8 huomioitavaa asiaa ennen sijoittamista avaimet käteen -kiinteistöihin

Tietysti jotkut kiinteistösijoittajat luovat pääomaa kunnostamalla kiinteistöjä. Mutta vuokraamisella, johtamisella ja neuvotteluilla urakoitsijoiden kanssa on omat päänsärkynsä. Ja joillakin sijoittajilla ei ole vatsaa vaivaa ongelmista lupien, lainanantajan piirtämisaikataulujen ja yllättävien korjauskustannusten vuoksi.

Onneksi sijoittajat, jotka haluavat monipuolistaa omaisuuttaan ja ostaa vuokrakiinteistöjä, voivat ohittaa peruskorjaukset kokonaan avaimet käteen -sivustolla sellaisen verkkosivun kautta, Roofstock. Avaimet käteen -kiinteistö on täsmälleen miltä se kuulostaa: kiinteistö, joka on joko vuokrattavissa tai jo vuokrattu maksavalle vuokralaiselle..

Kuulostaako unelma uudelle kiinteistösijoittajalle? Vaikka se voi olla vähän osallistava tapa aloittaa vuokra-investoinnit, se ei ole kuin napsauttamalla painiketta ostaaksesi osake- tai kiinteistösijoitusluottamus. Kiinteistä kiinteistöistä - jopa avaimet käteen -ominaisuuksina - tulee korkeista alkuinvestointikustannuksista matalaan likviditeettiin - ominaisuuksiensa ja haasteidensa ansiosta sijoittajille.

Keskeiset näkökohdat avaimet käteen -ominaisuuksiin

Ennen kuin jatkat avaimet käteen -ostosta, sinun on tiedettävä, mihin saat itsesi. Jokaisella kiinteistöllä, joka maksaa kymmeniä tuhansia dollareita sulkemiskustannuksissa ja käsirahassa, ei ole varaa tehdä monia virheitä.

Tässä on kahdeksan asiaa, jotka tulee harkita, kun alat arvioida potentiaalisia avaimet käteen -ominaisuuksia investointeina.

1. Korkotaso

Suurin haitta avaimet käteen -ominaisuuksilla on vaikeus löytää hyviä tarjouksia.

Ajattele sitä. Joku muu on jo tehnyt kaiken työn puolestasi päivittääksesi kiinteistön ja asettamalla sen täydelliseen, vuokrattavissa olevaan tilaan. He myyvät sinulle lopputuotetta, joka on valmis aloittamaan passiivisten tulojen hankkiminen.

Se jättää vähän lihaa luulle avaimet käteen -näyttäjälle vastinetta rahalle. Myyjä, usein flipper, on jo pakottanut oman pääomansa päivittämällä kiinteistön ja mahdollisesti jopa asettamalla vuokralaisen siihen. He ansaitsevat pääomaa, kun myyvät sinulle.

Joten ostat kiinteistön kokonaan markkina-arvolla tai lähellä sitä.

Tulosijoittajana keskitytään enemmän kiinteistön jatkuviin ansaintamahdollisuuksiin kuin sen nykyiseen markkina-arvoon. Tulosijoittajat mittaavat usein tätä ansaintapotentiaalia aktivointiasteen tai cap-koron avulla.

Enimmäismäärät ovat yksi mitta kiinteistön sijoitetun pääoman tuotolle. Kaava näyttää tältä:

Nettotuotto (NOI) ÷ ostohinta

Nettotuotot ovat vuositulot, joista kiinteistö voi tuottaa miinus kaikki toimintakulut, kuten korjaukset, kunnossapito, kiinteistöjen hallinnointipalkkiot, vajaakäyttöaste, kiinteistöverot ja vakuutukset.

Kuvittele, että harkitset kahta samanlaista kiinteistöä kadun toisella puolella. Molemmat kiinteistöt antavat vuotuisen nettotulot 20 000 dollaria. Mutta yksi myyjä pyytää 275 000 dollaria, kun taas toinen kysyy 250 000 dollaria, enimmäismäärään 7,3% verrattuna 8%..

Huomaa, että vaikka enimmäismäärät tarjoavat tavan vertailla kiinteistöjä objektiivisesti, ne eivät ota huomioon sijoitetun pääoman tuottoa. Sitä varten sinun on laskettava käteisvarojen palautukset.

2. Cash-on-Cash Palauttaa

Kun rahoitat avaimet käteen -kohdetta, keksit vain tietyn määrän omaa rahaa taskussa. Erityisesti keksit varoja käsirahaan ja sulkemiskustannuksiin.

Investoit vähemmän rahaa, mutta myös nettotulot ovat vähemmän vuosittain, koska sinulla on asuntolainan maksu. Cash-on-cash-palautukset mittaavat tuottoa rahastasi, jonka jouduit laittamaan.

Oletetaan, että ostat yllä olevan esimerkin kiinteistön 250 000 dollarilla. Laskutat 20% tai 50 000 dollaria plus 10 000 dollaria sulkemiskustannuksilla 60 000 dollarin kokonaiskustannuksilla. Mutta se antaa sinulle 200 000 dollarin asuntolainan, jonka sanomme maksaa sinulle noin 1200 dollaria kuukaudessa 30 vuoden lainasta, jonka korko on 6%. Asuntolainan maksu laskee vuosittaiset nettotulosi 20 000 dollarista 5 600 dollariin.

Kiinteistön käteinen tuotto näyttää nyt seuraavalta: 5 600 dollarin vuositulot jaettuna 60 000 dollarin sijoituksellasi, vuotuinen tuotto 9,3%. Tämä osoittaa sinulle vipuvaikutuksen pienentäessäsi käteistä sijoitustasi ja myös nopeuttamalla rahasi tuottoa.

3. Rahoitus

Kuten juuri osoitin, rahoitus muuttaa laskelmiasi - joskus parempaan suuntaan, mutta ei aina. Ennen tarjouksen tekemistä sinun on tiedettävä, millaisia ​​rahoitusehtoja voidaan odottaa tietyltä kiinteistöltä.

Oletetaan esimerkiksi, että kotikaupungissasi on paikallinen lainanantaja, joka on valmis lainaamaan sinulle 80% kiinteistön ostohinnasta 6%. Mutta he eivät lainaa valtiosta. Joten kun tarkastelet avaimet käteen -ominaisuuksia kauempana, sinun on etsittävä erilaista lainanantajaa, jolla voi olla erilaiset lainausehdot.

Luo suhteita useisiin lainanantajiin jokaisella markkinoilla, joihin aiot sijoittaa, jos ensisijainen lainanantajasi ei salli tiettyä omaisuutta mistä tahansa syystä. Jokaisella lainanantajalla on omat vakuutusohjeet, ja jopa ne eivät aina ole ennustettavissa. Joskus lainanantaja ei vain pidä kiinteistön ulkoasusta ja hylkää lainan.

Muista myös, että avaimet käteen -ominaisuuksiin tarvitaan pitkäaikaista rahoitusta kuin lyhytaikaista kovan rahan lainaa. Etsi salkkulainanantajia ja paikallisia yhteisöpankkeja, etenkin niitä, jotka eivät ilmoita sijoituskiinteistölainojen luottoasi.

4. Kiinteistönhoito

Ennen vuokrakiinteistön ostamista sinulla tulisi olla suunnitelma siitä, kuka hallitsee sitä.

Se voi olla sinä tietysti. Omien vuokrakiinteistöjen hallinta, etenkin kun aloitat sijoittamisen, on hieno tapa oppia alaa nopeammin. Se tekee sinusta paremman sijoittajan, jolla on syvällisempi käsitys siitä, kuinka kulut ja hallinnon työvoimat vaihtelevat erityyppisten kiinteistöjen, lähiöiden ja vuokralaisten välillä.

Mutta ei aina ole käytännöllistä hallita omia vuokrakiinteistöjäsi. Jos asut toisessa valtiossa, synnytät kolmioita, otat vaativan uuden työpaikan tai keräät kymmeniä kiinteistöjä, sinun on varauduttava siihen päivään, jolloin et pysty itse hallitsemaan niitä. Tässä mielessä monet vuokranantajat huomaavat, että vuokrien hallinnointiin liittyy liian monia asioita, ja he vain vihaavat sen tekemistä. Joten vaikka aiot hallita kiinteistöä itse, sinulla on varautumissuunnitelma kiinteistöjen hallintaa varten.

Ja varmista, että sinulla on omaisuudenhoitoon budjetti, vaikka et aio käyttää sitä aluksi. Kiinteistönhoito on työvoimakustannusta riippumatta siitä, suoritatko sitä työtä vai joku muu. Vuokrakiinteistöt eivät ole täysin passiivisia tulolähteitä.

Jos valitset vuokrata kiinteistönhoitajan, varmista, että tutkit ja haastattele markkinoilla toimivia yrityksiä ennen kuin ostat kiinteistön siellä. Lähtökohtana kiinteistövälittäjähaullesi tarkista Roofstock, joka ylläpitää valtakunnallista luetteloa sertifioiduista kiinteistönhoitajista.

5. Nykyiset vuokralaiset

Onko kiinteistössä jo vuokralaisia? Jos on, kuinka kauan he ovat olleet siellä? Kuinka heidän luotonsa? Heidän tulonsa? Onko heitä koskaan häädetty? Mikä on heidän maksuhistoria?

On mukavaa ostaa kiinteistö puhtaan, luotettavan ja pitkäaikaisen vuokralaisen kanssa. Mutta aivan yhtä helposti voit periä painajaisen vuokralaisen, joka laiminlyö ensimmäisen omistuskuukausi.

Jos kiinteistössä on vuokralainen, tarkista heidät samalla tavalla kuin uusi hakija. Tarkista heidän maksuhistoria, kaikki heidän taustatarkistuksensa, vuokrahakemuksensa ja tulonsa.

Muista, että vuokralaisten laatu määrää palautusten laadun.

6. Mekaanisten järjestelmien ikä

Löysit vuokrattavissa olevan kiinteistön, joka on valmis mainostamaan uusia vuokralaisia ​​tai olemassa olevia vuokralaisia. Mutta se ei tarkoita, että uuni ei kuole sinulle ensi kuussa tai että johdotus ei ole alaosa, joka odottaa tapahtuvan.

"Livable" ei ole synonyymi "uusi", "remontoitu" tai "moderni". Jopa kun myyjä markkinoi kiinteistöä päivitetynä tai kunnostettuna, se ei tarkoita, että myyjä korvasi kiinteistön kaikki komponentit.

Arvioi jokainen kiinteistön mekaaninen järjestelmä ja rakenneosat arvioidaksesi sen ikää ja jäljellä olevaa käyttöikää. Kysy kiinteistönvälittäjältäsi lausunto ja vahvista nämä mielipiteet kodin tarkastajan kanssa.

Vain siksi, että yksi tai useampi järjestelmä vanhenee, ei tarkoita, ettet halua siirtyä eteenpäin kiinteistön kanssa. Mutta sinun on tiedettävä, mihin saat itsesi ja budjetoida sen mukaisesti.

7. Korjausten laatu

Vastaavasti vain siksi, että kiinteistö on hiljattain kunnostettu, ei tarkoita, että se olisi kunnostettu hyvin.

Lehtitossien ei tarvitse asua kiinteistössä tai ylläpitää sitä pitkäaikaisesti; heidän ensisijaisena tavoitteenaan on voitto. He pyrkivät käyttämään vähiten rahaa lopputuotteen luomiseen. Se tarkoittaa joskus vähemmän kuluttamista korkealuokkaisille urakoitsijoille tai materiaaleille.

Valitse kiinteistö hienohammasisella kammalla ja pyydä kotitarkastajaa tekemään sama. Kysy tarkastajalta ja kiinteistönvälittäjältä heidän mielipiteensä kunnostustöiden laadusta.

Jos kolme teistä ei pidä näkemästäsi, ohita omaisuus ja siirry seuraavaan. Näkyvä todiste huonosta työstä on vain ongelman pinta - se, mitä et näe, pitäisi todella pelottaa sinua.

8. Paikallisten markkinoiden pitkäaikainen taloudellinen terveys

Vuokrakiinteistöjen ostaminen, toisin kuin käännettävät talot, liittyy pitkäaikaiseen sijoitukseen. Haluat sijoittaa kaupunkiin ja naapurustoon, jossa väestö, työpaikat ja asuntojen kysyntä kasvavat. Haluat myös kaupungin, jossa rikollisuus, avoimet työpaikat ja sosiaaliset ongelmat vähenevät.

En enää sijoita kaupunkiin, jossa kasvoin, koska en luota sen pitkäaikaiseen taloudelliseen ja poliittiseen terveyteen. Olen oppinut kovan tavan, että huonomman asteen kaupunginosat näyttävät usein hyvältä paperilla, jolla on korkea korkotaso, mutta nämä korkotasot peittävät vähemmän näkyvät kustannukset, kuten liikevaihto, rikollisuus ja protektionistiset lait..

Siellä on markkinarako sijoittajille, jotka ansaitsevat hyviä voittoja kamppailevissa kaupungeissa ja lähiöissä. Mutta se on juuri sitä: niche ainutlaatuisella dynamiikalla. Vastusta kiusausta alhaisilla ostohinnoilla ja korkealla paperin palautuksella. Rahan ansaitseminen vaatii erikoisosaamista.

Jos et ole täysin varma, että kaupunki ja naapurialueet liikkuvat oikeaan suuntaan, älä sijoita sinne.

Mistä ostaa avaimet käteen -ominaisuudet

Oletko valmis monipuolistamaan avaimet käteen -ominaisuuksia, mutta et ole varma, mistä ne löydät? Monipuolista ilman päänsärkyä käyttämällä vaihtoehtoja, jotka eivät vaadi vuosien kokemusta kiinteistöjen sijoittamisesta.

Roofstock

Viime vuosina, Roofstock on noussut "avaimet käteen" -kiinteistöjen valtakunnalliseksi johtavaksi alustaksi. Myyjille se on halvempaa kuin kiinteistönvälittäjän palkkaaminen, ja se tarjoaa ostajille valtavan määrän tietoja.

Nämä tiedot sisältävät naapuruston yksityiskohdat, kuten paikallisten koulujen laatu, kodin mediaaniarvot ja arvostushistoria. Itse kiinteistölle alusta sisältää säädettävät laskimet ja tiedot enimmäismääristä, sisäisestä tuottoprosentista ja arvioidusta arvonnoususta.

Kattovarasto sisältää myös kaksi takuuta. Ensimmäinen on rahat takaisin -takuu. Ostajat voivat listata myytävän kiinteistön uudelleen, jos he eivät ole tyytyväisiä siihen 30 päivän kuluessa ostosta. Roofstock takaa, että he palauttavat ostohintansa. Toinen on vuokralaisen sijoittamistakuu. Jos ostat vapaan kiinteistön ja et sijoita uusia vuokralaisia ​​45 päivän kuluessa, Roofstock maksaa 90% markkinavuokrasta, kunnes teet.

Pidä kiinteistönvälittäjä

Voit aina käydä vanhassa koulussa ja vuokrata kiinteistönvälittäjän. Useimmat Yhdysvaltain kodeista myyvät edelleen MLS: llä. Lisäksi myyjä maksaa suurimman osan - ellei kokonaan - edustajan palkkiosta. Kiinteistönvälittäjän palkkaaminen maksaa sinulle hyvin vähän ostajana.

Varmista vain, että palkkaat tähtienvälistä kiinteistönvälittäjää, jolla on kokemusta työskennellä sijoittajien kanssa - ja mieluiten sellainen, joka on itse sijoittaja.

MLS: ssä julkisesti noteerattujen asuntojen ongelma on, että määritelmänsä mukaan ne myyvät markkinahintaan. Jos sopimusta on löydettävissä, se tapahtuu joko ahkeraan neuvotteluiden tai pelkän onnen kautta. Et saa kauppaa, josta kukaan muu ei tiennyt avoimesti myytävänä olevissa koteissa.

Yksityiset avaimet käteen -myyjät / tossut

Monet kiinteistösijoittajat ansaitsevat elantonsa kääntämällä koteja pitkäaikaisille sijoittajille. He löytävät paljon huonontuneesta kodista, kunnostavat sen ja myyvät sen avaimet käteen -ominaisuutena. Jotkut sijoittavat vuokralaiset siihen kattamaan kuljetuskustannukset markkinoidessaan sitä.

Vaikka jotkut näistä myyjistä ilmoittavat kiinteistönsä MLS: ssä tai Roofstockissa, toiset toimivat yksityisten yhteystietojen kautta. Löydät ne Google-haulla avaimet käteen -myyjille valitsemillasi markkinoilla tai kiinteistöihin sijoittavissa Facebook-ryhmissä tai foorumeilla.

Joskus nämä myyjät antavat jonkin verran liikkumavaraa neuvotteluille ilman lisäkustannuksia kiinteistönvälittäjälle tai Roofstock-maksuja. Mutta kuten aina, pidä yllä olevat näkökohdat mielessä ennen ostamalla avaimet käteen -läppä.

Ota yhteyttä nykyisiin vuokranantajiin

Ihmiset rakastavat vihata vuokranantajia. Tosiasia on kuitenkin, että vuokranantajana oleminen tuo mukanaan runsaasti päänsärkyä, puhelinsoittoista kello 3.00 alkaen huutavista vuokralaisista maksamattomiin vuokreihin jatkuviin valituksiin ja vaatimuksiin..

Monet vuokranantajat ovat niin kurja, he purkavat kiinteistönsä ensimmäiselle kiinnostusta ilmaisevalle henkilölle. He eivät välttämättä aio myydä juuri nyt, mutta he ovat niin tyytymättömiä, he antautuvat kiusaukseen, kun tarjous tulee.

Suoraposti, sosiaalisen median viestit, jopa puhelut voivat kaikki toimia taktiikkana nykyisille vuokranantajille. Kiinteistöissä maksetaan usein jo vuokralaisia ​​vuokralaisia, jotka tekevät heistä paitsi avaimet käteen myös vuokratut.

Mutta se ei tarkoita, että he olisivat hyviä vuokralaisia. Laadi yhteen suunnitelma näiden kiinteistöjen hallitsemiseksi edeltäjiäsi paremmin ja ota tiukka käsi vuokrien keräämisessä, yksikön tarkastamisessa ja vuokrasopimuksen täytäntöönpanossa..

Lopullinen sana

Jos haluat monipuolistua kiinteistöihin ja et halua suoran omistuksen päänsärkyä, sinulla on runsaasti vaihtoehtoja sijoittaa kiinteistöihin epäsuorasti.

Niille, jotka ovat valmiita vuokranantajaksi, avaimet käteen -vaihtoehto tarjoaa suhteellisen nopean ja helpon tavan monipuolistaa vuokrakohteiksi - vasaraa ja naulaa ei tarvita.

Sijoituskiinteistöjen veroetuja on muiden etujen lisäksi. Ja jos myyt kiinteistön ja et halua maksaa myyntivoittoveroa tuloista, voit aina tehdä 1031-vaihdon ostamalla avaimet käteen -ominaisuuden heidän kanssaan.

Varmista vain, että suoritat numerot ja tarkista kiinteistö ja vuokralaiset uudelleen, ennen kuin sijoitat kymmeniä tuhansia ansaittua dollariasi.

Mietitkö avaimet käteen -kohdan ostamista? Mikä estää sinua sijoittamasta?