Talon sulkeminen - prosessi, asuntoasiakirjat ja menettelyt

Sulkemisprosessi kuitenkin alkaa heti, kun myyjä hyväksyy ostotarjouksesi. Se on tyypillisesti 30–60 päivää ennen varsinaista määräaikaa - olettaen, että lainan vakuuttaminen on matala, arvio alhainen tai rutiininomaisen kodintarkastuksen aikana havaittu suuri virhe ei viivytä kauppaa. Tänä aikana kotisi myynnin sanotaan olevan vireillä. Jos markkinoillasi on tapana tehdä huomattava talletus (joissain tapauksissa jopa 10% sovitusta ostohinnasta) escrow-tilille heti, kun tarjouksesi on hyväksytty, voit myös viitata sulkemisprosessiin escrow periodiksi - kuten sisään, "ostamamme koti on sulkutilillä sulkemispäivään asti."

Riippumatta siitä, mitä kutsut siihen, paljon täytyy tapahtua päivästä, jolloin myyjä hyväksyy ostotarjouksesi, siihen päivään, jona istut, jotta tapahtuma olisi virallinen. Tässä on katsaus yleiseen tapahtumajoukkoon, joka tapahtuu asuntojen kiinteistöjen sulkemisprosessin aikana, mitä ja kuinka paljon voit odottaa maksavan ennen sulkemispäivääsi ja sulkemispäivääsi, sekä asiakirjoista ja tiedoista, jotka sinun on ymmärrettävä ja allekirjoitettava, jotta teet todellisuuden kiinteistökaupan virkamies.

Keskeiset päättämisprosessin välitavoitteet

On tärkeätä muistaa, että kiinteistökauppoja koskevat tulli- ja lakivaatimukset vaihtelevat huomattavasti eri paikoissa. Seuraava on yleinen aikajana ja kuvaus siitä, mitä voit odottaa (ja milloin) ostotarjouksesi jättämispäivän ja kiinteistön sulkemispäivän välillä, todellinen kokemuksesi voi vaihdella. Lisätietoja prosessin toimivuudesta tietyillä markkinoilla saat ottamalla yhteyttä puolueettomaan kiinteistöalan ammattiin, jolla on kokemusta alueelta.

1. Hyväksytty ostotarjous

Sulkemisprosessi alkaa virallisesti, kun myyjä hyväksyy, allekirjoittaa ja palauttaa ostotarjouksesi (tunnetaan myös nimellä ostosopimus). Useimmissa tapauksissa myyjä tallettaa sitten ostajan ansaitsevan rahatarkistuksen - yleensä 0,5–2% ostohinnasta - escrow-tilille..

Tavallisesti ostosopimusta voidaan muuttaa viime hetken neuvottelujen tai ennakoimattomuuksien, kuten kodintarkastuksen aikana paljastetun ongelman, huomioon ottamatta kauppaa. Kuitenkin kaikki kauppaan osallistuvat osapuolet - ostaja ja myyjä, heidän edustajansa, lainanantaja, omaisuudenhoitaja tai vakuusasiamies ja mahdollisesti ostajan ja myyjän asiamiehet - aloittavat päätösmenettelyn olettaen, että ostosopimus on lopullinen..

Joillakin valtioilla ja markkinoilla sinun on tehtävä 5–10% talletusmaksu (käsirahaa ja / tai sulkemiskustannuksia kohti) pian sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt tarjouksesi. Ostajat, jotka työskentelevät laillisten edustajien kanssa, voivat yleensä odottaa, kunnes heidän asianajajansa tarkistavat ostosopimuksen tehdäkseen velkasalletuksen.

Jos et ole varma siitä, tarvitaanko turvatalletuksia markkinoillasi, kysy kiinteistönvälittäjältä riittävän kauan etukäteen varmistaaksesi, että sinulla on tarpeeksi likvidejä varoja paikan päällä.

2. Ostajan tilaama kotitarkastus

Muutaman päivän kuluessa siitä, kun myyjä on hyväksynyt ostotarjouksesi, sinun on ajoitettava kodintarkastus ammattitarkastajan kanssa. Kodintarkastuksen tavoitteena on etsiä pieniä ja suuria vikoja, kuten rakenneongelmia, laitteita, jotka eivät toimi, ja elementtejä, jotka saattavat rikkoa paikallisia rakennusmääräyksiä.

Monet lainanantajat vaativat tätä ehtona asuntolainan vakuuttamiselle. Vaikka sinulla ei olisi, on vähän haittapuolia perusteellisen katselun saamisessa kodista, jota olet aikeissa ostaa. Jos tarkastuksessa ilmenee suuri ongelma, joka on korjattava ennen sulkemista (tai johtaa sovitun ostohinnan alenemiseen), tavallinen 300–500 dollarin tarkastusmaksu näyttää edulliselta.

3. Lainan alkuperä ja vakuuttaminen

Kun myyjä hyväksyy tarjouksesi, lähetä se lainanantajalle. Tässä vaiheessa luotonantajasi aloittaa aikaa vievän (ja kalliin) prosessin lainan hankkimisesta ja vakuuttamisesta.

Ellet osta vanhempaa kotia, jossa on paljon fyysisiä vikoja, tämä on osa sulkemisprosessia, joka todennäköisesti aiheuttaa viivästyksiä tai kohtalokkaita virheitä, jotka tekevät kaupan kokonaan läpi - varsinkin jos sinulla on epätasainen luottoprofiili tai epävakaat tulot.

Lainan myöntäminen ja takaaminen merkitsee paljon työtä lainanantajan puolesta. Sinun näkökulmastasi se kuitenkin pohjimmiltaan laskee yhden kysymyksen: Hyväksytkö lainanantajan asiantuntijalausunnossa lupauksesi maksaa takaisin ne tuhannet dollarit, joita pyydät lainaamaan sinulle?

Asuntolainan hakemus
Vaikka jokainen lainanantaja on erilainen, useimmat asuntolainan hakijat ovat tiukan valvonnan alaisia. Luotonantajasi todennäköisesti lähettää sinulle asuntolainahakemuksen, jonka kokonaismäärä on 30 tai 40 ja joka sisältää lomakkeita, kuten pyynnön luottotietojesi vapauttamiseksi yhdestä tai useammasta luottotietovirastosta, pyynnöt edeltävän vuoden veroilmoituksista ja tiedot aiemmista sijaintikohdistasi asuinpaikka.

Hakemuksen yhteydessä luotonantaja todennäköisesti pyytää todisteita tuloista ja varoista, kuten seuraavat:

Viimeisimmät veroilmoitukset (yksi tai kaksi vuotta)
Viimeisimmät palkkakannat (ainakin kaksi viimeistä)
Viimeisimmät W-2-lausunnosi (yksi tai kaksi vuotta)
Viimeisimmät tiliotteesi (1–3 kuukautta)

Arvostele lukitus
Jos sait ennakkohyväksynnän asuntolainallesi, joka yleensä vaatii luottotarkistuksen, lainanantaja todennäköisesti asettaa (tai lukitsee) lainan koron sinä aikana, kun se lähettää hakemusmateriaalit. Jos haet säädettävän koron kiinnitystä (ARM) tai muun tyyppistä lainaa ilman kiinteää korkoa koko kaudelle, lukko voi koskea vain alkuperäistä korkoa.

Korot lukitaan yleensä tasolle, joka vaikuttaa siihen aikaan vallitseviin korkoihin, plus lainanottajan luottoriski. Mitä alempi luottoriski, sitä alhaisempi lukittu korko todennäköisesti on.

Jos sinua ei ole hyväksytty etukäteen, lainanantaja todennäköisesti odottaa sovelluksesi luottovoiman tuloksia lukitaksesi korkoosi. Tämä voi tapahtua milloin tahansa hakemuspäivämäärän ja viikon ajan ennen sulkemista. Joka tapauksessa kurssilukko on hyvä vain kiinteäksi ajaksi - tyypillinen on 30 - 60 päivää.

Laina-arvio
Käyttämällä lukittua korkoa (tai jos sitä ei ole lukittu, lainanantajan paras arvaus alkuperäisestä korostasi), luotonantaja luo sinulle laina-arvion, jonka avulla voit tarkistaa, allekirjoittaa ja palauttaa. Laina-arvio on selkeän kielen asiakirja, jossa esitetään yhteenveto siitä, mitä ja milloin voit odottaa maksavan asuntolainalle ja sulkemisellesi.

Se sisältää seuraavat tiedot:

Lainan tunnistetiedot. Tähän sisältyy lainan yksilöivä tunnistenumero, tyyppi (kiinteäkorkoinen, säädettävä korko), laina-aika (15 vuotta, 30 vuotta, 5/1), tarkoitus (hankinta, jälleenrahoitus) ja koron lukitusaika.
Lainaehdot. Esittelee lainan pääoman, koron tai koron vaihteluvälin, kuukausittaiset pääoma- ja korkomaksut, ennakkomaksun (jos sellainen on) ja ilmapalkkion (jos sovellettavissa).
Suunnitellut maksut. Lisää yhteen kuukausimaksun kokonaismäärät, mukaan lukien arvioidut vakuutukset, verot, pääoma- ja korkomaksut. Voi myös määritellä, miten verot ja vakuutukset maksetaan - esimerkiksi sulkutililtä.
Sulkemiskustannukset. Sisältää yksityiskohtaisen kirjanpidon arvioiduista sulkemiskustannuksista ja suljetavasta kokonaismäärästä (joka sisältää käsirahasi). Ilmoittaa myös, mitkä sulkemiskustannukset, joihin voit ostaa, kuten omaisuusvakuutus, ja joista et saa tehdä ostoksia, kuten lainanantajan arvioija.
vertailut. Sisältää tilannekuvan siitä, kuinka paljon voit odottaa maksavan pääoman ja korot seuraavien viiden vuoden aikana, lainan vuotuinen vuosikorko ja kokonaiskorkoprosentti - kokonaiskorkojen maksusuhteen kokonaismäärä lainaan. Nämä tiedot ovat hyödyllisiä vertaamalla lainaasi muiden lainanantajien lainoihin.
Muut näkökohdat. Sisältää tärkeitä huomautuksia ja tietoja, kuten siitä, voidaanko laina olettaa (siirtää tulevalle ostajalle ehtoja muuttamatta), aikooko lainanantaja siirtää lainasi palveluyritykselle ja maksuviivästyskorot.

Ennen lokakuuta 2015 useimmat luotonantajat käyttivät hyvässä uskossa arvioita (GFE) sisältäviä asiakirjoja laina- ja päätöskustannusarvioiden toimittamiseen. GFE: t ja laina-arviot sisältävät samanlaisia tietoja, mutta GFE: t on muotoiltu eri tavalla ja niillä on vähemmän selkeitä kieli-selityksiä. Kun laina-arvio on käsissäsi, lainanantaja voi asettaa alustavan määräajan - riippuen sujuvasta vakuutus-, aloitus- ja omistushausta.

4. Lainanantajan arviointi

Luotonantajat suojaavat sijoituksiaan tai ainakin vähentävät tappioiden todennäköisyyttä tilaamalla arvioinnin jossain vaiheessa vakuutusprosessin aikana. Ostajat maksavat yleensä arviointimaksun joko arviointipäivänä tai ennen sitä tai viimeisenä päivänä. Arviointimaksu on yleensä suunnilleen sama kuin kodintarkastusmaksu.

Jos arvioijasi toteaa, että kotisi on vähintään yhtä paljon kuin olet suosinut maksamaan siitä, sinun ei tarvitse huolehtia. Jos arvio on kuitenkin alhainen - alle hyväksytyn ostohinnan, lainanantaja sitoutuu rahoittamaan vain arvioitua arvoa vastaavan summan. Alhainen arviointi vaatii yleensä ostajaa ja myyjää neuvottelemaan ostohinnan uudelleen ja muuttamaan ostosopimusta, mikä mahdollisesti viivästyttää kauppaa.

5. Asunnonomistajien ja omaisuusvakuutusten hankkiminen

Useimmat lainanantajat vaativat ostajia toimittamaan todisteet asunnonomistajien vakuutuksesta ehtona lainan hyväksymiselle tai ainakin ennen lopettamista. Varmista, että saat kohtuuhintaisen politiikan, joka vastaa sinun ja lainanantajan tarpeita, aloita ostaminen asunnonomistajien kattavuudesta varhaisessa vaiheessa. Sinun ei tarvitse maksaa ensimmäisestä vuodesta heti, vaikka se on varmasti vaihtoehto - useimmat vakuutusyhtiöt sallivat sinun niputtaa ensimmäisen vuoden palkkion sulkemispäivänä maksettavien sulkemiskustannusten kanssa.

Vaikka lainanantajasi ei vaadi sitä, on myös järkevää ostaa ostajan omistusvakuutus. Omistusvakuutus kattaa kiinteistön omistusoikeudellisten virheiden, kuten maksamattomat verot tai urakoitsijaoikeudet, ratkaisukustannukset ja suojaa omaa pääomaa tulevaisuudessa mahdollisesti ilmaantuvilta vaatimuksilta.

Jos haluat käyttää samaa yritystä, jota lainanantajasi käyttää nimikepolitiikkaansa, kerro vain lainan käsittelijälle, että haluat ostajan politiikan, ja molemmat vakuutukset voidaan yhdistää sulkemiskustannuksiin. Jos haluat tehdä ostoksia paremmilta ostajakäytännöiltä, vakuuttajasi saattaa vaatia sinua maksamaan vakuutuksesta etukäteen. Riippumatta siitä, maksatko molemmista vakuutuksista sulkeessasi vai maksatko ostajan vakuutuksesta etukäteen ja lainanantajan politiikasta sulkeessasi, voit odottaa, että kokonaismenot ovat keskimäärin 1 000 dollaria, riippuen markkinoistasi ja kodin arvosta.

6. Lainan hyväksyminen

Koska vakuutus voi viedä kuukauden tai pidempään, lainan hyväksyminen tapahtuu tyypillisesti loppuprosessin loppupuolella. Tämä on viimeinen suuri pala, jonka täytyy asettua paikoilleen sulkemisen etenee aikataulun mukaisesti.

7. Päätös ja ilmoitukset

Päättämisilmoitus
Kun kaikki kappaleet ovat paikoillaan sulkemista varten, nimikkeesi tai esc-edustajan (tai asiamiehen) on lähetettävä sinulle virallinen sulkemisilmoitus, joka sisältää ajan, päivämäärän, osallistuvat kiinteistönvälittäjät (ostajan ja myyjän) ja sulkemisen sijainnin, joka on tyypillisesti toimeksiantoon osallistuvan edustajan toimisto tai toimistokäyttäjän toimisto tai asianajajan toimisto. Ilmoituksessa selitetään myös, mitä sinun on tuotava tapahtumaan, mukaan lukien yleensä seuraavat:

Molemmat ostajat (jos aviopari) tai notaarin valtakirja, jonka avulla nykyinen ostaja voi allekirjoittaa ei-läsnä olevan
Kuvallinen henkilöllisyystodistus (passi tai valtion myöntämä henkilötodistus)
Luettelo asunnoistasi viimeisen 10 vuoden aikana
Riittävä maksu sulkemiskustannusten kattamiseksi (yleensä pankkisekki tai pankkisiirto)

Tiedonannon päättäminen
Osakkeenomistajasi tai panttivälittäjäsi on myös lähetettävä virallinen päätösilmoitus vähintään kolme arkipäivää ennen päätöspäivää. Ennen lokakuuta 2015 HUD-1: llä tai ”selvityslausunnolla” oli sama tarkoitus kuin tilinpäätöksessä.

Samoin kuin laina-arvio, myös tilinpäätöstiedote on selkeä kieli, jossa esitetään kaikki tapahtumaan liittyvät todelliset taloudelliset velvoitteesi - todelliset sulkemiskustannuksesi, meneillään olevat vero- ja vakuutusvelvoitteet sekä asuntolainan erittely. Se noudattaa suunnilleen laina-arviomallia, vaikka se on yleensä yksityiskohtaisempi ja sisältää usein kirjanpito-erät tai tilinpäätöksessä esitettävät tiedot ja huomautukset, joita ei ollut arvioissa.

Tarkista sulkemasi ilmoituksesi huolellisesti
Kun olet saanut päätöslauselman, tarkista se huolellisesti varmistaaksesi, että esitetyt velvoitteet ovat suunnilleen samat kuin laina-arviossasi kuvatut. Varmista myös, että asuntolainan ehdot ovat odotusten mukaisia - esimerkiksi, että korko- tai korkorakenteesi ei ole muuttunut laina-arviosta.

Jos sulkemiskustannuksesi poikkeavat huomattavasti arvioista tai asuntolaina on erilainen kuin alun perin kuvattiin, lainanantajasi tai omistusoikeussi tai vakuusasiamies voi rikkoa lakia. Siksi on hyvä idea - ja usein taloudellisesti kannattavaa - pitää asianajaja koko sulkemisprosessin ajan.

Yleiset päätöskustannukset

Vaikka ostajien odotetaan maksavan kaikki sulkemiskustannukset, jos muita järjestelyjä ei ole, ostajat ja myyjät suostuvat usein jakamaan sulkemiskustannukset - etenkin ostajan markkinoilla. Tämä sopimus esitetään tyypillisesti hyväksytyssä ostosopimuksessa, ja sitä voidaan muuttaa milloin tahansa ennen sulkemista. Monissa tapauksissa osapuolet eivät päästä yksityiskohtiin siitä, kuka maksaa mitkä sulkemiskustannukset - he vain sopivat suhteesta, kuten "myyjä maksaa 40% ja ostaja maksaa 60%" tai sopivat, että toinen osapuoli maksaa kiinteän summan kohti sulkemista ja toinen poimii loput.

Monissa tapauksissa sulkemiskustannukset maksetaan pankkisekillä tai pankkisiirrolla. Pankkisekki on yleensä parempi tarjous, koska se maksaa harvoin yli yhden tai 2 dollarin, kun taas pankit veloittavat usein vähintään 10 dollaria saman päivän pankkisiirrolla. Jos nimikkeesi tai escrowed agentti vaatii ehdottomasti pankkisiirtoa, varmista, että he lähettävät sinulle täydelliset ohjeet (mukaan lukien tilinumeron ja pankkisi reititysnumeron vastaanottamisen) sulkemisilmoituksen kanssa.

Riippumatta siitä, miten neuvottelet ja suoritat maksun, voit odottaa maksavan seuraavat kulut sulkeessasi. Jotkut saattavat vaatia teiltä toimia, kuten asunnonomistajavakuutuksen asettamista, ennen sulkemispäivää. Toiset näkyvät vain rivikohtina sulkemisessa, eivätkä vaadi suoraa toimintaa.

Kodintarkastus ja arviointi. Jos näitä ei ole maksettu etukäteen, ne lisätään sulkemiskustannuksiin. Kahden palvelun välillä odotetaan maksavan yhteensä 600–1000 dollaria.
Lainan alku- ja vakuutusmaksut. Nämä palkkiot kattavat asuntolainan myöntämis- ja vakuutuspalveluiden kustannukset, lukuun ottamatta luottotietoja ja muita palkkioita. Suurin osa aloitusmaksuista lasketaan prosentteina kokonaisostohinnasta, tyypillisesti välillä 0,5% - 1,5%. Näitä prosenttimääriä kutsutaan joskus pisteiksi - esimerkiksi yhden prosentin aloitusmaksu olisi yksi piste. Vakuutusmaksut voidaan periä prosentteina ostohinnasta tai kiinteästä maksusta. Kummassakin tapauksessa vakuutus maksaa yleensä alle yhden prosentin kodin ostohinnasta. Huomaa, että joillakin asuntolainoilla, jotka tunnetaan nimellä "no cost" tai "no fee", ei ole aloitus- tai vakuutusmaksuja. "Maksuttomilla" lainoilla on kuitenkin yleensä korkeammat korot kuin vertailukelpoisilla perinteisillä lainoilla.
Luottoraportti. Ostajien on yleensä maksettava lainanantajan luototarkastuksista ja raporteista - mistä tahansa 20–60 dollaria riippuen siitä, kuinka monta lainanantajaa käy ja millä raportointitoimistoilla.
Tulvavarmennus. Tämä on pieni maksu - yleensä noin 20 dollaria -, joka kattaa kodisi sijainnin tarkistamisen kustannukset suhteessa paikallisiin tulvavaarakarttoihin. Tulvavarmennus on kriittistä, jos tarvitset tulvavakuutusta. Joillakin alueilla saatat joutua maksamaan myös kertaluonteisen tulvanvalvontamaksun (usein välillä 25–50 dollaria).
Ensimmäisen kuukauden korko. Monet lainanantajat vaativat asuntolainan koron ennakkomaksun kertymisen määräajan ja ensimmäisen maksupäivän välillä. Huomaa, että jos suljet kuukauden puolivälissä, sinun ei todennäköisesti tarvitse suorittaa pääomamaksua seuraavan kuukauden alkuun, olettaen, että maksut erääntyvät kuukauden ensimmäisenä. Esimerkiksi vaimoni ja minä sulkeuduimme talossa elokuun alussa, emme suorittaneet ensimmäistä päämaksua vasta lokakuun ensimmäisellä puoliskolla - mutta sulkeessamme me teki on maksettava elokuussa kerääntyvä korko.
Alkuperäinen turvatalletus. Lainanantajat vaativat ennakkomaksun turvalliselle esc-tilille kattamaan vero- ja vakuutusvelvoitteet, jotka on asetettu kertyvän sulkemispäivän ja niiden maksupäivän välisenä aikana. Käytännössä tämä tarkoittaa, että sinun on talletettava noin vuoden koko asunnonomistajien vakuutusmaksut - ellet ole maksanut etukäteen - ja 1–12 kuukauden kiinteistöveropalkkiot. Vaikka kiinteistöverot maksetaan tyypillisesti kuuden kuukauden välein, lainanantajat eivät halua aloittaa uutta escrow-tiliä, jonka saldo tuskin riitä ensimmäisen veron maksamiseen. Vaimoni ja minä päädyimme tallettamaan tarpeeksi kattamaan esimerkiksi seitsemän kuukauden arvoiset kiinteistöverot.
Escrow-puskuri. Monet lainanantajat vaativat ostajia tallettamaan lisäpuskurin kattamaan verojen ja vakuutusmaksujen ylöspäin tehtävät mukautukset lyhyellä aikavälillä ja vähentämään todennäköistä, että maksuviivästykset aiheuttavat negatiivisen sulkutaseen. Puskurin koko on tyypillisesti kuukausittaisten vero- ja vakuutusvelvoitteiden funktio - omamme oli noin kaksinkertainen kuukausittaisiin velvoitteihimme nähden.
Asunnonomistajayhdistys. Jos asut yhteisössä, jota palvelee asunnonomistajayhdistys (yleinen asuntoyhtiöissä), sinun on maksettava HOA-maksut kuukausittain, vuosittain tai puolivuosittain. Jotkut lainanantajat niputtavat maksusi esc-tilillesi ja maksavat ne puolestasi, kuten verojen ja vakuutusmaksujen kanssa. Jos näin on HOA: n tapauksessa, joudut todennäköisesti maksamaan HOA-maksusi ensimmäisen maksuajan loppuun mennessä (mahdollisesti jopa vuoden kuluttua sulkemisesta). Muissa tapauksissa johtuen lainanantajan tai HOA-politiikan takia, HOA-maksut eivät sisälly sulkutiliin, ja ne on maksettava erikseen.
Osakkeet / Escrow Services ja vakuutus. Lainanantajan ja ostajan (jos ostettu) omistusvakuutuksen kustannukset on koottu tähän luokkaan - keskimäärin 1 000 dollaria kattaa molemmat vakuutukset, mutta vaihtelee suuresti sijainnista ja omaisuuden arvosta riippuen. Tähän luokkaan sisältyy myös ylimääräisten nimityötöiden kustannukset, jotka otsikkoyritys, escrowed agentti tai asianajaja suorittaa (alueesi mukaan) - toinen erittäin muuttuva kustannus, joka todennäköisesti on korkeampi, jos käytät lisensoitua asianajajaa. Lopuksi, tähän luokkaan sisältyy yleensä toimitusmaksu, joka periaatteessa maksaa otsikkosi tai escrowagentin ajan sulkemispäivänä ja on tyypillisesti 200–400 dollaria..
Äänitysmaksu. Alueesi kiinteistösiirtojen kirjaamisesta vastuussa oleva kaupungin- tai läänitoimisto perii maksun työstä. Maksut vaihtelevat suuresti paikasta toiseen ja voivat riippua kiinteistön arvosta tai koosta.
Siirtoverot. Paikallis- ja osavaltionne hallitukset todennäköisesti kantavat myös siirtoverot kiinteistökaupoista kiinteistön arvon ja mahdollisesti lohkon kaavoitusnumeron perusteella. Asuntokiinteistöjen valtion ja paikallisten siirtoverojen kokonaismäärä vaihtelee yleensä korkeasta kolmen luvun keskiarvosta neljän luvun keskiarvoon.
Välittäjämaksu. Ostajien edustajat ottavat palkkion myyjän tuottoista, eli ostajat eivät maksa heille suoraan. Agenttien työnantajat - kiinteistöryhmät tai välitystoimistot - kuitenkin perivät usein suhteellisen pienet palvelu- tai lähetysmaksut suoraan ostajalle. Ne voivat vaihdella nimellisistä summista (100 dollaria tai vähemmän) 500 dollariin tai enemmän.

Kauppa tapahtuu, sulkemismaksusi voivat poiketa huomattavasti tässä kuvatuista. Saadaksesi entistä paremman lukemisen odotettavissa olevista asioista, keskustele luotettavan, puolueettoman kiinteistöalan ammattilaisen tai asianajajan kanssa alueellasi..

Mitä odottaa päätöspäivänä

Päätöspäivänä talosta, jonka olet sitoutunut ostamaan, tulee talo, jonka ylpeänä omistat. Vielä on kuitenkin paljon tekemistä, ennen kuin voit päästä oven eteen ja tehdä siitä todella kodin.

Viimeinen läpikäynti

Viimeinen käynti on viimeinen tilaisuutesi varmistaa, että talo pysyy hyvässä kunnossa - tai jos ostat kiinteää yläosaa, siinä kunnossa, jonka olet sitoutunut ostamaan. Useimmissa liiketoimissa viimeinen käynti voi tapahtua missä tahansa vaiheessa 24 tunnin sisällä suunnitellusta sulkeutumisajasta.

Varmista viimeisen käyntivaiheesi aikana seuraavat:

Kaikki pyydetyt korjaukset on tehty
Kaikki valaisimet ja pistorasiat toimivat
Kodinkoneet (lämmitys, ilmastointi, vedenlämmitin) toimivat
Hanat ja LV-kalusteet ovat toimivia
Keittiö- ja pyykinpesuvälineet ovat koukussa ja toimivia
Kotiintarkistuksen jälkeen ei ole ollut uusia vaurioita tai kulumista (kuten seinän reikiä, puuttuvia lattialautoja, vaurioituneita katto vyöruusu jne.)
Koti on puhdas ja siisti sisältä ja ulkoa
Myyjän henkilökohtainen omaisuus on kadonnut tai muuttumassa

Jos kohtaat odottamattomia ongelmia läpi kulkemisen, ei ole liian myöhäistä tehdä asiat oikein. Ota yhteyttä kiinteistönvälittäjään tai sulkevaan edustajaan keskustellaksesi vaihtoehdoista. Useimmissa tapauksissa myyjä sitoutuu maksamaan tarvittavat korjaukset tai siivoustoimet, vaikka se merkitsisikin viivästystä sulkemisella muutamalla päivällä.

Sulkemishetkellä - keskeisten sulkemisasiakirjojen allekirjoittaminen

Asetetulla sulkemishetkellä voit istua alas ja allekirjoittaa lukuisia asiakirjoja otsikollasi tai escrowed agentilla, kiinteistövälittäjällä ja mahdollisesti asianajajalla. Myyjät tuovat myös kollegansa, vaikka myyjillä ei ole aivan yhtä paljon paperityötä allekirjoittaakseen, ja siksi usein eivät näy, ennen kuin olet hyvin mukana allekirjoitusdydissiassasi.

Ottaen huomioon tapahtuman vakavuus ja siihen liittyvä rahasumma, vie niin paljon aikaa kuin sinun tarvitsee lukea ja ymmärtää kaikkea allekirjoittamaasi. Jotkut päätösasiakirjat on kirjoitettu tiheällä legalinkielellä, joten kysy asianajajalta tai kiinteistönvälittäjältäsi, jos et ole selvä mistään. Älä anna otsikon tai escrowagerin kiirehtiä sinua - he ovat tehneet satoja sulkemisia aiemmin, ja ovat todennäköisesti enemmän huolissaan seuraavan nimityksen tekemisestä tai poistumisesta toimistosta ajoissa kuin sen varmistamisesta, että olet 100% ylös ja ylös.

Seuraavat ovat tärkeimmät luettavat ja allekirjoitettavat asiakirjat sulkemisen aikana:

Velkakirja. Tämä edustaa sitovaa sitoutumistasi asuntolainan takaisinmaksuun. Siihen sisältyy lainan kokonaismäärä, lainan korko, kuukausimaksun päivämäärät, lainan kesto (laina) ja hyväksyttävät maksutavat (fyysisellä osoitteella henkilökohtaisten sekkien lähettämiseen). Jos sinulla on ARM tai vaihtuvakorkoinen asuntolaina, velkakirjassa on myös yksityiskohtainen selitys siitä, kuinka, milloin ja kuinka paljon korko ja maksut voivat muuttua.
Asuntolaina / Luottamusasiakirja. Asuntolaina (tai luottamusasiakirja), joka tunnetaan myös nimellä turvalaite, on sopimus, joka antaa lainanantajalle oikeuden tarttua kiinteistönsä sulkemiseen, jos et maksa asuntolainaasi sovitulla tavalla. Asuntolainalla toistetaan vekselissä olevat tiedot, mutta se menee tarkemmin myös sinun oikeuksiin ja velvollisuuksiin asunnonomistajana ja lainanottajana - esimerkiksi kuvaamalla, miten aiot käyttää kiinteistöä (ensisijaisena asuinpaikkana, vuokrakohteena jne.) eteenpäin) ja hahmotellaan, miten ja milloin lainanantaja voi julistaa sinut laiminlyönniksi.
Alkuperäinen sulkutilien julkistaminen. Tämä kuvaa sitä, kuinka lainanantaja aikoo jakaa rahaa escrow-tilillesi. Siihen sisältyy korko- ja escrow-maksujen katkeaminen sekä 12 kuukauden odotetut kuukausittaiset saldot. Escrow-ilmoitus osoittaa myös, milloin ja kuinka paljon jokainen esc-esine (omaisuusverot, vakuutukset ja mahdollisesti PMI- ja HOA-maksut) on maksettava.

Lukemiseen ja allekirjoittamiseen liittyvät lisäasiakirjat

Sulkemisprosessiin kuuluu myös joukon lisäasiakirjojen lukeminen ja allekirjoittaminen. Ota taas niin paljon aikaa kuin sinun on luettava ja ymmärrettävä jokainen kohde, kysymällä tarvittaessa kysymyksiä. Loppujen lopuksi yksi asia, jota sulkemisprosessi ei sisällä, on mahdollisuus päästä eroon.

Nämä asiakirjat ovat tavallisia sulkemishetkellä, mutta transaktiosi saattaa sisältää jonkin verran erilaisia sekoituksia, jotka perustuvat alueesi sääntöihin ja ostamasi kodin tyyppiin.

Allekirjoitus / Nimi. Tämä on pohjimmiltaan allekirjoituksen todiste, jota lainanantaja, lainanhoitaja, julkisyhteisöt ja muut asiaankuuluvat osapuolet käyttävät määrittäessään allekirjoituksesi laillisuuden kaikissa muissa päätösasiakirjoissa. Se on erityisen hyödyllinen asuntolainapetoksia koskevissa tutkimuksissa.
Todistus matkustus- / käyttöasteesta. Jos ostat uuden rakennuksen kodin, sinun on allekirjoitettava käyttöoikeustodistus, joka osoittaa, että koti on valmis ja turvallinen matkustajille. Teknisesti puuttuva matkustustodistus voi viivästyttää sulkemisprosessia. Jos ostat jo olemassa olevaa kotia, sinun on allekirjoitettava käyttöilmoitus, jossa esitetään kodin tarkoitus, kuinka pian sinun on muutettava, ja mitä voi tapahtua, jos käytät kotia ilmoitetun tarkoituksen vastaisella tavalla ( esimerkiksi markkinoiden sulkeminen).
Ensimmäinen maksuilmoitus. Tämä korjaa ensimmäisen asuntolainan maksun summan (escr, pääoma ja korko erittely) ja päivämäärän. Se sisältää myös tietoja maksun suorittamisesta, mukaan lukien palveluntarjoajan fyysinen ja verkko-osoite.
Myyjän / lainanantajan myönnytykset. Tässä asiakirjassa hahmotellaan myyjän ja lainanantajan mahdolliset sulkemiskustannukset.
Palvelun paljastaminen. Tämä tunnistaa lainan palveluntarjoajasi - joko lainanantajan tai yrityksen, joka myöhemmin ostaa asuntolainan - ja vahvistaa ymmärryksesi siitä, että laina voidaan siirtää tulevaisuudessa.
Yksityisen asuntolainan vakuutuksen julkistaminen. Jos laina-arvo -suhteesi (LTV) on yli 80%, luotonantajasi todennäköisesti vaatii yksityistä asuntolainavakuutusta (PMI). Tämä paljastaminen määrittelee PMI: n ja kuvaa asiaankuuluvat oikeutesi ja velvollisuutesi, kuinka ja milloin se maksetaan (yleensä kuukausittain, sivuturvaksi) ja milloin voit pyytää sen pudottamista (tyypillisesti 80%: n LTV-kynnyksen ylittämisen jälkeen).
Tulvavaaralausunto. Tämä vahvistaa, että kotisi on tai ei ole erityisellä tulvavaaravyöhykkeellä. Jos kotisi on tulva-alueella, se todennäköisesti vaatii tulvavakuutuksen.
Arviointikertomus. Tämä vahvistaa, että sinulla on oikeus saada kopio kotisi arvioinnista. Se sisältyy usein myös asuntolainahakemukseen.
Equal Credit Opportunity Act -ilmoitus. Tämä liittovaltion valtuuttama muoto toistaa, että lainaasi ei voida evätä minkään suojatun aseman, kuten rodun tai uskonnon perusteella. Se sisältyy usein asuntolainahakemukseen.
Totuuden myöntäminen luotonantoon. Tämä on toinen liittovaltion valtuuttama asiakirja, joka tuo esiin asuntolainan ominaisuudet, kuukausimaksut ja kokonaissumman (mukaan lukien pääoma ja korot), jonka voit odottaa maksavan laina-aikanasi..
Asuntolainapetoksia koskevat lausunnot. Tässä asiakirjassa määritellään asuntolainapetoksien eri muodot, luetellaan mahdolliset rangaistukset asuntolainapetoksiin syyllistyneille ja kuvataan toimenpiteitä, jotka Yhdysvaltain hallitus on toteuttanut petoksesta epäiltyjen henkilöiden tutkimiseksi ja syytteeseenpanemiseksi.
Asunnonomistajien yhdistyksen sopimukset. Asuntoyhdistyksen jäsenyyttäsi koskevat sopimukset ilmestyvät joskus sulkeutuessa, vaikka ne tehdään usein myös ennen sulkemispäivää..
Vaarallisten tietojen ilmoittaminen. Vaikka ostosopimus sisältää tyypillisesti kaikki kodillesi välttämättömät vaarailmoitukset, älä ylläty, kun näet samat tai ylimääräiset sulkemispaketissasi. Yleisiä tietoja ovat lyijymaali (ennen 1978 rakennettuihin koteihin), radoni ja maanalaiset kaivot.

Lopullinen sana

Vaimoni ja minä sulkeuduimme ensimmäisessä talossamme kesällä 2015. Päätöspäivämme oli pyörretuuli: kiireinen lopullinen kulku; liikennöidyllä ajelulla otsikkoyhtiön kaukaiseen pääkonttoriin; loputon prosessointi lomakkeista ja ilmoituksista, jotka allekirjoitetaan ja parafoidaan; avaimen sekoittava sekoitus, käsin kirjoitetut selitykset ja myyjän viime hetken neuvot - se oli paljon käsiteltävää.

Ja silti, päätöspäivä oli vasta alku pitkälle siirto- ja asumiskaudelle. Voimme vain toivoa, että kanavoimme saman ahkeruuden, organisoinnin ja raa'an energian, joka sai meidät läpi päättämispäivän, kovaan, usein työlään työhön, joka vaaditaan tavallisen talon muuttamiseksi poikkeukselliseksi kodiksi. Jos olet ostamassa kotia, muista, että on hienoa juhlia lopetuspäivänä - kunhan palaat takaisin töihin myöhemmin.

Onko sinulla neuvoja sulkemisprosessista?