Asuntolaina vs. luottoraja (HELOC) - mikä sopii sinulle?
Monien asunnonomistajien mielestä pääoma on sekä ilahduttavaa että kauhistuttavaa. He omistavat arvokkaan omaisuuden, jolla on kymmeniä tai jopa satoja tuhansia dollareita käyttämätöntä omaa pääomaa, mutta käyttää tätä pääomaa ei ole helppoa eikä halpaa.
Kodin pääoman ensimmäinen sääntö on muistaa, että se on olemassa vain paperilla. Siitä ei tule todellisuutta missään toiminnallisessa mielessä, ennen kuin myyt kodin, jota et ehkä aio tehdä vuosia.
Lähin voit toteuttaa sen ennen kuin myyt on lainaa sitä vastaan. Sinulla on useita vaihtoehtoja oman pääoman hankkimiseksi kotoasi, joista kaksi yleisintä ovat asuntovakuuslainat (toinen kiinnitys) ja kodin pääomalainat (HELOC)..
Kuten kaikki muutkin velat, jokaisella näistä on omat riskit ja edut. Tässä on mitä sinun on tiedettävä asuntolainoista ja HELOC-lainoista ennen allekirjoittamista katkoviivalla lisävelkaa varten.
Asuntolainat
Asuntolaina on uusi kiinnitys jo omistamaasi kotiin, jota käytetään nykyisen oman pääoman hankkimiseen. Toisin sanoen, se on ei-osto-asuntolaina. LendingTree on loistava paikka aloittaa, kun etsit asuntolainaa.
Yleensä tämä tarkoittaa toista asuntolainaa - vaikka teknisesti sanottuna, jos omistat kodin ilmaiseksi ja selkeänä, voit ottaa asuntolainan ensimmäisen asuntolainana. Jälleenrahoituslaina, edes käteisvarojen jälleenrahoitus, ei kuulu asuntovakuuslainan määritelmään.
Teknisistä eroista lukuun ottamatta termejä "toinen asuntolaina" ja "asuntolaina" käytetään kuitenkin usein synonyymeinä.
Asuntolainojen edut
Paras tapa ymmärtää asuntolainojen etuja ja haittoja on verrata niitä muun tyyppisiin lainoihin.
Oletetaan, että omistat kodin, jolla on 100 000 dollaria omaa pääomaa, ja haluat käyttää tätä pääomaa. Asuntolainanantajasi lähettää sinulle edelleen postittajia kehottaen sinua jälleenrahoittamaan rahaa ulos, ja sinut houkuttelee.
Mutta sinun on usein parempi ottaa toinen kiinnitys kuin palauttaa ensimmäinen kiinnitys. Ensinnäkin kaikki lainanantajan toisesta kiinnityksestä perimät pisteet ovat pienempiä lainasummaa. ”Piste” on lainanantajamaksu, joka peritään sovitteluna ja joka vastaa yhtä prosenttia lainan kokonaismäärästä. Näin ollen piste 50 000 dollarin toisella kiinnityksellä on vain 500 dollaria, kun taas piste täydellä 350 000 dollarin jälleenrahoitetulla asuntolainalla on 3 500 dollaria. Voit nähdä, kuinka suuri asuntolainojen suhteen on merkitystä.
Maksut syrjään, siellä on hienovaraisempi syy siihen, miksi lainanantajat mieluummin jälleenrahoittaa ensimmäistä asuntolainaasi - ja miksi sinun pitäisi olla varovainen. Sitä kutsutaan lyhennykseksi, ja lyhyt selitys kuuluu seuraavasti: Laina-ajan alussa melkein kaikki kuukausittainen asuntolainan maksusi menee lainanantajan korkoon, ja melkein kukaan ei maksa pääoman loppusummaa. Ajan myötä se alkaa muuttua, ja vähitellen enemmän kuukausimaksustasi menee saldoa pienentämään koron sijasta. Asuntolainasi viime vuosina suurin osa kuukausimaksustasi menee pääomaosuuteen.
Joten mitä kauempana olet laina-ajallasi, sitä vähemmän voittoa lainanantaja tuottaa. He haluavat käynnistää uudelleen poistoaikataulun, jotta he voivat vaatia enemmän maksujasi korkoina - siksi sinun tulee varoa jälleenrahoituksesta, ellei nykyinen korkosi ole dramaattisesti korkeampi kuin tarjottu jälleenrahoitusaste. Ja kun otetaan huomioon kuinka kauan korot ovat olleet alhaiset, harvat amerikkalaiset ovat tällä hetkellä kiinnostuneita korkean koron asuntolainoista.
Koroista puhuttaessa voit lukita kiinteän koron toisella asuntolainalla, mikä on hienoa. Samaa ei voida sanoa HELOC-ryhmistä (lisää niistä pian).
Asuntolainojen haitat
Koska asuntolainan myöntäjät ansaitsevat enemmän rahaa jälleenrahoittamalla, he yrittävät kannustaa sinua jälleenrahoittamaan sen sijaan, että ottavat toisen asuntolainan. He ovat myös paremmin suojattu laiminlyönneiltä, kun heillä on ensimmäinen kiinnityspiste kuin toisella.
Ensimmäinen tapa houkutella sinua jälleenrahoittamaan on tarjota huomattavasti alhaisempia korkoja, joten ole valmis maksamaan enemmän korkoa toisesta asuntolainasta kuin ensimmäisestä.
Luotonantajat voivat myös periä enemmän maksuja ja pisteitä toisesta kiinnityksestä. Noudata näitä vinkkejä varmistaaksesi alhaisen koron asuntolainan, kun teet ostoksia ympäri ja neuvottelemalla lainanantajien kanssa.
Ja vaikka asuntolainan lainasumma on suhteellisen pieni, joudut maksamaan kaikki samat kiinteät maksut sovittelussa. Nämä palkkiot sisältävät nimikeraportit ja muut maksut, selvitysasiamiesten palkkiot, lainanantajan “roskapostimaksut”, arviointimaksut ja kirjauspalkkiot. Lainatko sitten 30 000 tai 300 000 dollaria, nämä palkkiot pysyvät yleensä ennallaan.
Itse asiassa kaikki nämä toimituskulut tarkoittavat usein sitä, että otat paremmin henkilökohtaista lainaa tai käteis ennakkoa luottokortiltasi, vaikka korko on todennäköisesti korkeampi. Vertaa asuntovakuuslainan kokonaiskustannuksia, sisällytä kaikki sulkemiskustannukset ja laina-ajan korot vaihtoehtoihin ennen päätöksen tekemistä (lisätietoja vaihtoehdoista myöhemmin).
Lopuksi, asuntolainat ovat jäykkiä verrattuna kiertäviin luottolimiitteihin, kuten HELOC-lainoihin. Ne ovat klassisia lainoja ilman joustavuutta; saat kertaluonteisen ennakkomaksun käteisellä, ja sitten maksat kuukausimaksut seuraavan 15–30 vuoden ajan - loppu.
Asuntolainojen yleinen käyttö
Yksi yleisimmistä toisen asuntolainan käyttökohteista on korjaushankkeet. Unelmoit uima-altaan, aurinkotalon tai 15-luvun turkkilaisen kylpylän asentamisesta, mutta sinulla ei ole varaa maksaa käteisellä. Joten lainat rahaa kodin pääomaa vastaan kuvitellessasi, että parannukset lisäävät kodin arvoa.
Se on vaarallinen oletus, koska kaikki remontit eivät paranna kodin arvoa, ja useimmat eivät maksa itseään pääoman muodossa. Saatat olla parempi tehdä kodin parannuksia, jotka vähentävät omistamiskustannuksiasi; ainakin säästät rahaa kuukausittain.
Toinen yleinen asuntolainojen käyttö on velan vakauttaminen. Asunnonomistaja, jolla on 10 erilaista lainaa opintolainoista autolainoihin luottokorttiluottoihin, voi päättää, että he haluavat mieluummin yhden suuren lainan kuin 10 pienen lainan. Toistaiseksi sillä voi olla taloudellista merkitystä; lue velan vakauttamisen edut ja haitat ennen jatkamista.
Luettelo menoista, joita ihmiset käyttävät toisella asuntolainalla maksamaan, on loputon: aikuisten lasten yliopisto-opetus, sairauskulut, yrityksen perustaminen - sinä nimit. Jos se on kallista, asunnonomistajat ovat kääntyneet toisen asuntolainan maksamiseen.
Oman pääoman ehtoiset luottorajat (HELOC)
HELOC on luottokortin tavoin kiertävä luottolimiitti, joka on turvattu kotisi vastaan. Toisin sanoen, lainanantaja asettaa panttioikeuden kotiasi vastaan, kuten asuntolainan myöntäjä tekee, joten jos laiminlyöd, he sulkevat. Luottokortit veloittavat ennakkomaksut ja asettavat pienemmät rahat ennakkomaksuille kuin vähittäiskaupat, mutta HELOC-kortit on suunniteltu erityisesti käteisnostoille.
HELOC: issa on tyypillisesti kaksi vaihetta: nosto- ja takaisinmaksuvaihe. Alkuperäisessä vetovaiheessa, joka kestää viisi – 10 vuotta, voit joko vetää rahaa ulos tai maksaa sen takaisin. Kun vetovaihe päättyy, saldosi lukittuu ja siirryt takaisinmaksuvaiheeseen. Siinä vaiheessa HELOCista tulee käytännössä toinen kiinnitys, ja suoritat säännöllisiä maksuja 10-20 vuoden aikana.
Pro-kärki: Figure.com tarjoaa kotilainaluoton, jonka korot alkavat 4,99%. Voit saada hyväksynnän viidessä minuutissa ja saada rahoitusta vain viidessä päivässä.
HELOCien edut
HELOCien selvin hyöty on niiden joustavuus. Voit lainata rahaa tarvittaessa, maksaa sen takaisin ja sitten lainata enemmän.
Ja kuten toisten asuntolainojen kanssa, pääset omaan pääomaan rahoittamatta uudelleen ja käynnistämällä uudelleen poistot tyhjästä.
HELOC-korot ovat usein samanlaisia kuin toiset asuntolainat. Se tekee niistä korkeammat kuin ensimmäiset asuntolainat, mutta alhaisemmat kuin useimmat luottokortit tai henkilökohtaiset lainat, koska luottolimiitillä on panttioikeus kotiasi vastaan.
HELOCien haitat
Toisin kuin toiset asuntolainat, HELOC: t eivät tarjoa kiinteitä korkoja. Koska ne ovat kiertäviä luottolimiittejä, voit odottaa korkojen olevan sidottu vaihtelevaan peruskorkoon. Tämä tarkoittaa, että et voi lukita lainaa nykyisillä alhaisilla korkoilla. Tämän päivän edullinen luottoraja saattaa muuttua huomenna murskaamaan korkean koron velkaa.
Toinen ero verrattuna toisiin asuntolainoihin on, että HELOC: t voivat jäädyttää luottoasi, jos kotisi arvo laskee. Voit luottaa HELOCiin vain siltä osin kuin oma pääoma ei laske.
Yksi riski, jonka muutama asunnonomistaja tajuaa, on useimpien HELOC-lainanantajien asettama vuokrausrajoitus. Asuntolainalla voit muuttaa kotiisi ja pitää sen vuokrana, jos olet asunut siellä vähintään vuoden. Mutta monet HELOC-lainanantajat kutsuvat luottorajaasi, jos muutat kotoa.
Kaikkien näiden erojen suhteen HELOC-osakkeilla on muutamia räikeitä samankaltaisuuksia asuntolainojen kanssa. Ensimmäinen on sulkemiskustannukset; odottavat maksavansa verrattain korkeat maksut ja maksut sovittelupöydässä, nimikemaksuista arvioijamaksuihin lainanantajamaksuihin.
Sitten on olemassa ennakkomaksujen riski. Vaikka nämä ovat myös riski toisilla asuntolainoilla, ne aiheuttavat suuremman ongelman HELOC: iin. Ennakkomaksu on lainanantajan veloittama maksu, jos maksat velan kokonaan takaisin ennen tiettyä päivämäärää - mikä voi hylätä koko joustavan luottorajan tarkoituksen hyödyntää tai maksaa itsellesi sopivana. Kaikissa HELOC-maissa ei ole ennakkomaksua, joten tarkista ennen lainanottoa.
Kiinnitä erityistä huomiota "ei sulkemiskustannuksia" HELOCiin. Asuntolainaajat eivät ole tarkalleen hyväntekeväisyysjärjestöjä, joten jos näet mainostetun HELOC-ilmoituksen olevan "ei sulkemiskustannuksia", kaivaa syvemmälle löytääksesi tarkalleen missä piilotetut maksut - kuten ennakkomaksut - sijaitsevat..
Lopuksi, muista, että kun HELOC siirtyy takaisinmaksuvaiheeseen, se jatkaa poistoaikataulua kuten perinteinen kiinnitys. Kuten edellä on todettu, se tarkoittaa, että suurin osa kuukausimaksustasi menee suurimman osan lainasta korkoon.
Yleiset käyttötavat HELOC-henkilöille
Kuten asuntolainatkin, asunnonomistajat käyttävät HELOC-maksuja isojen lippujen, kuten kodin kunnostamisen, yliopisto-opintojen, velan vakauttamisen ja lääketieteellisten laskujen, maksamiseen..
Mutta HELOC: ien lisääntynyt joustavuus sallii myös luovamman käytön. Olen esimerkiksi nähnyt kiinteistösijoittajana, että muut sijoittajat käyttävät HELOC-yrityksiä luovasti rahoittamaan uusien vuokrakiinteistöjen tai kalkkikivien ennakkomaksuja tai korjauskustannuksia. Kun remontit on valmis, he joko myyvät talon (käännön yhteydessä) tai jälleenrahoittavat sen pitkäaikaisella kiinteällä kiinnityksellä (vuokrien tapauksessa) ja maksavat takaisin HELOCinsa kokonaisuudessaan.
Jotkut asunnonomistajat ylläpitävät myös HELOC-lisäsuojaa ylimääräisenä suojakerroksena hätätilanteita vastaan. Sen sijaan, että pitäisivät useiden kuukausien kustannuksia käteisvarojen hätärahastossa, he pitävät murto-osan rahasta käteisellä tietäen, että he voivat käyttää HELOC-häntä, jos hätätapaus iskee. Se vapauttaa heidät sijoittamaan enemmän rahaaan, hyödyntämällä yhdistelmän muodostumista ja suojautumista inflaatiolta.
Vaihtoehdot toiselle asuntolainalle ja HELOCille
Sekä toisella asuntolainalla että HELOCilla on huolestuttavasti korkeat sulkemiskustannukset. Puhumme neljä lukua. Ja jos olet laiminlyönyt, menetät kodisi.
Asuntovakuuslainat ja HELOC-lainat eivät ole ainoita vaihtoehtoja kaikissa käyttötarkoituksissaan. Harkitse näitä vaihtoehtoja ennen kuin allekirjoitat toisen velan kotiisi.
1. Henkilökohtaiset lainat
Kannattaa toistaa: Asuntolainojen ja HELOC-lainojen sulkemiskustannukset ovat kalliita. Valmistaudu puhaltamaan 3 000–10 000 dollaria tai enemmän.
Missä tahansa tilanteessa leuasi putoaa menettäessään tällaista rahaa. Asunnonomistajat kuitenkin vähentävät nämä kustannukset kahdesta syystä: he joutuvat lainaan, ja ne näyttävät pienemmiltä verrattuna asuntoarvojen ja asuntolainojen suureen määrään..
Kyllä, henkilökohtaisten lainojen korot ovat yleensä korkeampia kuin toisten asuntolainojen. Mutta niissä on myös dramaattisesti alhaisemmat maksut, koska lainanantajan ei tarvitse suorittaa otsikkohistoriaa, tilata arviointia tai muodollista sovitusta..
Vertaa sulkemisen kokonaiskustannuksia ja laina-ajan korkoa ennen sitoutumista toiseen asuntolainaan henkilökohtaisen lainan yhteydessä. Saatat olla yllättynyt siitä, että henkilökohtaiset lainat ovat halvempia nimellisesti korkeammasta korosta huolimatta.
Pro-kärki: Jos etsit henkilökohtaista lainaa, aloita haku osoitteessa Credible.com. Saat hinnat useilta lainanantajilta vain kahdessa minuutissa.
2. Luottokortit
Aivan kuten henkilökohtaiset lainat tarjoavat vakuudettoman vaihtoehdon asuntolainoille, luottokortit tarjoavat vakuudettoman vaihtoehdon HELOC-lainoille..
Sama logiikka pätee: Vaikka luottokorttien korot ovat korkeammat, niihin ei liity suuria sulkemiskustannuksia. Monissa korteissa ei myöskään ole alkuperäisiä tai vuosimaksuja.
Ja vaikka saatat pitää mielestäsi käteisnostoa HELOCista, voit silti lainata käteistä luottokortilta. Tyypilliset käteisvarojen ennakkomaksut ovat 3–4%, joka on edelleen paljon alhaisempi kuin mitä maksaisit HELOCin kokonaiskustannuksista.
Laajenna nämä alhaisen vuosikoron luottokortit, jotka saattavat veloittaa vain marginaalisesti korkeampia korkoja kuin HELOC ilman yhtäkään jyrkkää selvitysmaksua.
3. Jälleenrahoitus
Kyllä, sinun on harkittava lyhennysaikatauluja ja petollisia lainanantajia, jotka kiertävät käsivarsiasi jälleenrahoittamaan. Mutta jälleenrahoitus on edelleen vaihtoehto vaihtoehtona asuntolainoille ja HELOC-lainoille.
Jos sinulla on tällä hetkellä korkean koron asuntolaina, joka ei ole liian kaukana sen poistoissa, saatat olla mielestäsi järkevää jälleenrahoittaa alhaisemman koron lainaan. Jos esimerkiksi ostit kodin, kun sinulla oli huonoa luottoa ja olet sittemmin lisännyt luotto-pistettäsi 100 pisteellä, saatat löytää tänään paljon halvempaa lainavaihtoehtoa.
4. Käänteiset asuntolainat
Yli 62-vuotiaiden eläkeläisten asunnonomistajille käännetyt asuntolainat tarjoavat ylimääräisen tulolähteen.
Käänteiset asuntolainat ovat monivärisiä; voit suorittaa kertakorvauksen, kerätä kuukausimaksuja tai valita HELOCin kaltaisen luottorajan. Voit myös valita näiden vaihtoehtojen yhdistelmän.
Toisin kuin perinteiset lainat, et koskaan suorita maksuja käänteisellä asuntolainalla. Kun kuolet tai myyt kiinteistön, lainanantaja saa rahat takaisin.
Koska et maksa kuukausimaksuja, luottopisteelläsi ei ole merkitystä. Mutta vain koska et suorita maksuja, se ei tarkoita, että laina olisi ilmainen. Odottaa maksavan kaikki perinteiset toimituskulut plus 1,5%: n vuotuinen asuntolainamaksu.
Tee kotitehtäväsi kääntämällä asuntolainoja ennen kuin lainat lainaa. Ne ovat epätavallisia ja helppo ymmärtää väärin, mutta ne voivat tarjota kaivattuja tuloja käteisellä kärsineille eläkeläisille.
5. Yksityiset rahastot
Kukaan ei sano, että sinun on otettava lainaa pankista tai yrityslainanantajalta. Voit lainata ystäviltä ja perheeltä ja maksaa usein huomattavasti alhaisemmat korot ja palkkiot.
Kokemukseni mukaan yksityisiltä ”lainanantajilta” ei edes peritä maksuja, koska he eivät noudata lainanantajan liiketoimintamallia. Sen sijaan he ajattelevat kuten sijoittajat ja katsovat riskiä ja tuottoa. Kun lähestyt heitä keskustelemaan lainoista, älä tarjoa ennakkomaksuja, vaan tarjoa korkeita korkoja tyydyttääksesi heidän toiveensa saada vahvaa tuottoa.
Voit vakuuttaa heille, että olet matalan riskin sijoitus, tarjoa vakuus. Voit antaa heidän hallita arvokasta korua tai asiakirjaa autoosi tai jopa kotiisi - jotain, joka paljastaa heidän mielensä ilman, että joudut maksamaan mukanasi taskuista sulkemiskustannuksista.
Kuten muidenkin edellä kuvattujen vakuudettomien luottotyyppien kohdalla, mitä luopat korkeammasta korosta, tulet takaisin välttämällä selvityskustannuksia. Ja sisaresi ei todennäköisesti potkaise sinua ulos talostasi, jos et maksa hänelle takaisin ajoissa. Todennäköisesti.
6. Nosta säästöprosenttiasi ja vältä lainoja kokonaan
Kyllä, on teknisesti sellainen asia kuin hyvä velka. Hyvä velka tekee sinänsä pitkällä aikavälillä rikkaampaa; esimerkkejä ovat opintolaina- ja sijoituskiinteistölainat, jotka molemmat voivat kasvattaa tulojasi. Mutta hyvin harvat asunnonomistajat ottavat asuntolainaa tai HELOCia hyvää velkaa varten.
Sen sijaan, että punnitsisit itseäsi kotiin pääomalainalla, tee tulevaisuuden itsellesi palvelus ja nosta säästökorkoa sen sijaan. Kuluttamalla vähemmän ja säästämällä enemmän ei välttämättä ole yhtä seksikästä kuin saada rahaa tällä sekunnilla uima-altaan asentamiseen, mutta se on tapa, jolla pääset eteenpäin vaurauden rakentamispelissä.
Pitäkää helppo tapa ladata säästöprosenttisi, harkitse talon hakkerointia asumistuen poistamiseksi. Sitten voit ottaa säästöt joka kuukausi ja sijoittaa ne sijoitustilille M1 Rahoitus tai laita se korkean saannin säästörakentajan tilille CIT-pankki.
Lopullinen sana
Oli sanonta, että alaryhmät rakastivat heittää ympäriinsä vuoden 2008 asuntokriisin jälkeen. He kritisoivat asunnonomistajia siitä, että he käyttivät kotinsa kuten ATM.
Kyllä, se oli holhoava. Mutta eivät erehdy, he puhuivat ihmisistä, jotka ottivat asuntolainoja ja HELOC-yrityksiä, jotta he voisivat käyttää omaa pääomaa nyt sen sijaan, että odotettaisiin, kunnes he realisoivat nämä voitot myymällä kotinsa.
Arvioidessasi vaihtoehtojasi lainata rahaa, ole aina varovainen suorittamaan lainan kokonaiskustannukset. Vertaa paitsi HELOC: ien ja asuntovakuuslainojen etuja ja haittoja myös edellä esitettyjä vaihtoehtoja. Ja ole erityisen varovainen, ettet kasva itsetyytyväisyyteen 5000 dollarin kuluttamiseen sulkemiskustannuksiin yksinkertaisesti siksi, että se näyttää pieneltä 250 000 dollarin kodin arvon yhteydessä.
Oletko ottanut HELOC- tai asuntolainaa? Mikä oli kokemuksesi siitä?
