Mikä on kotivakuutus - vakuutuskustannukset, kattavuus ja tarve

Sitä varten omistusvakuutus, erityinen kiinteistövakuutuksen muoto, on tarkoitettu. Kun tietty asuin- tai kaupallinen kiinteistö siirtyy omistajalle, omistusoikeuskäytäntö varmistaa, että kiinteistöä ei vahingoiteta aikaisemmilla panttioikeuksilla tai muilla ongelmilla - kuten väärentämällä omistusoikeus tai aiemman teon kelvottomat tai epäpätevät osapuolet -, jotka voivat vaikuttaa siirron laillisuus tai siitä seuraavia rahoituskustannuksia.

Useimmissa tapauksissa lainanantajat ja ostajat ostavat erilliset omistusvakuutukset, jotka kumpikin suojaavat omia etujaan kiinteistössä. Ostaja yleensä maksaa molempien vakuutusten kokonaiskustannukset, vaikkakin on usein mahdollista tehdä kustannustenjakojärjestely myyjän kanssa (tai vakuuttaa myyjä kantamaan koko taloudellinen taakka) ostajan markkinoilla. Omistusvakuutus sisältyy tyypillisesti sulkemiskustannuksiin kiinteistökaupassa.

Oletko ostamassa vanhempaa taloa tai uutta rakennustaloa, tarvitset todennäköisesti nimikepolitiikkaa. Tässä on mitä sinun on tiedettävä tästä epätavallisesta, mutta uskomattoman yleisestä vakuutuksesta.

Mikä on otsikkovakuutus?

Vaikka omistusvakuutuksia on useimmissa teollisuusmaissa, se on paljon yleisempi Yhdysvalloissa kuin muissa. Tämä johtuu suurelta osin siitä, että kunnilla on pienempi rooli kiinteistöjen siirron ja omistusoikeuden määrittämisessä täällä kuin melkein muualla maailmassa..

Useimmissa muissa maissa, etenkin niissä, joihin Ison-Britannian yleinen laki vaikuttaa, uusien kiinteistöjen omistajat rekisteröivät äskettäin siirretyn omistusoikeuden maahansa sovellettavassa paikallishallinnossa, joka toimii sitten kaupan seurauksena syntyvien riitojen lopullisena välimiehenä. Sitä vastoin suurin osa Yhdysvaltojen lainkäyttöalueista yksinkertaisesti kirjaa jokaisen omaisuuden siirron määrittelemättä lopullisesti, onko se pätevä vai onko kiinteistössä panttioikeuksia ja muita rasitteita. Päätös kuuluu yksityisille asiantuntijoille, mukaan lukien omistusvakuutusyhtiöiden työntekijät.

Miksi se on olemassa

Uskokaa tai älkää, kiinteistöjen omistajilla ei ollut ennen 1800-luvun puoliväliä lainkäyttöoikeuksia pätemättömiä tai vilpillisiä maaominaisuuksia vastaan. Tuolloin ostajien vastuulla oli suoraan varmistaa, että heidän nimensä olivat oikeat. Tämä oli vaivalloinen, aikaa vievä prosessi, joka oli käytännössä mahdoton laajoissa rajavaltioissa, joilla on huonot tiet ja jotka sijaitsevat keskeisellä paikalla ja toisinaan huonosti ylläpidetyissä maarekisterissä..

Tämä onneton tilanne riitautettiin ja pidettiin voimassa maamerkkitapauksessa Watson v. Muirhead, joka kuultiin Pennsylvanian korkeimmassa oikeudessa vuonna 1868. Tuomioistuin katsoi, että Pennsylvanian kuljettajaa Muirheadia (kiinteistöjen siirron ammattilainen) ei voida pitää vastuussa vedoten asianajajan virheelliseen mielipiteeseen, jonka mukaan tietty otsikko oli selkeä rasituksista. Todellisuudessa otsikolla oli jo olemassa oleva panttioikeus, jota tutkittava asianajaja ei ollut löytänyt, mikä aiheutti ostajille vakavia taloudellisia vaikeuksia.

Maanomistajat lohkoivat päätöksestä kanssakäymisensä Pennsylvanian osavaltion lainsäätäjään. Vuonna 1874 laitos antoi laki, joka sallii omistusvakuutuksen. Vuonna 1876 ensimmäinen otsikkovakuutusyhtiö perustettiin Philadelphiaan. Muut valtiot seurasivat esimerkkiä, ja loput on historiaa.

Omistusvakuutuksen tyypit

Omistusvakuutukset ovat kahta perusmuotoa: lainanantaja (tunnetaan myös nimellä ”laina”) ja ostajavakuutukset. Luotonantajapolitiikka suojaa asuntolainan myöntäjän kiinnostusta omaisuuteen, joka yleensä vähenee ajan myötä. Ostajakäytännöt suojaavat ostajan etua, joka yleensä kasvaa ajan myötä.

Luotonantajapolitiikka on voimassa asuntolainan voimassaoloaikana tai kunnes alkuperäinen asuntolaina rahoitetaan uudelleen, jolloin uusi luotonantajapolitiikka annetaan. Ostajakäytännöt ovat voimassa niin kauan kuin ostaja on kiinnostunut kiinteistöstä.

Mitä otsikkovakuutus kattaa

Suurin osa muista vakuutusmuodoista tarjoaa taloudellisen suojan tulevaisuuden vahingoista, varkauksista ja muista vaaroista johtuvista menetyksistä. Sitä vastoin suuri osa omistusvakuutuksen kustannuksista on varattu aikaisemmille asioille, jotka voivat vaikuttaa negatiivisesti nykyiseen vakuutuksenottajaan - ja ammattimaiselle työvoimalle, joka tarvitaan näiden kysymysten paljastamiseksi ja korjaamiseksi ennen kuin ne aiheuttavat taloudellisia menetyksiä.

Otsikkohaku

Vaikka omistusvakuutukset vaihtelevat osavaltiosta toiseen ja toimittajalta toiselle, ne kattavat aina nimikehaun suorittamisen kustannukset. Otsikkohaku on asiaankuuluvien julkisten rekistereiden perusteellinen tutkiminen sen selvittämiseksi, onko nimikkeessä ongelmia. Nämä tietueet pidetään tyypillisesti sen kaupungin tai läänin kanssa, jossa kiinteistö sijaitsee.

Ihannetapauksessa nimikehaku tarkastelee omaisuuden koko historiaa, palautuen alkuperäiseen piirustukseen tai alajakoon. Tämä tehdään yleensä tarkastelemalla kiinteistön abstraktia asiakirjaa, joka sisältää koko omistusketjun ja historialliset panttioikeudet. Koska tiivistelmät voivat kuitenkin olla puutteellisia tai sisältää virheellisiä tietoja, kattava otsikkohaku perustuu tyypillisesti muihin tietolähteisiin, kuten paikallisiin verotietoihin, aiempien omistajien tahtoihin ja sovellettaviin tuomioistuimen tuomioihin.

Kovettaminen tai ongelmien ratkaiseminen

Omistusvakuutukset kattavat myös useimpien nimikehakujen aikana paljastettujen nimikeongelmien (tunnetaan myös nimellä kovettuminen) ratkaisukustannukset (tunnetaan myös nimellä kovettuminen). Yleisiä vikoja ovat muun muassa seuraavat:

• Verovakuudet (maksamattomien verojen osalta)
• Rakennuksen panttioikeudet, tunnetaan myös mekaniikan panttioikeuksina (maksamattomille rakennus- tai korjauslaskuille)
• Luotonantajan panttioikeudet (esimerkiksi maksamatta oleva saldo olemassa olevasta kiinnityksestä)
• Tuomioistuimen tuomiot (esimerkiksi avioeron jälkeinen tuomio, jossa osa omaisuudesta annetaan entiselle puolisolle)

Huomaa, että jos nimikehaku paljastaa otsikkoon kohdistuvia törkeitä ongelmia - kuten todisteita siitä, että kiinteistö on kokonaan kolmannen osapuolen omistuksessa eikä sitä siten voida markkinoida nykyisen myyjän toimesta, että yksi tai useampi siirtoväline on väärennetty, epäpätevä osapuoli (kuten alaikäisenä) oli mukana aiemmassa siirrossa tai että maa-alueelle ei ole pääsyoikeutta - lainanantaja voi kieltäytyä antamasta kiinteistölle asuntolainaa ja ostaja voidaan pakottaa kävelemään pois.

Oikeudelliset kustannukset ja vahingonkorvaus

Lopuksi, omistusvakuutukset kattavat omistusriitoista johtuvat tulevat kustannukset. Esimerkiksi voimassa olevan omistusvakuutuksen haltijan ei tarvitse maksaa ulkopuolelta puolustautuakseen urakoitsijoiden nostamasta oikeudenkäynnistä, jonka mukaan heidän yrityksillä on kiinteistöllä panttioikeuksia, jotka johtuvat edellisen omistajan maksamattomasta korjauslaskusta.

Suhteellisen harvinaisessa tilanteessa, jossa tuomioistuin päättää viimeisimmästä omaisuuden luovutuksesta, on pätemätöntä - jos esimerkiksi havaitaan, että aikaisempi omistaja on tehnyt kiinteistön kolmannelle osapuolelle tähän mennessä paljastetussa tahdissa -, vakuutuksella korvataan vakuutuksenottajalle myös omaisuuden omaisuuden menetys. Omistusvakuutuksen kattavuusraja on yleensä yhtä suuri kuin kiinteistön arvioitu arvo vakuutuksen myöntämishetkellä, paitsi jos vakuutuksenottaja ostaa lisävakuuden.

Kuinka nimikevakuutuksen kustannukset määritetään

Toisin kuin monet muut yleiset vakuutukset (mukaan lukien autovakuutukset, henkivakuutukset ja asuntovakuutukset), omistusvakuutukset vaativat yleensä yhden kertaluonteisen maksun tapahtuman päättymispäivänä tai ennen sitä. Ellei vakuuttajasi tarjoa jakaa kertaluonteisia maksuja hallittavissa oleviin kuukausieriin, on erittäin harvinaista, että nimikepolitiikka vaatii jatkuvia maksuja.

Oikeusvakuutuskustannuksiin vaikuttavat tekijät

Omistusvakuutuskustannukset jaetaan tyypillisesti kahteen laajaan luokkaan: vakuutusmaksut ja palvelumaksut. Kummassakin luokassa kustannukset voidaan jakaa edelleen sen mukaan, kuinka paljon työtä tarvitaan vakuutuksen tekemiseksi ja sen täyttämiseksi.

vakuutusmaksutulo

Tietystä omaisuusvakuutuksesta maksettu todellinen vakuutusmaksu riippuu jossain määrin kohde-etuuden arvosta. Koska suurin osa politiikan kustannuksista kattaa kuitenkin siirtoa edeltävät työt - otsikkohaku, tutkimus ja vikojen parantaminen - omaisuuden arvo ei ole tärkein tekijä.

Tässä on muutama vakuutusmaksuihin vaikuttava tekijä:

• Tarvittavan työn tarve ylläpitää tarkkojen, ajantasaisten tietojen kattamaa omaisuutta ja vierekkäisiä ominaisuuksia (tunnetaan nimikelaitoksena)
• Työn määrä, joka tarvitaan perusteellisen otsikkohaun ja tutkimuksen suorittamiseen
• Jalkatyöt vaurioiden korjaamiseksi
• Odotetut kustannukset siitä, että vakuutetulle korvataan mahdolliset omistusvirheet

Keskimääräisessä nimellisvakuutuksessa on noin 1 000 dollarin kertaluontoinen vakuutusmaksu, joka kattaa kaikki etukäteen suoritettavat työt sekä meneillään olevat juridiset ja vahingonkorvaukset. Vakuutusmaksut vaihtelevat kuitenkin huomattavasti, vaihdellen vain muutamasta sadasta dollarista yli 2000 dollariin.

Palkkioasetus

Omistusvakuutussäännöt vaihtelevat huomattavasti osavaltioittain. Joillakin lainkäyttöalueilla viranomaiset sääntelevät vakuutusmaksuja tiukasti rajoittaen ankarasti sitä, kuinka omaisuusvakuuttajat voivat rakentaa vakuutuksensa - kuinka paljon he voivat veloittaa yllä esitetyistä tekijöistä riippumatta. Muilla lainkäyttöalueilla vakuutusmaksujen sääntely on kevyempi, ja vakuutuksenantajilla on enemmän liikkumavaraa korkojen asettamiseen.

Palkkioiden sääntelyn yleisiä muotoja ovat seuraavat:

• Vain valvonta. Tässä järjestelmässä sääntelyviranomaiset valvovat omistusvakuutusmaksuja vuodesta toiseen, mutta eivät ryhdy suoriin toimiin hyväksyttävien korkojen tai vaihteluvälien asettamiseksi. Jos viranomaiset kuitenkin toteavat, että tietty vakuuttaja veloittaa kohtuuttoman suuria vakuutusmaksuja, alittaa kilpailun tai käyttää monopoliasemaa paikallisessa teollisuudessa, viranomaiset pidättävät itselleen oikeuden sakottaa sakkoja rikkoneelle vakuuttajalle tai perustaa vakuutusmaksuja. Esimerkkejä valtioista ovat Georgia ja Illinois.
• julistamisen. Sääntelyviranomaiset kokoontuvat säännöllisesti arvioimaan paikallisen omaisuusvakuutusalan tilaa ja asettamaan vakuutusmaksut tai vaihteluvälit, jotka kuvaavat tätä. Esimerkkejä osavaltioista ovat Texas ja New Mexico.
• Aiempi hyväksyntä. Jokaisen valtiossa toimivan omistajavakuuttajan tai useita vakuuttajaa edustavan paikallisen kauppajärjestön on ehdotettava vuosittain uusia korkoja paikallisille sääntelyviranomaisille. Näitä hintoja ei voida periä, ennen kuin viranomaiset ovat nimenomaisesti hyväksyneet ne. Asiaan liittyvä standardi, joka tunnetaan nimellä "tiedosto ja käyttö", vaatii vakuutuksenantajia toimittamaan uudet korkoaikataulut sääntelyviranomaisille ja odottamaan niiden täytäntöönpanoa, kunnes ilmoitetaan, että niitä ei mukauteta. Esimerkkejä osavaltioista ovat New Jersey ja New Hampshire.
• Tiedosto-ja-Käytä. Tämä on kevyempi, vähemmän yleinen standardi, jonka avulla vakuutuksenantajat voivat muuttaa korkojaan sopiviksi katsomallaan, kunhan he samanaikaisesti ilmoittavat muutoksesta sääntelyviranomaisille. Jos viranomaiset katsovat uudet hinnat kohtuuttomiksi tarkistettaessa, ne pidättävät oikeuden mukauttaa niitä. Vuoden 2015 puolivälistä lähtien ainoa käyttö- ja tiedostotila on Wisconsin.

Kuka tarjoaa otsikkovakuutuksen ja missä se on saatavilla

Omistusvakuutus on erikoistunut tuote, joka ei tunnu houkuttelevan monipuolisia auto- ja asuntovakuutusten tarjoajia, kuten Progressive ja State Farm. Itse asiassa American Land Title Associationin (ALTA) mukaan kourallinen vakuuttaja vakuuttaa valtaosan Yhdysvaltojen omistusoikeuden vakuutuksista. Vuonna 2014 Fidelity National Financialin, First American Corporationin, Vanhan tasavallan kansallisen omaisuusvakuutusyhtiön ja Stewartin takuuyhtiön osuus oli yli 80% kaikista omistusvakuutusmarkkinoista. Pienemmät alueelliset omistajavakuuttajat tekivät eron.

Useimmissa kiinteistökaupoissa ostajan asuntolainalainanantaja, omistajaedustaja (omistajayritys) ja kiinteistönvälittäjä tai asianajaja suosittelevat omaisuudenvakuuttajaa ostajan politiikalle, jos ostajan tosiasiassa vaaditaan tai päätetään ostaa. Koska omistusvakuutuskulut ja vakuutusehdot eroavat harvoin paljon samassa lainkäyttövallassa toimivien vakuutuksenantajien välillä, ostaja yleensä hyväksyy suosituksen ja toimii sen perusteella.

On kuitenkin tärkeää huomata, että liittovaltion laki (kiinteistövälitysmenettelylaki tai RESPA) kieltää näitä yhteisöjä vaatimasta ostajaa käyttämästä tiettyä yritystä. Kiinteistön ostajana sinulla on aina mahdollisuus tehdä ostoksia omistusvakuutuksissa ja valita tarjoaja, joka parhaiten vastaa tarpeitasi.

Otsikon vakuutuksen saatavuus

Omistusvakuutus on laillinen ja saatavilla 49 osavaltiossa. Yksinäinen poikkeus on Iowa, joka julisti omistusvakuutuksen vuonna 1947, pian paikallisen kiinteistöjen romahduksen jälkeen, joka konkurssii useita Iowaan sijoittautuneita vakuuttajaa ja johti valtiollisille maanomistajille suuria vakuuttamattomia tappioita. Iowassa asianajajat tutkivat maa-alueita ja laativat lausunto-lausunnot, joissa esitetään yhteenveto omistusketjusta ja mahdollisista ilmeisistä omistusvirheistä. Iowan asianajajien väärinkäytösvakuutukset kattavat tyypillisesti taloudelliset tappiot, jotka johtuvat epätarkkoista tai puutteellisista otsikkolausunnoista.

Omistusvakuutus vs. Otsikon lausunnon kustannukset

Vertailun vuoksi: tyypillinen asianajajan tuottama otsikkolausunto maksaa Iowassa 100–300 dollaria, riippuen kiinteistön tyypistä, aikaisempien omistajien lukumäärästä ja kiinteistössä mahdollisesti olevien panttioikeuksien lukumäärästä ja monimutkaisuudesta. Lisäksi kiinteistön tiivistelmän siirtämiskustannukset ovat yleensä 100–200 dollaria.

Tästä aiheutuu kokonaiskustannuksia 200–500 dollaria, jotka ostaja maksaa yksinomaan - monissa tapauksissa huomattavasti vähemmän kuin nimikkeen vakuutuksen kustannukset. Vaikka Iowan osavaltion hallitus ei sääntele kumpikin lausunnon lausuntoa eikä abstraktimaksuja, tiukka kilpailu valtion lakimiesten ja ammattilaisten välillä pitää heidät kohtuullisella tasolla.

Muista kuitenkin, että otsikkolausunnot eivät ole tavanmukaisia ​​useimmissa lainkäyttöalueissa. Vaikka löydät paikalliset asianajajat, jotka haluavat kirjoittaa otsikkolausunnon ostamastaan ​​kiinteistöstä, heidän väärinkäytöskäytännöt eivät välttämättä kata virheellisestä tai puutteellisesta lausunnosta johtuvia menetyksiä. Olet todennäköisesti koukussa näiden tappioiden varalta - ja pahimmassa tapauksessa voit menettää omaisuutesi seurauksena.

Lopullinen sana

Uuden kodin sulkeminen on uuvuttava prosessi etenkin ensimmäistä kertaa ostajille. Kun vaimoni ja minä sulkeuduimme kodissamme vuonna 2015, eritelty luettelomme sulkemiskustannuksista oli enemmän kuin sivu pitkä - pienellä kirjasimella.

On houkuttelevaa nähdä omaisuusvakuutus vain yhtenä sulkemiskustannuksena, joka sinun tai myyjän on maksettava häpeällisesti. Se on kuitenkin paljon enemmän kuin heitettävä rivikohta. Aivan kuten talonomistajien vakuutukset tarjoavat taloudellisen suojan lukuisilta fyysisiltä vaaroilta, myös omistusvakuutus suojaa mielenkiintosi aiemmista virheistä, laiminlyönneistä ja petoksista. Vaikka lainanantajasi ei edellytä sinun omistusvakuutuksia, on vaikea kuvitella tilannetta, jossa se ei ole kannattava sijoitus.

Oletko koskaan ostanut omistusoikeuden vakuutusta omistamistasi kodista tai vuokrakohteesta?