Mikä on yksityinen asuntolainavakuutus (PMI) - Kuinka välttää sen maksaminen

Mutta miksi maksat sen? Pohjimmiltaan luotonantajasi vaatii sinua maksamaan vakuutusmaksut vakuutuksesta, joka korvaa ne osittain, jos olet laiminlyönyt asuntolainan. Keskustelemme siitä, milloin sinulta vaaditaan PMI: tä, mitä tämä vakuutus suojaa, kenen on kuljetettava sitä, ja keinoista välttää sen maksaminen.

Laina-arvo-suhde (LTV)

Lainan ja luoton suhde (LTV) on se, mitä lainanantaja tarkastelee määrittäessäänkö sinun maksaa PMI, ja milloin voit lopettaa sen maksamisen. Laskeaksesi tämä suhde, ota lainan määrä ja vertaa sitä talosi nykyarvoon. Esimerkiksi, jos asuntolainasi on 150 000 dollaria ja kotisi arvo on tällä hetkellä 200 000 dollaria, laina-arvo-suhde on 75%.

Kun ostat uuden kodin, lainanantaja tarkastelee käsirahasi määrää verrattuna myyntihintaan määrittääksesi laina-arvo -suhteesi. Joten jos ostat kodin 200 000 dollarilla ja lasket 20 000 dollaria alas, lainasuhteesi suhde on 90%. Tyypillisesti, jos laina-arvo-suhde on yli 80%, joudut maksamaan PMI: n.

Mikä on yksityinen asuntolainavakuutus?

Kun haet asuntolainaa, lainanantaja haluaa varmistaa, että kodissasi on tarpeeksi omaa pääomaa maksamaan lainan saldo, jos olet laiminlyönyt ja mennä sulkemiseen. Mutta koska asuntojen sulkeminen myydään usein “alennuksella”, lainanantajat haluavat vähintään 20 prosentin puskurin. Toisin sanoen he haluavat olla kohtuullisen varmoja siitä, että pystyvät takaisin takaisin lainaamasi rahat, jos koti on myytävä halvempaan hintaan kuin alkuperäinen myyntihinta.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että lainanantajat eivät halua kirjoittaa lainoja, kun laskutat alle 20 prosenttia. He vain veloittavat sinulta enemmän etuoikeudesta PMI: n kautta. Tällä tavalla saat asuntolainan, ja ne minimoivat riskin tarjota sinulle lainaa. Yksityinen asuntolainavakuutus on vakuutusyhtiön myöntämä todellinen vakuutus, joka hyödyttää lainanantajaasi. Jos kotisi suljetaan ja luotonantaja ei pysty takaisin kantamaan jäljellä olevaa saldoa myymällä asunnon, PMI: n antanut vakuutusyhtiö maksaa lainanantajalle erotuksen.

PMI: tä kutsutaan ”yksityiseksi”, koska sitä tarjotaan vain yksityisille yrityksille, ei valtion virastoille tai julkisille asuntolainanantajille. Julkisilla ohjelmilla, kuten FHA: n ja VA: n asuntolainaohjelmilla, on oma kiinnitysvakuutus, mutta sitä hoidetaan eri tavalla ja hallitaan sisäisesti. Yksi huomattava ero monien FHA- ja VA-lainojen PMI- ja asuntolainavakuutusten välillä on kuitenkin se, että jälkimmäinen ei koskaan vanhene. Toisin sanoen jatkat asuntolainavakuutuksen maksamista FHA- ja VA-lainoille, vaikka laina-arvo-suhde olisi laskenut alle 80%.

Kuka tarvitsee yksityisen asuntolainan vakuutuksen?

Yleensä, jos LTV-suhde on alle 80%, olet selvä. Jos sinulla on huono luottotieto tai sinä katsotaan muuten suurta riskiä lainanantajalle, saatat joutua suorittamaan PMI: tä, vaikka sinulla olisi 70%, 60% tai jopa 50% lainasuhteesta..

Sinua voidaan pitää "korkean riskin" kohdalla, jos olet myynyt useita asuntoja äskettäin, sinut on suljettu tai jos sinulla on epävakaa tai dokumentoimaton tulo. Tämän tulisi kuitenkin olla selkeästi asetettu laina-asiakirjoihisi, ja jos et ole varma, kuinka se toimii, saat selkeän vastauksen lainavastaavalta ennen allekirjoittamista.

Kuinka välttää yksityisen asuntolainan vakuutuksen maksamista

Paras tapa välttää PMI: n maksaminen on, ettei sillä ole lainaa aluksi! Jos ostat uuden kodin, mutta sinulla ei ole merkittävää käsirahaa, kysy lainapäälliköltä ehdotuksia PMI: n välttämiseksi.

Aikaisemmin suosittu vaihtoehto oli 80-10-10 tai piggyback-asuntolaina, jossa käytettiin toisen asuntolainan tai asuntolainan ja käsirahasi yhdistelmää ensisijaisen asuntolainan laina-arvosuhteen pienentämiseksi. Tätä voi edelleen tarjota joidenkin lainanantajien kautta tänään.

Mutta jos olet jo asuntolainalla, jolla on PMI, sinulla on kaksi vaihtoehtoa poistaa se:

1. Täytä laina-arvo-suhde

Jos lainasi on lähellä 80%: n kynnysarvoa tai mitä muuta lainanantaja on asettanut asuntolainan alkuperäisessä paperityössä, luotonantaja poistaa automaattisesti PMI: n. Käytännössä useimmat luotonantajat odottavat 78%: iin, mutta jos soitat ja kysyt, he poistavat sen nopeammin.

Koska lainanantajasi laskee LTV: n alkuperäisestä ostohinnasta, joudut seuraamaan kodisi nykyistä markkina-arvoa. Toisin sanoen, jos kotisi arvo on noussut, voit hankkia ammatillisen arvioinnin ja esittää sen lainanantajalle todisteena arvon noususta.

Vaikka ammatilliset arvioinnit yleensä maksavat muutama sata dollaria, tämä voi olla hyvin käytettyä rahaa, jos se saa sinut maksamatta PMI: tä useita kuukausia tai vuosia aikaisemmin, kuin sinulla muuten olisi..

2. Rahoita uudelleen asuntolaina

Ennen kuin jälleenrahoitat asuntolainaa, punnitse kulut kuukausittaisilla säästöillä. Varmista myös, että vertaat omenoita omenoihin. Toisin sanoen, jos sinulla on 25 vuotta jäljellä nykyisestä lainastasi, pyydä lainanantajaa tarjoamaan 25 vuoden asuntolaina nykyisestä lainasaldoastasi ja katso kuinka luvut laskevat yhteen.

Jos nykyinen lainasi vaatii PMI: tä, mutta uusi ei edellyttäisi, ja jos sinulla on myös matalampi korko, jälleenrahoitus on todennäköisesti järkevää. Oletetaan esimerkiksi, että nykyinen lainasi vaatii 70%: n laina-arvo-suhdetta, ennen kuin voit lopettaa PMI: n maksamisen ja nykyinen laina-arvo-suhde on 75%.

Jos luotto on parantunut alkuperäisen asuntolainan hakemisen jälkeen, saatat pystyä jälleenrahoittamaan uuteen asuntolainaan, jossa PMI-kynnysarvo on 80%. Tämä tarkoittaa, että sinun ei tarvitse maksaa PMI: tä uudella asuntolainalla.

Mutta selvittääksesi, säästääkö tämä jälleenrahoitus todella rahaa, katso, kuinka kauan sulkemiskustannusten kattaminen kestää kuukausittaisilla säästöilläsi, ja varmista, että olet talossa niin kauan. Jälleen kerran, ja tätä ei voida liioitella, varmista, että vertaat omenoita omenoihin tarkistaessasi lainanantaja-tarjouksia: uuden laina-ajan ja saldon on oltava sama kuin nykyisessä asuntolainalla..

Lopullinen sana

Yksityisen asuntolainan vakuutuksen maksaminen on usein välttämätön kustannus, jos haluat ostaa kodin ilman merkittävää käsirahaa. Sinun on kuitenkin ymmärrettävä nykyisen asuntolainasopimuksesi ehdot ja laskettava laina-arvo -suhde välttääksesi maksamasta sitä kauemmin kuin ehdottomasti tarvitaan.

Lisäksi tietäen milloin ja miten PMI poistetaan, laskee kuukausittaista asuntolainalaskuasi. Noudata yllä olevia vinkkejä ja seuraavan kerran hakeessasi asuntolainaa, varmista, että ymmärrät PMI-säännöt ja pyydä selvennystä ennen allekirjoittaminen.

Maksatko yksityistä asuntolainavakuutusta? Mitkä ovat toimenpiteet, joita olet tekemässä poistaaksesi sen asuntolainalta?