FHA vs. VA vs. perinteiset asuntolainat - miten ne eroavat?

Olet sitten ostamassa uuden rakennuskotiä tai vanhan kiinteän ylärakennuksen, on todennäköistä, että sinulla ei ole tarpeeksi rahaa ostaaksesi kodin suoraan. Sinun on rahoitettava osto asuntolainalla.

Samoin, jos olet ostanut kodin, kun korot olivat korkeammat, mutta sinulla ei ole tarpeeksi käteistä maksaa asuntolainasi kokonaan, saatat olla valmis jälleenrahoittamaan ostolainasi. Tämä tarkoittaa uuden asuntolainan ottamista nykyisen lainan maksamiseksi ja alhaisemman koron lukitsemiseksi, joka säästää tuhansia - ja ehkä kymmeniä tai jopa satoja tuhansia - jäljellä olevan laina-ajan kuluessa..

Asuntolainojen tyypit: Vaatimustenmukaiset ja epäasianmukaiset

Osto- ja jälleenrahoituslainat ovat eri kokoonpanoissa. Ennen kuin teet tarjouksen kodista tai sitoudut jälleenrahoittamaan nykyistä asuntolainaasi, sinun on arvioitava vaihtoehtosi ja valittava se, joka parhaiten vastaa tarpeitasi.

Asuntolainat voidaan jakaa kahteen laajaan luokkaan: tavanomaiset ja ei-perinteiset. Toisinaan saatat nähdä viittauksia myös "vaatimustenmukaisiin" ja "sääntöjenvastaisiin" lainoihin. Nämä termit eivät ole synonyymejä, mutta niitä käytetään joskus vuorottelevasti.

Perinteiset ja ei-perinteiset lainat: Keskeiset erot

Tärkein ero tavanomaisten ja ei-tavanomaisten lainojen välillä on se, että tavanomaisia lainoja ei anna tai tue liittohallitus.

Sitä vastoin tavanomaisia lainoja myöntävät tai tukevat toimeenpanoelimen yksiköt, mukaan lukien veteraaniasiat (VA), liittovaltion asuntohallinto (FHA, osa asumisen ja kaupunkikehityksen osastoa) ja maatalousministeriö. (USDA).

Lainavaatimusten täyttäminen

Useimmat perinteiset lainat ovat mukainen, mikä tarkoittaa, että niiden on noudatettava Federal National Mortgage Associationin (Fannie Mae) ja Federal Home Loan Mortgage Corporationin (Freddie Mac) asettamia lainarajoja, jotka ovat kaksi lähes valtionhallinnon yritystä, joilla on valtava vaikutus Yhdysvaltojen asuntolaina-alaan. Fannie Mae ja Freddie Mac takaavat näiden rajojen mukaiset lainat ja varmistavat asuntolainojen velan jälkimarkkinat.

Lainan kokorajoitukset

Lainan pääoma ei voi ylittää kovaa enimmäismäärää, jota korotetaan vuosittain markkinaolosuhteiden mukaisesti, jotta sitä voidaan pitää lainmukaisena. Vuonna 2017 raja oli noin 424 000 dollaria yhden perheen kodeille Yhdysvaltain mannerosassa ja noin 625 000 dollaria kalliilla alueilla (mukaan lukien Alaska, Havaiji ja kalliit rannikkokaupungit, kuten Seattle ja San Francisco).

Valtiosta riippumattomat lainat, joiden pääomamäärä on suurempi, tunnetaan jumbolainoina. Fannie ja Freddie eivät takaa jumbolainoja, joten jälkimarkkinat ovat heille pienemmät ja riskialttiimpia.

Hyväksyttävät omaisuustyypit

Tukikelpoisia kiinteistötyyppejä ovat yhden tai neljän perheen omakotitalot, osakehuoneistot, suunnitellun uudisrakennuksen talot, ostoasunnot ja valmistetut asunnot. Asuntoihin, osto-asuntoihin ja valmistettuihin koteihin kohdistuu kuitenkin joitain lisärajoituksia.

Luotto- ja velkavaatimukset

Useimmissa tapauksissa vaatimustenmukaiset lainat on varattu luotonsaajille, joiden luotto on hyvä tai hyvä. On harvinaista, että lainanottajat, joiden FICO-pistemäärä on alle 680, voivat saada vaatimustenmukaisia lainoja, vaikka lainanantajilla onkin harkintavaltaa tehdä poikkeuksia. Perushinnat on varattu asunnonomistajille, joilla on erinomainen luotto.

Lisäksi useimmat lainanantajat vaativat, että lainanhakijoilla on velkaantumisaste (DTI) alle 43%. Jotkut lainanantajat ovat tiukempia ja vaativat alle 36 prosentin osuuden. Joissakin tapauksissa DTI-suhteet voivat nousta yli 50%, vaikka korkean DTI-lainan korot ovat todennäköisesti korkeammat. Velkasuhde-tulosuhde määritetään suhteena (prosentteina) kuukausituloistasi, jotka kulutetaan velanhoitoon, mukaan lukien vakuudettomat luottotuotteet, kuten luottokortit, ja vakuutetut luottotuotteet, kuten autoilmoitukset.

Seuraavissa osissa tarkastellaan syvemmin tavanomaisten asuntolainojen, FHA-asuntolainojen ja VA-asuntolainojen eroja..

Perinteiset asuntolainat: korot, ehdot ja parametrit

Tavanomaisten lainojen tyypit

Perinteiset asuntolainat ovat eri kokoonpanoissa. Ellei toisin mainita, näitä lainatyyppejä voidaan käyttää ostamiseen tai jälleenrahoittamiseen:

Kiinteäkorkoisten. Kiinteäkorkoisten lainojen korot ovat kiinteät koko laina-ajalle. Kiinteäkorkoiset lainaehdot ovat 10–40 vuotta, vaikkakin 15 ja 30 vuoden ehdot ovat yleisempiä. Useimmissa tapauksissa pitempiaikaisten lainojen korot ovat korkeammat - esimerkiksi vuoden 2018 alussa 30 vuoden vuotuinen vuosikorko oli lähes yhden prosenttiyksikön korkeampi kuin 10 vuoden vuotuinen vuosikorko luotonsaajille, joilla on erinomainen luottotieto. Parhaat hinnat on varattu ensiluokkaisille lainanottajille - niille, joiden FICO-pisteytys on yli 740.
Säädettävä-Rate. Säädettävän koron (ARM) lainojen korot pysyvät kiinteinä määriteltynä alkuperäisenä ajanjaksona. Tämän ajanjakson lopussa ne nousevat ylöspäin ja muuttuvat sitten vuosittain tai kahdesti vuodessa vallitsevilla korkoilla (LIBOR tai jokin muu laajalti hyväksytty standardi vertailukohtana). Suurimmalla osalla ARM-laitteita on jaksollisen koron korot ja eliniän korot - tyypillisesti 1–2 prosenttiyksikköä vuodessa ja 5–6 prosenttiyksikköä lainan voimassaoloaikana, mikä tarkoittaa, että ARM, jonka alkuperäinen korko on 4%, voi nousta vain 5% tai 6 % yhden vuoden aikana ja 9% - 10% koko toimikauden ajan. Alkukausi voi olla niin lyhyt kuin yksi vuosi ja jopa 10 vuotta. Kaikki muut asiat ovat samat. Alkuperäiset ARM-vuotuiset vuosikorot ovat huomattavasti alhaisemmat kuin kiinteäkorkoiset vuosikorot, vaikkakin ne nousevat aina vallitsevien kiinteäkorkoisten vuosikorkojen yläpuolelle. Jotkut ARM: t ovat vaihdettavia, mikä tarkoittaa, että ne voidaan tietyissä olosuhteissa muuntaa kiinteäkorkoisiksi lainoiksi.
Vain korot-ARM. Vain korkoin asetetut armeijat ovat rakenteeltaan kuten perinteiset armeijat, yhdellä tärkeällä erolla: Alkuvaiheen aikana lainanottaja maksaa vain korkoa lainan saldoon. Tämä alentaa maksuja huomattavasti varhaisessa vaiheessa, mutta haittaa pääoman kehittämistä eikä vähennä lainan pääomaa. Alkukauden jälkeen laina lyhenee ja lainanottaja on vastuussa pääoman ja korkojen maksamisesta. Siirtyminen pelkästään koroista maksamiseen pääoma- ja korkomaksuihin voi olla vahingollista, joten lainanottajien on varmistettava, että heillä on varaa tulevaisuuden pääoma- ja korkomaksuihin ennen kuin ne kiinnittävät vain korkoja. Vain korko-korot ovat usein sopivia ostajille, jotka odottavat myyvänsä kodinsa lyhyellä ja keskipitkällä aikavälillä, ennen kuin pääoma- ja korkomaksut alkavat ja korot nousevat. Joissakin ARM-laitteissa (mukaan lukien vain korot) maksetaan ennakkomaksuja, joita sovelletaan, kun ne maksetaan kokonaan takaisin ennalta määrätyn ajan kuluessa..

Ennakkomaksu

Ennakkomaksu on ratkaiseva tekijä ostolainoja hakeville ostajille. Jälleenrahoituslainat eivät vaadi käsirahaa, vaikka niistä aiheutuu huomattavia sulkemiskustannuksia.

Historiallisesti lainanantajat vaativat vähintään 20% tavanomaisia lainoja, esimerkiksi 40 000 dollaria 200 000 dollarin lainalla. Viime vuosina lainanantajista on tullut vähemmän tiukkoja. Vuoteen 2014 mennessä monet alkoivat hyväksyä niinkin alhaiset kuin 3% ennakkomaksut, esimerkiksi 6 000 dollaria 200 000 dollarin lainalla.

Tavanomaiset alhaisen ennakkomaksun lainat (ennakkomaksut alle 10% ostohinnasta) tunnetaan tavanomaisina 97-lainoina. Tällaisten lainojen korot voivat olla korkeammat, aivan kuten ne ovat korkeammat lainanottajille, joilla on subprime-luotto. Muista, että monet lainanantajat välttävät tavanomaisia 97 -lainoja, joten niitä voi olla vaikeampaa löytää alueelta, varsinkin jos sinulla on sub-prime-luotto.

Yksityinen asuntolainavakuutus (PMI)

Lainanottajien, jotka lainaavat alle 20 prosenttia tavanomaisesta lainasta, on maksettava yksityinen asuntolainavakuutus eli PMI. PMI-vakuutusmaksut maksetaan yleensä kuukausittain. Laina-arvo-suhteesta (LTV) riippuen, tavanomaisten lainojen vuotuiset PMI-maksut voivat olla jopa 1% lainan pääomasta. Suuremmat LTV-suhteet tuottavat korkeammat PMI-maksut.

Sulkemiskustannukset

Asuntolainamaksuja on paljon vältettävissä, mutta useimmissa tavanomaisissa lainoissa on silti huomattavia sulkemiskustannuksia. Joitakin yleisimpiä kohteita ovat:

Ennakkomaksuverot. Ostajien on yleensä maksettava ennakkomaksu kiinteistöverosta, joka kertyy päättymispäivän ja seuraavan kiinteistöveron eräpäivän välillä. Verokannat vaihtelevat suuresti alueittain, mutta ostajien tulee budjetoida vähintään muutama sata dollaria tästä tuotteesta.
Ennakkomaksuvakuutus. Ostajien on myös maksettava ennakkomaksu ensimmäisen vuoden asunnonomistajilleen vakuutusmaksuista, jotka voivat vaihdella alle 0,25 prosentista yli 1 prosenttiin kodin arvioidusta arvosta..
Kiinteistötutkimus ja arviointi. Kiinteistötyypistäsi ja sijainnistasi riippuen saatat joutua tekemään tutkimuksen. Useimmissa tapauksissa suhteellisen epätarkka asuntolainatutkimus riittää hintaan alle 500 dollaria. Sinun on myös rahoitettava lainanantajan teettämää kiinteistöarviointia, joka vahvistaa, että et maksa ylimääräistä kiinteistöä ja vähentää siten lainanantajan altistumista taloudellisille menetyksille sulkemisessa. Arvioinnit maksavat yleensä myös alle 500 dollaria.
Tulvien määritykset ja ympäristöarvioinnit. Vaikka kiinteistö ei tunnu olevan alttiita tulville, tulvamääritys vaaditaan tämän vahvistamiseksi ja sen varmistamiseksi, että tulvavakuutus ei ole tarpeen. Tulvamääritykset maksavat yleensä 20–50 dollaria. Joillakin alueilla voidaan tarvita muita ympäristöarviointeja, kuten palovaaran arviointeja.
Kodintarkastus. Kotitarkastus on valinnainen, mutta erittäin suositeltava, koska se voi paljastaa mahdolliset viat ja turvallisuusriskit ennen kuin kaupasta tulee virallinen. Perusteellisten tarkastusten kustannukset lähestyvät 500 dollaria.
Otsikkohaku ja vakuutus. Otsikkohaku varmistaa, että myyjällä on oikeus myydä kiinteistö sinulle - että kukaan muu ei ole pätevä väitteensä omistusoikeuteensa. Omistusvakuutus kattaa etsinnässä löydettyjen asioiden korjaamiskustannukset sekä tulevaisuudessa mahdollisesti aiheutuvat asiat (mukaan lukien omaisuusvaatimukset). Otsikkohakukustannukset sidotaan yleensä omistusvakuutuskustannuksiin, ja koko paketti ylittää tyypillisesti 1000 dollaria (kertaluonteinen, maksetaan sulkemisen yhteydessä).
Tallennus ja siirto. Nämä maksut kattavat kustannukset, jotka aiheutuvat myynnistä kirjaamisesta asianmukaisille viranomaisille (yleensä kaupungin tai läänin yksikölle) ja siirron virallistamiseen leimoilla tunnetuilla välineillä. Nauhoitus- ja siirtokustannukset ovat tyypillisesti 300–700 dollaria.
Alkuperämaksu. Tämä on kattava rivikohta, joka niputtaa pienemmät sulkemiskustannukset yhdessä. Lähetysmaksuun yleensä sisältyvät kustannukset sisältävät kuriiripalkkiot, panttipalkkiot, asiakirjapalkkiot ja asianajajapalkkiot. Nämä palkkiot tulisi määritellä selkeästi vilpittömässä mielessä, jonka saat sulkemisprosessin aikana. Lähtömaksut voivat vaihdella huomattavasti, mutta 1% ostohinnasta on yleinen.
Alennuspisteet. Tämä on valinnainen, vaikkakin yleinen keino lainanantajalle nostaa lainan tuottoa ilmoitetun koron yläpuolelle. Alennuspisteet ovat periaatteessa etukäteen maksettavia korkoja, ja jokainen piste vastaa yhtä prosenttia lainan kokonaismäärästä ja alentaa lainan korkoa jopa 0,25 prosenttia. Ostajat, joilla on riittävästi rahaa sulkemisessa, voivat vähentää meneillään olevia kuukausimaksujaan (ja parantaa kotitalouden kassavirtaa) maksamalla pisteitä.

FHA-asuntolainat: Ihanteellinen ensimmäistä kertaa ostajille

FHA-asuntolainat ovat yksityisten lainanantajien myöntämiä, ja liittovaltion asuntohallinto takaa ne. Suunniteltu ensimmäistä kertaa ostajille, joilla on rajoitettu omaisuus ja vähemmän luotettavat luotot. FHA: n ostolainat ovat historiallisesti olleet ratkaiseva apu pienituloisille amerikkalaisille, jotka etsivät asunnonomistamisen etuja. Yhdellä huomionarvoisella poikkeuksella FHA-lainoilla ostettujen tai jälleenrahoitettujen asuntojen on oltava omistajien käytössä ja käytettävä lainanottajan ensisijaisena asuinpaikkana.

FHA: n ostolainat voivat olla kiinteäkorkoisia (203b-asuntolaina, jota sovelletaan yhden tai neljän perheen omakotitaloihin, on yleisin) tai säädettävissä (lain 251 laina koskee yhden tai neljän perheen omakotitaloja) ). Molemmat kokoonpanot sallivat erilaisia ehtoja, 15 ja 30 vuoden ehdot ovat yleisimmät kiinteän koron vaihtoehdot.

FHA: n jälleenrahoituslainat, kuten FHA: n virtaviivaistettu jälleenrahoitustuote, sallivat FHA: n myöntämien asunnonomistajien jälleenrahoittaa edullisemmin kustannuksin kuin perinteiset jälleenrahoituslainat. Niitä on saatavana myös kiinteä- ja säädettävissä olevissa kokoonpanoissa. FHA virtaviivaistaa jälleenrahoituslainoja, joilla ei ole asuntolainavakuutuksia (MIP) - valtava taloudellinen apu tiukat budjettiomistajat.

Eroja FHA: n ja tavanomaisten lainojen välillä

FHA-lainat ja tavanomaiset lainat eroavat toisistaan tärkeillä tavoilla:

Lainan enimmäisrajat. Suurimmalla osalla markkinoita suurin sallittu FHA-laina on 115% paikallisesta mediaanihinnasta (lasketaan yleensä läänin tasolla). Manner-Yhdysvalloissa alin enimmäismäärä on 271 050 dollaria (edullisten markkinoiden markkinoilla) ja korkein enimmäismäärä on 625 000 dollaria (korkean kustannustason markkinoilla). Alaskassa, Havaijilla ja ulkomailla sijaitsevilla protektoraateilla, kuten Guamilla, enimmäismäärä on 938 250 dollaria. Nämä rajoitukset voivat muuttua vallitsevien asuntojen hintojen kanssa. Käänteisten asuntolainojen (tai HECM: ien, suositun FHA-tuotteen) suurin sallittu lainaraja on 625 000 dollaria kaikkialla Yhdysvaltain mannerosassa ja 938 250 dollaria muualla kuin mantereella. Löydä paikalliset limiitit HUD: n FHA-asuntolainalaskurilla.
DTI ja asumisen suhde. FHA-lainat sallivat korkeammat DTI-suhteet - luotettavasti jopa 43% ja joskus korkeammat. Asumisaste tai asumiskulujen suhde lainanottajan tuloihin voi myös olla suurempi kuin 28%: n tavanomainen lainastandardi - jopa 31%, useimmissa tapauksissa.
Ennakkomaksu. Lainanottajille, joiden FICO-pistemäärä on 580 tai parempi, FHA: n ostolainan käsiraha voi olla niinkin alhainen kuin 3,5% ostohinnasta, esimerkiksi 7 000 dollaria 200 000 dollarin talossa. Se on huomattavasti vähemmän kuin perinteisten lainojen 20% ennakkomaksuvaatimus, esim. 40 000 dollaria 200 000 dollarin talossa. Se on myös vähemmän kuin 10% käsiraha katkaisu perinteisten ja tavanomaisten 97 lainojen välillä, esimerkiksi 20 000 dollaria talossa 200 000 dollaria.
Asuntolainan vakuutus. Asuntolainavakuutus on paljon kalliimpaa FHA: n ostolainoilla ja useimmissa FHA: n jälleenrahoituslainoissa (pois lukien virtaviivaistetut jälleenrahoituslainat). Lainan mukaan lainanottajilta veloitetaan kiinteä maksu, joka on 1,75% lainan määrästä sulkeutuessaan, riippumatta lainan tyypistä, ehdosta tai korosta. Tämä maksu kiedotaan tyypillisesti lainaan, mikä lisää pääomaa, vaikka se voidaan maksaa myös taskusta. Jatkossa lainanottajien, jotka alkavat vähintään 90 prosentilla LTV: stä (enintään 10 prosenttia), on maksettava jatkuvia asuntolainavakuutusmaksuja, kunnes koko laina on maksettu - korkeintaan 1,05 prosenttia lainan määrästä vuodessa, riippuen lainan kestosta ja rahoitettu määrä. Lainanottajien, jotka alkavat alle 90% LTV: stä, on maksettava jatkuvia vakuutusmaksuja vähintään 11 vuotta. Sitä vastoin tavanomaisten lainanottajien, jotka alkavat 80 prosentilla tai vähemmän, ei vaadita lainkaan asuntovakuutusta. Ainoa tapa useimmille FHA-lainanottajille peruuttaa asuntovakuutuksensa on FHA: n virtavirtarahoitusohjelman kautta.
Korot. Kaikkien muiden ollessa tasa-arvoisia, FHA: n osto- ja jälleenrahoituslainoilla on melkein aina alhaisemmat korot kuin vastaavilla tavanomaisilla lainoilla. Korkosäästöjä voivat kuitenkin korvata korkeammat asuntolainavakuutusmaksut.
Luottovaatimukset. FHA-lainoilla on vähemmän takuita kuin perinteisillä lainoilla. Voit saada 3,5%: n alaspäin maksettavan FHA-lainan, jos FICO-pistemäärä on 580 tai parempi, ja 10%: n alaspäin FHA-lainan, kun FICO-pistemäärä on 500 tai parempi..
Myyjän maksamat sulkemiskustannukset. FHA-lainojen ansiosta myyjät voivat maksaa jopa 6% ostohinnasta sulkemista kohti, esimerkiksi 12 000 dollaria 200 000 dollarin talossa. Se on potentiaalisesti valtava etu ostajien markkinoilla. Tavanomaiset lainat korvaavat myyjän maksamien sulkemiskustannusten 3% ostohinnasta, esimerkiksi 6 000 dollaria 200 000 dollarin talossa.
olettamus. FHA-lainat ovat oletettavia, eli ne voidaan siirtää myyjältä ostajalle muuttamalla korkoja ja ehtoja vain vähän. Vaikka oletukset edellyttävät FHA: n hyväksyntää ja lainanantajan vakuutuksia sekä ostajan kykyä kattaa jäljellä olevan lainasaldojen ja kodin arvioidun hinnan erotus (joko käteisellä tai toisella asuntolainalla), ovat ne valtavia aikaa ja stressiä -säästäjät motivoituneille myyjille. Perinteisiä lainoja ei yleensä voida käyttää.

FHA-lainojen tyypit

Yhden tai neljän perheen omakotitalojen lainojen 203b ja 251 lainojen lisäksi FHA: n lainat ovat monenlaisia:

Asuntolainat. Kohdassa 234c mainitut lainat, FHA-vakuutetut osakehuoneistot jakavat paljon yhteistä 30-vuotisten kiinteäkorkoisten FHA-vakuutettujen lainojen kanssa omakotitaloille. 30-vuoden kiinteä on kuitenkin ainoa FHA: n tukema rahoitusvaihtoehto osakehuoneistojen ostoille. Pätevyyden hankkimiseksi on annettava 234 c §: n mukainen laina yksittäisen osakehuoneistoyksikön ostamiselle vähintään viiden yksikön kanssa toteutettavassa kehitystyössä. Omistajan käyttöastetta koskevat vaatimukset ovat löyhempiä jakson 234c lainoille, mutta ohjelma vaatii, että vähintään 80% FHA: n vakuutetusta lainasta on annettava omistajilleen asuville.
Turvallinen jälleenrahoituslaina. FHA: n turvalliset jälleenrahoituslainat muuntavat tavanomaiset asuntolainat, mukaan lukien lainat, jotka ovat joutuneet rangaistaviksi perinteisten ARM-lainojen korotuksen nousun vuoksi, FHA: n tukemiksi kiinteäkorkoisiksi lainoiksi. Jos valitset rahatalouden uudelleenrahoituksen, lainanottoraja on 85% LTV. Muiden kuin käteisvarojen jälleenrahoitusten enimmäismäärä on 97,75% LTV.
FHA: n virtaviivainen jälleenrahoitus. FHA: n virtaviivaistetut jälleenrahoituslainat on tarkoitettu nykyisten FHA-lainojen uudelleenrahoittamiseen ilman kotiin suoritettua arviointia ja suhteellisen alhaisia sulkemiskustannuksia (yleensä alle 4% pääomasta). Ohjelman vaatimukset ovat melko lieviä paperilla - esimerkiksi voit jälleenrahoittaa teknisesti syvän vedenalaisen kodin, eikä muodollisia tulo- tai työllisyyskynnyksiä ole. Useimmat luotonantajat vaativat kuitenkin kunnollista luottoa (FICO 620 tai parempi) ja työllisyyden todentamista. Lainat eivät myöskään voi olla vakavasti viivästyneitä. Hyväksyäksesi uuden lainasi on pudotettava kuukausimaksusi vähintään 5% (esimerkiksi 1 000 dollarista 950 dollariin). Jotkut lainanantajat tarjoavat vaihtoehdon kääriä sulkemiskustannukset lainan pääomaan, jolloin syntyy ”nollahintainen” laina, vaikkakin tämä johtaa suurempaan kuukausimaksuun lainan voimassaoloaikana..
Oman pääoman muuntolainat (HECM tai käänteinen asuntolaina). HECM-lainat, jotka tunnetaan myös käänteisinä asuntolainoina, auttavat omistajia käyttäviä eläkeläisiä (62-vuotiaita tai vanhempia) hyödyntämään kotivakuuttaan myymättä kotiaan ja muuttamatta. Epätavallisesti asuntolainatuotteille HECM: t eivät vaadi kuukausimaksuja. Sen sijaan ne ovat ihanteellisia lähteitä verovapaista käteisvaroista lainanottajille, joilla on kiinteät tulot ja rajoitetut varat. Heidän merkittävien oikeudellisten ja taloudellisten seuraustensa vuoksi on kuitenkin parasta olla ottamatta HECM: ää pois ennen asianajajan tai talousneuvonantajan kuulemista.
Valmistunut maksulaina. Valmistuneilla maksulainoilla eli 245-lainoilla on alun perin erittäin alhaiset kuukausimaksut. Lainan ensimmäisen 5–10 vuoden aikana nämä maksut kasvavat asteittain 2–7,5 prosentin korolla vuosittain. Lisääntymisjakson lopussa ne ylittävät tason ja pysyvät vakiona loppukauden ajan. Valmiit maksulainat ovat ihanteellisia lainanottajille, jotka odottavat tulojensa nousevan huomattavasti ajan myötä.
Kasvava pääomalaina. Osa 245a -lainat, kasvavat osakelainat ovat pohjimmiltaan monipuolisempia ja taloudellisesti anteeksiantavia versioita valmistuneista maksulainoista. Ne ovat voimassa useimmissa asuntotyypeissä, mukaan lukien optio-yksiköt ja nykyiset kodit, jotka on suunniteltu kunnostukseen tai kuntoutukseen. Vuotuinen maksunkorotus on asteittaista kuin asteittainen maksuvaihtoehto - vuotuisen korotuksen enimmäismäärä on 5%. Ehdot ovat myös lyhyempiä - enimmäisaika on 22 vuotta.

FHA-lainojen edut verrattuna tavanomaisiin lainoihin

Tässä on yhteenveto FHA-lainojen tärkeimmistä eduista verrattuna perinteisiin lainoihin:

Vapaammat vakuutusvaatimukset
Alemmat käsirahavaatimukset (niinkin alhainen kuin 3,5% lainanottajille, joiden FICO-arvo on vähintään 580)
Mahdollisuus (voidaan siirtää myyjältä ostajalle pienellä kitkalla)
Korkeampi myyjän maksama sulkemiskustannuskorvaus
Matalammat korot
Löysämpi DTI- ja asunto-suhdevaatimukset

FHA-lainojen haitat verrattuna tavanomaisiin lainoihin

Ja FHA-lainojen ratkaisevat haitat verrattuna perinteisiin lainoihin:

Asuntolainan vakuutuksen ennakkomaksu, jota laissa vaaditaan ostolainoista ja ei-virtaviivaisista jälleenrahoituslainoista (1,75% lainan koosta)
Korkeammat jatkuvat asuntolainavakuutusmaksut (jopa 1,05% lainan koosta vuodessa)
Asuntolainavakuutusta ei voi peruuttaa, ellei virtaviivaista uudelleenrahoitusta
Matalammat taatut lainarajat edullisten markkinoiden markkinoilla (epäedullinen huipputason ostajille kyseisillä alueilla)
Kodien on oltava omistajien käyttämiä, ensisijaisia asuntoja

VA-asuntolainat: hyvä sotilasperheille

VA: n asuntolainaohjelma, jonka on myöntänyt 1944-luvun Servicemembers Rejustment Act (SRA), auttaa nykyisiä ja entisiä palvelun jäseniä toteuttamaan unelman kodinomistamisesta. Kuten FHA-lainat, suurin osa VA-lainoista on yksityisten lainanantajien myöntämiä ja veteraanien ministeriön tukemia - ne eivät ole suoraan lainoja mennessä VA. Kuten FHA-lainat, VA-lainoja voidaan käyttää vain omistajien käyttämiin asuntoihin, jotka ovat lainanottajien ensisijaisia asuntoja.

VA-lainoilla voidaan rahoittaa ostoja ja jälleenrahoitusta. Kuten FHA ja tavanomaiset lainat, niitä on saatavana monenlaisissa kokoonpanoissa, mukaan lukien 15 ja 30 vuoden kiinteäkorkoiset ja erilaiset säädettävät korot. Korot ovat yleensä verrattavissa tavanomaisiin lainoihin ja korkeammat kuin FHA-lainat.

Kelpoisuusvaatimukset

VA-lainan kelpoisuusvaatimukset vaihtelevat jonkin verran haara-, päivämäärä- ja palvelun keston mukaan.

Yleensä aktiivitoimihenkilöt ovat kelpoisia palveltuaan 180 peräkkäisen työpäivän jälkeen ja toisinaan jopa 90 peräkkäisen työpäivän jälkeen. Veteraanit, mukaan lukien reservimiehet ja kansalliskaartin jäsenet, ovat oikeutettuja 90–180 peräkkäisen työpäivän jälkeen uransa milloin tahansa. Reservit ja kansalliskaartin henkilökunta, jotka eivät näe aktiivista tehtävää, ovat oikeutettuja kuuden peräkkäisen palvelusvuoden jälkeen. Epämiellyttävät päästöt ovat hylkääviä.

Katso VA: n kelpoisuustaulukosta saadaksesi lisätietoja pätevyydestä ja lisätietoja kelpoisuustodistuksen hakemisesta.

Ero VA: n ja tavanomaisten lainojen välillä

Palveluiden kelpoisuusvaatimusten lisäksi VA-lainat ja tavanomaiset lainat eroavat toisistaan tietyillä perusteellisilla tavoilla:

Rahoitusmaksu. Suurin ja kallein ero VA-lainojen ja tavanomaisten lainojen välillä on VA-rahoitusmaksu. VA-rahoitusmaksu on ainutlaatuinen maksu, jota ei sovelleta tavanomaisiin tai FHA-lainoihin. Se vaihtelee huomattavasti palveluliiketoiminnan, lainatyypin ja käsirahamäärän mukaan, mutta suosii yleensä ensimmäistä kertaa ostajia tai jälleenrahoittajia, joilla on aikaisempi aktiivinen työkokemus ja alle 90% LTV-suhteet. Osto- ja rahat-jälleenrahoituslainojen rahoituspalkkiot vaihtelevat tyypillisesti 1,25%: sta 3,3%: iin lainan pääomasta, esim. 2 500–6 600 dollaria 200 000 dollarin lainalla. Uudelleenrahoittamattomilla lainoilla ne voivat olla niinkin alhaisia kuin 0,50% lainan pääomasta.
Lainan enimmäiskoko. VA-lainoilla on takuu 424 100 dollariin saakka useimmilla markkinoilla, vaikka tämä enimmäismäärä voi muuttua markkinaolosuhteiden myötä. Jos lainanantaja hyväksyy sinut suuremmalle lainalle, voit ottaa sen vapaasti, mutta VA ei ota ylimääräistä vastuuta. Korkeammilla markkinoilla VA voi taata suurempia lainoja.
Ennakkomaksu. Yksi VA-lainan suurimmista eduista on pienten lainojen käsirahavaatimuksen puuttuminen. Jos sinulla on VA-laina, voit mahdollisesti rahoittaa talosi koko ostohinnan. Ennakkomaksuhyvityksellä on kuitenkin keskeinen käytännön rajoitus: sen yläraja on yleensä neljä kertaa tavallinen VA-oikeus, joka on 36 000 dollaria / ostaja tai 144 000 dollaria. Suuremmat lainat vaativat käsirahaa, vaikkakaan ei välttämättä 10 prosentin ennakkomaksua, jota tavanomaiset lainanantajat yleensä vaativat.
Asuntolainan vakuutus. VA-lainat eivät vaadi asuntolainavakuutusta, vaikka LTV olisi yli 80%.
Luottovaatimukset. VA-lainaohjelman vakuutusstandardit eivät ole aivan yhtä löysät kuin FHA-ohjelman. Useimmat luotonantajat vaativat vähintään 620 FICO-pistemäärää saadakseen aseman, vaikka poikkeuksia voidaan tehdä tapauskohtaisesti (esimerkiksi korkean tulotason lainanottajat).
Sulkemiskustannukset. Lain mukaan lainanantajat eivät saa arvioida VA-lainojen tietyntyyppisiä sulkemiskustannuksia. Niihin kuuluvat asianajajan palkkiot, escrow-palkkiot, vakuutusmaksut ja asiakirjojen käsittelykulut. Näiden eriteltyjen maksujen sijaan lainanantajat voivat arvioida aloituskustannukset enintään 1 prosenttiin lainan määrästä.
olettamus. Kuten FHA-lainat, VA-lainat ovat oletettavia VA: n hyväksynnällä ja ostajan pätevyydellä.

VA-lainojen tyypit

VA-lainoja on useita eri muotoja:

Ostolaina. VA: n ostolainat eivät vaadi rahaa - toisin sanoen sallittu LTV vaihtelee jopa 100%. Joillakin rajoituksilla niitä voidaan käyttää olemassa olevissa omakotitaloissa, kiinteistöihin (uudisrakentaminen), osakehuoneistoissa, valmistettuihin koteihin ja tontteihin sekä osto- ja korjaushankkeisiin (samanlainen kuin FHA 203k -kuntoutuslainalla).
Cash-Out -rahoituslaina. Kuten tavanomaiset ja FHA: n rahoituksen jälleenrahoituslainat, VA: n rahoituksen jälleenrahoituslainat korvaavat alkuperäisen lainan ja antavat lainanottajalle kertasumman, jota he voivat käyttää haluamallaan tavalla. Tämä kiinteämääräinen summa voi olla jopa 100% kodin lainanottajan pääomasta - jos esimerkiksi lainanottaja on 100 000 dollaria velkaa talosta 200 000 dollaria, hän voi ottaa jopa 100 000 dollaria käteisellä. Cash-refinance -lainoilla on tyypillisesti alhaisemmat korot kuin korvaavilla lainoilla. Alkuperäisen (jälleenrahoitetun) lainan ei tarvitse välttämättä olla VA-lainaa.
Koron alennusrahoituslaina (IRRRL). IRRRL: t, jotka tunnetaan myös nimellä VA: n virtarahoituslaina (tai yksinkertaisesti virtaviivaista jälleenrahoitusta), on suunniteltu erityisesti nykyisten VA-lainojen uudelleenrahoittamiseen ilman toista VA-lainahakemusta. Rahanvaihtovaihtoehtoa ei ole, paitsi 6000 dollarin palkkio energiatehokkaisiin kodinsisustusprojekteihin.
Intiaanien suoran lainan ohjelma (NADL). NADL-lainat on suunniteltu erityisesti palvelun jäsenille ja alkuperäiskansojen alkuperäisveteraaneille. Ne on aina määritetty kiinteäkorkoisiksi 30 vuoden lainoiksi. VA: n mukaan NADL: iä voidaan käyttää vain ”federaatiorahastojen (varausmaa) asuntojen oston, rakentamisen tai parantamisen rahoittamiseen tai aiemman NADL: n uudelleenrahoittamiseen koron alentamiseksi”.

VA tekee myös kahta erityyppistä mukautettua asumistukea, jotka ovat lainojen ulkopuolisia maksuja veteraaneille, joilla on vakava, pysyvä palveluihin liittyvä vamma. Näillä apurahoilla on tarkoitus rahoittaa vammaisten mukautettujen asuntojen rakentamista, ostamista tai jälkiasennusta vammaisille veteraaneille ja heidän perheilleen. Niitä ei tarvitse maksaa takaisin.

VA-lainojen edut verrattuna tavanomaisiin lainoihin

Tässä on lyhyt kuvaus VA-lainojen tärkeimmistä eduista verrattuna perinteisiin asuntolainoihin:

Erityisiä lainoja ei vaadita käsirahana
Asuntolainavakuutusta ei tarvita
Assumability
Korkeat nostolainan uudelleenrahoituslimiitit (rahat jopa 100% kodin omasta pääomasta)
Alhaiset uudelleenrahoituslainojen kustannukset
Rajoitukset kustannustyyppien ja arvojen sulkemiselle

VA-lainojen haitat verrattuna tavanomaisiin lainoihin

Ja niiden keskeiset haitat:

VA-rahoitusmaksu vaaditaan etukäteen
Rajoitettu aktiivisen palvelun jäsenille, veteraaneille ja heidän perheilleen
Lainan kokorajoitukset, jotka voivat haitata ostajia epäedullisesti kalliilla markkinoilla
Kodien on oltava omistajien käyttämiä, ensisijaisia asuntoja

Lopullinen sana

Jos asut väestönlaskennan määritellyllä pääkaupunkiseudulla, kertoimet ovat sinun oikeutettu tavanomaiseen, VA- tai FHA-lainaan. Jos olet osittaisesti avoimissa tiloissa, paras asuntolainavaihtoehtosi saattaa olla yksi mainitsemme täällä vain ohimennen: USDA-laina.

Yhdysvaltain maatalousministeriön tukemana, USDA-lainat on tarkoitettu erityisesti ensimmäistä kertaa ostajille, jotka haluavat asettua asettamaan väestönlaskennan määrittelemien suurkaupunkialueiden ulkopuolelle, missä asuu valtaosa amerikkalaisista. Niille, jotka täyttävät vaatimukset, USDA-lainaohjelma on uskomattoman runsas - se tarjoaa 100-prosenttisen rahoituksen (ei rahaa alas), erittäin alhaiset korot ja alennetut PMI: t. Ennen kuin haet tavanomaista lainaa tai jotakin yleisimmistä epätavanomaisista vaihtoehdoista, tee itsellesi (ja lompakollesi) palvelus ja tutkia tätä vaikeita, mahdollisesti tuottoisia kiinteistöjen rahoitustuotteita.

Jos haluat parantaa mahdollisuuksiasi hyväksyä asuntolaina, katso tämä artikkeli: 6 vinkkiä asuntolainan hyväksymiselle.

Mikä erilaisista asuntolainoista - FHA, VA tai tavanomainen - sopii sinulle?