Mikä on kiinnitys REIT (mREIT) - määritelmä, riskit ja sopivuus

Viime aikoina on kasvanut kiinnostus REIT-luokkaan, nimeltään mREIT, joka myös maksaa korkeita osinkoja, mutta aiheuttaa hiukan erilaisia ​​riskejä.

Mikä on MREIT?

"M" tarkoittaa "asuntolainaa", koska mREIT ovat erityinen ryhmä REIT-yksiköitä, jotka perustavat kiinteistösijoituksiaan asuntolainamarkkinoilla. Suurimmaksi osaksi tämä tarkoittaa, että mREIT: t ostavat asuntolainoja toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla - toisin sanoen he ostavat asuntolainoja.

Kun pankki on lainannut rahaa taloa ostavalle henkilölle, pankki myy kyseisen asuntolainan asuntolainan ostajille (kuten mREIT), ja koska asuntolainan korot on sidottu valtion joukkovelkakirjamarkkinoihin, mREIT ovat myös läheisesti sidoksissa kyseisiin markkinoihin.

MREIT-tyypit

Kun mREIT perustetaan, se erikoistuu yleensä yhden tyyppiseen asuntolainaan. Jotkut yritykset ostavat vain asuntolainoja, joita tukevat liittovaltion virastot, kuten Fannie Mae, Freddie Mac tai Ginnie Mae. He valitsevat nämä kiinnelainat, koska niillä on liittovaltion takaus ja siten on pienempi maksukyvyttömyysriski, mikä tarkoittaa, että ne ovat myös vähemmän kannattavia.

Muut mREITit, joita kutsutaan toisinaan ulkopuolisiksi mREITiksi, ovat erikoistuneet asuntolainoihin, joita liittovaltion virasto ei takaa. Niillä on taipumus maksaa korkeampia osinkoja, pääasiassa siksi, että asuntolainojen maksukyvyttömyyden riski on suurempi.

Osakkeiden omistaminen

Sijoittajat voivat ostaa näihin MREIT-arvoihin ostamalla yhtiöiden osakkeita, joilla käydään julkista kauppaa pörssissä. Yrityksen osittaisena omistajana osakkeenomistajat saavat osinkoa MREIT: ltä - ja silloin nämä houkuttelevat korkeat tuotot tulevat.

Kuten muutkin julkiset yritykset, mREIT nousee ja laskee, kun markkinat arvioivat uudelleen yrityksen arvoa. Jos sijoittajat uskovat, että MREITistä tulee vähemmän kannattavaa, koska heille tulee kalliimpaa kerätä rahaa tai koska asuntolainat ovat heikommat, osakkeen hinta laskee. Koska monet sijoittajat katsovat mREIT: ää passiivisen tulon lähteeksi noiden korkeiden osinkojen ansiosta, mREIT: n osakkeet myös arvonalentuvat, jos sijoittajat katsovat osinkojen laskevan.

verotus

Vaikka korkeat osinkotuotot voivat olla houkuttelevia, mREIT-osinkoja ei pidä ottaa nimellisarvoon. Tämä johtuu siitä, että mREIT-yritysyritysten on maksettava lain mukaan vähintään 90% tuloistaan ​​osakkeenomistajille, mikä puolestaan ​​tarkoittaa, että tuloja ei veroteta REIT: lle, vaan verotetaan sen sijaan osakkeenomistajan tavallisina tuloina. Joten mREIT-osinkoja ei pidetä pätevinä osingoina, joihin voidaan soveltaa ensisijaista verokohtelua, vaan niitä pidetään tavanomaisina osingoina ja verotetaan osakkeenomistajan rajaverokannalla. Siksi mitä korkeampi verokanta on, sitä vähemmän voitat voittoa.

Koska REIT-verotuksessa verotetaan tavanomaista tuloastetta eikä pienempää osinkoa, ne voivat olla erittäin tehoton tapa ansaita passiivisia tuloja verotuksen näkökulmasta. Joillekin ihmisille tällä ei ole merkitystä, mutta jos tulot REIT-sijoituksesta siirtävät sijoittajan korkeampaan tulovero-ryhmään tai ne ovat jo yhdessä, sijoittajalle olisi todennäköisesti viisaampaa valita alhaisemmat osinkotuotto-osuuksien tuotot. joita verotetaan alhaisemmalla osinkosuhteella.

On yksi tapa välttää REIT-osinkojen verorangaistus: Pidä REIT-omistuksia verojen lykkäystilillä, jotta vältetään näiden REIT-osinkojen lisääminen verotettavaan tuloon kokonaan, kun työskentelet edelleen.

MREIT ja joukkovelkakirjat

Yksi merkittävä tekijä, joka vaikuttaa mREIT: n kannattavuuteen ja osinkotuottoihin, on muutos joukkovelkakirjamarkkinoilla. MREIT-yritykset eivät vain osta asuntolainoja, joiden voitot sijoitetaan uudelleen yhtiön toiminnasta. Itse asiassa, koska niin suuri osa yrityksen voitosta menee sijoittajille, yrityksen on lainattava rahaa asuntolainojen ostamiseksi.

Tällöin joukkovelkakirjamarkkinoista tulee ratkaisevia mREIT: n toiminnalle. Yksinkertaisesti sanottuna, mREIT: t lainaavat rahaa lyhytaikaisten korkojen korkoilla ja lainaavat sitä korkoilla, jotka ovat lähellä korkeampia pitkäaikaisten joukkovelkakirjalainojen korkoja - ostaessaan asuntolainoja he lainaavat lähinnä tätä rahaa nykyisillä asuntolainakoroilla. Koska asuntolainojen korot on sidottu korkeampiin, pitkäaikaisten joukkovelkakirjalainojen korkoihin, MREIT-voitot ovat suoraan verrannollisia lyhyiden ja pitkäaikaisten joukkovelkakirjalainojen korkojen (tai ”hajaantumisten”) eroihin.

Koska asuntolainojen korot on sidottu joukkovelkakirjakorkoihin, mREIT-sijoittajien on tarkasteltava joukkovelkakirjamarkkinoita sekä kiinteistö- ja asuntolainamarkkinoita ymmärtääksesi tämän voittopotentiaalin. Mitä suurempi ero on lyhytaikaisten ja pitkäaikaisten joukkovelkakirjakorkojen välillä, sitä kannattavammaksi mREIT-liiketoiminta tulee. Jos keskuspankki pitää lupauksensa pitää korkotason alhaisena, joukkovelkakirjalainan korkojen tulisi pysyä suurina ja mREIT-osinkojen pitää pysyä korkeina.

Suurin uhka mREIT-tuloille on lyhytaikaisen Treasury-tuoton kasvu. Tästä syystä mREIT-arvot ovat tulleet suosituksi koko vuoden 2012 ajan. Tammikuussa puheenjohtaja Ben Bernanke ilmoitti Fedin aikomuksesta pitää hinnat alhaisina vuoden 2014 loppuun saakka, takaamalla lähinnä mREIT-yhtiöiden voittomarginaalit kolmeksi vuodeksi. Lupaus jatkaa käteisrahan lisäämistä osana QE3: ta syyskuussa aiheutti myös mREIT: n osakekurssien nousun edelleen, samoin kuin Bernanken lausunto, jonka mukaan keskuspankki aikoo pitää hinnat alhaisina vuoteen 2015 asti.

MREIT-sijoittajien riskit ja sudenkuopat

Ennen kuin loppuu ja täytät salkkusi joukolla mREIT-arvoja, on useita huomioitavia seikkoja. Vaikka voittopotentiaali voi olla suuri, mREIT-sijoittajat voivat menettää rahaa osakekurssissa ja myös alennettujen osinkojen kautta.

1. Osinkoleikkaukset
Useat mREIT: t ovat vähentäneet osinkojen maksamista viime vuosina. Tähän on monia mahdollisia syitä: järjestämättömät lainat, huono hallinta ja mahdollisuuksien supistuminen asuntolainamarkkinoilla. Ja koska mREIT-osingot ovat erittäin herkkiä joukkovelkakirjojen korkojen ja rahamäärälle, jos liittovaltion keskuspankki päättää nostaa korkoja, mREIT-arvot menettäisivät ensimmäisen arvon..

2. Asuntolainan oletus ja jälleenrahoitus
Korkeammat lainanottokustannukset vaikuttavat kaikkiin mREIT-lainoihin, mutta huonot lainat voivat vahingoittaa myös yksittäisiä mREIT-lainoja. Jos mREIT: n hallussa olevat kiinnitykset laiminlyödään, mREIT menettää rahaa. Vaikka mREIT-vakuutukset ovat yleensä hyvin monimuotoisia erilaisten kiinnitysten joukossa, ne ovat silti rajoitettu yhdelle markkinoille, joten niiltä puuttuu monimuotoisuus kestämään asuntolainamarkkinoiden romahtamista..

Jos toinen onnettomuus, kuten subprime-asuntolainakriisi, johtaa asuntolainan haltijoiden laiminlyöntiin asuntolainoissaan, se voi tuhota mREIT-markkinat. Tätä riskiä voidaan kuitenkin vähentää: Jotkut mREIT-sijoitukset sijoittavat vain virastojen tukemiin asuntolainoihin, kuten Fannie Mae- ja Freddie Mac -lainoihin. Koska näillä agenttilainoilla on Yhdysvaltain valtion takaus, niillä on alhaisempi riski kuin muilla kuin agentuureilla, ja ne tarjoavat yleensä pienemmän osinkotuoton seurauksena.

Toinen ääripää on kuitenkin yhtä huono: Jos asuntolaina maksetaan takaisin varhain, MREIT menettää myös rahaa, koska se ei enää saa palkkakorkoa siitä velasta ja joudut ostamaan uuden velan. Asuntolainojen jälleenrahoitusaste vuonna 2012 on vaikuttanut joihinkin mREIT: iin, ja vaikka ne voivat silti lainata rahaa alhaisilla korkoilla ja ostaa asuntolainoja, näillä asuntolainoilla on todennäköisesti alhaisemmat korot.

3. Käyttötappiot
Kolmanneksi ja huolestuttavinta, monet suurimmista mREITistä toimivat pienellä voitolla tai tappiolla. Jos mREIT toimii edelleen voitolla, joka on pienempi kuin se määrä, joka sen on jaettava osinkoihin, tätä osinkoa on vähennettävä. Kun nämä osingonvähennykset ilmoitetaan, mREIT: n osakekurssi myös yleensä laskee. Tietysti, jos yritys toimii tappiolla riittävän kauan, se lopettaa liiketoiminnan ja osakkeet ovat arvottomia.

Vuoden 2012 toisella vuosineljänneksellä eräät suurimmista markkina-arvoista mREIT-arvoista ilmoittivat miljoonien dollarien tappioita ja liikevoittomarginaalit -30% -60%. Tämä johtuu siitä, että pitkäaikaisten joukkovelkakirjojen korot laskivat ja kavensivat lyhytaikaisten ja pitkäaikaisten joukkovelkakirjojen korkojen eroa, kun sijoittajat etsivät turvallisia joukkovelkakirjamarkkinoita.

Koska yksikään yritys ei voi toimia ikuisesti tappiolla, nämä pettyvät tuotot herättävät epämiellyttäviä kysymyksiä mREIT-arvonnousun kestävyydestä, jos joukkovelkakirjalainan korot jatkavat kapeuttamista. Se tuo esiin myös kysymyksen siitä, kuinka paljon spekulointia ja riskiä on MREIT-markkinoilla, koska nämä tappiot kärsivät yrityksiä heti, kun niiden osakehinnat nousivat.

4. QE3 ja ennakkomaksuriski
Yhdysvaltain keskuspankin äskettäinen päätös aloittaa kolmas määrällinen keventäminen (QE3) on toinen huolenaihe mREIT: ille. QE3, toisin kuin edeltäjät, on kohdistettu asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin - Fed suunnittelee ostavansa rajoittamattoman määrän näitä arvopapereita kuukausittain, kunnes talous näyttää paremmalta.

Nämä arvopaperit ovat samoja, joihin mREIT sijoittaa, joten tämä ilmoitus vaikuttaa heihin suoraan. Kun keskuspankki on aggressiivisempi toimija markkinoilla, asuntolainan haltijoilla voi olla enemmän mahdollisuuksia jälleenrahoittaa. Tämä on haittaa mREIT: lle, koska jälleenrahoitus tarkoittaa, että hallussaan pitämät asuntolainat maksetaan maksettavaksi ennenaikaisesti - ja korkojen ansaitsemansa tulot loppuuvat.

Toisaalta QE3: lla voi olla positiivisempi vaikutus jälkimarkkinalainamarkkinoihin. Kannustamalla lisää jälleenrahoituksia, se lisää asuntolainaaktiivisuutta ja siten enemmän liiketoimintamahdollisuuksia mREIT-yrityksille. Koska se pitää myös lyhytaikaisten joukkovelkakirjojen korot alhaisina, lyhytaikaisten ja pitkäaikaisten joukkovelkakirjojen korkojen välisen eron tulisi pysyä paikoillaan, mikä antaa mREIT: lle mahdollisuuden lainata rahaa huomattavasti alhaisemmalla korolla kuin mitä ne lainaavat..

5. Rajoitettu pääoma
Koska näiden yritysten on palautettava 90% tuloistaan ​​osakkeenomistajille, niiden mahdollisuudet hallita ja sijoittaa uudelleen voitot ovat ankarasti rajoitettuja, mikä vaikeuttaa kasvua hyvinä aikoina ja pysyä pinnalla huonoina aikoina. Tämä tekee REIT-rakenteesta luontaisesti riskialtis liiketoiminnan. Tämän riskin kompromissi on paljon korkeampi lyhytaikainen osinkotuotto, mutta se ei aina ole kestävä.

sopivuus

Koska mREIT-sijoitukset ovat epävakaita ja niihin vaikuttavat helposti asuntolainamarkkinat, kiinteistömarkkinat ja liittovaltion joukkovelkakirjamarkkinat, ne ovat riskialttiita vetoja. Niiden korkeat tuotot ja voittojen suora maksaminen sijoittajille tekevät heistä kuitenkin lyhyellä tähtäimellä suuren käteisen lähteen.

Lisäksi ne tarjoavat kiinteän sijoituksen nestemuodon ja pääsyn ammattimaiseen hallintaan. Ostamalla mREIT: n osakkeita, yksittäiset sijoittajat voivat välillisesti lainata rahaa asuntolainamarkkinoiden ihmisille. Jos uskot kiinteistö- ja asuntolainamarkkinoiden elpyvän, mREIT ovat yksi tapa tehdä veto.

Nuoremmat, aggressiivisemmat sijoittajat, jotka eivät itse omista kiinteistöjä, mutta jotka ovat nousussa kiinteistöjen suhteen, voivat harkita mREIT: ää. Kuitenkin mREITillä voi olla paikka kypsemmissä salkkuissa, kunhan niiden muodostama prosenttiosuus on enintään se, mitä sijoittajalla on varaa menettää tappio.

Lopullinen sana

MREIT: n sudenkuopat eivät tarkoita, että niitä tulisi aina välttää. Hyödyntämällä melko ennustettavissa olevia joukkovelkakirjojen hajaantumisia ja tarjoamalla likviditeettiä kiinteistömarkkinoille, mREITS tarjoaa arvokkaan palvelun ja mahdollisuuden sijoittajille luovuttaa varoja asiantuntijoille, jotka voivat pelata sekä joukkovelkakirja- että kiinteistömarkkinoita voiton tuottamiseksi.

Ennen sijoittamista on kuitenkin tutkittava nämä kaksinumeroiset osinkotuotot pidemmälle riippumatta siitä, kuinka houkuttelevat ne ensin ilmestyvät. Tarkastelemalla mREIT: n tasetta, kassavirtalaskelmia ja aiempaa tulosta, sijoittajat voivat saada hyvän käsityksen siitä, kannattaako yritys investoida ja pystyvätkö he vaarantamaan riskin.

Mitkä ovat ajatuksesi investoinnista mREITSiin?