Kiinteistösijoituskiinteistöjen veroedut - selitetty IRS-säännöistä

Kotivakuus on henkilökohtaisen varallisuuden perusta Yhdysvalloissa, ja se edustaa noin kaksi kolmasosaa nettoarvosta useimpien amerikkalaisten kotitalouksien kohdalla, Bloombergia kohden. Asuntojen omistamisen laajenemista ovat kannustaneet hallituksen ohjelmat ja veroedut talojen oston kannustamiseksi. Sosiaalisissa voimissa tehdyn tutkimuksen mukaan kodinomistus johtaa ”vahvempaan talouteen, parempiin kouluihin ja sijoitettuun, aktiiviseen kansalaisuuteen”. Asunnonomistajilla on korkeampi äänestysaste ja he ovat enemmän mukana kansalaisjärjestöissä.

Kiinteistön omistamisella on joitain ainutlaatuisia taloudellisia etuja. Esimerkiksi asunnonomistajat voivat vähentää asuntolainan korot, asuntolainan vakuutusmaksut ja kiinteistöverot tavallisista tuloista. Myös talon myynnistä saatuja tuloja käsitellään verojen myyntivoitoina - jopa 250 000 dollaria voitoista voidaan jättää tulojen ulkopuolelle yhdelle verovelvolliselle tai 500 000 dollaria parille, joka jättää yhteisen palautuksen..

Kodin tai sijoituskiinteistön omistaminen tarjoaa valtavia etuja sekä yhteiskunnalle että sinulle erikseen. Näin saat parhaan hyödyn sijoituksestasi.

Kiinteistöt sijoituskohteena

Sijoituskiinteistön omistaminen on huomattavasti erilaista kuin sen kiinteistön omistaminen, jossa asuu. Vaikka sijoittajilla on monia yhteisiä riskejä - epälikviditeetti, avoimuuden puute, poliittinen ja taloudellinen epävarmuus -, jokainen sijoituskiinteistö on ainutlaatuinen ja vaihtelee käytön, sijainnin, parantamisen ja pysyvyyden mukaan. Jokaiseen sijoitukseen voidaan kohdistaa hämmentävä kokoelma verosääntöjä, jotka kaikki vaikuttavat sijoituksen nettotuottoon.

Andy Heller, kirjan "Osta vielä alempi: Tavallinen ihmisten opas kiinteistöväkevyydestä" kirjoittaja, toteaa, että suurin osa ihmisistä maksaa liikaa kiinteistöstään: "Voitto lukitaan heti, kun sijoittaja ostaa kiinteistön. Analyysivirheiden takia sijoittaja maksaa liian paljon ja on yllättynyt, kun hän ei ansaitse rahaa. ”

Heller neuvoo, että menestys kiinteistösijoituksissa edellyttää:

1. Perusteellinen suunnittelu. Liian monet ihmiset rakastuvat omaisuuteen ilman strategiaa voittoa varten.
2. Realistiset odotukset. Kiinteistöjen ostaminen, omistaminen ja myynti ei ole helppo tapa rikkauteen. Eric Tyson, ”Nukkekiinteistöihin sijoittaminen” -kirjailija, toteaa, että sinun on oltava fiksu, halukas työskentelemään ja tuntemaan henkilökohtaisen riskinsietokyvyn..
3. Yksityiskohtainen due diligence. Yrittäessään lopettaa sopimukset ennen kilpailijoita, monet ostajat eivät pysty tarkistamaan riittävästi mahdollisen kiinteistökaupan historiaa, ehtoja ja rajoituksia, päättyen yllättävän kalliihin kuntoutuskustannuksiin..
4. Pätevät ja kokeneet neuvonantajat. Menestyvillä todellisilla sijoittajilla on aina konsulttiryhmä, joka auttaa heitä löytämään, analysoimaan, ostamaan, rahoittamaan, hallitsemaan ja myymään kiinteistöjään.

Kiinteistöjen tyypit

Termi ”kiinteistö” kattaa erityyppiset kiinteistöt, mukaan lukien:

• Kehittämätön kiinteistö. Sijoittajat hankkivat raakamaata moniin tarkoituksiin, mukaan lukien maatilat ja karjatilat, luonnonvarojen hyödyntäminen, kuten puun tai hiilen louhinta, osien jakaminen ja erien myynti tai tulevaisuuden kehitys. Raakamaan hinta riippuu sen korkeimmasta mahdollisesta käytöstä, olipa kyse sitten maataloudesta tai toimistorakennuksen alueesta. Kaupunkialueiden läheisyys ja hyväksytyt kaavoitustarkoitukset määräävät usein kiinteistön arvon.
• Asunnot. Kiinteistöjä käytetään yleisesti asuintarkoituksiin, olivatpa ne yhden perheen koteja vai monen perheen kohteita, mukaan lukien asuntoja ja osakehuoneistoja. Nämä ominaisuudet - yhdestä duplex-yksiköstä satojen vuokrayksiköiden kehitykseen - vaativat jatkuvaa ylläpitoa ja aktiivista hallintaa käyttöasteen ylläpitämiseksi ja arvon lisäämiseksi.
• Kaupalliset ominaisuudet. Tämä segmentti sisältää toimistorakennukset, vähittäiskaupan kiinteistöt, kuten ruokakaupat ja kaupat, sekä teollisuuskiinteistöt, mukaan lukien varastot ja tuotantolaitokset. Kaupallinen kiinteistö vaatii aktiivista hallintaa kilpailun, fyysisen ylläpidon, vuokralaisen jatkuvan vaihtuvuuden sekä vuokra-ehtojen monimuotoisuuden ja monimutkaisuuden vuoksi. Kiinteistönomistajat taistelevat säännöllisesti juridisista, kaavoitus- ja ympäristöasioista.

Kiinteistöt luokitellaan myös:

• rakentamatonta. Parantamattomat ominaisuudet ovat raakamaata, jota ihmisen toiminta ei ole muuttanut, ts. Ilman sitä olevia rakennuksia, rakenteita, teitä, keinotekoisia lampia tai järviä. Koska maa-alueilla katsotaan olevan ääretön taloudellinen vaikutusaika, sitä ei voida verottaa verotuksessa. Vähennysvähennyksiä voi kuitenkin olla, jos luonnonvarat, kuten puu, öljy ja muut mineraalit, otetaan kiinteistöstä.
• Parannettu omaisuus. Parannetut kiinteistöt ovat maata, jota on muutettu lisäämällä rakennuksia ja ihmisen rakentamia rakennuksia, asuin- tai kaupallisia. Vaikka maa-alueista ei voida tehdä poistoja, parannuskustannukset voidaan kirjata takaisin niiden taloudellisen vaikutusajan kuluessa. Monissa tapauksissa kiinteän omaisuuden kiihdytetyt poistot ovat sallittuja.

Kiinteistöverosäännöt

Kiinteistösijoituskiinteistön omistaminen voi tarjota omistajalle merkittäviä veroetuja, jos se on järjestetty ja hallittu oikein. Sijoituskiinteistöjen verokohteluun sovellettavat yleiset nyrkkisäännöt ovat:

1. Kiinteistön hankintaan liittyvät kustannukset (omistusmaksut, kirjauspalkkiot) lisätään kiinteistön hankintamenoon ja poistetaan
2. Kiinteistön rahoittamiseen liittyvät menot (lainanantajapalkkiot, asuntolainan hakemispalkkiot) poistetaan lainan voimassaoloaikana
3. Kiinteistön käytöstä aiheutuneet kulut (verot, vakuutukset, apuohjelmat) vähennetään juoksevina kuluina

Verosäännöt ovat kuitenkin monimutkaisia, ja niiden soveltaminen riippuu omaisuuden tyypistä sekä omistajan veroluokituksesta. Toisin sanoen yksi sijoittaja voi pystyä suojaamaan muita tuloja veroista, kun taas toinen ei.

Seurauksena on, että hienostuneet kiinteistöjen omistajat käyttävät kiinteistöomaisuuden ostamiseen, hallintaan ja myyntiin usein yhdistelmää oikeushenkilöitä - rahastoja, C-yrityksiä, alaluokan S vaaleja ja osakeyhtiöitä (LLC). Omistajat harjoittavat tyypillisesti seuraavia monimutkaisia ​​liiketoimia yhteisöjen välillä juridisen ja taloudellisen vastuun minimoimiseksi tai henkilökohtaisen veroetujen maksimoimiseksi.

Jokainen strategia on luotu vastaamaan omistajan (omistajien) erityisiä olosuhteita, kiinteistön käyttötarkoitusta, merkittävien parannusten lisäämistä, omaisuuden hallussapitoaikaa ja strategian lopullista vaikutusta niihin liittymättömiin tuloihin ja verovelkoihin.

Veronmaksajaa voidaan joutua perustelemaan veroasema IRS: ään. Seurauksena on, että ammatillisen kirjanpidon ja juridisten neuvojen hankkiminen on aina perusteltua, ellei välttämätöntä, ennen verovähennysstrategian toteuttamista.

Lopuksi potentiaalisten kiinteistösijoittajien tulisi olla tietoisia siitä, että verotuksellisten etujen etuja voidaan rajoittaa korkeamman tulotason veronmaksajille asteittaisen lopettamisen ja vaihtoehtoisen vähimmäisveron (AMT) vuoksi.

Passiivisten tulojen antaminen

IRS: n mukaan passiiviset tulot ovat tuloja, jotka ovat seurausta vuokratoiminnasta tai yrityksestä, johon veronmaksaja ei ole olennaisesti osallisena. Passiivisista tuloista aiheutuvat tappiot voidaan korvata vain passiivisilla voittoilla - tappiota ei voida käyttää vähentämään verovelvollisen tavallisia tuloja ja sitä seuraavaa verotaakkaa.

Koska suurin osa parannetuista kiinteistöyrityksistä tuottaa verotettavaa tappiota omistajuuden alkuvuosina nopeutettujen poistojen käytön vuoksi, kyvyttömyys korvata tällaiset tappiot tavallisilla tuloilla on haitta monille kiinteistöjen omistajille.

Kiinteistösijoittajan määritelmät

Se, pidetäänkö vuokratuottoa passiivisena vai ei-passiivisena tulona, ​​riippuu verovelvollisen henkilöllisyydestä yhdessä neljässä kiinteistöjen sijoittajan IRS-luokassa:

1. Kiinteistösijoittaja. Kiinteistösijoittaja on yhteisö (yksityinen tai juridinen organisaatio), joka ostaa kiinteistön tarkoituksenaan pitää kiinteistö hallussaan ja tuottaa myyntivoittoa. Kiinteistösijoittajaksi luokitellun veronmaksajan tuloja ja tappioita pidetään passiivisina, eikä niitä voida käyttää muiden lähteiden tavanomaisten tulojen korvaamiseen. On yksi poikkeus: Sijoittajat, joiden muutettu bruttotulo (MAGI) on vähemmän kuin 100 000 dollaria ja jotka aktiivisesti osallistuvat kiinteistön vuokraustoimintaan, voivat vähentää tavalliset tulot erityisellä 25 000 dollarin korvauksella IRC: n jakson 469 (lomake 8582) nojalla. Passiiviset menetykset, jotka ovat enemmän kuin passiiviset tulot, ja erityinen korvaus voidaan siirtää eteenpäin, kunnes se loppuu. Kiinteistösijoittajilla on myös oikeus myyntivoiton käsittelyyn kiinteistöjensä myynnissä.
2. Kiinteistövälittäjä. Kiinteistösijoittajaa luonnehditaan jälleenmyyjäksi, jos hänen tarkoituksenaan on ostaa kiinteistöjä myytäväksi sijoituksen sijasta - toisin sanoen ostaa ja myydä kiinteistöjä lukuisissa säännöllisissä tai jatkuvissa (kuten erien myyminen kehityshankkeissa). Jälleenmyyjänä olemisen tärkein etu on, että tuloja ja tappioita pidetään tavanomaisina ja ne voivat korvata muut tuotot. Samanaikaisesti jälleenmyyjän omistuksessa oleva kiinteistö ei voi käyttää myyntivoittojen käsittelyä, erien myyntiä (julkaisu 537) tai vastaavia pörssejä (IRC-koodin jakso 1031). Myös kiinteistövälittäjänä saadut tulot ovat itsenäisen ammatinharjoittamisen veron alaisia.
3. Real Estate Professional. Kiinteistösijoittajat voidaan luokitella kiinteistöalan ammattilaisiksi, jos he viettävät vähintään 750 tuntia vuodessa kiinteistöalalla ja yli puolet työajastaan ​​käytetään tiettyjen kiinteistötoimintojen suorittamiseen. Pätevä kiinteistötoiminta on kiinteistöjen kehittämistä, uudelleenkehittämistä, rakentamista, jälleenrakentamista, hankkimista, muuntamista, vuokraamista, käyttöä, hallintaa, vuokrausta tai myyntiä. Jos sinulla on kokopäiväinen työ, joka ei liity kiinteistöihin, et todennäköisesti pääse luokitteluun. Myös asianmukainen kirjanpito, mukaan lukien työtunnit, on kriittinen, koska IRS todennäköisesti haastaa luokituksen käytön. Kiinteistöalan ammattilaisia ​​verotetaan samalla tavalla kuin kiinteistösijoittajia paitsi, että he voivat vähentää 100% passiivisista tappioista tavanomaisista tuloista. Vaikka kiinteistövälittäjän vuokratuotot jätetään nimenomaan kiinteistövälittäjän maksamien itsenäisten ammatinharjoittajien verojen ulkopuolelle, heidän tuloihinsa sovelletaan vuoden 2010 terveydenhuollon ja koulutuksen yhteensovittamislakiin sisältyvää 3,8 prosentin lisäveroa sijoitustoiminnan nettotuloista..
4. Kiinteistökehittäjä. IRS: n mukaan kiinteistöä kehitetään tai rakennetaan kiinteistöä kehittäväksi henkilöksi tai yhteisöksi. Kehittäjän on aktivoitava kaikki kiinteistön kehittämisen kustannukset. Sisältää välittömät kustannukset, kuten lainakorot, verot ja rakennuskulut, sekä välilliset kustannukset, kuten hallinto-, johto- ja liiketoiminnan jatkuvat kustannukset. Vähennyksiä ei ole saatavana verotuksessa, kunnes kiinteistö joko otetaan käyttöön tai myydään. Kehittäjäluokituksen ensisijainen haitta on kyvyttömyys korvata menoja, kun ne aiheutuvat yhtenäisestä aktivointisäännöstä.

Määrittäessään kiinteistönomistajan luokitusta IRS ottaa huomioon alkuperäisen aikomuksensa kiinteistöä ostaessaan, samoin kuin hänen aikansa kiinteistöihin ja ilmoitetun liiketoiminnan tarkoituksen. Vaikka määritys on usein subjektiivista, luokittelulla on huomattava verovaikutus veronmaksajaan.

Asia on edelleen monimutkainen, koska nimitys voi vaihdella omaisuudesta toiseen. Itse asiassa kiinteistönomistajaa voidaan pitää yhden kiinteistön sijoittajana ja toisen kiinteistönvälittäjänä. Tämän seurauksena kiinteistöjen omistajat käyttävät usein erilaisia ​​oikeushenkilöitä hankkiakseen, kehittääkseen ja hallussaan kiinteistöjä maksimaalisen veroetujen saamiseksi.

Muita kiinteistöverotusnäkökohtia

Sijoittajat, jotka omistavat parannettuja kiinteistöjä, voivat hyödyntää erilaisia ​​verokohteita tuloverovelvoitteiden vähentämiseksi, mukaan lukien:

arvonalennus

Poistot ovat hyödykkeen hankintamenon palauttamismenot hyödykkeen taloudellisen vaikutusajan kuluessa. IRS-julkaisun 946 mukaan maata, jonka elinikä on ääretön, ei voida vähentää, kiinteistöjen ja kiinteistöjen rakennustöiden käyttöikä on 39 vuotta ja asuntojen vuokra-asuntojen käyttöikä 27,5 vuotta..

Kiinteistöluokasta riippuen kiinteistöjen omistajat voivat käyttää joko suoraviivaista tai nopeutettua poistomenetelmää. Ensimmäinen menetelmä tarjoaa johdonmukaisen määrän vähennyskelpoisia määriä vuosittain kiinteistön elinaikana (parannusten kustannukset jaettuna taloudellisella pitoajalla vuosina, ts. 3 500 000 dollarin kustannus / 39 vuotta = 89 744 dollarin poistot vuosittain). Nopeutetut poistot aiheuttavat suurimmat poistokustannukset alkuvuosina ja vähenevät sen jälkeen.

Sijoittajat erottavat usein rakenteen eri komponentit verotuksessa erilaisen taloudellisen vaikutusajansa vuoksi. Esimerkiksi vuokrasopimusten parannukset - tietylle vuokralaiselle tehdyt majoitukset - voidaan poistaa enintään 15 vuoden ajanjaksolla, kun taas toimistokalusteiden ja kalusteiden käyttöikä on 7 vuotta. Erottamalla omaisuuserät, poistot maksimoidaan, jolloin syntyy verotettava tai ”paperinen” tappio.

IRS-koodin 179 § sallii tiettyjen vaatimukset täyttävien laitteiden (kuten ilmastointi- tai lämmitysyksiköiden) ostamisen kuluksi 500 000 dollarin rajaan hankintavuonna. Pätevöintivälineet vaihtelevat yritysajoneuvoista ja huonekaluista tietokoneen laitteistoihin ja ohjelmistoihin, joita liiketoiminnan harjoittaminen edellyttää. Kongressi myös määrää bonusten poistoista joissakin vuosissa yli 179-rajan, tällä hetkellä 2 miljoonalla dollarilla.

Pääomavoitot ja -tappiot

Henkilökohtaisista tai sijoitusomaisuushyödykkeistä myydään myyntivoittovero. Omaisuuserän voitto tai tappio määräytyy "perushinnan" - ostohinnan, mukaan lukien oikaisu, kuten poistot, kuten määritelty IRS-julkaisussa 551 - ja nettomyyntihinnan välillä. Voittoja tai tappioita pidetään lyhytaikaisina, jos niitä pidetään alle yhden vuoden, tai pitkäaikaisia, jos hallussapitoaika on yli vuosi.

Kiinteistökehittäjien omistamien kiinteistöjen on sisällytettävä kaikki kustannukset - välittömät ja epäsuorat - laskelmaan, kunnes kiinteistö otetaan käyttöön tai myydään. Kehittäjäluokituksen ensisijainen haitta on kyvyttömyys korvata menoja, kun ne aiheutuvat yhtenäisestä aktivointisäännöstä. Tuotot kiinteistövälittäjien omistamien kiinteistöjen myynnistä pidetään tavanomaisina tuloina, eikä niihin voida soveltaa myyntivoiton käsittelyä.

Lyhytaikaiset myyntivoitot kompensoivat lyhytaikaisia ​​pääomatappioita, kun taas pitkäaikaiset myyntivoitot kompensoivat pitkäaikaiset pääomatappiot. Jäljellä oleva lyhytaikainen tappio tai voitto sovitetaan jäljellä olevaan pitkäaikaiseen tappioon tai voittoon. Jos nettotulos on pitkäaikainen myyntivoitto, puolet voitosta on verovapaa ja puolet verovelvollisen tavanomaisesta tuloverosta. Koska enimmäisveroaste on 39,60%, pitkäaikaisesta myyntivoitosta verotetaan korkeintaan 19,8%: iin. Lyhytaikaisia ​​voittoja verotetaan veronmaksajan normaalilla verokannalla.

Yhden vuoden tavanomaisista tuloista voidaan vähentää korkeintaan 3 000 dollaria pitkä- ja lyhytaikaisia ​​tappioita, kun jäljellä oleva tappio siirretään. Verorekisteröinnit ilmoittavat myyntivoitot ja -tappiot lomakkeen 1040 aikataulun D mukaisesti.

Kiinteistösijoittajien omistamien kiinteistöjen myyntitulojen verot voidaan lykätä, jos ne ilmoitetaan erämyyntinä aiheen 705 - Erämyynnin sääntöjen mukaisesti. Tämä käsittely on erityisen edullinen lyhytaikaisille myyntivoittoille, koska voitto ja verovelka jakautuvat useille vuosille. Jokainen maksu koostuu verottomasta pääoman, koron ja myyntivoiton palautuksesta.

Kiinteistösijoittajat voivat myös käyttää IRS § 1031: tä lykätäksesi voittojen verotusta, jos he vaihtavat kiinteistönsä vastaavaan omaisuuteen vastaavanlaisessa pörssissä. Perusta uudessa kiinteistössä pysyy samana kuin perustana vanhassa kiinteistössä, pitäen siten mahdollisen tulevaisuuden voiton ennallaan. Vanhan kiinteistön perusta siirretään kuitenkin myös uudelle kiinteistölle poistojen laskemiseksi.

Muut näkökohdat

Kiinteistövälittäjät ovat itsenäisten ammatinharjoittajien verojen ja raportoinnin alaisia, kun taas kiinteistöalan ammattilaiset voivat olla vastuussa sijoitustoiminnan nettotulojen ylimääräisestä verosta. Tämän seurauksena kiinteistöalan ammattilainen ja heidän neuvonantajansa käyttävät erilaisia ​​strategioita lykätäkseen tai kiertääkseen tällaisia ​​veroja. Esimerkiksi vuokratoimistot, jotka kulkevat S-yhtiön sijoittajalle, jätetään itsenäisen ammatinharjoittamisen tuloiksi, eikä niistä pidä periä itsenäisen ammatinharjoittamisen veroa..

Yritystulot, joihin ei sovelleta itsenäisen ammatinharjoittamisen veroa, on verotettava sijoitustoiminnan nettotuloihin, lukuun ottamatta yhtä suurta poikkeusta: Tuloista, joita koodin 469 mukaan pidetään passiivisina, ei sovelleta sijoitustoiminnan nettotuloveroa. Forbesin mukaan tämä tarkoittaa, että vuokrakiinteistöjen tulot, mukaan lukien myyntivoitot, voidaan vapauttaa 3,8 prosentin verosta kiinteistöalan ammattilaisten tapauksessa.

Lopullinen sana

Andrew Carnegie, skotlantilainen maahanmuuttaja 1800-luvun puolivälissä, rakensi omaisuuden terästeollisuuteen ja siitä tuli yksi maan suurimmista filantropisteista. (Hänelle annetaan tunnustusta 2800 julkisen kirjaston avaamisesta kaupungeissa ympäri Amerikkaa.)

Carnegie tunnusti kiinteistöjen sijoitusarvon jopa menestyksekkänä teollisuudenalaisena: ”90% kaikista miljonääreistä tulee niin omistamalla kiinteistöjä. Kiinteistöihin on ansaittu enemmän rahaa kuin kaikissa teollisissa investoinneissa yhteensä. Nykypäivän viisas nuori mies tai palkansaaja sijoittaa rahansa kiinteistöihin. ”

Carnegie'n havainnon jälkeen kiinteistöjen houkuttelevuus sijoituskohteena on edelleen heikko. Barbara Corcoran, tunnettu amerikkalainen liikenainen ja usein osallistuva ABC: n Shark Tank -yrityksessä, väittää: ”Kiinteistöissä tapahtuu hauska asia. Kun se tulee takaisin [taantuman jälkeen], se tulee takaisin kuin jenginpuolustajat. ”

Vaikka kiinteistösijoitusten verokohtelu on usein hämmentävää, sijoittajat voivat käyttää verostrategioita vähentääkseen riskiä ja parantaakseen tuottoa. Pätevien veroneuvojien pitäminen ja sääntöjen ja määräysten muutosten seuraaminen maksaa osingot huomattavasti kustannustensa yli.

Investoitko kiinteistöihin? Oletko käyttänyt verolainsäädäntöä eduksesi? Haluatko, että ymmärrät paremmin säädöksiä, jotta voit hyödyntää niitä?