Mikä on kiinteistösijoitusrahasto - Sijoittaminen REIT iin

Valitettavasti kiinteistöllä on sijoituskohteena markkinoille pääsyn esteitä, kuten käsirahaa, kykyä saada huomattava laina, aika ja koulutus kannattavan yrityksen johtamiselle sekä tarvittavat rahaa ylläpitoon, korjauksiin, kiinteistöverot, ja vakuutukset.

Onneksi on olemassa tapa sijoittaa kiinteistöihin omistamatta yksittäisiä kiinteistöjä. Se tunnetaan nimellä Real Estate Investment Trust (REIT).

Mikä on REIT?

REIT on sijoitettu tuloja tuottaviin kiinteistöihin. Se tekee tämän suoraan ostamalla kiinteistöjä tai epäsuorasti tarjoamalla lainoja tai ostamalla olemassa olevia asuntolainasopimuksia. Jotta voitaisiin katsoa REITiksi (ja välttää yhtiövero), vähintään 90% tuloksesta on maksettava osakkeenomistajille osinkoina.

REITit jaotellaan tyypillisesti kolmeen luokkaan:

1. Oman pääoman ehtoiset sijoitukset

Suosituin ja tunnetuin REIT-tyyppi, osake-REITit keskittyvät sijoituskiinteistöjen hankkimiseen, hallintaan ja kehittämiseen. Koska REIT-rajoitukset edellyttävät kiinteistöjen hallintaa ja kehittämistä pitkän ajanjakson aikana, niiden pääasiallinen tulolähde on omistusosuuksien vuokratuotot. Ne sijoittavat tyypillisesti tietyntyyppisiin kiinteistöihin, jotka yleensä kuuluvat seuraaviin luokkiin:

• Toimistot ja teollisuus
• Jälleenmyynti
• asuin-
• Hotelli ja lomakeskus
• Terveydenhuolto
• Self-Storage
• Raaka maa

2. Kiinnitysrekisterit

Nämä rahastot eivät ole niin suosittuja kuin osakesijoitusrahat, ja ne lainaavat rahaa kiinteistösijoittajille tai sijoittavat olemassa oleviin kiinteistöjen asuntolainoihin (sen sijaan, että sijoittaisivat suoraan omaisuuteen). Heidän tärkein tulolähde on hallussaan olevien lainojen korot.

3. Hybridi REITit

Sekä osakepääoma- että asuntolainarahastojen yhdistelmä, hybridi REITit monipuolistuvat kiinteistöjen omistamisen ja lainaamisen välillä kiinteistösijoittajille. Heidän tulonsa tulevat sekä vuokra- että korkotuloista.

REIT: ien edut ja haitat

Kuten kaikki sijoitukset, REIT: issä on etuja ja haittoja, jotka tulisi punnita ennen sijoittamista:

edut

• Sijoittajat pystyvät monipuolistamaan kiinteistömarkkinoita pitämällä kiinnostusta useista kiinteistöistä minimillä dollareilla.
• Riskit on koottu monien sijoittajien joukkoon verrattuna yhden kiinteistön omistajan kanssa.
• REIT maksaa suuria käteisosinkoja.
• Monet REIT-yksiköt tarjoavat korkean likviditeetin suhteessa suoran kiinteistöominaisuuden ansiosta sijoittajille mahdollisuuden myydä osakkeita nopeasti.
• Sijoittajat jakavat omistuksen suurissa kiinteistöissä, kuten suurissa toimistorakennuksissa tai hotelleissa, joita muuten olisi vaikea varaa.
• Kiinteistöjä hallitaan ammattimaisesti.
• Ulkomaalaisilla henkilöillä, joita muutoin rajoitetaan omaisuuden omistamiseen, voi olla kiinnostus tällaiseen omaisuuteen REIT: n kautta.
• Poistokulut voivat minimoida osinkojen verotuksen osakkeenomistajille.

Tyypillisesti osinkoja verotetaan niiden saamisvuonna ja tavanomaisina tuloina. Kun REIT siirtää poistokulut, näitä kuluja pidetään pääoman palautuksena osakkeenomistajalle ja korvataan vastaava osuus osakkeenomistajien osingoista. Tämä viivästää verojen maksamista siltä osingon osuudelta, kunnes REIT: n osakkeet myydään.

Lisäksi kun osakkeita myydään, määrää verotetaan myyntivoitona eikä tavallisina tuloina. Esimerkiksi, jos osakkeenomistajalle maksettiin osinkoa 100 dollaria, mutta hän voisi vaatia siitä 10 dollaria poistoina, osakkeenomistaja maksaisi tuloveroa vain 90 dollaria sinä vuonna. Vähennetystä 10 dollarista verotetaan kuitenkin myyntivoitona myöhemmin, kun rahasto myydään.

Koska tavallisia tuloja verotetaan paljon korkeammalla verokannalla kuin myyntivoittoja, tämä on merkittävä etu verrattuna normaalien REIT-osinkojen verokohteluun.

haitat

• REIT: ien kasvu on yleensä hidasta, koska niiden on maksettava 90% tuloista takaisin sijoittajille. Siten vain 10% tuloista voidaan sijoittaa takaisin liiketoimintaan.
• REIT-osinkoja ei käsitellä veroystävällisessä 15%: n säännössä, jonka mukaan suurin osa osingoista kuuluu. Niitä verotetaan säännöllisinä tuloina paljon korkeammalla tasolla.
• Sijoitusriski voi olla merkittävä. Suorita due diligence ennen sijoittamista ja ota huomioon kaikki kiinteistömarkkinoiden tekijät (ts. Kiinteistöjen arvot, korot, velat, maantiede ja muuttuvat verolait).
• REIT-sijoittajat luopuvat kaikista yksittäisen kiinteistönomistajan tekemistä operatiivisista päätöksistä.
• Joistakin REIT-järjestelyistä aiheutuu korkeat hallinto- ja transaktiomaksut, mikä johtaa alhaisempiin voitonmaksuihin osakkeenomistajille.

Julkisesti vai ei kaupankäynnin kohteena olevat REITit

Nyt kun olemme tutkineet REIT-toimintojen toimintaa ja kolmea päätyyppiä, tutkitaan tärkeätä erotusta julkisesti noteerattujen ja ei-kaupallisten REIT: ien välillä:

Julkisesti kaupatut REITit

Julkisesti kaupattavat REIT: t rekisteröidään SEC: ssä ja noteerataan kansallisessa pörssissä.

Plussat:

• Niitä voidaan ostaa ja myydä välitystilillä.
• Ne tarjoavat melkein välittömän likviditeetin, koska rahasto voidaan myydä milloin tahansa.
• Markkinat heijastavat heti osakkeen arvon nousun.
• Nämä varat ovat yleensä hyvin suuria ja monipuolisia.

Haittoja:

• Markkinaolosuhteet voivat vaikuttaa osakekurssiin voimakkaasti taustalla olevien kiinteistöjen todelliseen arvoon nähden. Tämän seurauksena sijoittajat voivat kokea epävakautta julkisesti noteeratussa REIT-salkussa.
• Lisäkustannukset julkisen kaupankäynnin kohteena olevan rahaston hallinnoinnista voivat alentaa sijoittajan mahdollisia osinkoja.

Ei kauppaa REIT

Vaikka arvopaperimarkkinayhtiö sääntelee ei-kaupankäynnin kohteena olevaa REIT: ää, sitä ei ole noteerattu pörssissä. Sijoittajien on noudatettava vähimmäisnettovarallisuutta tai likviditeettiä koskevia ohjeita REIT: n vakauden ylläpitämiseksi ja sijoittajien etujen suojaamiseksi.

Tällä hetkellä sijoittajien likvidin nettovarallisuuden on oltava 250 000 dollaria (lukuun ottamatta kotia) tai tuloja 70 000 dollaria vuodessa ja 70 000 dollaria omaisuutta. Ei-kaupankäynnin kohteena olevien REIT-osakkeiden osakkeet ostetaan yleensä asetettuun hintaan 10 dollaria osakkeelta. Ne on suunniteltu pidettäviksi tietyn ajanjakson ajan (yleensä viidestä seitsemään vuoteen REIT-strategiasta riippuen) ja maksamaan ennalta ilmoitetun osingon.

Tämän tyyppinen REIT kerää tyypillisesti rahaa muutaman ensimmäisen vuoden ajan ja sulkee sitten ovensa uusille sijoittajille. Rahastoa voidaan purkaa neljällä tavallisella tavalla joko ennen tai jälkeen hallussapitoajan:

1. REIT: n voi hankkia suurempi julkisesti noteerattu REIT, ja myyntivoitot siirtyivät osakkeenomistajille.
2. REIT voi tulla julkiseksi, jolloin sijoittajat saavat uusia osakkeita, jotka myydään pörssissä teoreettisesti paljon korkeampaan hintaan.
3. REIT voisi myydä yksittäisiä kiinteistöjä ja siirtää osakkeenomistajille ennalta määrätyn osan voitoista.
4. Jos talous sanoo, ettei mikään näistä vaihtoehdoista ole kannattavaa, REIT voisi osakkeenomistajien äänestämällä jatkaa normaalia toimintaa, kunnes markkinaolosuhteet paranevat..

Plussat:

• Asetettu osakekurssi eliminoi päivittäin kurssierot ja volatiliteetit, jotka liittyvät julkisesti noteerattuihin REIT: iin.
• Osingot ovat yleensä korkeammat ei-kaupankäynnin kohteena olevissa REITissä, ja ne voidaan maksaa kuukausittain tai neljännesvuosittain. Nämä korkeammat osingot johtuvat alhaisemmista kuluista ja tavasta korvata sijoittajalle alhainen likviditeetti.
• Pitoajanjakson lopussa on mahdollista merkittävää arvostusta.
• Sijoittajat voivat pitää ulkomaisia ​​kiinteistöjä, joiden omistus muutoin kielletään. Nämä ominaisuudet ovat suhteellisen immuuneja ulkomaisten osakemarkkinoiden heilahteluille.

Haittoja:

• Osakkeen hintaa ja osinkoja ei taata, vaikka ne olisivat ”asetettuja”. Itse asiassa joidenkin REIT: ien on pitänyt leikata osinkoja ja alentaa osakkeiden arvoja talouden laskusuhdanteen ja kiinteistöjen lisääntyneiden avoimien työpaikkojen takia.
• Nämä tuotteet eivät ole nestemäisiä. Minimiomistusvaatimusten vuoksi sijoittajan on pysyttävä sijoituksessa pitkään. Toisin kuin julkisesti kaupankäynnin kohteena olevat vastaajat, sijoittajat eivät voi myydä osakkeita, jos osakekurssi laskee merkittävästi. Tämä lisää huomattavasti riskiä sijoittaa ei-kaupankäynnin kohteena olevaan REIT: ään.
• Rahastotoimintojen taloudellinen avoimuus on vähemmän. Koska kauppaa tekemättömiä REIT: iä ei ole julkisesti noteerattu, niitä valvotaan vähemmän.
• Osakekurssin merkittävä nousu tapahtuu vasta toimintajakson lopussa (vaikka osinkoja voidaan korottaa).

Vinkkejä REIT: iin sijoittamiseen

REIT: t voivat tarjota erinomaiset tulo- ja kasvumahdollisuudet oikealle sijoittajalle. Jos harkitset harppauksen tekemistä, tässä on muutamia vinkkejä, jotka kannattaa harkita ennen sijoittamista:

1. Ymmärrä kiinteistötyypit, joihin sijoitat. Suurin osa REIT-yksiköistä on erikoistunut tiettyyn alaan, jonka pitäisi olla helppo löytää rahaston yhteenvedosta. Ymmärrä kunkin sektorin riskit. Esimerkiksi REITillä, joilla on huonossa taloudessa maata tai vähittäiskaupan kauppakeskuksia, on enemmän riskiä kuin huipputason asunnoissa suurkaupungissa.
2. Katso numerot. Tärkeää on nähdä, maksetaanko osinkoja toiminnoista vai onko rahaston pakko käyttää lisäpääomaa. Hyvin hoidetun REIT: n tulisi luottaa toimintaansa maksamaan kulut ja osingot. Varo myös suurta, kertaluonteista kiinteistömyyntiä, joka saattaa vääristää taloutta ylöspäin.
3. Ota selvää, kun REIT aloitti sijoituksen. Jos sijoitukset tehtiin ennen markkinoiden laskusuhdetta, REIT: llä voisi olla kiinteistöjä, jotka eivät ole riittävän tehokkaita tai jotka on rahoitettava uudelleen. Tällaisissa tapauksissa REIT: n on ehkä jouduttava laskemaan osinkoja tai myymään lisää osakkeita kassavarojen saamiseksi lähitulevaisuudessa. Jos rahasto kuitenkin perustettiin asuntomarkkinoiden taantuman jälkeen, se voisi omistaa ja ostaa arvokkaita kiinteistöjä alhaisin hinnoin.
4. Tunne aikahorisontinne. Erityisesti kaupankäynnin kohteena olevassa REIT: ssä sijoittajat voisivat pitää osakkeita vähintään viiden vuoden ajan ennen pääoman palautusta. Varmista, että pystyt käsittelemään tämän mahdollisen likviditeettivajeen.

Lopullinen sana

Olemme nähneet merkittävää kasvua monilla markkinoilla, kun talouksemme löytää tiensä syvästä lamasta. Kiinteistömarkkinat ovat kuitenkin jääneet jälkeen.

Hyvä uutinen on, että on olemassa suuria pitkäaikaisia ​​sijoitusmahdollisuuksia, etenkin kiinteistöjen muodossa. REITit ovat tapa monipuolistua kiinteistömarkkinoilla, ja ne voivat olla houkuttelevia tuloja tuottava sijoitus matalan koron ympäristössä.

Jos haluat välttää osakemarkkinoiden epävakauden ja täytät vähimmäisohjeet, ei-kaupankäynnin kohteena olevilla REITillä voi olla tärkeä rooli henkilökohtaisessa sijoitussalkusi. Kuten kaikki sijoitukset, on tärkeää tehdä kotitehtäväsi ja ymmärtää, mihin laitat rahaa ja miksi.

?