Mikä on kotiarviointi - vinkkejä ja prosessien tarkistuslista

Valitettavasti yhden tärkeimmistä tekijöistä, kodin arvioinnista, saatuja tuloksia ei voida hallita. Silti on tärkeää saada täysi käsitys kodin arvioinnista ennen asuntolainan hankkimis- tai jälleenrahoitusprosessin aloittamista.

Mikä on kotiarvio?

Kodinarviointi on kiinteistösi arviointi, jonka suorittaa pankki tai muu luottolaitos (asiantuntija) luvanvarainen arvioija, jonka panee tapaukseen (yleensä satunnaisesti, uusien pankkimääräysten perusteella). Kodin arvioijat vierailevat kiinteistössäsi arvioimaan tilan kuntoa ja kartoittamaan sen ominaisuuksia.

Arvioija ottaa huomioon muun muassa seuraavat tekijät:

• Kodin kunto
• Kodin koko
• Kiinteistöerän koko
• Maisemoinnin laatu
• Makuuhuoneiden, kylpyhuoneiden ja huoneiden lukumäärä
• Valon ja näkymien laatu
• Takkojen määrä
• Lisäys uima-altaalle
• Kellarin laatu (onko se valmis tai keskeneräinen)
• Kodin viimeistelytiedot (kuten graniittitasot, parketit ja valaisimet)

Arvioija tutkii alueellasi äskettäin myytyjä kiinteistöjä, joiden ominaisuudet ovat samanlaisia ​​kuin mahdollisessa kodissasi, nimeltään ”vertailukelpoiset”. Arvioija selvittää sitten kodin ja vertailukelpoisten tuotteiden erot saadaksesi arvion kodin arvosta. Jos esimerkiksi arvioijasi on valinnut neljän makuuhuoneen kiinteistön vertaillaksesi kolmen makuuhuoneen taloon, arvioija saattaa vähentää 10 000 dollaria neljän makuuhuoneen myyntihinnasta tämän eroavuuden huomioon ottamiseksi. Jos talossasi on takka, mutta neljän makuuhuoneen puuttuessa, arvioija saattaa lisätä arvonmääritykseen 2000 dollaria korvauksen kompensoimiseksi.

Koolla, makuuhuoneiden lukumäärällä, ylimääräisillä kylpyhuoneilla ja valmiilla kellarilla on yleensä suurin vaikutus arviointiin. Ominaisuuksilla, kuten työtason laadulla, hienolla viimeistelyllä ja kosmeettisilla päivityksillä, on vähemmän vaikutusta.

Arvioija arvioi kiinteistösi yleensä vähintään viidestä tai kuudesta vertailtavissa olevasta tuotteesta (lyhennettynä), vaikka luettelo voi olla jopa 10. Kompit valitaan tietyllä maantieteellisellä alueella, jotta vältetään tarve säätää sijainnin hintaa. . Ihannetapauksessa kaikki komplit ovat viimeaikaista myyntiä (viime kuukausien aikana), mikä auttaa suojaamaan vaihtelevia markkinaolosuhteita. Markkinoiden sulkemista ja lyhytaikaista myyntiä ei yleensä sisällytetä pakkauksiin, vaikka voi olla poikkeuksia, jos kotisi sattuu olemaan korkean suljetun alueen.

Kun kaikki tarvittavat lisäykset ja vähennykset on tehty kodin ja komppioiden välisten erojen huomioon ottamiseksi, arvioija saa uuden kotisi arvioidun arvon.

Miksi kotiarviointeja tarvitaan?

Pankki haluaa saada erittäin luotettavan arvion kodin arvosta, kun se antaa sinulle rahaa ostaa tai jälleenrahoittaa. Jos et esimerkiksi ole taitava neuvottelija ja tarjotit 400 000 dollaria 200 000 dollarin talosta, voit luottaa siihen, että pankki hylkää lainahakemuksesi. Lainan antaminen yli talon arvoisena tarkoittaa sitä, että pankilla ei ole riittävää vakuutta lainan takaamiseksi. Jos joudut silloin sulkemaan markkinoita, pankki ei voi myydä kiinteistöäsi sinulle toimittamallasi lainalla kokonaisuudessaan..

Arvioijan suositteleman arvon perusteella sinulla voi olla mahdollisuus - pienen arvion tapauksessa - kerätä enemmän rahaa tai nähdä, ottaako myyjä alhaisemman tarjouksen lainan suorittamiseksi.

Ovatko kodin arviot tarkkoja?

Kuten mikä tahansa arvostus, kotiarviointi ei ole tarkka tiede. Pankit eivät koskaan saa objektiivista arvoa kiinteistöllesi, koska sellaista ei ole. Vaikka arviointi voi olla paras ratkaisu, se ei todellakaan ole täydellinen.

Manipulointi

Arvioitsijoille, jotka työskentelevät säännöllisesti tiettyjen pankkien kanssa, voidaan kertoa, mitä kiinteistö on arvioitava lainan käymiseksi. Jos nämä arvioijat haluavat jatkaa liiketoimintaa, he saattavat noudattaa pankin ohjeita varmistaakseen lainan hyväksymisen. Vaikka säädöksiä on annettu vuodesta 2008 lähtien tämänkaltaisten käytäntöjen estämiseksi, pankkien ja kodin arvioijien välillä on aina mahdollista tehdä salaista yhteistyötä, joten tarkista viitteet ja kysy niin monta kysymystä kuin mahdollista varmistaaksesi, että koko prosessi on sisäpuolella..

muuttujat

New York Timesin tutkimuksen mukaan yli 60% arvioista aliarvioi huomattavasti arvioitavan kiinteistön. Yhdessä kodissa voi olla viehättävä, epäsäännöllinen erä; toinen voi olla suurempi, mutta siinä on vähemmän luonnetta. Yksi keittiö voi olla hienointa marmoria ja graniittia, kun taas toinen keittiö voi olla rakennettu harvinaisista antiikkiosista.

Vertailevan arvon arviointi tällaisissa tapauksissa on vaikea tehtävä. Parhaassa tapauksessa samankaltaisuuksia on markkinoilla ja arvioija etsii niitä epätarkkoilta, mutta rehelliseltä vertailulta. Pahimmassa tapauksessa vertailukelpoisia ei ole riittävästi ja arvioija luottaa puhtaasti oletuksiin.

Ennen kuin sulkenin kotini huhtikuussa 2012, minulla oli kaksi arviointia suoritettuaan kolmen viikon kuluessa (vaihtoin pankkeja prosessin aikana), ja tulokset olivat yli 100 000 dollaria toisistaan. Vaikka tämä johtui suurelta osin kotini ainutlaatuisesta sijainnista ja ominaisuuksista, kokemukseni ei valitettavasti ollut ainutlaatuista. Monet asunnon ostajat voivat kertoa samanlaisia ​​tarinoita kodin arviointien subjektiivisuudesta, mikä tekee asuntolainan hakemisen mahdollisuudesta huolestuttavan.

Entä jos arvio on epätarkka?

Jos et ole tyytyväinen arviointiin, saatat pystyä pyytämään toista arviota joidenkin lainanantajien kautta. Esimerkiksi FHA-lainat sallivat tämän. Tavanomaisen lainan tapauksessa saatat pystyä pyytämään toista arviota, jos ensimmäinen arvioija ei ollut perehtynyt alueellesi. Vaihtoehtoisesti voit koota luettelon omista vertailukelpoisista tuotteista ja pyytää lainan vakuutuksenantajaa tarkistamaan sen arvioinnin ohella.

Lopullinen sana

Suojautuaksesi arviointiprosessin subjektiivisuudelta pidät yhtä korttia kädessäsi: kiinteistönvälittäjääsi. Jos työskentelit välittäjän kanssa koko tarjous- ja neuvotteluprosessin ajan, voit olla varma, että välittäjä haluaa ansaita palkkion. Pyydä välittäjääsi laatimaan riippumaton luettelo kompedeista toimitettavaksi arvioijalle korostaen suotuisia yhtäläisyyksiä potentiaaliseen kotiisi. Markkinoilta ulkopuolella työskentelevät arvioijat voivat pitää apua tervetulleena. Koska prosessi on subjektiivinen, voit myös tehdä kaiken, mitä pystyt hyödyntämään sitä.

Onko sinulla ollut kodin arviointi kotona? Tunnetko sen olevan tarkka?