Mikä on käänteinen kiinnitys (HECM) - Kuinka se toimii, edut ja haitat

Henry J. Kaiserin perhesäätiön raportissa todetaan, että yli kolmella neljästä yli 65-vuotiaasta eläkeläisestä on kotonaan oma pääoma 67 700–325 200 dollaria. Jokaisella 20: stä oma pääoma on yli 398 500 dollaria ja yhdellä prosentilla yli 799 850 dollaria.

Ja silti melkein puolet vanhuksista amerikkalaisista on ainakin puolet tai enemmän tuloistaan riippuvaisia sosiaaliturvasta, kun taas yksi kahdeksasta riippuu yksinomaan sosiaaliturvasta. Mutta monilla näistä eläkeläisistä on oma pääoma, joka voidaan muuntaa käteisvaroiksi.

Jos sinä tai vanhempasi olette ”rikkaita taloista”, mutta käteisellä, on aika pohtia, onko perheen kodin käänteinen asuntolaina parempi vaihtoehto perinteisille keinoille muuntaa kodin oma pääoma rahavaroiksi.

Perinteiset menetelmät kotipääoman muuntamiseksi rahaksi

Senioreille, jotka ennakoivat ja haluavat asua nykyisessä asuinpaikassaan lähitulevaisuudessa, on olemassa muutamia perinteisiä tapoja (ilman käänteistä asuntolainaa) muuntaa kodin oma pääoma rahaksi:

Asuntolainat. Asuntovakuuslaina on pääasiassa asunnonomistajalle myönnetty laina, joka on vakuutettu lainanantajan saatua kiinteistöstä toisen kiinnitysluoton. Laina voi olla jopa 100% omasta pääomasta lainanantajan perusteiden, lainanottajan luottoluokituksen ja neuvoteltujen takaisinmaksuehtojen mukaan. Esimerkiksi talonomistaja, jolla on oma pääoma, voi yleensä lainata kiinteämääräisen summan, joka on 80–100% pääomasta.
Kodin pääoman luottoraja. Kotivakuudellinen luottolimiitti (HELOC) on käyttöpääoman ehtoinen luottolimiitti, joka on yleensä säädettävissä korolla, joten maksusummat vaihtelevat kuukausittain. Kuten muutkin henkilökohtaiset lainat, lainan ehdot ja käytettävissä oleva luoton määrä neuvotellaan lainanottajan ja lainanantajan välillä..
Cash Out -lainan jälleenrahoitus. Kun korot laskevat ja / tai niiden oma pääoma kasvaa, monet asunnonomistajat rahoittavat jälleenrahoitusta, jotta he voivat vähentää kohdelainan korkoa ja myöhemmin vähentää kuukausimaksujaan tai muuntaa osan pääomasta käteiseksi. Oletetaan esimerkiksi, että asunnonomistaja osti uuden kodin vuonna 2000 312 000 dollarilla. 30 vuoden 6-prosenttinen kiinteäkorkoinen laina vaatii kuukausimaksun 1 824,40 dollaria. Nykyään kodin arvioitu arvo on 350 000 dollaria ja korot ovat laskeneet 3,5 prosenttiin. Myöhemmin omistaja jälleenrahoittaa kodin 3,5 prosentilla 30 vuoden ajan kuukausimaksulla 1 582,85 dollaria. Jälleenrahoituksen seurauksena asunnonomistaja maksaa alkuperäisen asuntolainan, alensi maksuaan yli 240 dollarilla, ja pystyy nostamaan 30 000 dollaria käteistä rakennetusta pääomasta.

Vaikka nämä menetelmät ovat keino päästä lukittuun pääomaan, niillä kaikilla on joukko haittoja:

Jatkuva kiinteistöaltistuminen vähenee. Koska lainanantajalla on ”täysi turvautuminen” kiinteistönomistajaan, jos asuntolainaa ei makseta takaisin, asunnonomistaja on vastuussa, jos kiinteistön myynnistä saadut tuotot ovat pienempiä kuin jäljellä oleva kiinnitys. Kiinteistöjä, joiden arvo on alle asuntolainan, pidetään "vedenalaisena" - tilanneena, jossa monet asunnonomistajat joutuivat asuntolainan arvopaperikriisin jälkeen vuosiksi 2008-2009.
Uuden asuntolainan voimassaoloaikana vaadittavat maksut. Asunnonomistaja, joka jälleenrahoitti kotiaan esimerkissämme, oli suorittanut lähes 14 vuotta 30 vuoden maksusta. Jälleenrahoitus - uudella lainalla - jatkaa kelloa uudelle 30 vuoden kaudelle lisäämällä olennaisesti 14 vuoden maksut vanhaan eräpäivään. Eläkkeellä olevilla eläkeläisillä ei ehkä ole riittäviä tuloja, jotta ne voisivat mukavasti suorittaa maksuja eläkkeelle siirtymisen jälkeen.
Laiminlyötyjen asuntolainojen maksut laukaisevat lainanantajan sulkemisen. Lakisääteinen maksu suorittaa lainanantajalle on voimassa laina-ajan. Maksun laiminlyönti voi johtaa kiinteistön sulkemiseen ja myyntiin. Jos asuntolaina on vedenalainen, vanhusten ei vain menetetä kotiaan, vaan heidän on tehtävä ero myyntitulojen ja maksamatta olevan asuntolainan välillä.

Mikä on käänteinen asuntolaina?

Käänteinen asuntolaina - johon viitataan joskus asuntovakuuden muuntolainaksi (HECM) - on FHA: n hyväksymä vain eläkeläisille. Se on yhä suositumpi menetelmä vanhemmille (62-vuotiaille ja sitä vanhemmille) asunnonomistajille muuntaa ylimääräinen kodin oma pääoma kiinteäksi summaksi. käteisellä, luottolimiitillä tai annuiteetin kaltaisilla säännöllisillä kuukausimaksuilla.

Kuinka se toimii

Käänteistä kiinnitystä tekevällä lainanantajalla on kiinteistölle ensimmäinen kiinnitysluotto, mutta hän ei saa lainan maksuja kuten perinteisessä kiinnityksessä, eikä talonomistaja ole vastuussa arvovirheistä, kun lainanantaja saa kiinteistön kuoleman yhteydessä. tai asunnonomistajan muutto. Tämän tyyppisen lainan kauneus on se, että lainanottaja saa rahaa lainanantajalta, jonka määrä perustuu kodin oman pääoman määrään muiden tekijöiden, kuten ikä ja korko, lisäksi. Koska kotia käytetään kuitenkin lainan vakuutena, lainanantaja saa kiinteistön talonomistajan kuollessa tai muutettaessa. (Toisin sanoen, asunnonomistaja tai perilliset voivat maksaa lainan takaisin milloin tahansa ja siten pitää talon.)

Esimerkiksi käänteinen asuntolainanantaja sitoutuu tekemään ensimmäisen asuntolainan talletusluottoa 150 000 dollaria, jonka nykyinen arvioitu arvo on 300 000 dollaria. Asunnonomistajalla on kuitenkin aikaisempi asuntolaina 100 000 dollarin sijasta. Käyttämällä uuden lainan tuottoja (150 000 dollaria), asunnonomistaja maksaa olemassa olevan 100 000 dollarin asuntolainan, jättäen ylimääräiset tuotot 50 000 dollaria. (Jos kodilla ei ollut olemassa olevaa asuntolainaa, asunnonomistajan tuotot olisivat yhtä suuret kuin koko 150 000 dollaria). Asunnonomistaja voi valita maksun jollain seuraavista tavoista:

Ota 50 000 dollaria käteisellä - jota kutsutaan ”kertasuorituksena” - heti sulkemisen yhteydessä ja kuluta tai tallenna se haluamallasi tavalla. Ei verovaikutuksia.
Ota 50 000 dollaria sarjassa kuukausimaksuja käänteisestä asuntolainan myöntäjältä. Maksut voivat perustua kiinteään määrään maksuihin tai vakuutusmatemaattisiin laskelmiin talonomistajan elinajanodotteen perusteella.
Ota 50 000 dollaria luottorajana, jonka talonomistaja voi käyttää milloin tahansa. Jos asunnonomistaja viivästyy linjalta vetämistä, asuntolainayritys vähentää korkoa, joka peritään taustalla olevalta käänteislainalle.
Ota 50 000 dollaria maksujen ja luottorajan yhdistelmänä.

Asunnonomistajan ei koskaan tarvitse suorittaa pääoma- tai korkomaksuja käänteisestä asuntolainasta. Nämä ominaispiirteet - sellaisen rahan maksaminen lainanantajalta asunnonomistajalle, joka ei ole verovelvollinen ja joka ei vaikuta sosiaaliturva- tai Medicare-etuuksiin - voivat olla erityisen hyödyllisiä käteisvaroissa vanhuksille.

kelpoisuus

Lainanottajille on olemassa useita selkeitä kelpoisuusvaatimuksia käänteisen asuntolainan saamiseksi.

Lainanottajien on oltava 62-vuotiaita tai vanhempia.
Ostetun kodin on oltava lainanottajien ensisijainen asuinpaikka.
Kiinteistön on oltava yhden perheen tai FHA: n hyväksymä osakehuoneisto.
Lainanottajien on suoritettava HUD: n hyväksymä neuvontaistunto varmistaakseen, että he ymmärtävät HECM: n taloudelliset kustannukset ja lakivaatimukset.
Lainansaajilla on oltava taloudelliset valmiudet maksaa pakolliset kulut, kuten kiinteistöverot, asunnonomistajavakuutukset ja normaali ylläpito.

Hinta ja kustannukset

Asuntolainojen korot, olivatpa ne perinteisiä tai käänteisiä, voivat olla kiinteät tai muuttuvat korot, ja ne perustuvat olemassa oleviin markkinakorkoihin ja kunkin asuntolainayrityksen liiketoimintapäätöksiin erotella itsensä kilpailijoista. Seurauksena on, että korot vaihtelevat yleensä jonkin verran lainanantajalta lainanantajalta, samoin kuin korot vaihtelevat tavanomaisten asuntolainojen osalta.

Perinteisten päätösmaksujen lisäksi peritään etukäteen kiinnitysvakuutusmaksu (MIP). Maksu on 0,5%, jos laina-arvo-suhde (LTV) on 60% tai vähemmän, tai 2,5%, jos LTV on yli 60%. Lisämaksu 1,5% MIP peritään vuosittain. Tämä antaa lainanantajalle suojaa, jos kodin arvo laskee käänteisen asuntolainan voimassaoloaikana. On syytä huomata, että perinteiset kiinteistökiinnitykset eivät yleensä vaadi asuntolainavakuutusta, jos kodin käsiraha on vähintään 20%.

Lainavaatimukset

Aivan kuten perinteisissä asuntolainoissa lainanantajat vaativat asunnonomistajia ostamaan ja ylläpitämään kiinteistövakuutuksia, maksamaan kiinteistöveroa eräpäivänä ja ylläpitämään omaisuutta kohtuullisessa kunnossa. Koska käänteiset asuntolainat eroavat perinteisistä asuntolainoista siinä suhteessa, että asuntolainan myöntäjälle ei ole koskaan suoritettava maksuja, laina erääntyy (tai lainanantaja voi vain kutsua sitä) erityisissä olosuhteissa, joihin viitataan ”eräpäivän tapahtumina”, kuten seuraavat: :

Kaikki lainanottajat ovat kuolleet.
Kaikki lainanottajat ovat myyneet tai muuttaneet kiinteistön omistusoikeuden kolmannelle.
Omaisuus ei ole enää lainanottajan pääasiallinen asuinpaikka kuoleman tai yli 12 kuukauden fyysisen tai henkisen tilan vuoksi.
Lainanottajat kieltäytyvät maksamasta kiinteistöveroja tai ylläpitämästä omaisuusvakuutusta, ja heille on annettu mahdollisuus korjata puutteet.
Lainanottajat kieltäytyvät tai eivät pysty ylläpitämään omaisuutta hyvässä kunnossa virallisen huomautuksen ja päätöksen tekemisen jälkeen.

Jokaisessa tällaisessa tapauksessa asunnonomistajalla (jos hän on elossa) tai kiinteistöllä on mahdollisuus pitää kotisi maksamalla käänteinen asuntolaina. Jos talon arvo on alempi kuin asuntolaina lainan eräpäivänä, talonomistaja tai kiinteistönvälittäjä ei ryhty mihinkään muuhun toimintaan kuin helpottaakseen asunnon sulkemista lainanantajan toimesta. Sitten lainanantaja myy kiinteistön mahdollisimman paljon soveltamalla tuotot jäljellä olevaan lainaan.

On tärkeää huomata, että jos lainan takaisinmaksun jälkeen on jäljellä rahaa, ylimääräinen palautetaan kiinteistölle. Jos laina on suurempi kuin myyntitulot, menetys kuuluu yksinomaan käänteiselle asuntolainayhtiölle.

Kuinka käänteiset kiinnitykset eroavat perinteisistä asuntolainoista

Kääntölainoilla on useita epätavallisia ominaisuuksia, jotka eroavat perinteisistä asuntolainoista.

Lainanantajan yksinomainen käännöslainan vakuus on kodin omaisuus. Koska asunnonomistajan ei koskaan tarvitse suorittaa asuntolainan maksuja, asuntolainan myöntäjälle maksetaan takaisin omaisuuden lähde kiinteistön myynnistä omistajan kuoleman yhteydessä tai muutosta kiinteistöstä. Omistajalla on sopimuksen mukaan oleskelu kiinteistössä niin kauan kuin hän asuu ja koti on hänen pääasiallinen asuinpaikkansa.
Asunnonomistajan luottoluokituksella tai historialla ei ole merkitystä. Koska omistajan ei tarvitse suorittaa maksuja, hänen aikaisempi tai nykyinen taloudellinen tilanne ei ole tekijä vakuutuksen antamisessa eikä asuntolainalle pidennetyn luottokoron määrittämisessä.
Laina-arvo -suhteet (LTV) ovat vähemmän kuin perinteisissä asuntolainoissa. Perinteiset lainanantajat ovat vakuutettuja sekä kiinteistön markkina-arvolla että lainanottajien taloudellisella vastuulla. Joten jotkut lainanantajat lainaavat jopa 100% kiinteistön markkina-arvosta. Käänteisen asuntolainan LTV-suhteet ovat tyypillisesti välillä 50–65%.
Mitä vanhempi nuorin lainanottaja, sitä suurempi laina-arvo-suhde käänteislainoille. Nuoremman lainanottajan vakuutusmatemaattinen elinajanodote on perusta laskettaessa lainan todennäköistä voimassaoloaikaa. Laina erääntyy kuitenkin ennen kuin viimeinen elävä omistaja kuolee tai muuttuu kotoaan. Jos omistaja kuolee odotettua nopeammin, lainan pääoma erääntyy siinä vaiheessa; Jos omistaja elää pidempään kuin vakuutusmatemaattiset taulukot -projekti, lainaa jatketaan myöhempään kuolemaan. Esimerkiksi 80-vuotiaalla naisella on jäljellä oleva elinikä 9,61 vuotta, kun taas 70-vuotiaalla naisella on 16,33 vuotta. Esimerkissämme 80-vuotiaan enimmäislainasumma olisi 187 712 dollaria. Vanhempi lainanottaja samassa 300 000 dollarin kiinteistössä saisi yli 50 000 dollaria kuin nuoremman 70-vuotiaan laina. Toisin sanoen, yli-ikäisten LTV-suhde on korkeampi.

Pienennys ja käänteinen kiinnitys

Useat eläkeläiset ovat kasvattaneet perheitään eläkeikään mennessä, jolloin pienempi asumisjalanjälki on alhaisempi ylläpito ja vähemmän kustannuksia. Ennen HECM: n kehittämistä ostolainalle - myös FHA-vakuutetulle lainalle - vanhusten, jotka pienenivät määrää ja halusivat käyttää käänteistä asuntolainaa, piti kestää kaksi kallista sulkemista: ensimmäinen perinteiselle asuntolainalle pienemmän kodin ostamiseksi, jota seurasi toinen jälleenrahoitus (ja sulkeminen) käänteisellä asuntolainalla etenee perinteisen asuntolainan maksamiseksi.

HECM: n toteuttaminen on ihanteellinen tapa rahoittaa uutta taloa, maksimoida käteisvarojen hyödyntäminen eläkeläisten eduksi ja välttää talumaksujen maksaminen kuolemaan tai myöhempään muuttoon saakka. FHA hyväksyi HECM-ostolainan, mikä eliminoi vaivat ja kustannukset. perinteinen asuntolainan sulkeminen. Tavanomaisten kelpoisuusvaatimusten lisäksi siinä on seuraavat mandaatit:

Mahdolliset erot uuden kodin ostohinnan ja HECM-lainan tuottojen välillä on lainanottajan maksettava käteisellä sulkemisen yhteydessä. Esimerkiksi, jos asunnon ostohinta on 300 000 dollaria ja nettolainasumma selvityskustannusten jälkeen on 140 000 dollaria, lainanottajilla on oltava 160 000 dollaria käteisellä sulkeakseen.
Lainanottajien on suoritettava HUD: n hyväksymä neuvontaistunto varmistaakseen, että he ymmärtävät HECM: n taloudelliset kustannukset ja lakisääteiset vaatimukset.

Vaikka uuden kiinteistön tavanomainen asuntolaina saattaa vaatia vähemmän rahaa lainan sulkemisessa kuin HECM, se vaatii myös kuukausittaisten maksujen suorittamista asuntolainayhtiölle. Esimerkiksi kustannukset, jotka aiheutuvat 300 000 dollarin asuntokaupan lopettamisesta 80%: n laina-arvosta, ovat noin 70 000 dollaria (60 000 dollarin käsiraha + 10 000 dollaria sulkemiskustannukset). Rahoitus HECM-asuntolainalla maksaa ylimääräiset 90 000 dollaria tuottoina (160 000–70 000 dollaria), mutta eliminoi mahdolliset tulevat asuntolainan maksut (arviolta 1200 dollaria kuukaudessa nykyisillä korkoilla) ja tappiot, jos talon tuleva markkina-arvo laskee. Mahdollisten lainanottajien on "suoritettava numerot" määrittääkseen parhaan mahdollisen lähestymistavan tilanteeseensa.

Sen määrittäminen, onko se sinulle sopiva

Vanhusten, jotka harkitsevat käänteistä asuntolainaa, tulisi tunnustaa, että sillä on etuja ja haittoja henkilökohtaisesta tilanteestaan, taloudellisesta tilanteestaan ja omaisuudenhaluista riippuen.

edut

Asuntolainan maksuja ei vaadita koskaan, kun omistaja on elossa ja asuu kiinteistöllä.
Käänteisissä asuntolainoissa ei ole määräaikaista, mutta niiden erääntyminen tapahtuu vain tiettyjen määriteltyjen tapahtumien, kuten lainanottajan kuoleman, yhteydessä..
Käänteisellä asuntolainanottajalla ja hänen omaisuudellaan ei ole taloudellista riskiä, jos kodin arvo on milloin tahansa alle asuntolainan saldo tai pienempi kuin asuntolainan saldo.
Käänteisellä asuntolainanottajalla tai hänen kiinteistöllään on mahdollisuus milloin tahansa palauttaa käänteinen asuntolaina ja säilyttää talonomistus kuten muilla asuntolainoilla.
Lainanottajan luottoluokitusta ei oteta huomioon käänteisen asuntolainan myöntämisperusteissa. Lainanottajan henkilökohtainen konkurssi ei vaikuta kiinnitysluoton käänteiseen tilaan, jos muut vaatimukset täyttyvät.
Ylimääräinen oma pääoma voidaan ottaa kiinteämääräisenä summana, kuukausittain määräajaksi tai määräksi, luottolimiittinä tai yhdistelmänä kaikista kolmesta.

haitat

Käänteisen asuntolainan saamiseksi kiinteistön on oltava lainanottajien ensisijainen asuinpaikka.
Käänteinen asuntolaina on rajoitettu alhaisempiin laina-arvoihin (50–65%) kuin perinteisiin asuntolainoihin, jotka voivat olla jopa 100% markkina-arvosta..
Lainanottajan ja puolison on oltava 62-vuotiaita tai vanhempia. Käänteisiä asuntolainoja ei ole saatavana nuoremmille lainanottajille.
Käänteisen asuntolainan korkoa ei voida vähentää tuloveroa varten ennen kuin laina on maksettu.
Ennakkomaksulainamaksua veloitetaan - välillä 0,5% - 2,5%, riippuen lainan suhteesta arvoon - sekä vuotuista 1,5%: n asuntolainakorkoa..
Lainanottajat vaativat etukäteen taloudellista neuvontaa ennen hyväksyntää.
Ellei käänteisen asuntolainan perilliset päätävät maksaa käänteistä asuntolainaa, kodin omistusoikeus palautetaan lainanantajalle ja se myydään.

Lopullinen sana

Kuten osake, joka ei maksa osinkoa tai nollakuponkilainaa, kodin oma pääoma ei tarjoa käteistä omistajalleen; mikä tahansa oman pääoman arvon nousu on lepotilassa, kunnes omaisuus myydään tai talo jälleenrahoitetaan suuremmalla lainan määrällä. Pahempaa on, että vanhukset, jotka vielä suorittavat asuntolainan maksuja, lisäävät kotonaan omaan pääomaan sidottua määrää. Monissa tapauksissa nämä rahastot voisivat palvella niitä paremmin käytettävissä olevan rahana.

Jos sinä tai vanhempasi olet 62-vuotias ja vanhempi, HECM voi olla arvokas työkalu taloudellisen turvan ja mielenrauhan saavuttamisessa. Muista, että käänteinen kiinnitys ei ole kaikille. Varmista, että ymmärrät käänteiseen kiinnitykseen liittyvät velvoitteet ja oikeudet ennen sopimuksen tekemistä.

Oletko ottanut jonkun perheenjäsenesi ottamaan käänteisen asuntolainan?