Mikä on säädettävä korkokiinnitys (ARM) - määritelmä, edut ja haitat

Yksi lainatyypeistä, joista on viime aikoina tullut suosittuja, on ARM tai säädettävä korko-asuntolaina. Tämän lainan korko alkaa hyvin alhaisella tasolla ja muuttuu ajan myötä korkoindeksin, kuten LIBOR (London InterBank Offered Rate), mukaan. Tyypillisesti korko mukautuu, koska marginaali lisätään riippumatta nykyisistä koroista.

ARM-aseet voivat olla erittäin sopivia tietyissä tilanteissa ja voivat kutsua markkinoiden sulkemiseen toisissa. Siksi on välttämätöntä ymmärtää niiden ainutlaatuiset piirteet ja harkita pitkän aikavälin riskejä lyhytaikaisten etujen lisäksi, joita tämäntyyppisellä lainalla on tarjota.

Ehkä tärkeimmät ARM: iin liittyvät näkökohdat koskevat sitä, onko kiinteä korkokausi, mihin indeksiin korko perustuu, kuinka usein korkoa säädetään ja onko korkoa vai maksuaikaa.

Kiinteä korkokausi

Yleisintä säädettävää korkoa koskevaa asuntolainaa kutsutaan ”hybridi ARM: ksi”, jossa tietty korko on taatusti pysyvän kiinteänä tietyn ajanjakson ajan. Usein tämä alkuperäinen korko on alhaisempi kuin mitä muuten voisi saada perinteisellä 30 vuoden kiinteällä lainalla.

Esimerkiksi 3/1 ARM tai 5/1 ARM tarjoaa kiinteän koron vastaavasti kolmeksi tai viideksi vuodeksi. Määräaika voi kuitenkin vaihdella suuresti yhdestä kuukaudesta kymmeneen vuoteen, ja sitä rajoittaa vain se, mitä lainanantaja sallii. Yleensä mitä lyhyempi on kiinteä ajanjakso, sitä matalampi korko on kyseisenä ajanjaksona.

Monille ihmisille, jotka jälleenrahoittavat asuntolainansa tai muuttavat muutaman vuoden välein, ARM voi olla tehokas tapa maksaa vähemmän korkoa kuin olisi mahdollista tavallisella 30 vuoden kiinteällä lainalla. Lisäksi tämä kiinteä ajanjakso voi antaa sinulle aikaa arvioida, mihin suuntaan korot ovat menossa, ja päättää, milloin tai milloin jälleenrahoittaa. Useimmat ihmiset kuitenkin haluavat jälleenrahoittaa kiinteäkorkoisen ajanjakson päättyessä tai lähellä sitä.

Kuinka uusi korko lasketaan

Asuntolainan korko muuttuu tietyn korkoindeksin ja lainanantajan marginaalin mukaan.

Korkoindeksi

Haudattuaan jokaisen säädettävän korkoisen asuntolainan paperityöhön, löydät hakemiston, johon koron oikaisu perustuu. Indeksi on yleinen indikaattori nykyisistä koroista, kuten valtion joukkovelkakirjalainojen nykyinen korko tai korko, jonka pankit maksavat talletuksistaan ​​(COFI).

Kun korot nousevat, nämä indeksit nousevat. Samoin kun korot laskevat, nämä indeksit laskevat. Vaikka jokainen indeksi seuraa yleistä trendiä, se ei kuitenkaan välttämättä seuraa tarkalleen nykyisiä keskimääräisiä korkoja.

Marginaali

Marginaali on prosenttiosuus, joka lisätään indeksiin uuden korkoprosentin määrittämiseksi, ja se on yleensä välillä 2–4%. Esimerkiksi, jos indeksi on keskimäärin 4% ja marginaalisi on 3%, korko muuttuu 7%: iin. Indeksi plus marginaali kutsutaan teknisesti "täysin indeksoituun korkoon", mutta suurin osa ihmisistä kutsuu sitä vain korkoosi.

Marginaalit lisätään siten, että lainanantaja tuottaa voittoa, koska yleensä käytetyillä indekseillä on erittäin alhaiset korot. Marginaalin koko voi myös olla riippuvainen luottoasi; mitä parempi luotto, sitä pienempi marginaali. Marginaalin takia korkojen on yleensä laskettava (verrattuna siihen, kun otit lainan) nähdäksesi vastaavan tai alennetun koron heti, kun ARM: nne mukautuu.
Kun verrataan asevarusteita, muista, että suurin marginaali ei välttämättä ole häviäjä. Tämä johtuu siitä, että se saattaa käyttää indeksiä, joka on yleensä alhaisempi tai jolla on vähemmän volatiliteettia. Esimerkiksi jotkut asuntolainat perustavat koron COFI (Cost of Fund) -indeksiin, jolla on taipumus nousta ja laskea vähemmän kuin muita korkoja. Sen sijaan jotkut armeijat käyttävät LIBORia, jolla on taipumus olla hieman korkeampi. Katso, missä ARM-indeksi on ollut viime vuosien ajan saadaksesi kuvan siitä, missä korkosi saattaa olla tulevaisuudessa.

Kuinka usein korkoa säädetään?

Kun korko on sopeutunut, sinun on tiedettävä, kuinka usein korko muuttuu eteenpäin. Toisin sanoen, milloin se seuraavan kerran mukautuu? Tämän tietäminen on tärkeätä paitsi budjetin luomisessa, myös sen määrittämisessä, milloin on aika jälleenrahoittaa.

Katso hybridi-ARM: n toinen numero saadaksesi tietää milloin tämä tapahtuu. Esimerkiksi, tiedät jo, että 3/1 ARM säädetään ensimmäistä kertaa kolmen vuoden kuluttua. Toinen luku osoittaa kuitenkin, että se mukautuu kerran vuodessa sen jälkeen. Joitakin ARM-malleja, jotka mukautuvat joka toinen vuosi, kuusi kuukautta tai jopa joka kuukausi alkuperäisen säädön jälkeen - vaikka jälkimmäinen on vähemmän yleinen.

Onko korko tai maksu rajattu??

Koron tai maksun yläraja tarkoittaa, että se voi nousta vain tietyn määrän tietyn ajanjakson ajan. Itse asiassa on olemassa erityyppisiä enimmäismääriä, joiden tarkoituksena on estää maksusi tai korkosi nousevan dramaattisesti lyhyessä ajassa, vaikka korot nousisivat.

Korkokatto

Korkoriskeillä on kaksi makua: eliniän korot ja säännölliset korjauskatot.

• Elinikäinen korkki estää koron jatkuvan tietyn koron ylittämisen (tämä raja voi olla melko korkea).
• Määräaikainen säätökorkki estää koron nousemasta liikaa tietyllä ajanjaksolla. Esimerkiksi korkosi voidaan rajoittaa saamaan 0,5% vuodessa riippumatta siitä, kuinka paljon indeksi on noussut. Jotkut ARM-asemat eivät kuitenkaan aseta korkkia ensimmäiseen säätöön, vaan seuraaviin säätöihin.

Yksi tärkeä huomautus on, että jos indeksi nousee enemmän kuin korkimäärä vuodessa, korko voi jatkaa seuraavan vuoden säätämistä, vaikka indeksi ei olisi muuttunut edellisen tarkistuksen jälkeen.

Oletetaan siis, että yllä olevassa esimerkissä indeksi on noussut 1,5% vuodessa, mutta pysyy tällä tasolla seuraavien vuosien ajan. Vuonna 1 korko nousee 0,5% tai määräajoin sovittavan korkisi sallii määrä. Sitten, vuosina 2 ja 3, korko nousee 0,5%, kunnes korkosi vastaa indeksiä plus marginaalimäärä.

Korkoprosentti

Joillakin ARM-laitteilla on alhainen korko, jonka alapuolella korko ei voi mennä. Toisin sanoen, vaikka korot laskisivat huomattavasti, uusi korkosi ei ehkä laske ollenkaan. Tämä johtuu siitä, että "alaraja" voi olla kiinteällä ajanjaksolla voimassa oleva korko tai korko, johon se ensin sopeutettiin. Tarkista paperityöt huolellisesti, jos sinulla on korko, joka nousee vain.

Maksukatkat

Korkokaton tavoin myös maksukatto estää maksua nousemasta liikaa kerrallaan. Maksukatot ovat joko dollarimääräisiä (esim. Kuukausimaksusi voi nousta vain 200 dollaria vuodessa) tai prosentteina (esim. Kuukausimaksusi voivat nousta vain 10 prosenttia vuodessa).

Lisäksi uutta maksuasi verrataan edellisen vuoden maksuun, ei alkuperäiseen. Jos esimerkiksi maksukatto on 10% vuodessa ja maksit alun perin 1 000 dollaria / kuukausi, mukautettu maksu voi nousta korkeintaan 1 100 dollariin ensimmäisenä vuonna, 1 210 dollariin toisena ja 1 331 dollariksi kolmannella..

Maksurajat toimivat yleensä korkokattoista riippumatta. Joten vaikka korko nousee huomattavasti, se ei välttämättä tarkoita maksusuoritusta. Kääntöpuolella olet kuitenkin silti velkaa koron, ja se kiinnitetään asuntolainasi loppuosaan. Tätä kutsutaan negatiiviseksi poistoksi (katso alla).

Itse asiassa et ehkä edes tajua sen tapahtuvan. Mutta jos korkosi nousee ja maksu ei nouse, lainasaldo todennäköisesti nousee eikä laske kuukausittain. Joissakin ARM-laitteissa on lauseke, joka poistaa maksurajan kokonaan, kun nykyinen lainasaldo ylittää tietyn määrän alkuperäisen lainasaldo. Tämä johtaa usein valtavaan maksuhyppyyn. Välttääksesi tämän tilanteen tarkista asuntolainan tiliotteesi joka kuukausi varmistaaksesi, että lainasaldo ei kasva ja että maksusi vastaa sinua veloitettua korkoa.

Erityyppiset käsivarret

Hybridi-ARM: n lisäksi on myös muita vähemmän yleisiä tyyppejä. Jos ymmärretään väärin, näillä voi olla vakavia vaikutuksia taloudelliseen terveyteesi, luottosuhteisiisi ja yleiseen elämänlaatuun.

1. Vain korko-aseet

Vain korko-ARM antaa sinun maksaa vain lainan korot kuukausittain maksamatta mitään pääomaa. Tämä alentaa maksua, mutta ei auta rakentamaan omaa pääomaa tai tulemaan lähemmäksi kodin omistamista suoraan. Tämän tyyppisiä lainoja käyttävät usein sijoittajat, jotka eivät aio pitää kotia pitkään, tai asunnonomistajat, jotka odottavat paremman varaa kotiinsa muutamassa vuodessa.

Tällaisen lainan ottaminen voi kuitenkin olla riskialtista liiketoimintaa, koska suurin osa vain korkoa kiinnittävistä asuntolainoista lopulta nollautuu ja edellyttää, että maksat myös pääoman. Kun tämä tapahtuu, maksu nousee tietysti dramaattisesti. Jos sinulla on tai harkitset tällaista lainaa, ymmärrä, kuinka ja milloin se mukautetaan kokonaan poistettavaksi.

2. Negatiiviset poistot

”Negatiivinen poisto” on kuvitteellinen termi asuntolainalle, jossa maksat vähemmän kuin kuukausittain maksettavat korot. Se tarkoittaa, että lainasaldo nousee, koska lainan saldoon lisätään maksamattomia korkoja. Tämän tyyppisiä asuntolainoja käytettiin yleisesti asuntobuumin aikana, koska maksut ovat ymmärrettävän alhaisia.

Jos lainasaldo kuitenkin nousee liian korkeaksi, asuntolaina nollautuu ja maksut hyppäävät dramaattisesti. Ennen asumisbuumia suurin osa negatiivisista lyhennyslainoista oli vain sijoittajien tai talonpäälliköiden käytössä. Nämä lainat ovat yksinkertaisesti resepti katastrofille useimmille asunnonomistajille.

3. Maksuvaihtoehto tai Pick-a-Pay-kiinnelainat

Nopea asuntolaina, jota kutsutaan myös maksuvaihtoehtona, on melko uusi lainatyyppi, joka näyttää räätälöitynä aiheuttamaan ongelmia. Nämä asuntolainat olivat erittäin suosittuja, kun asuntojen hinnat nousivat dramaattisesti, koska ne antoivat ihmisille mahdollisuuden päästä enemmän taloon vähemmällä rahalla. Suurin osa näistä lainoista tarjoaa useita maksutapoja kuukaudessa ja niin kauan kuin maksat vähintään pienimmän maksun, et ole oletuksena.

Yleensä voit valita maksaako kaikki korot plus osa pääomasta, maksaako vain korot tai maksatko summan, joka on pienempi kuin kyseisellä kuukaudella kertynyt korko. Voit kuvitella, että useimmat ihmiset valitsevat pienimmän maksun, mikä tarkoittaa, että maksamattomat korot voivat aiheuttaa lainasaldo kasvaa huomattavasti ajan myötä. Sitten, kun lainasaldo saavuttaa tietyn pisteen (usein 20% enemmän kuin alkuperäinen saldo), asuntolaina nollautuu ja maksut nousevat dramaattisesti.

Pick-a-pay-kiinnitykset myytiin usein ihmisille, joille ei ilmoitettu, että vähimmäismaksun maksaminen aiheuttaisi heidän lainasaldoaan kasvavan. Vaikka tämäntyyppiset asuntolainat voivat olla hieno väline sijoittajille, ne eivät yleensä sovellu ihmisille, jotka aikovat olla kotonaan pitkään. Jos sinulla on kiinnitys, jolla on erilaiset maksutavat kuukausittain, lue huolellisesti laina-asiakirjat ja asuntolainan selvitys määrittääksesi, kuinka paljon sinun on maksettava, jotta lainasaldo pienenee pikemminkin kuin.

Hyödyt ja haitat ARM: issa

Nämä edut ja haitat koskevat yleensä useimpia ARM-laitteita, mutta tarkista paperityösi huolellisesti varmistaaksesi, koskevatko ne lainaa, jota harkitset.

edut

1. Alemmat sulkemiskustannukset. Yksi huomattava etu ARM-laitteille on, että ne ovat usein halvempia kuin asuntolaina, jolla on pysyvästi kiinteä korko.
2. Matalampi korko. Jos ARM: lla on ajanjakso, jolla on kiinteä korko, tämä korko on yleensä alhaisempi kuin pysyvästi kiinteäkorkoisen asuntolainan korko.
3. Antelias kiinteäkorkoinen ajanjakso. Koska monet ihmiset eivät edes pidä samaa kiinnitystä viiden vuoden ajan, 5/1 ARM voi antaa sinulle runsaasti aikaa myydä tai jälleenrahoittaa kotisi ilman, että alkuperäistä korkoasi ei koskaan mukauteta. Tämä tarkoittaa, että voisit säästää rahaa etukäteen alhaisemmissa sulkemiskustannuksissa ja ajan myötä alhaisempien korkojen ansiosta - varsinkin jos korkoympäristö pysyy alhaisena tai laskee.
4. Auttaa sinua kvalifioitumaan suurempaan kotiin. Koska alkuperäinen maksu on usein alhaisempi kuin pysyvästi kiinteäkorkoisella asuntolainalla, voi olla helpompaa saada suurempi laina. Monet ARM: n saaneet ihmiset ovat ensimmäistä kertaa ostajia, jotka odottavat ansaitsevan enemmän rahaa viidessä vuodessa kuin nyt. Itse asiassa ARM voi olla hyvä askel kotiomistamiseen, koska se on suhteellisen edullinen ja helppo saada.

haitat

1. Maksujen epäjohdonmukaisuus. Kun korko mukautuu, se voi tehdä budjetoinnista vaikeaa, varsinkin jos korosi muuttuu joka kuukausi tai kuusi kuukautta.
2. Korot voivat nousta. Hybridi-ARM-järjestelmässä korko kiinteän ajanjakson aikana on usein keinotekoisesti alhainen. Joten vaikka korot eivät muutu paljon, maksusi voi silti nousta, kun korko laskee. Jos korot ovat nousseet, korkotaso voi nousta ylärajaasi, mikä voi joissain tapauksissa johtaa negatiivisiin poistoihin.
3. Voisit luopua alhaisesta kiinteästä korosta. Vaikka ARM: n korko alun perin on alhaisempi kuin 30 vuoden kiinteä kiinnitys, se nollataan. Jos korot nousevat ennen jälleenrahoitusta, voit menettää 30 vuotta alhaisemman koron.
4. Todennäköisemmin piilotetut ongelmat. Valitettavasti asuntolainojen tarjoajat eivät ole osoittaneet olevansa eettisin ryhmä, ja niillä on taipumus väärinkäyttää tiettyjä asuntolainoja, kuten asevarusteita. Toisin sanoen sinun on varmistettava, että et menetä mitään hienoista painatusmenetelmistä ja että ymmärrät lainan ehdot, kuten marginaalin, maksun ja koron enimmäismäärän sekä korkokerroksen toiminnan. Monet asunnonomistajat ovat joutuneet kuumaan veteen ja jopa konkurssiin tämän tyyppisen lainan vuoksi.

Lopullinen sana

Säädettävien korkojen asuntolainojen suosio on lisääntynyt huomattavasti viime vuosina lähinnä niiden alhaisempien kustannusten ja korkojen vuoksi. Heitä on kuitenkin myös vakavasti väärinkäytetty. Silti sinulle ja taloudellisiin tarpeisiisi räätälöity säädettävä korko-asuntolaina voi olla erittäin hyödyllinen, kunhan tiedät kaikki asuntolainan ehdot.

Lisäksi, kun valitset asuntolainaa ja erityisesti ARM: ää, ota huomioon henkilökohtainen tilanne ja aikomus. Jos esimerkiksi odotat asumistasi kotona useita vuosia ja korot ovat aina alhaisimpia, ARM-järjestelmä ei välttämättä ole sinulle järkevä. Säästät varmasti rahaa muutaman ensimmäisen vuoden aikana, mutta todennäköisesti maksat enemmän korkeamman koron kautta, kun rahoitat uudelleen.

Ota aikaa ymmärtää ja vertailla asuntolainoja ja pidä mielessä, mitkä ominaisuudet ovat sinulle tärkeimpiä. Tarkista aina laina-asiakirjat huolellisesti ennen allekirjoittamista varmistaaksesi, että saat oikean asuntolainan ja vältät sudenkuopat ja kalliit virheet.

Valitsitko mennä säädettävän koron asuntolainalla? Miksi tai miksi ei?