Ostokaupan tai markkinoiden sulkemisen verovaikutukset ja seuraukset

Normaalisti, jos olet laiminlyönyt lainan tai saavuttanut ratkaisun, joka on pienempi kuin koko maksettava summa, lainanantaja antaa 1099 verolomakkeen sille vuodelle, jona laiminlyönti tapahtui, ja pakottaa sinut sisällyttämään maksamatta olevan tai anteeksi annetun osan. velasta tuloina veroilmoituksissa. Jos näin tapahtuu, joudut maksamaan veron "tuloista", jotka eivät koskaan todella kulkeneet käsiesi läpi. Tämä voi olla erittäin turhauttavaa puhumattakaan kovasta budjetistasi. Annetun velan suuruudesta riippuen lisätulot - ja niistä johtuva vero - voivat olla huomattavat.

Onneksi verot eivät välttämättä kumoa anteeksi annetun lainan parantavia vaikutuksia. Kongressi hyväksyi loppuvuodesta 2007 asuntolainan anteeksiannon velkahelpotuslain, joka tarjosi verohelpotuksia miljoonille, jotka on pakko maksaa asuntolainansa vähemmän kuin velkaa. IRS: n mukaan:

Asuntolainan anteeksiannon velkahelpotuslaki 2007 yleisesti antaa verovelvollisille mahdollisuuden sulkea tulot pois pääoma-alueensa velasta. Hyvitykseen voidaan soveltaa asuntolainan uudelleenjärjestelyn kautta vähennettyä velkaa sekä markkinoiden sulkemisen yhteydessä anteeksi annettua asuntolainavelaa. Tätä varausta sovelletaan kalenterivuosien 2007 - 2012 anteeksi annetuihin velkoihin. Korkeintaan 2 miljoonaa dollaria anteeksiannettuja velkoja voidaan myöntää (1 miljoona dollaria, jos naimisissa on erillinen hakemus). [painotus lisätty]

Laki ei kata vain markkinoiden sulkemisia, vaan myös lyhytaikaisia ​​myyntitapahtumia tai kaikkia ensisijaisen asuinpaikkani velkasaneerauksia alle koko velan.

Kuinka asuntolainan anteeksiannon velkahelpotuslaki toimii

Vaikka laki auttaa vähentämään verovelvoitteitasi, se ei vähennä käsittelemäsi paperityön määrää. Verohelpotuksen saamiseksi sinun on silti kirjattava ja ilmoitettava mahdolliset tulot. Kun maksat velan vähemmän kuin sen arvoinen on, lainanantajan on annettava lomake 1099-C (velan peruuttaminen). Tämä lomake ilmoittaa kotisi käyvän markkina-arvon juuri ennen markkinoiden sulkemista ja anteeksiannetun velan määrän. Velan anteeksiannon verovaikutukset ilmoitetaan ja lasketaan veroilmoituksessa lomakkeella 982.

Sinun on ilmoitettava kaksi mahdollista verovaikutusta:

1. Tuotot velan peruuttamisesta tai anteeksiantamisesta
2. Mahdollinen hyöty kodin omistamisesta

Laskeaksesi velan peruuttamisen lomakkeella 982, vähennä kodin käypä markkina-arvo (ilmoitettu 1099-C, laatikko 7) velan kokonaismäärästä juuri ennen markkinoiden sulkemista. Nollaa suurempi luku edustaa velan anteeksiantamisen tulot ja se olisi siirrettävä 1040-verolomakkeen sivun 1 riville 21 (muut tulot). Kuten useimmissa verolain elementeissä, on poissulkemisia ja poikkeuksia, joista keskustelemme.

Laskeaksesi kodin käytöstä saaman voiton, vähennä kotisi oikaistut perusteet - mitä olet maksanut kodista plus suuret arvonnousua parantavat kodin parannukset - kodin käyvästä markkina-arvosta sulkemisessa (jälleen kerran arvosta 1099-C, rivi 7). Jos suljetun kodin arvo on korkeampi kuin oikaistu peruste, sinulla on voitto, joka voidaan ilmoittaa lomakkeella 1040, Aikataulu D (Pääomavoitot ja -tappiot).

Mitä ei ole katettu

Huomaa sanan ”yleensä” käyttö IRS-selityksessä. Se on mahdollisesti ainoa ladattu sana, joka esiintyy IRS-määräyksissä. Ja tämä sanan epäselvä pakolauseke esiintyy niiden säännöksissä melko usein. Tässä tapauksessa se tarkoittaa, että kaikkia markkinoiden sulkemisia ja lyhytaikaista myyntiä ei katetta, joten sinun on tiedettävä, voiko teko todella auttaa sinua vai ei..

Lakista on kaksi merkittävää, merkittävää poikkeusta:

1. Toissijaiset asunnot ja sijoituskiinteistöt eivät kuulu lakiin. Jos luotonantaja antaa anteeksi velasi jommallakummalle näistä kiinteistötyypeistä, sinä on pakko ilmoita se tuloina. Lain säännöksiä sovelletaan vain sinun pääasiallinen asuinpaikka.
2. Ehkä tärkeämpää on, että laissa todetaan, että voit vain sulkea pois vastuuvapauden pääasiallisen asuinpaikan velkaantuminen. Tämä on velka, jota käytetään pääasiallisen asuinpaikkasi ostamiseen, rakentamiseen tai huomattavaan parantamiseen tai näihin tarkoituksiin syntyneen velan uudelleenrahoittamiseen. Yksinkertaisesti sanottuna, jos jälleenrahoitit asuntolainan (vain kerran tai useita kertoja) ja otit käteistä enemmän kuin alkuperäinen velka, et voi sulkea pois anteeksi annettua velkaa refi-käteissummasta. Sinun on ilmoitettava siitä verotettavana tulona.

Jos esimerkiksi laitat viime vuonna 180 000 dollarin asuntolainan 200 000 dollarin kotiin ja sitten arvo nousi 250 000 dollariin, saatat olla jälleenrahoittanut saadaksesi ylimääräistä rahaa maksaaksesi luottokortit. Alkuperäisen asuntolainan ja uuden arvon, tässä tapauksessa 70 000 dollarin, erona pidetään verotettavaa tuloa sulkemisen tai lyhytaikaisen myynnin jälkeen.

Jos kiinteistömarkkinat kaatuvat ja pankki sulkee kodin arvoltaan 190 000 dollaria, jäljellä olevat 60 000 dollaria, jotka lainanantajasi antoivat, ovat veronalaisia. Jos talo sulkee alla sen alkuperäinen arvo, sanoen 160 000 dollaria, sitten kun 70 000 dollaria on vielä verollinen, anteeksiannettu velka (20 000 dollaria alkuperäisen asuntolainan arvoa pienempi summa) kuuluu edelleen lain suojaan.

Samoin suljetaan pois kodin pääomaluotot ja toiset asuntolainat, joita voit ottaa asunnosi ostamisen jälkeen. Mutta jos käytät tuloja kotisi suuriin parannuksiin, se raha suojataan.

Hyviä uutisia: Vaikka joudutkin johonkin tekoa koskeviin poikkeuksiin, voit sulkea pois enintään 250 000 dollaria (500 000 dollaria, jos avioliitto jätetään yhdessä) kerran ensisijaisen asuinpaikan voiton sulkeminen pois.

Jos et kelpaa

Jos kuulut johonkin näistä poikkeuksista tai jos IRS löytää toisen syyn siihen, että heidän ”yleisesti” -lausekkeensa sulkee sinut pois, voit silti löytää verohelpotuksen muista osista.

1. konkurssi. Jos koti ja asuntolaina otetaan mukaan ja puretaan konkurssin kautta, anteeksi annettua velkaa ei yleensä veroteta.
2. Takautuvat lainat. Useissa osavaltioissa asuntolainat ovat ”takaamattomia”, mikä tarkoittaa, että lainanantajan maksukyky on rajoitettu lainan vakuudeksi saaman kiinteistön arvoon. Lainanantaja voi ei jatkaa muita varojasi pyrkiessään tyydyttämään velan. Takautuvan lainan anteeksianto ei tarkoita lainanottajan verotettavaa tuloa. Asuntolainat eivät ole takautuvaa 12 osavaltiossa (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), mutta kysy asianajajaltasi, onko yhteisössäsi muita säännöksiä.
3. maksukyvyttömyys. Jos kokonaisvastuusi ylittävät kokonaisvastuusi, olet teknisesti ”maksukyvytön” ja anteeksi annettu vela voi kuulua maksukyvyttömyyden ulkopuolelle. Jos olet maksukyvytön, IRS ei yleensä edellytä sinua antamaan anteeksi annettuja velkoja tuloihin. Jos epäilet kuuluvasi tähän luokkaan, keskustele vero-lakimiehen kanssa. Tämän poissulkemisen perusteluvaatimukset ovat huomattavat, ja tarvitset ammattilaisen apua paperityön valmistelussa.

Lopullinen sana

Toivottavasti markkinoiden sulkeminen tai lyhyt myynti on kerran elämässä -olosuhteita, mutta jos kohtaat haasteen menettää kotisi, sinun on tiedettävä, mitkä verovaikutukset ja vaikutukset ovat, ennen kuin ne hiippaavat sinut ja aiheuttavat. enemmän vahinkoa budjetillesi. Asuntolainan anteeksiannon velkahelpotuksen lain ymmärtäminen voi auttaa lieventämään osaa taakasta tai ainakin pitämään sinut yllättämästä kirjanpitäjältä tai IRS: ltä.

Et todellakaan halua käsitellä paperityötä, laskelmia tai juridisia päätöksiä yksin. Älä yritä käsitellä näitä asioita itse valmistetussa veroilmoituksessa tai käyttämällä ilmaista verojen valmisteluohjelmaa verkossa. Jos käsittelet kiinteistöjen velan anteeksiantoa, sinun tulee ehdottomasti pyytää CPA: n ohjeita, etenkin jos tarvitset yhtä menetelmistä, joita laki ei kata.

Täydelliset tiedot asuntolainojen peruuttamisesta ovat saatavilla IRS-julkaisussa 4681, jota ei tällä hetkellä ole saatavana IRS-verkkosivustolla. Voit tilata kopion ottamalla yhteyttä suoraan IRS: ään puhelinnumeroon (800) 829-3676 tai käymällä IRS: n kenttätoimistossa.