Toisen lomakodin ostaminen - plussat ja miinukset, huomioitavat asiat

Laskevatko hinnat alhaisemmiksi? On mahdotonta kertoa, mutta Zillow'n pääekonomisti Stan Humphries sanoo: ”Se on typerys, joka yrittää ajaa pohjan molemmille taloustieteilijöille - sekä ostajille ja myyjille. Jos löydät talon, jota rakastat ja haluat olla pitkään, nyt on mahdollisesti hyvä aika kävellä markkinoille. ”

Toisen kodin omistamisen edut

Olitko hiihtäjä, joka rakastaa Coloradon tai Utahin vuorenrintejä, Etelä-Kalifornian ja Floridan rantojen rakastaja tai potentiaalinen eläkeläinen, joka haluaa paeta lumen kuormitettua koillista Arizonan tai eteläisen auki olevan aurinkoisen maan päälle. Texasissa on koteja, jotka ovat käytettävissä monenlaisten budjettien kattamiseen. Samat kodin omistamisen edut koskevat Bostonissa sijaitsevan osakehuoneiston omistajaa tai kartanon omistajaa Homesteadissa Hot Springsissä, Virginia.

1. Pitkäaikaiset voitot
Vaikka kaikkien omaisuuserien arvo vaihtelee lyhyellä aikavälillä, lomakiinteistöt todennäköisemmin säilyttävät arvonsa ja arvostavat yksinkertaisesti siksi, että ne sijaitsevat suosituilla alueilla, joiden tarjonta on maantieteellisesti rajoitettua. Taloja voi rakentaa rajallisen rantaviivan tai vuoren, ja vain 18 reikää golfkentällä.

Kiinteistöjen, kuten osakkeiden, joukkovelkakirjalainojen ja muiden sijoitusten, arvo on kuitenkin aina vaihdellut ja jatkuu todennäköisesti jatkossakin. Siksi tiedä, että ei ole takeita siitä, että toinen asunto myydään tulevaisuudessa korkeammalla hinnalla.

2. Verovähennykset
Monet ihmiset, jotka omistavat toisen kodin, pitävät mieluummin tyhjinä, kun heitä ei käytetä henkilökohtaiseen nautintoon. Jos sallit vuokran vuokraamisesta korkeintaan kaksi viikkoa vuodessa, asuntolainan korot ja kiinteistöverot ovat täysin vähennyskelpoisia brutotuloistasi. Toisin sanoen verotuksessa voit kohdella tätä kiinnitystä samalla tavalla kuin asuntolainasi asuinpaikkaasi.

3. Vuokratuotot
Jos päätät vuokrata kotisi, mutta käytät myös omaisuutta henkilökohtaisesti, sinun on selvitettävä, oletko oikeutettu vähentämään toimintakulut. Määritä tämä lisäämällä päivät, jolloin vuokraat kiinteistön. Jos olet käyttänyt kiinteistöä vähemmän kuin 10% vuokrallesi päivistä tai vähemmän kuin kaksi viikkoa - sen mukaan kumpi on suurempi - voit vähentää kaikki kodin käyttökulut, mukaan lukien korot, apuohjelmat, siivousmaksut, nurmikon ylläpidon ja hoidon maksuja. Jos tarvitset apua vähentääksesi vähennysoikeutta, ota yhteyttä veroammattiin tai tarkista loma-asuntoja koskeva IRS-julkaisu 527.

Vuokrahinnat vaihtelevat vuodenaikojen ja lomakohteen suosion mukaan. Useimmissa lomakohteissa sesongin viikkomaksut ovat yleensä yhtä suuria tai suurempia kuin kiinteistön kuukausittainen asuntolainan maksu, joten voit saavuttaa jopa vuotuisen käyttöasteen noin 30% kassavirran näkökulmasta.

4. Tuntevuus
Paluu samaan paikkaan aika ja toisinaan voi olla lohduttavaa, kun tutustu sijaintiin ja tunnet sen mukavasti. Se antaa sinulle vapauden olla itsesi ja mahdollisuuden laajentaa pitkäaikaisia ​​ystävyyssuhteita asukkaiden kanssa - sinusta voi tulla osa sosiaalista rakennetta.

5. Mukavuus
Mahdollisuus kätevästi varastoida tavaroita, joita käytetään yksinomaan toisessa kodissa, yksinkertaistaa matkustamista ja pakkaamista. Perheeni hiihtovälineet yhdessä ylimääräisten talvivaatteiden kanssa varastoitiin talomme Breckenridgessä, Coloradossa, jolloin meillä oli helppo tehdä suunnittelemattomia retkiä viikonlopun hiihtoon ilman vaivaa pakkaamista tai huolestuttavaa, jos suksemme saapuvat samalle lentoyhtiölle.

6. Eläkkeelle siirtyminen
Vaikka voimme rakastaa paikkoja, joissa työskentelemme ja asumme, jokaisella paikalla on haittoja. Jos asut esimerkiksi Texasissa, 100 plus-asteen lämpötilojen kesät ovat raakaa. Chicagon, Philadelphian ja muiden pohjoisten kaupunkien ihmiset vihaavat usein vuotuista taistelua lumen kanssa.

Eläkkeelle siirtymisen yhteinen tavoite on saada pakopaikka vuodenaikoiksi, joista pidämme eniten pääasiallisessa asuinpaikassa. Toisen kodin löytäminen ja ostaminen ennen eläkkeelle siirtymistä antaa sinulle mahdollisuuden kokea turvapaikan hyödyt ennen varsinaista eläkkeelle jäämistä, aika korjata ja muuttaa suunnitelmasi, jos todellisuus on erilainen kuin unelma.

7. Kokousten paikka
Paikat herättävät muistoja ihmisistä, suhteista ja hyvistä ajoista. Olen suuren naimattoman perheen jäsenenä nauttinut vuosittaisesta itsenäisyyspäivän kokoontumisesta serkkuni järven talossa. Tapaamiset alkoivat, kun olin nuori poika, kun isäni ja hänen kaksi veljeään ostivat paljon suurelle järvelle Länsi-Oklahomassa, ja ovat jatkuneet lasteni ja lastenlasteni syntymän kautta. Vuotuisesta vierailusta on tullut perinne, joka on pitänyt jatkuvasti kasvavan perheemme lähellä, kun olemme levinneet alueelle ja maalle.

Aineettomasta hyödystä omaisuuden omistamisesta ja siirtämisestä sukupolvelta toiselle - etenkin kodin, joka on ollut ja tulee jatkossakin olemaan monien onnellinen kokoontuminen - ei voida laskea.

8. Pääsy muihin lomakoteihin
Monet toisen asunnon kohteet sijaitsevat alueilla, joilla ihmiset haluavat käydä - lomakohteissa, golfkentällä, vuorilla, merenrannalla - ja heidän vetovoimansa on yleinen. Tämän seurauksena omistajat yhdessä paikassa järjestävät usein kauppaa talossaan jonkin aikaa toisella alueella sijaitsevassa kodissa. Tätä kutsutaan kodinvaihtoksi.

Kumppanina talossa, joka sijaitsee Pebble Beachillä, Kalifornia, vaihdin kerran viikossa talossani kahden viikon ajan kodissa (kokin ja taloudenhoitajan kanssa) Karibian saarella. St. Maartenin kodin omistaja halusi viedä ystävänsä pitkälle golfmatkalle Pebble Beachin kuuluisille kursseille, kun taas halusin viedä perhettäni pidennetyn rantaloman viettoon. Vaihto toimi hyvin molemmille osapuolille.

Toisen kodin omistamisen haitat

Toisen kodin omistaminen sijainnista riippumatta ei ole kaikille.

1. Alkuperäiset ostokustannukset
Useimmilla ihmisillä on korkeammat odotukset kiinteistölle, jonka he aikovat omistaa, sen sijaan että vuokrata. Nämä odotukset voivat johtaa korkeisiin hintoihin.

Suosituilla alueilla, joilla tilaa on rajoitetusti, talo voi olla korkeampi kuin ensisijaisen kodin hinta. Lisäksi uusille asunnonomistajille aiheutuu tyypillisesti kustannuksia, jotka aiheutuvat uuden oston tekemisestä kaikesta huonekalusta liinavaatteisiin ja astioihin. Kustannukset voivat helposti ylittää 25–33% ostohinnasta..

2. Korkeat kustannuskiinnitykset
Lähitulevaisuudessa asuntolainamarkkinoilla on poltettu vakavasti lainanantajia, ja siksi ne saattavat olla haluttomia lainaamaan uutta hankintaa. Ennakkomaksujen osuus ja asuntolainan korko on todennäköisesti korkeampi lomakohteelle. Kiinteistön sijainnista, kunnosta ja markkina-arvosta (samoin kuin omasta taloudellisesta tilanteestasi ja luottohistoriastasi) riippuen, tyypillinen 15–30-vuoden asuntolaina ei-omistajan käyttämälle kiinteistölle vaatii yleensä 20–30 % myyntihinnan käsiraha (mitä korkeampi käsiraha, sitä helpompi löytää halukas lainanantaja).

3. Kodin ylläpito
Asunnonomistajana tai asunnonomistajaryhmän jäsenenä olet vastuussa kaikesta kodin kunnossapidosta. Kun putki rikkoutuu tai katto vuotaa, sinun on maksettava korjauskustannukset. Voit myös tunnistaa ongelman, järjestää putkimiehen tai sähköasentajan ja tavata heidät paikan päällä. Joissain tapauksissa voit viettää koko vierailusi työskentelemällä kiinteistössä, mikä ei varmasti ole sitä, mitä odotit kun unelmoit omistajasta..

4. Matka-aika
Todennäköisesti toinen koti sijaitsee muutaman tunnin päässä pääasiallisesta asuinpaikastasi, ja se vaatii joko pitkiä automaattimatkoja tai lentolentoja. Mahdollisuus käyttää taloa lyhyisiin, viikonloppumatkoihin riippuu täysin matkamatkasta. Jos mietit talon ostamista toiselle puolelle maata, suunnittele matkaa harvemmin, mutta oleskele pidemmän aikaa.

5. Joustamattomuus
Jos maksat kuukausittain huomattavan määrän rahaa toisesta kodista, saatat tuntea, että joudut jatkuvasti ja yksinomaan käymään kiinteistössä perustelemaan sijoitustasi. Seurauksena on, että sinun tulee olla varma, että nautit vierailustasi 5 tai 10 vuotta tulevaisuudessa yhtä paljon kuin nautit vierailustasi sijainnissa tänään. Talot eivät ole likvidejä sijoituksia - jos päätät myydä, voi kestää useita kuukausia tai jopa vuosia saadaksesi haluamasi hinnan.

Vaiheet lomakotiin

Kodin ostaminen, olipa se ensisijainen asuinpaikka tai lomapaikka, voi olla monimutkainen prosessi ja merkittävä taloudellinen sitoutuminen. Seuraamalla asianmukaisia ​​vaiheita voit kuitenkin tehdä kokemuksesta mahdollisimman kivutonta.

1. Määritä ihanteellinen sijainti
Lomakeskuksilla on yleensä laaja valikoima ominaisuuksia sopimaan moniin budjeteihin. Mitä suurempi alue olet valmis harkitsemaan, sitä todennäköisemmin löydät kiinteistön, joka sopii omaan budjettisi. Pitäisikö sinun esimerkiksi asua merellä tai tietyllä vuoren rinteellä, vai olisitko valmis ajamaan rannalle tai hiihtohissille?

2. Aseta hintaluokka
Toisen kodin omistamisen tulisi olla miellyttävää, ei jatkuvien taloudellisten rasitusten lähde. Hintaluokassa oletetaan, että käsiraha, sulkemiskustannukset ja sisustus ovat 33% ostohinnasta. Toisin sanoen, jos sinulla on 50 000 dollaria käteistä, aloitushintasi tulisi olla välillä 130 000–170 000 dollaria.

3. Harkitse murto-omistajuutta
Vaikka suurin osa lomakiinteistöistä siirretään teknisissä liiketoimissa (ostaja saa kirjallisen asiakirjan, joka osoittaa hänen omistavansa tietyssä yksilöityssä kiinteistössä), osittainen kiinteistöomistus on vaihtoehto, josta tuli suosittu 1990-luvulla. Tämä antaa ostajalle mahdollisuuden sovittaa kiinteistönsä ennakoidun käytön paremmin sen kustannuksiin tai päinvastoin, antaa kalliimman kiinteistön ostaa samasta sijoituksesta..

Jos esimerkiksi sijoittaja osti osittaisen koron 100 000 dollaria oikeudella käyttää kiinteistöä 30 päivää vuodessa, ostetun kiinteistön arvo voi olla jopa 1,2 miljoonaa dollaria (12 sijoittajaa * 100 000 dollarin sijoitus = 1,2 miljoonaa dollaria). Kiinteistöjen ulkoasussa, majoituksissa ja tapaamisissa on yleensä suuri ero 100 000–1 000 000 dollarin kiinteistöjen välillä.

Jakeellinen omistus eroaa aikaosuudesta. Määräisellä omistuksella omistat osan kiinteistöstä, kun taas osa-aikaisella käyttöoikeudella sinulla on vain oikeus siihen käyttää kiinteistö. Tämä ero kuvaa osittaisen koron veroetuja sekä mahdollisuuden hyötyä kiinteistön kaikista hinnankorotuksista.

Sekä osaomistus että aikaosuudet vaativat koordinointia muiden omistajien kanssa ajanvaraamiseksi kiinteistössä. Jos aiot käyttää kiinteistöä laajemmin tai et vain halua käydä kauppaa ulkopuolisen toimiston kanssa, voit luoda yksityisen kumppanuuden kiinteistön ostamiseksi ja omistamiseksi.

Taloni Pebble Beachillä jaettiin kahden kumppanin kanssa, ja se oli täydellinen järjestely. Neuvottelimme paikallisen kiinteistönvälittäjän kanssa kiinteistön ylläpidosta pienellä kuukausimaksulla, jotta meidän ei tarvinnut käsitellä maisemanhoitajia, talon siivoojia tai paikallisia apuohjelmia ollessamme paikan päällä, mikä teki lomakodestämme todellisen pakopaikan..

4. Ota mukaan paikallinen välittäjä
Paikallisen kiinteistönvälittäjän apu on korvaamatonta etsiessäsi unelmiesi loma-asuntoa. Hyvä edustaja voi opastaa sinut ostoprosessin läpi, auttaa sinua löytämään asuntolainan rahoituksen ja voi ehkä hallita kiinteistöä, kun olet poissa. Vaikka ostat osittaista korkoa kiinteistökehittäjältä, kiinteistönvälittäjä voi auttaa sinua saamaan paremman kaupan.

Lopullinen sana

Ystävä osti äskettäin osittaisen omistusosuuden talosta, joka sijaitsee yksinoikeudella sijaitsevassa golfkeskuksessa Austinissa, Teksasissa, missä hänen tyttärensä tulee yliopistoon. Neljän makuuhuoneen koti, ylellisesti sisustettu ja ylläpidetty, sisältää golf- ja kylpyläoikeudet kansallisesti arvostellussa golfkohteessa. Myyjä, rakennusyrityksen omistaja, oli halukas myymään koron alle alkuperäisen hinnansa kahdeksan vuotta aiemmin rakennusalan kääntymisten takia ja siitä aiheutuvan tarpeen vähentää henkilökohtaisia ​​kulujaan kautta linjan.

Todellisesti ystäväni pystyi ostamaan osan talosta alle sen rakennuskustannusten. Hänen näkökulmasta hänellä on nyt lomakoti kolmen kuukauden ajan vuodessa hinnasta, joka on pienempi kuin kustannukset ja vaivat, jotka aiheutuvat hotellien vuokraamisesta, lomamaksujen maksamisesta tai kalliiden ravintola-aterioiden ostamisesta. Mahdollisuudet ovat siellä - nyt on aika aloittaa etsiminen unelmiesi lomakodista.

Jos omistat jo toisen kodin, tekisitkö sen uudelleen?

(valokuvalevy: Bigstock)