Kuinka löytää loistava kiinteistönvälittäjä (välittäjä), johon voit luottaa

Tämä due diligence -asetus kuitenkin kuitenkin menee syrjään kiinteistövälittäjän palkkaamisen yhteydessä. Kodin ostaminen tai myyminen on kuitenkin yksi suurimmista tekemistäsi taloudellisista päätöksistä, ja oikean henkilön löytäminen edustamaan kiinnostuksen kohteitasi on avain parhaan tarjouksen tai sijoitetun pääoman tuoton saavuttamiseen.

Jos valitset oikean kiinteistönvälittäjän, prosessi sujuu suhteellisen sujuvasti. Väärä agentti voi kuitenkin aiheuttaa tapahtumien tuhoa ja mahdollisesti jopa menettää myyntisi kokonaan. Toisin sanoen, se on iso päätös.

Mutta mitä sinun pitäisi etsiä vuokraamalla kiinteistönvälittäjää? Mitä punaisia ​​lippuja sinun tulisi varoa? Tässä on mitä sinun täytyy tietää löytääksesi loistava kiinteistönvälittäjä.

Millaista edustajaa tarvitset?

Ensimmäiset asiat ensin: Ostatko kotia vai myytkö kotia? Tämä vastaus on avain tarvitsemiesi edustajien tyyppien selvittämiseen.

Agentteja, jotka työskentelevät taloa myyvien asunnonomistajien kanssa, kutsutaan myyjän edustajiksi tai listalle. Nämä edustajat edustavat talonomistajan etuja listautumis- ja neuvotteluprosessin aikana.

Agentteja, jotka työskentelevät asunnon ostajien kanssa, kutsutaan ostajan edustajiksi tai myyntiedustajiksi. Nämä edustajat edustavat ostajan etuja esittely- ja neuvotteluprosessin aikana. Jotkut ostajan edustajat työskentelevät yksinomaan ostajien kanssa, mikä tarkoittaa, että he eivät lue mitään koteja.

Termit ”myyjän edustaja” ja “myyntiedustaja” sekoittavat usein asunnon osto- ja myyntimenettelyn ihmiset, koska ne kuulostavat lähes identtisiltä. Ne edustavat kuitenkin erilaisia ​​puolueita, joilla on erilaiset intressit. Myyjän edustajat edustavat taloa myyvää osapuolta, kun taas myyntiedustajat edustavat asunnon ostajaa; heitä kutsutaan myyntiedustajaksi vasta kun lopullinen sopimus on allekirjoitettu.

Kaksi edustajaa

Joitakin edustajia kutsutaan "kaksoisagenteiksi", mikä tarkoittaa, että he ovat sitoutuneet edustamaan sekä ostajan että myyjän etuja kodin ostoprosessin aikana..

Näin se toimii. Kuvittele, että kävelet avoimeen taloon ja rakastu paikkaan. Se on kuuma omaisuus, ja tiedät, ettei se kestä. Aloitit juuri kotihakuasi, eikä sinulla ole omaa edustajaasi. Pörssiyhtiö on kuitenkin paikalla ja haluaisi auttaa sinua tekemään tarjouksen kotona oikeassa. Et halua odottaa saavasi omaa edustajaasi, joten suostut työskentelemään hänen kanssaan. Tässä tapauksessa olet juuri solminut työsuhteen kahden edustajan kanssa.

Kaksitoimisto on kiistanalainen, koska edustajat pakotetaan kävelemään erittäin hienolla linjalla ja pysymään neutraaleina koko prosessin ajan. Loppujen lopuksi he edustavat myyjää, joka haluaa saada korkeimman mahdollisen hinnan kotistaan, ja ostajaa, joka haluaa saada alimman mahdollisen hinnan samasta kodista.

Käyttöönoton takia voi olla myös eturistiriita. Tyypillisessä myynnissä ostajan edustaja ja listaus agentti jakoivat karkeasti 6% palkkiot, saaden noin 3%. Kaksoisagentti pitää 100% palkkiosta, mikä tarkoittaa heidän etunsa mukaista myydä koti korkeimmalle mahdolliselle hinnalle. Tämä toimii hyvin myyjälle, mutta ei niin hyvälle ostajalle.

Monet kiinteistöalan ammattilaiset suhtautuvat voimakkaasti kaksitoimistoihin, ja syystä. Kaksi edustajaa on laillisesti kielletty ottamasta osapuolia kauppaan tai jakamaan luottamuksellisia tietoja. Joten he saavat kaksinkertaisen palkkion ja antavat vähemmän neuvoja ja opastusta molemmille osapuolille. Suurimman osan ajasta ainoa henkilö, joka todella hyötyy, on agentti.

Kaksitoimisto on laillinen vain joissakin osavaltioissa, kuten Kaliforniassa ja Texasissa. Niissä valtioissa, joissa se on sallittua, edustajat ovat laillisesti velvollisia paljastamaan kaksoisedustajansa ennen sopimuksen allekirjoittamista. Voit selvittää, onko kaksitoimisto laillista omassa valtiossasi, yksinkertaisesti Google ”Onko kaksoistoimisto laillinen” oman valtion nimen mukana.

Kuinka löytää loistava kiinteistönvälittäjä

Jokainen siellä oleva agentti ei ole oikea valinta sinulle. Jopa erittäin menestyvillä agenteilla on heikkoutensa.

Esimerkiksi alueellasi myydyimmällä edustajalla voi olla vaikuttava mainosbudjetti ja suuri tiimi paikallaan auttaakseen asiakkaita. Tämä voi kuitenkin tarkoittaa, että päädyt työskentelemään useiden eri ihmisten kanssa koko osto- tai myyntiprosessin ajan. Jos etsit henkilökohtaista huomiota, tämä agentti ei ehkä ole parhaiten sopiva.

Toisaalta saatat kohdata edustajan, jolla on paljon vähemmän kokemusta, mutta jonka persoonallisuus sopii täydellisesti sinun omaisuuteesi. Epäilet, että heidän pyrkimyksensä tehdä sinut onnelliseksi - ja vastaanottaa kaivattuja suosituksia ja lausuntoja vastineeksi - saattaa olla tärkeämpi kuin pelkkä kokemus.

Tilanteesi parhaan edustajan löytämiseksi on paljon harkittava. Näin pääset alkuun.

1. Luo lyhyt luettelo agenteista

Googlen ansiosta voit helposti löytää kymmeniä tai satoja agentteja omalta alueeltasi muutamalla näppäinpainalluksella. Yleensä löydät kuitenkin tarkempia tietoja edustajista kiinteistövälitysverkkosivuston kautta.

Yksi parhaimmista paikoista aloittaa haku on Zillow's Agent Finder, jonka avulla voit nähdä täydellisen luettelon paikallisista edustajista heidän asiakkaidensa suosituksilla ja viimeisillä luetteloilla. Viimeaikaiset listaustoiminnot ovat erityisen hyödyllisiä. Ensinnäkin voit käyttää sitä agenttien löytämiseen, jotka ovat viime aikoina työskennelleet myyjien tai ostajien kanssa suunnitellulla alueella. Jos myyt kotiasi, sen avulla voit myös analysoida kuinka kukin edustaja kuvaa ja markkinoi luetteloitaan. Näyttääkö esimerkiksi kukin listaus ammattimaiselta ja houkuttelevalta? Onko videokierros?

Muita hyödyllisiä verkkosivustoja ovat Realtor.com ja HomeLight.

Tee luettelo vähintään kolmesta edustajasta, joista olet kiinnostunut haastattelemaan.

2. Kysy paljon kysymyksiä

Nyt kun sinulla on lyhyt luettelo edustajista, seuraava askel on puhua heille henkilökohtaisesti. Kyllä, voit tehdä puhelinhaastattelun, mutta tapaaminen henkilökohtaisesti on parempi.

Kasvokkainen tapaaminen antaa sinun todella tuntea kuka tämä henkilö on, mitkä ovat hänen arvonsa ja sopivatko hänen persoonallisuutensa hyvin sinun omaisuuteesi. Tämä on henkilö, joka opastaa sinua stressaavan ja taloudellisesti merkittävän prosessin läpi; sinun täytyy tuntea olosi mukavaksi puhua heidän kanssaan. Sinun on myös tiedettävä, aikovatko he kertoa totuuden sokeripinnoituksen sijaan huonoista uutisista. Ja sinun on tiedettävä, että jaat samat perusarvot.

Aloita seuraavista yleisistä kysymyksistä:

• Työskenteletkö kokopäiväisesti kiinteistöalalla?
• Kuinka kauan sinulla on lupa?
• Oletko National Realtors -yhdistyksen (NAR) jäsen? (NAR vaatii lisäkoulutusta ja tiukkojen eettisten sääntöjen noudattamista.)
• Työskenteletkö yhdessä ryhmän kanssa? Jos on, työskentelen ensisijaisesti kanssasi tai jonkun muun kanssa?
• Kuinka suuri osa yrityksestäsi tulee viittauksista?
• Mikä on nykyisten asiakkaidesi keskimääräinen lukumäärä?
• Kuinka haluat kommunikoida? (Esimerkiksi agenttisi voi mieluummin nopeita tekstejä tiedon välittämiseksi, kun taas puhelinsoitto olisi mieluummin. Varmista, että olet samalla sivulla täällä, koska hyvä viestintä on avain onnistuneeseen työsuhteeseen.)
• Onko asiakas koskaan valittanut sinusta tai toimistostasi? Jos on, kuinka käsitteit sitä?
• Oletko voittanut mitään ammattilaispalkintoja?
• Millaista sopimusta tarjoat? Mitä tapahtuu, jos en ole tyytyväinen työsuhteeseemme?
• Mistä pidät parhaiten välittäjänä? Mitä pidät vähiten?

Nämä kysymykset ovat loistava tapa aloittaa keskustelu. Sinun on kuitenkin esitettävä lisäkysymyksiä sen mukaan, ostatko vai myyt.

Jos myyt taloa

Jos myyt taloa, kysy mahdollisilta edustajilta seuraavia kysymyksiä:

• Kuinka monta myyntiä sulit tänä vuonna?
• Kuinka monta kotia olet myynyt alueellani? Oliko he samankaltaisessa hintaluokassa kuin kotini?
• Kuinka monta näistä koteista myytiin listahinnalla tai lähellä sitä?
• Tarvitsetko etuoikeuden tai ennakkoluvan asuntolainayritykseltä ennen koteja?
• Mikä on palkkio? Mistä muista kiinteistömaksuista olen vastuussa? (Muista, että kiinteistömaksut ovat neuvoteltavissa.)
• Mikä on oman markkinointistrategiasi minun kaltaiselle kodille?
• Käytätkö ammattimaista valokuvaajaa vai kotiohjaajaa?
• Mitä minun on tehtävä saadakseni taloni valmis myyntiin tai lisätäkseni sen reunavalitusta? (Heillä voi olla ehdotuksia uusintaprojekteista kodin arvon kasvattamiseksi.)
• Isännöitkö avoimia taloja?
• Kuinka kauan kotisi myyntiin kestää?
• Kuka on kohdeostajani?

Jos ostat kodin

Jos ostat kodin, harkitse näitä kysymyksiä:

• Kuinka perehtyt kiinnostuneisiin alueisiin tai lähiöihin??
• Onko tällä alueella tai naapurustossa jotain, josta minun pitäisi tietää? Jos on, vaikuttavatko nämä muutokset asuntojen hintoihin nyt vai tulevaisuudessa?
• Millä aikoina olet käytettävissä talojen näyttämiseen?
• Kuinka usein lähetät minulle uusia ilmoituksia, jotka vastaavat etsimääni?
• Voitteko suositella muita ammattilaisia, joita tarvitsen, kuten kodintarkastajaa?
• Kuinka kauan tyypillinen ostoprosessi vie mukaasi?
• Kuinka monta kotia näytät ostajille keskimäärin, ennen kuin he tekevät tarjouksen? (Tämä on tärkeä tilasto, koska hyvä kiinteistönvälittäjä tietää, mitä heidän asiakkaansa haluavat, ja hänen on näytettävä vähemmän koteja ennen oikean sopivuuden löytämistä. Tämä säästää aikaa ja energiaa kaikille osapuolille.)
• Käytkö jokaisessa kodintarkastuksessa? (Kodintarkastuksiin osallistuvat edustajat voivat kysyä kotitarkastajalta yksityiskohtaisia ​​kysymyksiä suoraan; nämä tiedot voivat auttaa heitä neuvottelemaan halvemmasta hinnasta.)
• Mikä on myyntiluettelo-suhde viimeksi kuluneille 10 tapahtumallesi? (Myyntihinnan ja listahinnan välinen ero antaa sinulle tärkeän vihjeen siitä, kuinka hyvä edustaja on neuvotteluissa.)

3. Keskustele entisten asiakkaiden kanssa

Kun olet haastatellut useita edustajia henkilökohtaisesti, on välttämätöntä puhua joidenkin heidän entisten asiakkaidensa kanssa. Pyydä kutakin edustajaa toimittamaan sinulle vähintään kolmen asiakkaan yhteystiedot viimeisen vuoden aikana.

Harkitse seuraavien kysymysten esittämistä näille asiakkaille:

• Kuinka yleinen oli kokemuksenne tästä edustajasta?
• Mitä pidit parhaiten tästä edustajasta? Mitä pidit vähiten?
• Jos myyt kotisi, kuinka edustaja markkinoi omaisuuttasi? Tunnetko sen olevan tehokasta? Kuinka kauan kotisi oli markkinoilla?
• Jos ostit kodisi, tunnetko edustajan olevan halukas näyttämään sinulle kaikki kiinnostamasi kiinteistöt? Tunsitko heidän ymmärtäneen mitä kotona todella halusit?
• Oliko he nopeasti vastaamassa puheluihin ja sähköpostiin?
• Ovatko he hyvä kuuntelija?
• Mikä oli kotisi listahinta ja lopullinen myyntihinta?
• Tuntuuko tämä agentti sinulle parhaan mahdollisen hinnan?

4. Varmista heidän lisenssinsä

On vaikea uskoa, että joku valehtelisi toimiluvan saaneista kiinteistönvälittäjistä, mutta niin tapahtuu. Onneksi kuluttajilla on helppo tapa tarkistaa edustajan lisenssi laillisesti. Kiinteistölisenssien lakimiesten liitolla (ARELLO) on haettavissa oleva tietokanta, jonka avulla kuluttajat voivat tarkistaa edustajan lisenssin tai rekisteröinnin.

Työskentely uusien edustajien kanssa: Hyödyt ja haitat

Jos harkitset työskentelyä edustajan kanssa, jolla on vähän tai ei ollenkaan kokemusta, sinun on tiedettävä enemmän heidän nykyisestä tilanteestaan ​​ja tulevaisuuden tavoitteista.

Esimerkiksi monet edustajat aloittavat uransa myymällä kotinsa puolella pitäen samalla kokopäiväistä työtä. Vaikka tässä ei ole mitään vikaa, on tärkeää selvittää, onko tällä edustajalla tarvitsemasi aika ja joustavuus. Mieti näitä kysymyksiä:

• Pystytkö vastaamaan puhelut tai sähköpostit päivällä tai vain illalla?
• Voitko vain näyttää koteja vain viikonloppuna?
• Onko sinulla mentoria, johon voit kääntyä, jos neuvotteluprosessista tulee hankala tai tuntematon?
• Oletko osallistunut viimeaikaisiin konferensseihin tai seminaareihin? Jos on, mitkä niistä?

Muista, että uusilla edustajilla ei ole kokemusta kokeneista ammattilaisista; kiinteistö on ehdottomasti ”oppia menemällä” -ammatti. Tämä kokemuksen puute voi olla haittapuoli neuvottelupöydässä, etenkin monimutkaisissa liiketoimissa. Oletko mukava olla osa tämän agentin oppimisprosessia?

Uudet tekijät ovat nälkäisiä sekä asiakkaille että kokemuksille, ja kuten vanha sanonta kuuluu: "Nälkäinen susi metsästää parhaiten." Kokematon edustaja taipuu todennäköisesti taaksepäin vastaamaan tarpeitasi ja tehdä sinut onnelliseksi, ja heillä on todennäköisesti runsaasti aikaa kiinnittää sinulle yksi-yhteen huomiota. Punnitse mitä haluat ja mikä on miellyttävää ennen sopimuksen allekirjoittamista

Punaiset liput varoa

ARELLOn mukaan, kuten NAR on ilmoittanut, Yhdysvalloissa on noin 2 miljoonaa aktiivista kiinteistönvälittäjää. Tämä tarkoittaa, että meillä on paljon hyviä agentteja. Se tarkoittaa myös, että törmäät todennäköisesti huonoihin omenoihin.

Varmista, että löydät agentti, joka on sinulle sopiva pitämällä silmällä näitä punaisia ​​lippuja.

1. He haluavat listata kotisi korkealla hinnalla

Jos myyt kotiasi, alkuperäinen listahinta on avain onnistuneeseen myyntiin.

Toivottavasti suunnittelet haastattelemaan ainakin kolmea listalla olevaa edustajaa. Jokaisen näistä edustajista tulisi pystyä kertomaan, mihin he haluaisivat lisätä kotisi. Tämä listahinta perustuu moniin tekijöihin, mukaan lukien sijainti, neliökuvaus, viimeisimmät vertailukelpoiset myynnit alueellasi (nimeltään “comps”) ja kodin ikä ja kunto.

Kaikki haastattelemasi edustajat käyttävät samoja tietoja kotisi hinnoitteluun, mikä tarkoittaa, että kaikkien tarjousten tulee olla melko samanlaisia. Varo agenttia, joka hinnat kotisi huomattavasti korkeammaksi kuin muut haastattelemasi agentit. tämä on merkki kokemattomuudesta, ahneudesta tai molemmista.

Liian korkea hinta tarkoittaa, että monet mahdolliset ostajat eivät edes katso kotiasi, koska se on heidän budjettinsa ulkopuolella tai yksinkertaisesti liian kallista mitä he saavat. Kotisi haisee markkinoilla kuukausia pidempään kuin kilpailukykyisemmin hinnoiteltu koti, ja se saattaa jopa myydä paljon vähemmän kuin olisi tarkalla lähtöhinnalla..

2. He ovat huono kommunikaattori

Liian usein kommunikaation puute on kiinteistövälittäjien kanssa työskentelevien ihmisten valitus nro 1.

Selkeä ja oikea-aikainen viestintä on välttämätöntä asunnon osto- ja asuntomyyntiprosessissa. Kiinteistönvälittäjien on oltava hyviä kommunikoijia voidakseen auttaa asiakkaitaan tehokkaasti ja varmistaa, että tämä monimutkainen prosessi päättyy onnistuneesti. Joissakin tapauksissa kommunikoit tämän henkilön kanssa päivittäin.

Katso tarkkaan mahdollisen edustajan sähköpostit sinulle, heidän markkinointimateriaalinsa ja heidän verkkosivunsa tai bloginsa. Onko heidän kirjoituksensa selkeä ja virheetön? Onko helppo ymmärtää mitä he puhuvat? Kun olet alun perin ottanut yhteyttä heihin, palauttivatko he puhelusi tai sähköpostisi ajoissa? Haluatko he haastattelun aikana kuunnella mitä sanot, vai katkaisevatko he sinut ja alkavat puhua?

Huono kirjoitus- ja viestintätaito voi tarkoittaa, että edustaja ei välitä tärkeitä tietoja nopeasti tai selvästi, tai se voi tarkoittaa, että he ovat vain liian kiireisiä työskentelemään kanssasi. Joko niin, siirry eteenpäin.

3. He eivät kysy kysymyksiä

Suuret agentit ovat hyviä kuuntelijoita. He tietävät, että avain menestyvään työsuhteeseen riippuu ymmärtämisestä, mitä haluat ja tarvitset.

Hyvä edustaja vie aikaa selvittääksesi enemmän unelmistasi ja tavoitteistasi. Esimerkiksi, jos ostat kodin, hyvä edustaja haluaa tietää, oletko sijoittaja tai etsitkö pitkäaikaista kotia. Jos myyt, hyvä edustaja saattaa kysyä aikajanaasi, hinnoittelun joustavuutta ja sitä, mitä etsit suhteesta.

Nämä ovat vain muutamia esimerkkejä; Asia on, että hyvä edustaja esittää kysymyksiä oppiaksesi etsimäsi. Jos edustaja pitää äitiä, mene jonkun muun kanssa.

4. Heidän palkkionsa on alhainen

Myyjä maksaa kiinteistövälityspalkkiot, jotka sisältyvät yleensä kodin listahintaan. Palkkiot ovat tyypillisesti 6%, mikä on jaettu listalleottajan ja ostajan edustajan kesken.

Jos edustaja laskee sinulle alle 5%: n palkkion, ole varovainen. He saattavat yrittää voittaa yrityksesi tarjoamalla sinulle kaupan, mutta tämä erittäin alhainen palkkio pelottaa todennäköisesti muita edustajia, jotka eivät halua jakaa niin alhaista maksua.

Lopullinen sana

Kodin ostaminen ja myyminen on tunnepitoista ja stressaavaa monista syistä. Paljon on vaakalaudalla, ja se on yksi suurimmista taloudellisista päätöksistä, joita teet elämässäsi. Tilanteeseesi sopivan edustajan löytäminen on avain varmistaa, että tapahtuma sujuu ja kaikki kävelevät onnellinen.

Kun myin ensimmäisen kodini, en ajatellut sitä, kuka listan edustajani olisi - yleinen virhe ensimmäistä kertaa ostajille. Kävin agentin kanssa, jota olimme käyttäneet ostaessamme kodin, koska hän oli ystävällinen ja tunsimme hänet.

Vaikka hän oli hyvä ostajan edustaja, hän oli kauhea listaus agentti. Hän hinnoitti kotimatkamme markkinoille liian korkealle, ei tehnyt markkinointia, ja sen seurauksena myynti kesti yli kaksi vuotta. Loppujen lopuksi keksin ja löysin uskomattoman edustajan, joka myi kotimme muutaman kuukauden kuluessa listan ottamisesta haltuun.

Jos olisin tehnyt kotitehtäväni get-go-palvelusta, kotimme olisi todennäköisesti myynyt nopeasti ja kilpailukykyiseen hintaan. Sen sijaan se hukkui markkinoilla ja menetimme melkein 40 000 dollaria. Se oli kallis virhe, jota emme enää koskaan tee. Valmistaudumme myymään nykyisen kotimme, ja voit lyö vetoa, että haastattelemme useita edustajia löytääksemme tilanteeseemme sopivan.

Tee tutkimuksesi. Kyllä, se vie aikaa ja vaivaa, mutta oikean edustajan valitseminen maksaa pitkällä aikavälillä valtavia osinkoja.

Oletko työskennellyt suuren (tai ei niin suuren) edustajan kanssa ostaessasi tai myydessäsi kotiasi? Millainen oli kokemuksesi?