puhelias.

Tule mukaan alhaisin tarjous, jonka luulet myyjän suhtautuvan tarpeeksi vakavasti vastineeseen. Mitä nopeammin myyjä haluaa sulkea, sitä alhaisempi määrä voi olla.

Vältä maksamalla käteissuorituksia, epäröi rakentaa myyjälle käyttöoikeussopimus neuvotteluihin.

Mikä tärkeintä, aseta enimmäishinta ennen kuin edes teet avaustarjouksen. Sitoutukaa siihen kirjallisesti ja kerro jollekin, mikä on lukita se paikoilleen. Jos myyjä ei sovi eteenpäin edestakaisin, se ei hyväksy numeroa katon alla, kävele pois. Muutaman päivän kuluttua soittaa sinulle hämmästyttävä määrä myyjiä sanomaan: "No, ehkä voin saada nämä numerot toimimaan loppujen lopuksi." Myyjät räpyttelevät ja ryhtiä, mutta kun pysyt emotionaalisesti erillään, voit kävellä pois ei-tähtitieteellisistä tarjouksista, joiden avulla voit ostaa vain hyviä tarjouksia.

Noudata näitä neuvottelutaktiikoita pitääksesi neuvotteluissa tiukan hallinnan ja olette aina valmiita kävelemään.

5. Järjestä rahoitus ennen tarjousten tekemistä

Kun teet tarjouksen, myyjät odottavat sinun antavan tietoja siitä, kuinka aiot tosiasiallisesti maksaa kiinteistöstään. Mikä tarkoittaa, että sinun on järjestettävä rahoitus ennen kuin aloitat tarjousten kiertämisen. Vaihtoehdot vaihtelevat sen mukaan, etsitkö lyhytaikaista osto- ja kuntoutuslainaa vai pitkäaikaista vuokrakiinteistöä.

Lyhytaikaisia ​​osto- ja kuntoutuslainoja varten käy kovan rahan lainanantajalla. Ne ovat nopeita ja joustavia, jos kalliita. Vaihtoehtoisesti saatat löytää onnea paikallisen yhteispankin kanssa, mutta ne toimivat erikseen, ja jokaisella on erilainen luotonantopolitiikka.

Voit kokeilla pitkäaikaisia ​​vuokra-asuntolainoja tavanomaisilla asuntolainanantajilla, kun aloitat sijoituksen. Mutta pankit ja vaatimukset täyttävät lainanantajat eivät ole skaalautuvia pari ensimmäistä kiinteistöäsi pidemmälle, koska ne asettavat rajoituksia kuinka monelle asuntolainalle voi ilmoittaa luottoasi.

Harkitse salkkulainanantajia ”seuraavan tason” rahoituksena. Nämä lainanantajat eivät myy lainoja suurelle yrityslainanantajalle, vaan pitävät sitä pikemminkin talossa. Paikalliset yhteisöpankit tarjoavat joskus näitä lainoja, samoin kuin jotkut online-lainanantajat.

Loppujen lopuksi, kun olet todistanut menestyksen, voit lainata rahaa yksityisesti ystäviltä ja perheeltä rahoittaaksesi tarjouksiasi. Mutta se tulee vuosia ensimmäisen kauppasi jälkeen.

Pro-vinkki: Kun etsit asuntolainan myöntäjää ensimmäisen kiinteistön rahoittamiseksi, aloita LendingTree. Muutamassa minuutissa voi olla useita lainaustarjouksia, joita voit verrata vierekkäin.

6. Älä pankitse arvostusta

Kiinteistöjen arvo ei aina nouse. Asuntojen arvo nousee yleensä, mutta jos luotat yleensä, olet spekuloiva, etten sijoita.

Jos olet läppä, läppä perustuu tämän päivän hintoihin. Jos olet pitkäaikainen vuokra-sijoittaja, osta tämän päivän kassavirran perusteella. Vaikka kodin arvot voivat romahtaa, vuokrat pysyvät yllättävän joustavina. Yhdysvaltain väestölaskentatoimiston mukaan jopa suuressa taantumassa, kun kodin arvot laskivat 27,42%, vuokrat jatkoivat nousuaan..

Se on vuokra-investointien kauneus. Kun opit ennustamaan kassavirtaa, voit laskea sijoituskiinteistöjen tuotot tarkasti ja voit sijoittaa vain korkean tuoton kiinteistöihin. Ja kun sijoitat vuokrakohteisiin nykyisen kassavirran perusteella, niin mikä tahansa arvostus on huono.

7. Ole valmis valvomaan ja tuomitsemaan

Aivan kuten kaikilla ei ole luonnetta olla kiinteistösijoittaja, sama pätee tehokkaaseen vuokranantajaan. Se vaatii huomiota yksityiskohtiin, itsekurin ja halukkuuden panna täytäntöön vuokrasopimuksesi säännöt.

Ihmiset työntyvät rajojaan vasten. Vuokranantajana se tarkoittaa, että jotkut vuokralaisista yrittävät ajaa rajojasi. Sinun tehtäväsi on puolustaa näitä rajoja. Kaikilla ei ole kurinalaisuutta noudattaa vuokrasääntöjään nielaistavan vuokralaisen edessä. Säännösten noudattaminen on kuitenkin vuokranantajana olemisen haasteita, joihin sinun on oltava mukava menestyäksesi.

Asuntolainan myöntäjääsi ei hukkaanteta, jos soitat heille nukahtamalla ja pyytämättä heitä olemaan perimään sinulta viivästysmaksua tai aloittamaan sulkemisprosessi. Jos vuokraa ei ole määräajan loppuun mennessä, toimita häätövaroitus, joka antaa vuokralaiselle toisen lisäajan ennen kuin teet muutosehdotuksen. Jos he eivät maksa toisen lisäajan loppuun mennessä, ilmoita asiasta paikalliselle tuomioistuimelle. Se aloittaa uuden pitkän prosessin mahdollisella kuulemis- ja sulkemispäivämäärällä, joka kaikki vie kuukausia.

Tietysti siihen tulee harvoin. Kun toimitat hätäilmoituksen ja nostat asian välittömästi tuomioistuimessa, vuokralaiset alkavat usein priorisoida vuokransa luottokorttilaskuihinsa, harkinnanvaraisiin menoihin ja muihin kuluihin.

Jos et pidä minkään niistä äänestä, et ole yksin. Mutta se tarkoittaa, että et ole temperamenttisesti sopiva laskeutumiseen. Sinun tulisi joko ulkoistaa se kiinteistönhoitajalle tai löytää muita tapoja sijoittaa kiinteistöihin.

Lopullinen sana

Suorat kiinteistösijoitukset eivät sovellu hyvin monille tai jopa useimmille ihmisille. Heillä ei vain ole kärsivällisyyttä ja kurinalaisuutta.

Onneksi sinun ei tarvitse investoida suoraan saadaksesi kiinteistövälityksen salkkuusi. Epäsuoria tapoja sijoittaa kiinteistöihin ovat mm. REITit, jotka voit ostaa heti välittäjätilisi tai IRA: n kautta. Voit myös sijoittaa kiinteistöjen joukkorahoitussivustoihin. Vaikka nämä kerran antoivat vain akkreditoitujen sijoittajien osallistua, muutama, kuten Fundrise, anna kenen tahansa nyt sijoittaa.

Jos sinulla on kiinnostusta, kärsivällisyyttä ja luonnetta sijoittaa suoraan kiinteistöihin, kurintasi palkitaan ennustettavalla tuotolla, vahvoilla veroetuilla ja korkean tuoton passiivisilla tuloilla. Yksi helppo tapa ostaa ensimmäinen sijoituskiinteistösi on elää siinä kotiin hakkeroimalla. Vastoin yleistä uskoa, sinun ei tarvitse ostaa moniperheistä kiinteistöä talon hakkerointiin. Voit tallata hakkeroita huonetovereiden kanssa, lisäasunnon kanssa, vuokraamalla huoneita Airbnb: llä tai jopa ottamalla ulkomaille vaihto-opiskelijan.

Sinulla on runsaasti vaihtoehtoja kiinteistöjen sijoittamiseen riippumatta siitä, valitsetko suoran omistuksen tai käytännöllisemmän lähestymistavan. Joko niin, varmista, että teet kotitehtäväsi ja tarkista jokainen sijoitus huolellisesti, kiinnittäen erityistä huomiota numeroihin.

Harkitsetko sijoituskiinteistön ostamista? Mikä on pitkän aikavälin suunnitelmasi??