Pitäisikö sinun myydä talosi tai vuokrata se pois? - Harkitsevat asiat

Iso kysymys on, mitä tehdä kiinteistölle, kun muutat. Pidätkö paremmin vanhan paikkasi vuokrana vai onko sen myymisellä järkevämpää? Vaikka vuokraamisen avulla voit joko maksaa asuntolainasi tai ansaita vähän rahaa joka kuukausi, siihen sisältyy myös kohtuullinen määrä riskiä ja veroihin liittyviä komplikaatioita.

Miksi vuokrata kotisi?

Kun vuokralainen maksaa vuokraasi, voit käyttää sekkiä kuukausittaisen asuntolainan kattamiseen. Tietyssä mielessä vuokralainen maksaa sinulle ansaitaksesi oman pääoman kotona. Kun asuntolaina on maksettu, voit pitää kaiken kuukausivuokran tuloina.

Kodin vuokraus voi monipuolistaa sijoituksiasi ja tuloja, mikä vähentää taloudellista riskiä. Esimerkiksi, jos menetät työsi, sinulla olisi silti jonkin verran tuloja vuokrauksesta. Tai jos löydät, että eläkesäästösi ovat riittämättömiä, sinulla on pala kiinteistöjä, joita voit myydä.

Vuokrauskustannukset

Kun lasket talon vuokrakustannuksia, ota huomioon nämä mahdolliset kulut:

• Asuntolainan maksu. Harkitse sekä korko- että pääomamaksuja.
• Kiinteistöverot. Ne vaihtelevat alueittain, mutta odottavat maksavan jopa 2% kodin arvosta vuodessa.
• Asuntolainan vakuutusmaksut. Jos käsiraha on vähemmän kuin 20% kodin arvosta, odota maksavasi asuntolainan vakuutusmaksuja.
• Vuokranantajan vakuutus. Tämä kattaa vuokralaisten vahingot ja suojaa sinua, jos joku loukkaantuu vuokrakohteestasi. HouseLogicin mukaan vuokranantajan vakuutukset ovat tyypillisesti 15-20% enemmän kuin asunnonomistajien vakuutukset.
• HOA-maksut. Nämä maksut vaaditaan, jos talosi tai huoneisto kuuluu yhdistykseen.
• Korjaukset ja vaihto. Ikkunat, ovet, seinät, matot, katot ja tärkeät laitteet on korjattava tai vaihdettava.
• ylläpito. Vuokralaisen poistumisen jälkeen yleisiin kustannuksiin sisältyy ulkomaali, sisustusmaali ja matonpesu. Sinun on melkein aina puhdistettava matto vuokralaisten välillä, ja sinun on ehkä koskettava myös sisämaalia. Ulkomaalausta tapahtuu harvemmin - maalataan odottamaan joka viides vuosi.
• Vuokralaisten mainonta- ja vuokrahistoriatarkastukset. Voit mainostaa Craigslistin kaltaisilla verkkosivustoilla ilmaiseksi, mutta odotat maksavan noin 100 dollaria, jos haluat näyttää sanomalehden. VeriFirst raportoi, että sekä häätöhistorian vuokrahistoria että vuokramaksuhistoria maksavat 5–10 dollaria.
• Kirjanpito- ja kiinteistöhallintapalkkiot. Kiinteistönhoitoyritykset veloittavat yleensä noin 10% vuokratuottoistasi. Odottaa myös, että maksat vähintään 200 dollaria vuodessa CPA: sta henkilökohtaisen ja vuokraveroilmoituksen laatimiseksi.

HouseLogic tarjoaa ilmaisen laskentataulukon, jonka avulla voit arvioida kodin vuokraamisen kustannuksia.

Vuokrauksen kannattavuus

Voit saada melko tarkan arvion potentiaalisista vuokratuotoista tarkistamalla ilmoitukset lähistöltä. Online-kiinteistömarkkinapaikka Zillow käyttää MLS-tietoja ja omaa kaavaa arvioidakseen tiettyjen asuntojen vuokra-arvoja. Rentometer tarjoaa samanlaisen palvelun. Voit myös keskustella paikallisen kiinteistönvälittäjän tai kiinteistövälitysyrityksen kanssa tai tarkistaa Craigslistista nähdäksesi alueesi juoksevan koron.

Harkitse myös alueesi historiallisia vuokraustrendejä - jos olet kaupungissa, jonka vuokrahinta nousee, vuokratuotot voivat pian ylittää kulutuksesi. Palvelut, kuten Rent Jungle, voivat näyttää alueesi erityiset vuokrahintojen kehitykset.

Kuten minkä tahansa yrityksen kanssa, tulojesi on ylitettävä kustannuksesi, jos haluat olla kannattava. Onneksi kodin vuokraamisesta aiheutuvat kustannukset ovat verovähennyskelpoisia, mikä vähentää tuloveroa, joka joudut maksamaan saaduista vuokrista, ja kasvattaa kotirahan määrää.

Jos vuokratuotot ylittävät välittömästi kulut, se on hyvä merkki. Älä kuitenkaan raivota, vaikka et heti voittaisi voittoa. Voi olla, että vuokrahinnat ovat tällä hetkellä alhaiset tai maksat edelleen mojova kiinnitystä. Reutersin mukaan Maryland CPA Jerry Gross arvioi, että sinulla on yleensä vakaa sijoitus, jos alkuperäinen vuokratuotto kattaa vähintään 80% välittömistä vuokrakustannuksista.

Kannattavuuden laskeminen

All Property Managementin kaltainen vuokralaskin voi tarjota näkemyksen vuokraamasi pitkän aikavälin kannattavuudesta. Syötä vain tiedot vuokrahinnasta, asuntolainan koroista, asuntolainan saldosta, maksuista, kiinteistöveroista, vakuutuksista, yhdistysmaksuista ja kuinka kauan aiot omistaa kiinteistön. Sitten laskin tarjoaa yksityiskohtaisen kaavion odotettavissa olevista kassavirroista. Se kattaa kaikki pienet kustannukset ja muuttujat, kuten avoimet työpaikat, kiinteistönhoitomaksut, ylläpitokustannukset, myyntikustannukset ja verokannat.

Kannattavuuden lisäksi laskin laskee myös kodisi tai vuokrakohteesi tulevaisuuden arvon. Arvioidessasi laskimen tuloksia, ole tietoinen rahan aika-arvosta. Voi olla mielenkiintoista ajatella, että kotisi voi olla miljoonien arvoinen 30 vuodessa, mutta miljoona dollaria 30 vuoden kuluttua ei ole miljoona dollaria tänään. Itse asiassa, jos oletetaan 2 prosentin inflaatio, nykyarvolaskin arvioi, että miljoonan dollarin arvo vuonna 2045 on vain 552 000 dollaria vuonna 2015.

Vuokra vs. myy - huomioita

Ennen kuin vedät liipaisinta jommallakumpaan suuntaan, harkitse taloudellista tilannetta, asuntomarkkinoiden tilaa ja kaikkia valtion tai paikallisia määräyksiä, jotka vaikuttavat sinun oikeuksiin vuokranantajana.

1. Myyntihinta ja myyntivoitot

Jos et ole tyytyväinen nykyiseen kodin arvoon, talon vuokraus voi tuottaa tuloja odottaessasi kodin arvon nousua. Jos kotejasi arvostetaan nopeasti alueellasi, voi olla järkevää odottaa.

Valitettavasti tämä taktiikka voi hylätä, jos odotat liian kauan myydäksesi. Kun olet vuokrannut kodin yli kolmeksi vuodeksi, et voi enää vedota sitä ensisijaiseksi asuinpaikkani. Tämä tarkoittaa, että olet verovelvollinen asuinpaikan myynnistä. Kun myyt kodin, joka ei ole pääasiallista asuinpaikkaasi, sinun on maksettava voittovoittovero kaikesta voitosta, joka vaihtelee 0 - 20% veroluokasta riippuen. Kun myyt pääasiallista asuinpaikkaasi, voit kuitenkin jättää pois myyntivoittoja 250 000 dollaria (tai 500 000 dollaria, jos olet aviopari), kun myyt.

Jotta kotisi voidaan pääasiallisena asuinpaikkana, sinun on oltava asunut siellä kaksi viiden viimeisen vuoden ajan. Jos ajoitat myyntiäsi väärin, voit joutua maksamaan kymmenien tuhansien dollarien myyntivoitot vuokrauksen myymisen jälkeen.

2. Vuokratuottovero

Aivan kuten palkka työstä tai osingot osakkeista, sinäkin lasketaan tulovero kaikista vuokraustasi saamista tuloista normaalilla verokannalla. Onneksi voit kirjata kaikki talon vuokraamiseen liittyvät kulut. Esimerkiksi, jos bruttovuokratuotot vuodelle ovat 40 000 dollaria, mutta sinulla on aiheutunut 30 000 dollaria vuokrakustannuksia, veroksi arvioidaan vain 10 000 dollaria..

Käteismenojen vähentämisen lisäksi voit myös vaatia vähennystä poistoista. Tämän ei-käteismaksun avulla voit hitaasti vähentää talon ostoon maksamasi summan. Lisäksi, jos sinulla on vuokratappiota, voit ehkä käyttää menetystä korvaamaan osan tuloistasi, jos oikaistu bruttotulosi on alle 150 000 dollaria. Kysy CPA: lta lisätietoja tappioiden tai poistojen vähentämisestä.

3. Oma pääoma

Ainoa tapa, jolla monet asunnonomistajat voivat keksiä ennakkomaksun seuraavasta kodistaan, on rahat pois pääoman, jonka he ovat laskeneet jo omistamaansa pääomaan. Voiko perheesi kaavittaa niin paljon, että laskee 20% seuraavalle kodillesi myymättä nykyistä kotiasi? Harkitse tätä huolellisesti ennen kuin päätät vuokrata.

4. Kulut

Toivottavasti voit pitää kodin vuokrattuna suurimman osan ajasta ja kattaa suurimman osan tai kaikki asuntolainan maksut. Sinun tulisi kuitenkin varautua pahimpaan tilanteeseen: maksaa kaksinkertaiset asuntolainat vuokrauksestasi ja henkilökohtaisesta oleskelustasi. Jopa ilman vuokralaista, sinulla on edelleen vuokrakustannuksia, mukaan lukien vakuutus-, ylläpito-, mainonta-, juridiset ja kirjanpitomaksut.

Monilla alueilla on melko vaikeaa ja aikaa vievää syrjäyttää vuokralainen, joka ei maksa vuokraa. Jos sinulla on vuokralainen, joka ei maksa tai aiheuttaa huomattavia vahinkoja kodille, on mahdollista, että vuokrasi ei pysty tuottamaan voittoa usean kuukauden ajan. Star Pointin vuokralaisten seulonnalla on oikeus-, asianajaja-, korjaus-, siivous- ja menetetty vuokra, ja vuokralaisen vuokraaminen keskimäärin on noin 3000 dollaria..

Jos ostat toisen asunnon, tulevan kodin lainanantaja ottaa tämän riskin huomioon laskelmissaan. Antolainauspuun mukaan lainanantajat ottavat vain 75 prosenttia ennustetuista vuokratuottoista määrittäessään velkasuhteita. Jos kodin vuokraus nostaa velkasuhdetta, et voi saada uudelle kodillesi niin suurta lainaa kuin toivoit.

5. Aika ja stressi

Vuokranantajana oleminen voi olla aikaa vievää ja tunnepitoista. Olet vastuussa mainostamisesta, kodin näyttämisestä ja taustatarkistusten suorittamisesta kodin vuokraamiseksi. Sinun on kentältä välitettävä vuokralaisten puhelut, hoidettava huolto ja korjaukset ja käsiteltävä mahdollisia hätätilanteita. Vaikka voit vuokrata kiinteistövälitysyrityksen tekemään tämän puolestasi, odota sen veloittavan vähintään 10% vuokratuottoistasi.

6. Etäisyysongelmat

Voit ehkä hallita vuokra-asuntoa itse, jos olet samassa kaupungissa tai läänissä, mutta etävuokrauksen hallinta on toinen tarina. Vaikka matkakustannukset vierailustasi vuokraan - kuten ajokulut, lentoliput, taksi-, hotelli- ja ruokakustannukset - ovat verovähennyskelpoisia, ne leikkaavat nopeasti vuokravoitosi. On järkevämpää palkata kiinteistönhoitoyhtiö, joka käsittelee päivittäisiä asioita ja mahdollisia hätätilanteita. Sinun on myös palkattava korjaus- ja huoltohenkilöstö pieniin töihin (kuten mattojen puhdistamiseen ja maalaamiseen), jotka olet muuten suorittanut itse.

7. Vuokralaisten oikeudet ja vuokrausrajoitukset

Jokaisella osavaltiolla on omat vuokranantajan vuokralaisten lait, ja joissakin kaupungeissa on myös paikallisia määräyksiä. Nämä säännöt säätelevät sitä, miten ja milloin vuokralaiset voidaan häätää, milloin pääset vuokra-omaisuuteen, kuinka paljon voit korottaa vuokria ja milloin sinun on palautettava talletukset. Löydät valtiosäännöt valtiollisista kuluttaja-asioista vastaavalta verkkosivustoltasi ja etsi kaupungin kunnan säännöksiä Municoden kautta.

Nämä määräykset voivat vaikuttaa vakavasti vuokra-investointisi kannattavuuteen. Jotkut alueet suosivat vuokranantajia, kun taas toiset antavat vuokralaisille laajat oikeudet. Esimerkiksi San Franciscon vuokrakontrolli estää vuokranantajia lisäämästä vuokria yli 1% tai 2% vuodessa.

Jos haluat vuokrata huoneistoasi, kysy rajoituksista ensin talonomistajajärjestöltä. Pieni määrä omistajien käyttämiä yksiköitä voi vähentää huoneistoyhdistyksen arvoa, joten monet hallitukset rajoittavat vuokratavien yksiköiden määrää milloin tahansa.

Lopullinen sana

Talon vuokraus, kuten monet sijoitusstrategiat, on riski. Jos kodisi arvo kasvaa ajan myötä, vuokrat nousevat edelleen ja voit pitää kodin vuokrattuna, kiinteistösi voi tuottaa fantastisen sijoitetun pääoman. Jos vuokrien määrä laskee alueellasi, kotisi arvo ei kuitenkaan kasva niin nopeasti kuin odotit tai saat vuokralaisia, jotka eivät maksa, se ei ehkä ole hyvä sijoitus. Varmista, että sinulla on kohtuullinen määrä rahaa hätätilanteiden kattamiseksi, ja keskustele rahoitussuunnittelijan kanssa ennen päätöksentekoa.

Oletko harkinnut sijoittamista kiinteistöihin?